ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-9783/2015

город Ростов-на-Дону

24 сентября 2018 года

15АП-1521/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 сентября 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Барановой Ю.И.

судей Новик В.Л., Шапкина П.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от истца - представитель не явился, извещен;

от ответчика - представитель ФИО2 по доверенности от 05.03.2018, паспорт;от ИП ФИО3 - ФИО4 по доверенности от 21.06.2016, паспорт;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы администрации МО город Краснодар и ООО «Специализированное строительно - монтажное управление «Краснодар» 

на решение Арбитражного суда Краснодарского края 

от 07.12.2017 по делу № А32-9783/2015

по иску администрации МО город Краснодар

к ООО «Специализированное строительно - монтажное управление «Краснодар» при участии третьих лиц: ИП ФИО3 и ООО «КУБАНСКИЕ ИНВЕСТИЦИИ» ИП ФИО3; ООО "Кубанские инвестиции"о расторжении договора аренды земельного участка и возврате земельного участка, принятое в составе судьи Левченко О.С.

УСТАНОВИЛ:

Администрация обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявление к ООО "ССМУ "Краснодар" о расторжении договора от 16.11.2010 N 4300016875 аренды земельного участка площадью 2 479 кв. м с кадастровым номером 23:43:0208042:1081, местоположение которого установлено относительно расположенного в границах участка ориентира с почтовым адресом: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Кубанская Набережная, 3/3, (далее - договор аренды, земельный участок) и о возврате земельного участка.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.08.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2015, в удовлетворении иска отказано по мотивам отсутствия у общества возможности своевременного освоения земельного участка и получения разрешительной документации на строительство по причине бездействия муниципальных органов, признанного незаконным вступившим в законную силу судебным актом по делу NА32-38254/2014, а также совершения обществом в течение трех лет действий, направленных на получение исходной разрешительной документации на проектируемый объект.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.03.2016 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.08.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2015 по делу № А32-9783/2015 отменены. Дело № А32-9783/2015 направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Решением суда от 07.12.2017 в удовлетворении исковых требований отказано. 

Не согласившись с указанным судебным актом, истец и ответчик обжаловали его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявители указали на незаконность решения, просили отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт. 

В обоснование жалобы истец указывает на то, что сделка исполнялась, стороны подписали акт приема-передачи земельного участка от 16.11.2010 и оплачивали арендную плату администрации. Однако, судебными актами установлено, что земельный участок общей площадью 2479 кв.м., расположенный по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Кубанская Набережная, 3/3, кадастровый номер 23:43 Ю208042:1081 обременен правом аренды в пользу ответчика (ООО «ССМУ «Краснодар»), что препятствует администрации распоряжаться земельным участком. В целях единообразия судебной практики, администрация просит суд обратить внимание на тот факт, что по аналогичному делу о расторжении договора аренды земельного участка по делу № А32-47982/2014, оставленным без изменения определением Верховного Суда Российской Федерации от 12.01.2017 договор аренды земельного участка признан недействительной (ничтожной) сделкой и поскольку у ответчика отсутствовали правовые основания для занятия земельного участка, требования администрации об освобождении и возврате земельного участка удовлетворены. Суд необоснованно отказал в удовлетворении требования о возврате земельного участка.

В обоснование своей жалобы ответчик указывает на то, что договор аренды от 16.11.2010 № 4300016875 заключен на основании Постановления Администрации муниципального образования город Краснодар № 8824 от 01.11.2010. Сформированный земельный участок поставлен 10.06.2010 на кадастровый учет с кадастровым номером 23:43:0208042:1081 с разрешенным видом использования - для строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными на первом этаже помещениями общественного назначения. Основания для отказа в государственном кадастровом учете образованного участка отсутствовали. Постановление главы муниципального образования город Краснодар от 05.05.2010 №2902 не отменено и не признано незаконным в установленном порядке. Кадастровый учет образованного земельного участка не аннулирован, не признан недействительным. То есть земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0208042:0049 и 23:43:0208042:1052 преобразованы путем объединения в земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1081. Изданием постановления № 8824 от 01.11.2010 истец - Администрация МО город Краснодар выразил свое согласие на реализацию ответчиком преимущественного права на заключение нового (спорного) договора аренды от 01.11.2010. Постановление № 8824 от 01.11.2010 не отменялось, и не было оспорено в установленном законом порядке. Спорный договор аренды от 01.11.2010 зарегистрирован в установленном порядке, оснований для отказа в регистрации не было. Законность регистрируемой аренды, проверена дополнительно государственным регистратором. Соглашение об уступке прав по спорному договору аренды в пользу ответчика также зарегистрировано в установленном порядке. Заявитель указывает, что судом не установлены перечисленные обстоятельства (факты), имеющие значение для разрешения дела по существу Срок для оспаривания спорного договора аренды по признакам ничтожности истек в 2013 году. Ссылка суда в мотивировочной части на п. 71 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" несостоятельна, поскольку ответчик не возражал о том, что требование истца основано на ничтожной сделке, напротив, ответчик исходит из действительности спорного договора аренды и надлежащим образом его исполняет.

Определением апелляционного суда от 15.05.2018 производство по апелляционным жалобам администрации МО город Краснодар и                                  ООО «Специализированное строительно - монтажное управление «Краснодар» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.12.2017 по делу№А32-9783/2015 было приостановлено до вынесения Арбитражным судом Краснодарского края дополнительного решения по делу №А32-9783/2015, материалы дела №А32-9783/2015 были направлены в Арбитражный суд Краснодарского края.

03.07.2018 Арбитражным судом Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С. было вынесено дополнительное решение по делу №А32-9783/2015, которым ООО "ССМУ "Краснодар" обязано возвратить администрации муниципального образования город Краснодар земельный участок площадью 2 479 кв. м с кадастровым номером 23:43:0208042:1081, местоположение которого установлено относительно расположенного в границах участка ориентира с почтовым адресом: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Кубанская Набережная 3/3, взыскать с ответчика в доход федерального бюджета 6 тыс. рублей госпошлины.

В соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в составе суда произведена замена судьи Ереминой О.А. на судью Шапкина П.В. ввиду отпуска судьи Ереминой О.А., после замены судьи рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала. 

Представитель ответчика поддержал доводы своей апелляционной жалобы. 

Представитель ИП ФИО3 представил суду для приобщения к материалам дела письменных пояснений, согласен с позицией, изложенной ответчиком.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления администрации от 01.11.2010 N 8824 администрация (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключили договор аренды земельного участка на период с 01.11.2010 по 01.11.2020 в целях строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения. Договором аренды арендодатель управомочен на односторонний отказ от исполнения договора при неиспользовании арендатором объекта аренды в течение одного года, а также на инициирование процедуры расторжения договора аренды при использовании арендатором земельного участка не по целевому назначению и виду разрешенного использования. Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи. Государственная регистрация договора аренды осуществлена 27.12.2010. По договору от 17.01.2011 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы обществу. Государственная регистрация договора перенайма произведена 05.05.2011.

В актах осмотра земельного участка от 09.07.2014 N 1939, от 23.09.2014 N2513 специалистами администрации зафиксировано, что земельный участок огражден, на его части расположено два металлического вагончика, два сооружения из металлоконструкций хозяйственно-бытового назначения, складирован строительный материал, основная часть земельного участка свободна от строений и сооружений, на ней произрастает трава, деревья. Письмами от 11.07.2014 N 29/6665 и от 18.09.2014 N 29/9114 департамент подтвердил, что разрешение на строительство на земельном участке многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения обществу не выдавалось. 

В предписании от 13.08.2014 N35700.26, поступившем в общество 14.08.2014 (вх. N 233-СС), указано на необходимость устранения выявленных нарушений в месячный срок. 

В связи с неисполнением предписания обществу направлено письмо от 29.09.2014 N11354/01 с предложением о расторжении договора аренды и освобождении земельного участка посредством подписания акта приема-передачи (поступило в общество 30.10.2014 вх. N 308-СС). Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка стороны не подписали.

Полагая, что неиспользование арендатором земельного участка по его целевому назначению в течение согласованного срока является основанием для расторжения договора аренды, администрация обратилась в арбитражный суд.

Суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим. 

В силу статей 167, 168, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации в применимой к рассматриваемым отношениям редакции, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка не требует признания ее таковой в судебном порядке. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. 

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснена обязанность суда при подготовке дела к судебному разбирательству определять обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших. По смыслу вышеназванных норм и разъяснений, квалификация договора как ничтожной сделки исключает возможность его расторжения в судебном порядке.

В соответствии с положениями статей 421, 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке, а изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. 

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества. Пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускалось использование земельных участков их арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Применительно к названным нормам Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 N1756/13 сформулировал следующий правовой подход. Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по своему выбору. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование названных положений противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права. Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды. Арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Земельным кодексом установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства, в том числе жилищного строительства, и для целей, не связанных со строительством. Недопустимо обращение с требованием об изменении вида разрешенного использования земельного участка с целью обхода процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.

Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в спорный период устанавливались статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществлялась только на аукционах. Предоставление земельного участка для целей, связанных с жилищным строительством, на неконкурентных условиях не допускалось.

Довод ответчика о том, что участок изначально предоставлен для строительства соблюдением процедуры предварительного согласования места размещения  объекта, подлежит отклонению судом.

В преамбуле к постановлению администрации от 01.11.2000 N 8824, на основании которого заключен договор аренды земельного участка, указано, что последний образован в результате объединения двух земельных участков, предоставленных в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Кубанские инвестиции" в целях строительства гостиничного комплекса и временного размещения автомобильной стоянки и подъездных путей. По договорам перенайма права и обязанности арендатора названных участков переданы ФИО3, которому спорный земельный участок предоставлен в аренду в целях жилищного строительства.

 Суд установил, что сведения о заключении договора аренды на торгах (аукционе) ни постановление администрации от 01.11.2000 N 8824, ни иные имеющиеся в деле доказательства, не содержат.

          Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в спорный период регламентировались статьей 30.1 Земельного кодекса, согласно пункту 1 которой, такие участки предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

           В силу прямого указания пункта 2 статьи 30.1 Земельного кодекса продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением перечисленных в нем случаев.

        Предоставление земельных участков в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентировано в спорный период статьей 30.2, устанавливающей особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

        Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется без предварительного согласования места размещения объекта, на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 Земельного кодекса (пункты 1, 2 статьи 30.2 Земельного кодекса).

         Доказательств соблюдения указанных процедур ответчиком не представлено.

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (абзац 2 пункта 74 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о ничтожности договора аренды от 16.11.2010 N 4300016875. Указанная сделка не породила у подписавших их сторон никаких законных взаимных прав и обязанностей, независимо от признания (не признания) такого договора недействительным в судебном порядке.

Довод ответчика о пропуске срока исковой давности для признания сделки недействительной (ничтожной) не принимаются судом, так как требование истца основано на ничтожной сделке и оценивается судом по существу независимо от истечения срока исковой давности для признания этой сделки недействительной (последний абзац пункта 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

По смыслу вышеназванных норм и разъяснений, квалификация договора как ничтожной сделки исключает возможность его расторжения в судебном порядке.

Кроме того судом учтено, что в рамках дела NА32-10755/2016, возбужденного на основании искового заявления общества предъявленного к администрации о расторжении договора аренды земельного участка N 4300016875 от 16.11.2010; о взыскании убытков в размере 58 392 037,35 рублей, упущенной выгоды в размере 218 269 326,12 рублей, суды трех инстанций также пришли к выводу о ничтожности спорного договора.

Доводы жалобы ответчика о том, что ответчик не возражал о том, что требование истца основано на ничтожной сделке, и ответчик исходит из действительности спорного договора аренды и надлежащим образом его исполняет, апелляционным судом отклоняются.

В силу статей 167, 168, 422 Гражданского кодекса (в применимой к рассматриваемым отношениям редакции), недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка не требует признания ее таковой в судебном порядке. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 N57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел о признании договора незаключенным, о признании договора недействительным и применении последствий недействительности, об изменении или расторжении договора, т.е. под которыми подразумеваются дела, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

На основании изложенного, судом первой инстанции в удовлетворении исковых требований было обоснованно отказано.

Кроме того, истцом также было заявлено требование о возврате земельного участка, в связи с чем, судом первой инстанции вынесено дополнительное решение. 

Как уже было указано выше, земельный участок площадью 2 479 кв. м с кадастровым номером 23:43:0208042:1081 передан ООО "ССМУ "Краснодар" на основании ничтожной сделки.

Согласно статье 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации не допускалось предоставление земельного участка для целей, связанных с жилищным строительством, на неконкурентных условиях. Указанные нормы обеспечивают защиту прав неопределенного круга лиц и не допускают обход закона участниками гражданских правоотношений.

Воля администрации направлена на освобождение и возврат спорного земельного участка публичному собственнику, и при недействительном (ничтожном) договоре аренды у общества отсутствуют основания для занятия и использования спорного земельного участка. 

Таким образом, для обеспечения законности, недопущении использования гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также в целях прекращения владения и пользования земельного участка полученного путем злоупотребление правом, выраженном в совершении действий в обход закона, суд пришел к правомерному выводу о применении последствий недействительности сделки в виде возложении на ООО "ССМУ "Краснодар" обязанности по возврату администрации земельного участка с кадастровым номером 23:43:0208042:1081.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.07.2016 по делу NА32-47982/2014, постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2018 по делу N А32-31646/2017.

Таким образом, выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.

Доводы апелляционной жалобы Администрации подлежат отклонению с учетом принятого судом дополнительного решения по настоящему делу.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. 

 Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.12.2017 и дополнительное решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.07.2018 по делу №А32-9783/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий                                                           Ю.И. Баранова

Судьи                                                                                             В.Л. Новик

П.В. Шапкин