ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-28056/2020

Дело № А40-107221/19

г. Москва

17 сентября 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2020 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 17 сентября 2020 года 

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Валюшкиной В.В.,

судей Алексеевой Е.Б., Проценко А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 20.03.2020 по делу № А40-107221/19, 

принятое по иску ООО "Атластек" к Департаменту городского имущества города Москвы 

о признании незаконным расторжения договора, 

третье лицо: Управление Росреестра по Москве,

при участии в судебном заседании представителей

истца: ФИО2 по доверенности от 04.03.2020, диплом № ДВС 0914725 от 04.06.2001,

ответчика: ФИО3 по доверенности от 12.05.2020, диплом № КЕ 69294 от 09.07.2012, 

 

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Атластек» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы о признании недействительной сделкой досрочного одностороннего расторжения договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы, от 10.01.2006 № 03-0002/06, оформленное претензией от 16.10.2014 № 33-А-76568/14-(0)-0, в качестве применения последствий недействительности сделки истец просит суд восстановить в ЕГРН регистрационную запись от 06.03.2006 № 77-77-02/001/2006-567 об обременении на основании указанного договора аренды нежилого помещения по адресу: 

<

...>.

            Решением арбитражного суда от 20.03.2020 исковое заявление удовлетворено в полном объеме. 

            Ответчик, не согласившись с решением суда первой инстанции, в порядке ст. 257 АПК РФ в установленный законом срок обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой.

            В судебном заседании представитель заявителя (ответчика по делу) поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, просил решение суда отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

            Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

            Заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав в полном объеме и оценив в совокупности документы, имеющиеся в материалах дела, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда.

В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что оспариваемым уведомлением ответчик отказался от договора аренды от 10.01.2006 № 03-0002/06 в связи с неисполнением истцом претензии от 16.10.2014 № 33-А-76568/14-(0)-0, однако в рамках дела № А40-111055/2015 установлено отсутствие оснований для уплаты истцом арендной платы в размере, указанном в этой претензии, поскольку к договору аренды заключено дополнительное соглашение от 01.02.2013, истец возвратил ответчику часть арендовавшегося нежилого помещения, в аренде осталось нежилое помещение площадью 227, 8 кв. м. Арендная плата, исчисленная с указанной площади, полностью уплачена истцом за период, указанный в претензии.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что обстоятельства, подлежащие установлению в данном деле, истцом в порядке ст. 65 АПК РФ  доказаны. 

Так, судом установлено, что в настоящем случае по договору аренды нежилого объекта (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы, от 10.01.2006 № 03-0002/06, заключенному Департаментом имущества города Москвы в качестве арендодателя и истцом в качестве арендатора, арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение площадью 444, 8 кв. м по адресу: 

<

...>.

Договор зарегистрирован 06.03.2006, что следует из отметки на договоре.

Согласно п. 2.1 договора срок действия договора установлен с 10.01.2006 по 10.01.2011.

Раздел 8 договора предусматривает, что договор аренды прекращает свое действие в случаях ликвидации арендатора, признания его несостоятельным (банкротом), досрочного расторжения договора аренды по соглашению сторон или в судебном порядке. Кроме того, договор может быть досрочно расторгнут арендодателем в одностороннем порядке с момента получения арендатором уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора по ряду оснований, в том числе при невнесении арендной платы более чем за 2 срока оплаты подряд либо при систематической недоплате арендной платы, повлекшей задолженность, превышающую размер арендной платы за 2 срока оплаты.

Дополнительным соглашением от 01.02.2013 стороны продлили срок аренды по 10.01.2021 и уменьшили арендованную площадь до 227, 8 кв. м.

В претензии от 16.10.2014 № 33-А-76568/14-(0)-0 ответчик уведомил истца о том, что по состоянию на 27.08.2014 у истца имеется задолженность по арендной плате в размере 960 990,40 руб., по пеням в размере 3 149,90 руб., потребовал в течение месяца со дня направления претензии оплатить задолженность, в противном случае уведомил истца о расторжении договора аренды через 3 месяца с даты направления претензии на основании  ст. 610 и  621 ГК РФ и предложил в соответствии со ст. 622 Кодекса возвратить помещение.

Поскольку оплата задолженности истцом в указанный в претензии срок не произведена, ответчик обратился в Управление Росреестра по Москве, которое, как следует из письменных пояснений Департамента, погасило в ЕГРН запись об аренде помещения.

Из представленного ответчиком лицевого счета по договору аренды, на основании которого направлена оспариваемая истцом претензия, следует, что задолженность по арендной плате в размере 960 990,40 руб. образовалась в связи с тем, что за период с 01.01.2014 по 31.08.2014 ответчиком начислена арендная плата в размере 1 609 657,05 руб., в то время как ответчик уплатил арендную плату в размере 648 666,65 руб. 

Из лицевого счета следует, что за период с 01.01.2014 по 30.06.2014 арендная плата начислялась ответчиком по льготной (минимальной) ставке в размере 3 500 руб. за 1 кв. м в год (без учета НДС) применительно к площади помещения в размере 444, 8 кв. м, а с 01.07.2014 по 31.08.2014 – по рыночной ставке в размере 11 213 руб. за 1 кв. м в год (без учета НДС) применительно к той же площади.

Вместе с тем оснований для начисления арендной платы за указанный период применительно к площади помещения в размере 444, 8 кв. м не имелось, поскольку площадь арендованного истцом помещения дополнительным соглашением от 01.02.2013 уменьшена до 227, 8 кв. м.

Из информационного расчета, составленного ответчиком, следует, что с учетом этой площади по состоянию на 01.01.2014 у истца имелась переплата по арендной плате в размере 715 941,63 руб., по состоянию на 30.06.2014 – переплата в размере 965 958,26 руб. 

Таким образом, даже при исчислении арендной платы с 01.07.2014 по рыночной ставке в размере 11 213 руб. за 1 кв. м в год (без учета НДС), по состоянию на 27.08.2014 у истца не только отсутствовала задолженность по арендной плате в сумме 960 990,40 руб., а, напротив, имелась переплата в размере 540 238,03 руб., а потому оснований для досрочного одностороннего расторжения договора аренды у ответчика не имелось. 

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); согласно ст. 167 Кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения; при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах -если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с п. 2 ст. 168 Кодекса сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки; п. 1 ст. 168 устанавливает, что за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 168 или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что односторонняя сделка по досрочному одностороннему расторжению ответчиком заключенного сторонами договора аренды в форме направления истцу претензии от 16.10.2014 № 33-А-76568/14-(0)-0 не соответствует закону и условиям договора.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования.

В апелляционной жалобе ответчик указывает, что суд первой инстанции необоснованно отклонил ходатайство о применении срока исковой давности.

Суд отклоняет приведенные доводы заявителя апелляционной жалобы.

В соответствии со ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которого заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно разъяснениям, содержащимися в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ).  

Согласно ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права 

Из представленных суду доказательств следует, что оспариваемая претензия направлена истцу взамен претензии от 08.09.2014 № 33-А-70028/14-(0)-0, текст которой идентичен тексту претензии от 16.10.2014 № 33-А-76568/14-(0)-0, за исключением ошибочного указания в первом абзаце даты образования задолженности по арендной плате как 06.06.2014, правомерность направления претензии в адрес истца оценивалась Девятым арбитражным апелляционным судом при рассмотрении дела № А40-111055/15 по иску ответчика к истцу о взыскании задолженности по арендной плате и пеням, расторжении договора аренды и выселении истца из арендованного им помещения.

С учетом судебных актов по названному делу истец обоснованно исходил из того, что оспариваемая им сделка не могла прекратить обязательства сторон по договору аренды, а о том, что эта сделка в действительности повлекла прекращение обязательств по договору аренды, истец узнал только из письма Департамента от 06.03.2019 № ДГИ-1-9891/19-1, в котором Департамент уведомил истца о том, что договор аренды расторгнут на основании претензии от 16.10.2014 № 33-А-76568/14-(0)-0, которая, как отмечено в письме, не признана недействительной при рассмотрении дела № А40-111055/15.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отклонил ходатайство ответчика о применении срока исковой давности. 

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что в оспариваемом уведомлении расторжение договора поставлено под условие оплаты задолженности, а поскольку в дальнейшем судом было установлено отсутствие задолженности, то оснований полагать договор прекратившим свое действие в связи с расторжением не имеется.

Права арендатора должны быть восстановлены путем восстановления записи в Едином государственном реестре недвижимости об обременении спорного объекта договором аренды, который своего действия не прекращал.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы ответчика направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, оснований для которой суд апелляционной инстанции не усматривает. 

            Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права, в том числе на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не выявлено, в связи с чем апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд     

 

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Москвы от 20.03.2020 по делу № А40-107221/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

 

Председательствующий судья                                                                                В.В. Валюшкина

 

Судьи:                                                                                                                        Е.Б. Алексеева  

 

              А.И. Проценко