Арбитражный суд Пензенской области

Кирова ул., д. 35/39, Пенза г., 440000,

тел.: +78412-52-99-97, факс: +78412-55-36-96, http://www.penza.arbitr.ru

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А49-10776/2018

город Пенза

11 июня 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 04 июня 2019 года

Полный текст решения изготовлен 11 июня 2019 года

 

Арбитражный суд Пензенской области в составе председательствующего судьи Радина С.Ю. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Аверьяновой О.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Управления муниципального имущества администрации города Пензы (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к 1) обществу с ограниченной ответственностью «ГЕОЛАЙН» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

2) индивидуальному предпринимателю ФИО1                           (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании 18510 руб. 63 коп. 

третьи лица: 1) общество с ограниченной ответственностью «Спектр Недвижимости» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 2) публичное акционерное общество «НБД-Банк» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

при участии в судебном заседании до перерыва – представителя истца ФИО2 (доверенность №6/5000 от 01.08.2018),

установил:

Управление муниципального имущества администрации города Пензы  обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, с учетом уточнения в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, о взыскании с ООО «Геолайн» 9215 руб. 22 коп., в том числе задолженность за период с июня 2016 года по февраль 2018 года в сумме 8662 руб. 14 коп. и пени за период с 06.02.2016 по 01.03.2018 в сумме 553 руб. 08 коп.; с ИП ФИО1 9295 руб. 41 коп.., в том числе задолженность за период с февраля 2016 года по февраль 2018 года в сумме 4255руб. 10 коп. и пени за период с 06.02.2016 по 01.03.2018 г. в сумме 5040 руб. 31 коп. 

Требования заявлены на основании ст. 309, 330, 614 Гражданского кодекса РФ, ст. 65 Земельного кодекса РФ.

Арбитражным судом Пензенской области к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Спектр Недвижимости», публичное акционерное общество «НБД-Банк».

Судебное разбирательство по делу назначено на 28.05.2019.

Ответчики и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения спора, в суд не явились.

В письменном отзыве на исковое заявление ФИО1 (том 1 л.д. 46) просит суд не взыскивать задолженность за период, по которому истцом пропущен срок исковой давности, поясняя, что аренда земли под зданием оплачивалась ООО «Спектр недвижимости», поскольку указанная организация имела большую часть помещений  в здании. 

В письменном отзыве на  иск третье лицо – ПАО «НБД-Банк» поясняет, что с 05.09.2007 ПАО «НБД-Банк» является собственником нежилого помещения в литере А общей площадью 151,4 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 14, 16-19, и нежилого помещения в литере А общей площадью 292,6 кв.м., этаж 1, цоколь, номера на поэтажном плане 1 этаж: 11-13, 22-23, цоколь: 1, 1а, 1б, 1г, 3, расположенных в административно-торговом здании по адресу: 

<

...>. Банк стороной по договору аренды земельного участка №5738 от 07.09.2004 не является. Отношения с истцом регулируются договором аренды под объектом недвижимости с множественностью лиц со стороны арендатора №0100-41/17-А-011 от 02.02.2017.

На основании ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд, с учетом мнения представителя истца признает возможным провести судебное заседание в отсутствие неявившихся представителей ответчика и третьих лиц по имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, представил расчет арендной платы, исходя из площади здания.

В судебном заседании был объявлен перерыв в целях проверки расчетов истца.

Информация о перерыве была размещена на официальном сайте Арбитражного суда Пензенской области.  

После окончания перерыва судебное заседание было продолжено в отсутствие лиц, участвующих в деле, на основании ст. 156, 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ.    

Согласно п.п. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п. 4 ст. 22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ  арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.  

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, 07.09.2004 между арендодателем Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Пензы (правопреемником которого в силу решения Пензенской городской Думы от 29.05.2009 г. №55-6/5 и Положения является Управление по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы, в настоящее время - Управление муниципального имущества администрации города Пензы) и ФИО3 (Арендатором) заключен договор аренды земельного участка №5738, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок с кадастровый номер 58:29:04 005 012:0048, площадью 603 кв.м., находящийся по адресу: 

<

...> под проектирование и строительство административно-торгового здания (т. 1 л.д. 52-53). 

В соответствии с п. 3.4, 3.7 договора арендная плата за пользование участком составляет 71244 руб. 45 коп. в год, 5937 руб. 04 коп. в месяц, и вносится арендатором ежемесячно в сумме месячного арендного платежа, не позднее 5 числа месяца, за который производится платёж. 

Согласно пункту 3.6 договора в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, Пензенской области, города Пензы, регулирующих исчисление размера арендной платы за пользование землей, а также при изменении вида деятельности Арендатора (в рамках целей использования участка в соответствии с п. 1.2 договора) Арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента, указанного в уведомлении о внесении соответствующих изменений в договор. Момент получения Арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре. 

Договор действует по 19.04.2007 (пункт 3.1, 3.2 договора). 

Арендованный земельный участок передан ФИО3 по акту приема- передачи от 07.09.2004 (т. 1 л. д. 15). 

21.01.2005 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Пензы, ФИО3 и ООО «Спектр недвижимости» заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 07.09.2004 № 5738, по условиям которого ФИО3 уступил ООО «Спектр недвижимости» в полном объёме права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 07.09.2004 № 5738 (т. 1 л.д. 16). 

Договор уступки прав и обязанностей от 21.01.2005 зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением ФРС по Пензенской области, о чём 04.02.2005 в ЕГРП внесена запись регистрации.

12.01.2007 ООО «Спектр недвижимости» было выдано разрешение №RU58304000-026 от 12.01.2007 на ввод в эксплуатацию административно-торгового здания, расположенного по адресу: 

<

...>, после чего производилось отчуждение помещений указанного здания иным лицам, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1 л.д. 21-26).

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на праве собственности ФИО1 принадлежит нежилое помещение площадью 12,7 кв.м. с кадастровым номером 58:29:4005012:802, ООО «Геолайн» - нежилое помещение площадью 30 кв.м. с кадастровым номером 58:29:4005012:805, расположенные в административно-торговом здании по адресу: 

<

...> (т. 1 л.д. 21-26).

Право собственности ФИО1 на вышеуказанное помещение зарегистрировано 11.08.2011, право собственности ООО «Геолайн» - 11.01.2012, о чем в ЕГРП сделаны записи регистрации №58-58-38/013/2011-530 и №58-58-38/023/2011-418 соответственно.

Ссылаясь на то, что с момента регистрации перехода права собственности на указанные нежилые помещения у ответчиков возникла обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком, на котором расположено административно-торговое здание, а также на то, что в период с июня 2016 года по февраль 2018 года ответчик – ООО «Геолайн», в период с августа 2014 года по февраль 2018 года ответчик – ФИО1 арендную плату за пользование земельным участком не вносили, истец обратился в арбитражный суд с вышеуказанным исковым заявлением.

Спорные правоотношения сторон регулируются нормами гражданского и земельного законодательства.

По смыслу абзаца 2 п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.

По правилам ст. 35 Земельного кодекса РФ в случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений, в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Поскольку ни закон, ни договор аренды от 07.09.2004 № 5738 не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

Данный правовой подход сформулирован в определении Верховного Суда РФ от 29.03.2016 по делу № 305-ЭС15-16772 и включен в обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2016) (утв. Президиумом ВС РФ 06.07.2016).

     В связи с чем требования истца, основанные на условиях договора аренды от 07.09.2004 № 5738 являются обоснованными.

Поскольку ответчикам на праве собственности принадлежат нежилые помещения  в административно-торговом здании, расположенном на спорном земельном участке, то в силу ст.552 ГК РФ, ст.35 ЗК РФ и ст.25.5 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с момента регистрации права собственности на указанные нежилые помещения к ним перешло право аренды земельного участка с кадастровым номером 58:29:04005012:0048, а также возникла обязанность по внесению арендной платы за пользование данным земельным участком соразмерно доле в праве собственности на здание.

В пункте 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 24. 03. 2005 года №11 

«О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 ст. 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.

Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер.

При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

Из пояснения представителя истца следует, что доля ответчиков определена от общей площади помещений, расположенных в здании, равной 2260,4 кв.м,  а не от общей площади самого административно-торгового здания.

Согласно выписки из ЕГРП, общая площадь административно-торгового здания, расположенного по адресу: 

<

...>, составляет 1937,1 кв.м. Общая площадь помещения, принадлежащего ООО «Геолайн», составляет 30 кв.м, площадь помещения, принадлежащего ФИО1, 12,7 кв.м.   

С учетом  доли ответчиков и действующего до 25.02.2015 нормативного регулирования определения размера арендной платы, установленного Постановлением Правительства Пензенской области от 04.12.2009 №940-пП «Об утверждении Порядка определения размера, условий и сроков внесения арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности Пензенской области, а также за пользование земельными участками на территории Пензенской области, государственная собственность на которые не разграничена», размер арендной платы за пользование земельным участком площадью за период с августа 2014 года по 31.12.2014 составляет 3063 руб. 33 коп. в год для ООО «Геолайн» и 1291 руб. 03 коп. в год для ФИО1 (кадастровая стоимость земельного участка 1919355 руб. 03 коп. умноженная на ставку земельного налога  1,5%, на коэффициент категории арендатора - 1 и на коэффициент дифференциации вида деятельности арендатора – 8, установленного для обслуживания и эксплуатации объектов торговли (п. 5 Постановления администрации г. Пензы от 08.12.2010 №1375).

Данная формула расчета размера годовой арендной платы (А = Ксзу х НСт. х Квд х Кка) установлена пунктом 2.1.1 Порядка определения размера арендной платы за пользование земельными участками на территории Пензенской области, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного Постановлением Правительства Пензенской области от 04.12.2009 №940-пП.

Размер арендной платы за период с 01.01.2015 по февраль 2018 года составил 3637 руб. 70 коп. в год для  ООО «Геолайн», 1533 руб. 10 коп. для ФИО1 (кадастровая стоимость земельного участка 1919355 руб. 03 коп. умножена на ставку земельного налога 1,5%, на коэффициент категории арендатора - 1 и на коэффициент дифференциации вида деятельности арендатора – 9,5, установленного в редакции Постановления администрации г. Пенза от 31.12.2013 №1603).

Таким образом, за период с августа 2014 года по февраль 2018 года ООО «Геолайн» обязано было уплатить арендную плату в размере 3795 руб. 72 коп., ФИО1 – 2165 руб. 27 коп. 

Вместе с тем, ответчиком – ФИО1 заявлено ходатайство о применении срока исковой давности (том 1л.д. 96).

В соответствии со ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Согласно п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент существования спорных отношений) течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Согласно п. 2 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Из материалов дела следует, что истец обратился с исковым заявлением в Арбитражный суд Пензенской области 07.09.2018.

Таким образом, срок исковой давности по требованию о взыскании с ФИО1 задолженности по арендной плате за период с августа 2014 года по сентябрь 2015 года истек.

Данных, свидетельствующих о невозможности истца реализовать свое право на обращение с данным иском в пределах срока исковой давности, а также сведений, подтверждающих прерывание такого срока, истцом арбитражному суду не представлено.

В пунктах 16, 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 ст. 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. 

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.03.2012 № 15117/11, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Учитывая изложенное, а так же исходя из того, что  у ответчиков возникла обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком соразмерно доле в праве собственности на здание, арбитражный суд, применяя к спорным правоотношениям сторон положения ст. ст. 309, 310, 552,  614 ГК РФ, ст. 22, 35 Земельного кодекса РФ, признает исковые требования Управления муниципального имущества администрации г. Пены подлежащими частичному удовлетворению, а именно с ФИО1 подлежит взысканию – 605 руб. 24 коп., с ООО «Геолайн» - 3795 руб. 72 коп.

Требования истца о взыскании с ответчиков пени за нарушение сроков внесения арендной платы арбитражный суд также признает обоснованными, поскольку в силу ст. 330 ГК РФ в случае просрочки исполнения обязательств должник обязан уплатить кредитору определенную денежную сумму, в данном случае – пени, размер которых определен п. 5.1 договора аренды №5738 от 07.09.2004 и составляет 0,3% невнесенной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Согласно представленному истцом расчету (том 1 л.д. 81-82), ответчикам на числены пени за период с 05.02.2016 по 05.02.2018, исходя из ежемесячного размера арендной платы, а именно ООО «Геолайн» - 553 руб. 08 коп., ФИО1 – 5040 руб. 31 коп.

Расчет пени, на котором настаивает истец, судом не принимается, поскольку  данный расчет произведен неверно, в связи с тем, что в основу взят несуществующий размер арендной платы.

Согласно расчету, представленному истцом в судебном заседании 28.05.2019, с учетом размера арендной платы, подлежащего уплате ответчиком в спорном периоде, а также с учетом размера пени 0,1% невнесенной суммы арендных платежей за каждый день просрочки за период с февраля 2016 года по февраль 2018 года, сумма пени составит 239 руб. 12 коп. и 3632 руб. 58 коп., которые и подлежат взысканию с ООО «Геолайн» и ФИО1 соответственно в бюджет Муниципального образования города Пензы. 

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

В силу ст. 333. 37 Налогового кодекса РФ истец освобожден от уплаты государственной пошлины, а потому на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина подлежит взысканию с ООО «Геолайн» и ФИО1 в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, то есть в сумме 875 руб. 60 коп. и 911 руб. 80  коп. соответственно.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

                                                         Р Е Ш И Л :

Исковые требования управления муниципального имущества администрации города Пензы удовлетворить частично. Судебные расходы отнести на ответчика.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Геолайн» в бюджет муниципального образования города Пензы 3795 руб. 72 коп. – основной долг, 239 руб. 12 коп. - пени за нарушение обязательства.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в бюджет муниципального образования города Пензы 605 руб. 24 коп. – основной долг, 3632 руб. 58 коп. - пени за нарушение обязательства.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Геолайн» в доход федерального бюджета госпошлину в размере 875 руб. 60 коп.

Взыскать с общества с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета госпошлину в размере 911 руб. 80 коп.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый Арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме.

 

                Судья                                                                                           С.Ю. Радин