ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-45666/2021

город Ростов-на-Дону

18 июня 2024 года

15АП-6923/2024

 

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Мельситовой И.Н., Сулименко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Чекуновой А.Т.,

при участии:

от истца (ИП  ФИО1) посредством веб-конференции с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседание): представитель ФИО2 по доверенности от 06.08.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края 

от 29.03.2024 по делу № А32-45666/2021 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1, индивидуального предпринимателя Казихановой Лены Габтельахатовны

к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи

при участии третьего лица: общества с ограниченной ответственностью «ЛибраЛекс»

о признании, об обязании, 

 

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1, индивидуальный предприниматель ФИО4 обратились в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края с требованиями (с учетом изменения предмета требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), о признании недействительным отчета об оценке величины (размера) годовой арендной платы от 09.03.2021 № 178 2021 «Об оценке величины (размера) годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0402008:13, расположенным по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, 219а»; о признании недостоверными сведений о рыночной стоимости земельного участка площадью 31 835 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0402008:13, расположенного по адресному ориентиру: Краснодарский край, город Сочи, район Адлерский, улица Ленина, 219а, в сумме 1 344 106 000 руб., содержащиеся в отчете об оценке величины (размера) годовой арендной платы от 09.03.2021 № 178-2021; о признании недостоверными сведения о рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование земельным участком площадью 31 835 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0402008:13, расположенного по адресному ориентиру: Краснодарский край, город Сочи, район Адлерский, улица Ленина, 219а, в сумме 20 161 590 руб., содержащиеся в отчете об оценке величины (размера) годовой арендной платы от 09.03.2021 № 178-2021; об обязании ответчика заключить договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договора аренды) № 4900011213 от 22.03.2021 в редакции протокола разногласий истцов от 27.07.2021, в том числе установив размер годовой арендной платы за пользование земельным участком площадью 31 835 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0402008:13, расположенным по адресному ориентиру: Краснодарский край, город Сочи, район Адлерский, улица Ленина, 219а – 7 236 528 рублей.

Решением от 29.03.2024 иск удовлетворен частично, суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договора аренды) № 4900011213 от 22.03.2021, изложив спорные пункты в следующей редакции: 

п. 3.1: «Исчисление арендной платы устанавливается с момента государственной регистрации настоящего договора аренды». 

п. 3.2: «Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с экспертным заключением № 006/Э от 06.07.2022 г. и составляет 7 236 528 руб.». 

п. 3.5: «Размер годовой арендной платы, установленный п. 3.2. ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. Размер арендной платы на основании указанного пункта изменяется без согласования с Арендатором и без внесения соответствующих изменений в настоящий договор».

п. 3.6: «Размер годовой арендной платы, установленный в п.3.2. может быть пересмотрен арендодателем в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем один раз в пять лет. Размер арендной платы на основании указанного пункта изменяется с даты определения рыночной стоимости земельного участка на основании уведомления Арендодателя. При изменении рыночной стоимости земельного участка индексация арендной платы с учетом размера инфляции, установленного в Федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, не проводится».

п. 3.7: «Арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня государственной регистрации настоящего Договора аренды за каждый день фактического использования». 

п. 4.1: «В одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего Договора в случае следующих существенных нарушениях его условий: 

а) при использовании земельного участка в целях, не предусмотренных настоящим договором; 

б) при использовании способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку; 

в) в случае невнесения арендатором арендной платы за два и более периода подряд; 

г) в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка указанного в п. 1.1 договора, без соответствующего согласия Арендодателя; 

д) в иных случаях предусмотренных законом или иными правовыми актами». 

п. 5.1.3: «в пределах срока Договора аренды передавать свои права и обязанности по Договору третьему лицу без согласия Арендодателя при условии его уведомления». 

п. 5.3.1: «Передавать арендованный участок в субаренду без письменного согласия арендодателя».

п. 8.1: «Любые изменения и дополнения к настоящему договору (за исключением п.3.5.) оформляются в письменном виде, подписываются обеими сторонами и подлежат государственной регистрации в одностороннем порядке. В случае отказа или уклонения стороны от подписания дополнительного соглашения спор рассматривается в порядке, установленном в п. 7.1. договора». 

п. 8.5 договора – исключить.

Приложение № 1 к договору изложить в следующей редакции: 

«Расчет годового размера арендной платы в отношении ФИО1: 

7 236 528 руб. / 4323, 1 кв.м (общая площадь здания с кадастровым номером 23:49:04042008:1076) х 2 250,9 кв.м. = 3 767 828,84 руб. 

Расчет годового размера арендной платы в отношении ФИО5: 

7 236 528 руб. / 4323, 1 кв.м (общая площадь здания с кадастровым номером 23:49:04042008:1076) х 2072,2 кв.м. = 3 468 699,16 руб.».

В удовлетворении остальной части иска отказано.

Ответчик обжаловал решение суда в части удовлетворения требований в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение в указанной части отменить, в иске отказать в полном объеме.

Жалоба мотивирована следующим.

Размер арендной платы определен администрацией г. Сочи, исходя из отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 09.03.2021 №178-2021 в соответствии с действующим законодательством. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.

В отзыве истец указал на несостоятельность доводов жалобы.

 

В судебном заседании представитель истца (ИП  ФИО1) против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения

Иные лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены о процессе, апелляционная жалоба рассматривалась в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации города Сочи от 17.05.1996 г. № 365/1 ТОО Многопрофильному предприятию «Меховик» на праве постоянного бессрочного пользования (далее – ПБП) предоставлен земельный участок, площадью 3,19 га, расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, 219-а, для размещения и эксплуатации гостиничного комплекса, о чем последнему выдан государственный акт КК-2 № 426001612.

Согласно сведениям ЕГРН указанный земельный участок, площадью 31 825 кв.м. поставлен на кадастровый учет 05.04.2002 с присвоением кадастрового номера 23:49:0402008:13, с видом разрешенного использования – для размещения и эксплуатации гостиничного корпуса.

Согласно сведениям ЕГРН на указанном земельном участке расположено нежилое здание 1967 года постройки с кадастровым номером 23:49:04042008:1076, площадью 4323,1 кв.м., в состав которого входят нежилые помещения с кадастровыми номерами 23:49:04042008:1082, 23:49:04042008:1089.

На основании договора купли-продажи нежилого здания № 1 от 30.06.2009.

ООО Многопрофильное предприятие «Меховик» (продавец) передало в собственность ФИО4 (покупатель) нежилое здание, общей площадью 4 203,3 кв.м. (КН 23:49:04042008:1076), представляющее собой отдельно стоящее четырех этажное здание спального корпуса «Меридиан», лит А, н/А, расположенное на указанном земельном участке, по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, 219-а.

Указанный объект недвижимости передан ФИО4 по акту приема-передачи от 03.07.2009 г.

Право собственности Казихановой Любови Григорьевнына на приобретенное здание зарегистрировано в ЕГРН 21.07.2009 (№ рег. записи 23-23-22/086/2004-001).

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402008:13, площадью 31 835 кв.м зарегистрировано за муниципальным образованием г.к. Сочи, о чем в ЕГРН 01.05.2010 внесена запись регистрации № 23-23-22/056/2010-103.

На основании договора дарения от 05.03.2013 ФИО4 (даритель) безвозмездно передала ФИО1 (одаряемый) нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0402008:1082, общей площадью 2 250,9 кв.м.

Право собственности ФИО1 на полученное помещение зарегистрировано Управлением Росреестра 14.07.2016 (№ рег. записи 23-23/030-23/251/802/2016-4217/2).

На основании договора дарения от 11.02.2013 ФИО4 (даритель) безвозмездно передала ФИО5 (одаряемый) нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:04042008:1089, общей площадью 2 072,9 кв.м.

Право собственности ФИО5 на полученное помещение зарегистрировано Управлением Росреестра 29.06.2013 (№ рег. записи 23-23-50/2011/2013-186).

Постановлением администрации муниципального образования городской округ г.к. Сочи Краснодарского края от 01.02.2021 г. № 90 «О предоставлении ФИО1 и ФИО5 в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, расположенного по адресному ориентиру: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, 219-а» прекращено право ПБП на земельный участок, площадью 31 835 кв.м, с кадастровым номером 23:49:0402008:13, расположенный  по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, 219-а.

Настоящим постановлением ФИО1 и ФИО5 указанный земельный участок предоставлен в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора сроком на 49 лет. Департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ г.к. Сочи КК поручено направить в адрес ФИО1 и ФИО5 проект договора аренды указанного земельного участка.

В указанном постановлении отмечено, что на часть земельного участка установлен частный сервитут, срочный сервитут с 05.12.2013 сроком на 49 лет в интересах ПАО энергетики и электрификации Кубани.

В адрес истцов от департамента 28.06.2021 поступил проект договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № 4900011213 от 22.03.2021.

Согласно п. 3.2 проекта договора размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке № 178-2021 от 09.03.2021 и составляет 20 161 590 руб.

Данный отчет об оценке составлен ООО «ЛибраЛекс».

Не согласившись с указанным в проекте договора размером годовой арендной платы, истцы самостоятельно обратились в ООО «Аналитическое агентство» с заявлением об определении рыночной стоимости участка и размера годовой арендной платы.

На основании отчета об оценке № 2021/05-305 от 25.06.2021, подготовленного ООО «Аналитическое агентство», рыночная стоимость участка составляет 484 543 000 руб., а размер годовой арендной платы - 7 268 145 руб.

Истцы, не согласившись с рядом положений представленного департаментом проекта договора, в том числе с высоким размером арендной платы на земельный участок подписали полученный проект договор с протоколом разногласий от 27.07.2021 и направили в адрес департамента Письмом от 27.08.2021 № 002.01-47/5453 департамент отказал в подписании протокола разногласий к договору, ссылаясь на невозможность внесения изменений в типовую форму договора аренды, которая утверждена постановлением главы города Сочи от 07.07.2004 № 1169, а так же на то, что отчет об оценке № 178-2021 принят департаментом.

Отклонение департаментом протокола разногласий, составленного истцами, послужило основанием для обращения истцов в арбитражный суд с рассматриваемым иском. 

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Определением суда от 02.02.2022 по делу назначена экспертиза, проведение которой поручено ассоциации саморегулируемая организация судебных экспертов «Сумма Мнений».

Перед экспертом поставлены следующие вопросы: 

1. Какова рыночная стоимость земельного участка площадью 31 835 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0402008:13, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, район Адлерский, улица Ленина, 219а? 

2. Какова величина (размер) годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0402008:13, расположенным по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, 219а?

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.06.2022 по ходатайству экспертной организации разъяснен вопрос, поставленный на исследование, а именно судом указано, что рыночную стоимость земельного участка площадью 31 835 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0402008:13, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, район Адлерский, улица Ленина, 219а, а также величину (размер) годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0402008:13, расположенным по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, 219а, необходимо определить на дату 01.02.2021.

Согласно экспертному заключению № 006/Э от 06.07.2022, эксперт ответил на поставленные вопросы следующим образом: 

1. Рыночная стоимость земельного участка площадью 31 835 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0402008:13, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, район Адлерский, улица Ленина, 219а составляет 482 435 175 руб.;

2. Величина (размер) годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0402008:13, расположенным по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, 219а составляет 7 236 528 руб.

Оценив заключение эксперта, суд первой инстанции указал, что оснований не принимать в качестве доказательств экспертное судебное заключение № 006/Э от 06.07.2022 у суда не имеется, поскольку указанное заключение дано компетентным лицом и на основе специальных познаний. 

Исследовательская часть заключения содержит в достаточной степени подробное описание объекта, порядок проведения исследовательской работы, которые позволили сформулировать соответствующие выводы. 

При назначении экспертизы эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных заключений.

Стороны надлежащими доказательствами выводы судебной экспертизы не оспорили с учетом того, что экспертиза назначалась судом для разъяснения вопросов требующих специальных познаний, которыми суд не обладает.

Из текста заключений эксперта следует, что выводы, изложенные в заключениях, сделаны на основании исследования имеющихся в материалах дела документов.

С учетом экспертного заключения судом установлено, что рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.02.2021 составляла 482 435 175 руб., а величина (размер) годовой арендной платы за пользование спорным земельным участком составлял 7 236 528 руб.

При этом, судом первой инстанции указано, что в пункте 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» даны следующие разъяснения. 

В случае предъявления в арбитражный суд иска об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, или о признании недействительным отчета независимого оценщика судам следует учитывать, что в соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков). В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

При этом, судом указано, что при предъявлении самостоятельного иска об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки и самого отчета об оценке надлежащим ответчиком должна выступать оценочная организация, составившая отчет.

Вместе с тем, заявляя в настоящем иске требования об оспаривании рыночной стоимости и отчета об оценке, истец не привлек в качестве надлежащего ответчика ООО «Либра Лекс».

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения.

При указанных обстоятельствах, в удовлетворении требований истца о признании недействительным отчета об оценке величины (размера) годовой арендной платы № 178 2021 от 09.03.2021, о признании недостоверными сведения о рыночной стоимости и о стоимости годовой арендной платы спорного участка, установленные в данном отчете, правомерно отказано. 

Указанная позиция соответствует изложенной в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.06.2021 по делу № А32-34773/2018.

Рассматривая требования об обязании ответчика заключить договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договора аренды) № 4900011213 от 22.03.2021 в редакции протокола разногласий истцов от 27.07.2021, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

С учетом сложившихся обстоятельств дела и указанных положений действующего законодательства, истцы правомерно обратились в суд с данными требованиями.

В силу статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Согласно требований статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации изложенной в постановлении от 15.05.2007 № 1340/07, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, либо по соглашению сторон, арбитражный суд должен определить в судебном акте и отразить в его резолютивной части, в какой редакции действуют конкретные условия договора, по которым у сторон (истца и  ответчика) возникли разногласия.

Так, согласно материалам дела, при заключении спорного договора аренды между сторонами возникли разногласия, отраженные истцами в протоколе разногласий. Возражений по иным условиям подготовленного департаментом проекта договора аренды, сторонами в ходе рассмотрения настоящего дела не заявлено.

Департаментом предложен п. 3.1 договора в редакции: «Исчисление арендной платы устанавливается с 01.02.2021».

В протоколе разногласий истцами данный пункт договора предложен в редакции: «Исчисление арендной платы устанавливается с момента государственной регистрации настоящего договора аренды».

Пункт 3.1 договора устанавливается судом в редакции, предложенной истцами, в виду следующего.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п.1 ст.425 ГК РФ).

На основании п.3 ст.433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 609 ГК РФ и п.2 ст.26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) закреплено, что договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации.

Поскольку, настоящий договор должен быть заключен на срок более 1 года, он также подлежит государственной регистрации.

При отсутствии государственной регистрации, договор аренды недвижимого имущества является незаключенным (пункт 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникает не ранее заключения договора аренды.

Право аренды земельного участка является обязательственным, а не вещным и возникает только после заключения соответствующего договора. Непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникает не ранее заключения договора аренды.

В пункте 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной» разъяснено, что соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условия договора аренды возникла ранее заключения договора.

При таких обстоятельствах отсутствуют предусмотренные законом правовые основания для принятия редакции п. 3.1 договора, предусматривающих обязанность арендатора по исчислению (и соответственно уплате) арендной платы за пользование земельным участком, на условиях, предусмотренных договором аренды, за период, предшествующий дате заключения договора.

Таким образом, п. 3.1 договора подлежит установлению в следующей редакции: «Исчисление арендной платы устанавливается с момента государственной регистрации настоящего договора аренды».

При этом, суд отмечает для ответчика, что администрация не лишена права взыскания с истцом платы за пользование участком за период, предшествовавший  дате регистрации договора аренды.

Аналогичные выводы содержатся в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.09.2017 по делу №А32-42055/2015.

Департаментом предложен п. 3.2 договора в редакции: «Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке величины (размера) годовой арендной платы от 09.03.2021 № 178-2021 и составляет 20 161 592 руб.».

В протоколе разногласий истцами данный пункт договора предложен в редакции: «Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с Отчетом об определении рыночной стоимости и годовой арендной платы за пользование участком от 25.06.2021 № 2021/05-305 и составляет 7 268 145 руб.».

В ходе рассмотрения настоящего, на основании проведенной судебной экспертизы истец, путем уточнения исковых требований, истец просил установить размер годовой арендной платы в соответствии с экспертным заключением № 006/Э от 06.07.2022 в размере 7 236 528 руб.

Из экспертного заключения следует, что данная сумма годовой арендной платы 7 236 528 руб. получена путем применения формы: установленная рыночная стоимость в размере 482 435 175 руб. х 1,5% (ставка, установленная подп. «б» п. 7 постановления администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699).

Суд отмечает, что установленный экспертизой размер годовой арендной платы 7 236 528  руб. не превышает размер земельного налога (642 257 117,6 руб. (кадастровая стоимость) х 1,2% (ставка земельного налога) = 7 707 085,41 руб.), что соответствует основным принципам определения арендной платы, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582.

Таким образом, п. 3.2 договора подлежит установлению в редакции: «Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с экспертным заключением № 006/Э от 06.07.2022 и составляет 7 236 528 руб.».

Департаментом предложен п. 3.5 договора в редакции: «Размер годовой арендной платы, установленный п. 3.2 ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. Размер арендной платы на основании указанного пункта изменяется без согласования с Арендатором и без внесения соответствующих изменений в настоящий договор».

В протоколе разногласий истцами данный пункт договора предложен в редакции: «Размер годовой арендной платы, установленный п. 3.2., ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. Размер арендной платы на основании указанного пункта изменяется посредством заключения сторонами дополнительного соглашения к настоящему Договору».

Разногласия сторон при установлении условий данного пункта договора заключаются в том необходимо ли согласование сторон при изменении размера арендной платы на размер уровня инфляции или данное согласование не требуется.

В соответствии с п. 8 постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» изменение размера годовой арендной платы на уровень инфляции производится арендодателем в одностороннем порядке.

Таким образом, согласование сторон на указанное изменение размера арендной платы, путем заключения дополнительного соглашения, не требуется.

В связи с чем, п. 3.5 договора подлежит установлению в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы, установленный п. 3.2. ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. Размер арендной платы на основании указанного пункта изменяется без согласования с Арендатором и без внесения соответствующих изменений в настоящий договор».

При этом, суд отметил для истцов, что сведения о размере уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период являются общедоступной информацией и арендаторы смогут самостоятельно контролировать ежегодное повышение арендной платы на уровень инфляции.

Департаментом предложен п. 3.6 договора в редакции: «Размер годовой арендной платы, установленный в п.3.2. может быть пересмотрен арендодателем в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем один раз в пять лет. Размер арендной платы на основании указанного пункта изменяется с даты определения рыночной стоимости земельного участка на основании уведомления Арендодателя. При изменении рыночной стоимости земельного участка индексация арендной платы с учетом размера инфляции, установленного в Федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, не проводится».

В протоколе разногласий истцами в данный пункт договора внесены изменения, выразившиеся в том, что размер годовой арендной платы может быть так же пересмотрен и арендатором с извещением арендодателя.

В данном случае суд устанавливает п. 3.6 договора в редакции, предложенной департаментом, в виду следующих положений нормативно правового акта органа местного самоуправления.

В соответствии с п. 12 постановления № 1699 при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, арендная плата изменяется в одностороннем порядке арендодателем в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем один раз в пять лет.

Таким образом, правом на изменение арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости участка принадлежит арендодателю.

При этом, суд указал для истцов, что они не лишены права на оспаривание установленной арендодателем арендной платы или на внесение предложений об изменении арендной платы в течение действия договора аренды.

Департаментом предложен п. 3.7 договора в редакции: «Арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня фактической передачи земельного участка за каждый день фактического использования».

В протоколе разногласий истцами данный пункт договора предложен в редакции: «Арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня государственной регистрации настоящего Договора аренды за каждый день фактического использования».

Данный пункт договора устанавливается судом в редакции истцов с учетом установленного выше п. 3.1 договора.

Департаментом предложен п. 4.1.1 договора в редакции: «В одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего Договора в случае следующих существенных нарушениях его условий: 

а) при использовании земельного участка в целях, не предусмотренных настоящим договором; 

б) при использовании способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку; 

в) в случае однократного нарушения сроков внесения арендной платы в установленный договором срок; 

г) в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка указанного в п. 1.1 договора, без соответствующего согласия Арендодателя; 

д) при невыполнении арендатором обязанностей, указанных в п. 5.2, 5.3 договора; 

е) в иных случаях предусмотренных законом или иными правовыми актами».

В протоколе разногласий истцами данный пункт договора исключен со ссылками на то, что в соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Между тем, ссылки истцов на данные положения земельного законодательства не обоснованы, поскольку положения данной статьи, а так же положения п. 2 ст. 452 ГК РФ не лишают арендодателя инициировать одностороннее расторжение договора до судебного разбирательства в случае допущенных арендатором нарушений существенных условий договора.

При этом, оценив указанные департаментом основания для одностороннего отказа от договора, суд установил исключить из перечня оснований подп. «д», предусматривающий право арендодателя на односторонний отказ от договора при невыполнении арендатором обязанностей, указанных в п. 5.2, 5.3 договора.

Судом установлено, что в пунктах п. 5.2 и 5.3 содержатся обязанности арендатора и запрет на совершение арендатором определенных действий. При этом, не все указанные обязанности и запреты дают арендодателю право на односторонний отказ от договора.

Нарушение арендатором некоторых условий п. 5.2 и 5.3 предусматривают иные меры ответственности Таким образом, учитывая в наличие в предложенной департаментом редакции п. 4.1.1 содержание подп. «е», предусматривающее иные предусмотренные законом основания для отказа от договора, содержание подп. «д» подлежит исключению судом как излишний, путем его замены на содержание подп. «е».

Кроме того, суд считает необходимым изменить предложенные департаментом условия подп. «в» п. 4.1.1, предусматривающего право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от договора в случае однократного нарушения сроков внесения арендной платы в установленный договором срок, в виду следующих положений действующего законодательства.

Согласно статье 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае невнесения арендной платы за два и более периода подряд.

Таким образом, законодательством предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от договора в случае невнесения арендной платы за два и более периода подряд.

В остальной части предложенная департаментом редакция п. 4.1.1 договора соответствует действующему законодательству, предусматривающему использование земельных участков всеми правообладателями в соответствии с его целевым назначением и в соответствии с установленным видом разрешенного использования участка (ст. 42 ЗК РФ).

На основании установленного п. 4.1.1 договора подлежит установлению судом в редакции: «В одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего Договора в случае следующих существенных нарушениях его условий: 

а) при использовании земельного участка в целях, не предусмотренных настоящим договором; 

б) при использовании способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку; 

в) в случае невнесения арендатором арендной платы за два и более периода подряд; 

г) в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка указанного в п. 1.1 договора, без соответствующего согласия Арендодателя; 

д) в иных случаях предусмотренных законом или иными правовыми актами».

Департаментом предложен п. 5.1.3 договора в редакции: «При заключении договора на срок до пяти лет, только с согласия арендодателя, передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе передавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив».

В протоколе разногласий истцами данный пункт договора предложен в редакции: «При заключении договора на срок до пяти лет, только с согласия арендодателя, передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе передавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив.

При заключении договора на срок более пяти лет Арендатор имеет право в пределах срока Договора аренды передавать свои права и обязанности по Договору третьему лицу без согласия Арендодателя при условии его уведомления».

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Учитывая условия п. 2.1 договора, по которым у сторон отсутствуют разногласия и которые предусматривают срок действия договора – 49 лет, суд считает целесообразным установить п. 5.1.3 договора в следующей редакции: «в пределах срока Договора аренды передавать свои права и обязанности по Договору третьему лицу без согласия Арендодателя при условии его уведомления».

Департаментом предложен п. 5.3.1 договора в редакции: «Передавать арендованный участок в субаренду без письменного согласия арендодателя».

В протоколе разногласий истцами данный пункт договора предложен в редакции: «Передавать арендованный участок в субаренду без письменного согласия арендодателя, за исключением случаев, предусмотренных п. 5.1.3 настоящего Договора аренды».

Из содержания предложенной департаментом редакции п. 5.3.1 договора в совокупности с п. 5.3 судом установлено, что данным пунктом арендатору предоставлено право передавать арендованный участок в субаренду без письменного согласия арендодателя. При этом, добавленную истцами формулировку «за исключением случаев, предусмотренных п. 5.1.3 настоящего Договора аренды» суд считает неуместной, в том числе в виду изменения судом редакции п. 5.1.3.

Таким образом, п 5.3.1 договора установлен судом в редакции департамента: «Передавать арендованный участок в субаренду без письменного согласия арендодателя».

Департаментом предложен п. 8.1 договора в редакции: «Любые изменения и дополнения к настоящему договору (за исключением п. 3.5.) оформляются в письменном виде, подписываются обеими сторонами и подлежат государственной регистрации в одностороннем порядке. В случае отказа или уклонения стороны от подписания дополнительного соглашения спор рассматривается в порядке, установленном в п. 7.1. договора».

В протоколе разногласий истцами из редакции данного пункта договора исключена фраза: «(за исключением п.3.5.)».

Данное исключение связано с предложенной истцами редакции п. 3 5 договора.

Однако, учитывая, что выше судом п. 3.5 установлен в редакции департамента, а не истцов, судом не усматривается оснований для исключения из редакции п. 8.1 договора фразы: «(за исключением п.3.5.)».

Таким образом, п. 8.1 договора установлен судом в редакции департамента: «Любые изменения и дополнения к настоящему договору (за исключением п.3.5.) оформляются в письменном виде, подписываются обеими сторонами и подлежат государственной регистрации в одностороннем порядке. В случае отказа или уклонения стороны от подписания дополнительного соглашения спор рассматривается в порядке, установленном в п. 7.1. договора».

Департаментом предложен п. 8.5 договора в редакции: «Договор считается расторгнутым в одностороннем порядке по требованию Арендодателя в случаях, указанных в п. 4.1.1 Договора, по истечении десяти дней с даты получения Арендатором Акта о расторжении Договора. Для целей настоящего Договора датой получения Арендатором Акта о расторжении Договора является: дата вручения Акта о расторжении Договора Арендатору или его представителю под расписку; дата доставки Арендатору Акта о расторжении Договора заказным письмом с уведомлением о вручении в случае направления его Арендатору заказной почтой; дата составления акта об отказе в получении Акта о расторжении Договора, в случае уклонения Арендатора от его получения».

В протоколе разногласий истцами исключен данный пункт.

Суд так же считает возможным исключить данный пункт из условия договора, в виду следующего.

В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Таким образом, п. 4.1.1 договора предусмотрены существенные нарушения условий договора, при наличии которых арендодатель вправе в одностороннем порядке отказать от договора и в порядке п. 2 ст. 452 ГК РФ предложить арендатору расторгнуть договор, но в случае отказа от расторжения, расторжение договора возможно только в порядке п. 9 ст. 22 ЗК  РФ на основании решения суда, в случае если суд признает допущенные арендатором нарушения существенными.

С учетом указанного, настоящий договор, заключенный сроком на 49 лет не подлежит расторжению арендодателем в одностороннем порядке без решения суда.

В связи с чем, данный пункт подлежит исключению из условий договора.

На основании указанного, судом определены условия договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договора аренды) № 4900011213 от 22.03.2021 в части которых у сторон возникли разногласия.

Кроме того, в ходе рассмотрения настоящего дела судом установлено отсутствие к договору приложения, которое должно содержать расчет арендной платы в отношении каждого арендатора, в связи с заключением договора с множественностью лиц на стороне арендаторов.

Как разъяснено в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора. Арендная плата рассчитывается исходя из соотношения размера площади недвижимости одного собственника к площади всей недвижимости, расположенной на земельном участке.

Таким образом, при предоставлении неделимого земельного участка в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора арендная плата за земельный участок определяется пропорционально площади занимаемых помещений в объекте недвижимости, находящемся на неделимом земельном участке.

Поскольку данный вопрос не урегулирован сторонами в редакции предложенного договора аренды и протокола разногласий, определением суда первой инстанции от 30.08.2023 администрации предложено представитель расчет арендной платы к спорному проекту договора с указанием расчетов по каждому арендатору с указанием формулы расчета, площади и т.д.

Во исполнение определения суда администрацией представлен соответствующий расчет, который проверен судом и признан правомерным и соответствующим положениям действующего законодательства.

В связи с чем, суд посчитал необходимым изложить приложение № 1 к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договора аренды) № 4900011213 от 22.03.2021 г. в следующей редакции: «Расчет годового размера арендной платы в отношении ФИО1: 7 236 528 руб. / 4323, 1 кв.м (общая площадь здания с кадастровым номером 23:49:04042008:1076) х 2 250,9 кв.м. = 3 767 828,84 руб.

Расчет годового размера арендной платы в отношении ФИО5: 7 236 528 руб. / 4323, 1 кв.м (общая площадь здания с кадастровым номером 23:49:04042008:1076) х 2072,2 кв.м. = 3 468 699,16 руб.»

С учетом указанного, судом первой инстанции получили надлежащую правовую оценку все разногласия сторон, возникшие при заключении спорного договора.

Возражениями заявителя, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств и с толкованием судом первой инстанции норм материального права, подлежащих применению в деле, не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции допущено не было.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, а понесенные по ней судебные расходы распределяются в соответствии с нормами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.03.2024 по делу № А32-45666/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. 

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев.

 

Председательствующий                                                           Т.Р. Фахретдинов

 

Судьи                                                                                             И.Н. Мельситова

 

                                                                                                        О.А. Сулименко