Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа 

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, https://fasvso.arbitr.ru 

тел./факс 

<

***>, 210-172 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 Ф02-2349/2025

Дело № А58-8582/2022

04 сентября 2025 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2025 года. 

Полный текст постановления изготовлен 04 сентября 2025 года.  

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе: председательствующего Дамбарова С.Д., судей: Тютриной Н.Н., Фирсова А.Д., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповой М.А., 

с участием при использовании системы веб-конференции представителя индивидуального предпринимателя ФИО1 ФИО2 (доверенность от 19.03.2023, паспорт, диплом), в суд округа явился представитель Администрации городского поселения «Посёлок Пеледуй» Ленского района Республики Саха (Якутия) ФИО3 (доверенность № 741 от 01.07.2025, паспорт, диплом),  

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казённого учреждения Администрация городского поселения «Посёлок Пеледуй» Ленского района Республики Саха (Якутия) на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 28 марта 2024 года по делу № А58-8582/2022 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20 ноября 2024 года по тому же делу,  

установил:

муниципальное казённое учреждение Администрация муниципального образования «Посёлок Пеледуй» Ленского района Республики Саха (Якутия) (далее – администрация, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель, ИП ФИО1, ответчик) с требованием о взыскании 3 331 858,72 руб., в том числе арендных платежей в  

размере 1 952 848, 27 руб., неустойки в размере 195 730, 34 руб., штрафа в размере 488 212, 07 руб., платежей за фактическое пользование в размере 695 068, 04 руб.  

В ходе рассмотрения дела ИП ФИО1 обратилась со встречным иском к администрации о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 27.04.2021 № 230321/2776046/01-02, применении последствий недействительности соответствующей сделки.  

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: федеральное бюджетное учреждение «Администрация Ленского бассейна внутренних водных путей», Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Саха (Якутия),  

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 28 марта 2024 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20 марта 2024 года в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен: договор аренды земельного участка от 27.04.2021 № 230321/2776046/01-02 признан недействительной (ничтожной) сделкой, применены последствия ничтожной сделки в виде возврата ИП ФИО1 денежных средств, уплаченных в счет арендной платы в размере 653 656, 85 руб.  

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, администрация обратилась с кассационной жалобой, в которой просит указанные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение.  

Как указывает заявитель кассационной жалобы, выводы судов о том, что границы земельного участка полностью находятся в границах земель водного фонда, опровергаются имеющимся в деле заключением экспертов № 38-05/2023/42, подготовленным по итогам проведенной по делу судебной экспертизы. В период действия договора ИП ФИО1 ни разу не обращалась в администрацию с заявлением о невозможности использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением. Возражения относительно невозможности использования земельного участка возникли только тогда, когда между сторонами возник настоящий спор, что указывает на недобросовестность ИП ФИО1  

От ИП ФИО1 поступило ходатайство о приобщении дополнительных доказательств.  

Как разъяснено в абзацах втором и третьем пункта 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде кассационной инстанции», новые и (или) дополнительные доказательства, имеющие отношение к установлению обстоятельств по делу, судом кассационной инстанции не принимаются.  

С учетом изложенного, представленные заявителем дополнительные доказательства не могут быть учтены при рассмотрении кассационной жалобы.  

Присутствующие в судебном заседании представители поддержали свои доводы. 

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены по правилам статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение о принятии кассационной жалобы к производству выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru), однако своих представителей в судебное заседание не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.  

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах, определенных статьей 286 этого же Кодекса.  

Как следует из материалов дела и установлено судами, между администрацией (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) 27.04.2021 заключен договор аренды земельного участка, находящегося на территории муниципального образования «Поселок Пеледуй» государственная собственность на который не разграничена (лот № 2) от 27.04.2021 № 230321/2776046/01-02.  

Названный договор аренды земельного участка заключен по итогам открытого аукциона на право заключения соответствующего договора.  

В соответствии с условиями договора в аренду предпринимателю предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 14:14:030018:202, общей площадью 1257 кв.м., для целей размещения причалов, пристаней, гидротехнических сооружений, других объектов, необходимых для обеспечения судоходства и водных перевозок; срок аренды - пять лет.  

Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) 11.05.2021 № 14:14:030018:202-14/049/2021-10.  

В соответствии с пунктом 2.2. договора арендная плата в месяц составляет 217 208, 76 руб. и должна вноситься ежеквартально не позднее 25-го числа первого месяца текущего квартала.  

Поскольку ИП ФИО1 не исполняла надлежащим образом свои обязательства по внесению арендной платы за пользование имуществом, администрация направила в адрес предпринимателя уведомление о расторжении договора аренды земельного участка с требованием до 24.06.2022 погасить всю сумму задолженности и освободить земельный участок.  

В ответ на данное уведомление предприниматель направила в адрес администрации письмо от 22.06.2022, в котором просил предоставить отсрочку сроком на 2 месяца с гарантией оплаты задолженности по арендной плате.  

 Исходя из того, что предприниматель не устранила допущенные нарушения условий договора, главой муниципального образования «Поселок Пеледуй» 24.06.2022 было издано распоряжение № 163 о расторжении договора аренды земельного участка, а также направлено требование о необходимости освобождения и передачи арендодателю земельного участка.  

В Единый государственный реестр недвижимости в связи с расторжением договора внесена запись о погашении обременения в виде аренды.  

Впоследствии в адрес предпринимателя 19.08.2022 направлена претензия с требованием в срок до 31.08.2022 погасить основной долг, оплатить начисленные неустойку и штраф.  

Ссылаясь на то, что ИП ФИО1 не исполняет обязательства по оплате, возникшие из договора аренды земельного участка, администрация обратилась в суд с настоящим иском. В обоснование данного требования администрация также указывала на то, что, несмотря на прекращение договорных отношений, ИП ФИО1 продолжила пользоваться земельным участком вплоть до конца навигационного периода 2022 года, поэтому она обязана вносить соответствующую арендную плату за весь этот период на условиях ранее заключенного договора.  

Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд первой инстанции исходил из того, что предприниматель не имела возможности использовать земельный участок в связи с частичным наложением его площади на земли, занятые поверхностными водами водного объекта в пределах береговой линии реки Лена.  

Кроме того, суд посчитал, что фактическое использование земельного участка возможно только в тепловое время года в период навигации, поэтому предприниматель не обязана была вносить плату за пользование этим участком в период установления ледяного покрова (с конца октября – начала ноября месяца по начало – середину мая месяца).  

Суд по итогам оценки фактических обстоятельств спора пришел к выводу о том, что одна из частей полностью находятся в границах земель водного фонда, покрыта  

поверхностными водами р. Лена. Это противоречит требованиям статей 1, 5 и 8 Водного кодекса Российской Федерации, статьи 102 Земельного кодекса Российской Федерации и свидетельствует о недействительности договора арены (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). В связи с недействительностью договора суд возложил на администрацию обязанность возвратить предпринимателю выплаченные денежные средства.  

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.  

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе и пояснениях к ней, а также отзыва и дополнительного отзыва на неё, правильность применения судом первой инстанции и апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о необходимости отмены обжалуемых судебных актов.  

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.  

Согласно принципу платности землепользования любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).  

В пункте 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что формами платы являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, установленная данным Кодексом.  

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.  

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Из условий заключенного между сторонами договора следует, что земельный участок с кадастровым номером 14:14:030018:202, общей площадью 1257 кв.м. предоставлен  

предпринимателю по итогам проведенного аукциона для размещения причалов, пристаней, гидротехнических сооружений, а также других объектов, необходимых для обеспечения судоходства и водных перевозок.  

Таким образом, непосредственной целью договора является, прежде всего, предоставление земельного участка для фактического размещения гидротехнических сооружений, иных инфраструктурных объектов, а также оборудования, необходимого для осуществления предпринимателем хозяйственной деятельности. В свою очередь, обеспечение судоходства и водных перевозок относится к виду осуществляемой хозяйственной деятельности и назначению размещаемых на земельном участке объектов, что напрямую не связано с правовой целью такого договора.  

Поскольку плата за пользование земельным участком вносится в связи самой 

возможностью размещения объектов и оборудования на земельном участке, а сезонный характер осуществляемой хозяйственной деятельности по обеспечению судоходства и водных перевозок на реке Лена носит очевидный характер для каждого субъекта, вступающего в соответствующие правоотношения, выводы судов об отсутствии у предпринимателя обязанности по внесению арендной платы за землю в период ледостава (с конца октября - начала ноября месяца по начало - середину мая месяца) не могут быть признаны правильными и соответствующими характеру возникших правоотношений.  

Иной подход допускал бы освобождение арендатора от внесения платы за пользования земельным участком, в случаях, когда хозяйственная деятельность в принципе носит сезонный характера (использование земель сельскохозяйственного назначения, деятельность по лесопользованию и т.д.), либо, к примеру, в ситуациях, при которых эксплуатация размещенного на соответствующем земельном участке некапитального строения возможна только в теплое время года.  

По итогам рассмотрения дела суды также пришли к выводу о том, что часть предоставленного арендодателем земельного участка с кадастровым номером 14:14:030018:202 (1) занята поверхностными водами водного объекта в пределах береговой линии реки Лена.  

Суды фактически признали обоснованными возражения предпринимателя о том, что в состав земельного участка вошли земли, покрываемые поверхностными водами при сезонном изменении уровня реки Лена и возможных паводках.  

Между тем в ходе рассмотрения заявленного требования судом первой инстанции назначена судебная экспертиза по делу, проведение которой поручено автономной некоммерческой организации «Байкальский центр судебных экспертиз, права и землеустройства». В соответствии с заключением проведенной по делу экспертизы (вопрос  

 № 2) фактическая граница земельного участка с кадастровым номером 14:14:030018:202 на момент проведения полевых геодезических испытаний не имеет наложений с границей водного объекта реки Лена. Вся территория расположена на поверхности земли.  

Береговая линия (граница водного объекта) определяется для реки по среднемноголетнему уровню вод в период, когда она не покрыта льдом (пункт 2 части 4 статьи 5 Водного кодекса Российской Федерации).  

Согласно подпункту «б» пункта 10 Правил определения местоположения береговой линии (границы водного объекта), случаев и периодичности ее определения, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 29.04.2016 № 377, при уточнении местоположения береговой линии (границы водного объекта) поверхностных водных объектов береговая линия (граница водного объекта) реки, ручья и канала определяется по среднемноголетнему уровню вод в период, когда они не покрыты льдом, с учетом уровней воды при руслонаполняющем расходе воды и морфологических особенностей водного объекта.  

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в пункте 19 «Обзор судебной практики по вопросам применения законодательства об охране окружающей среды» (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.06.2022) для установления местоположения береговой линии реки применяются данные об уровнях воды, содержащиеся в Едином государственном фонде данных о состоянии окружающей среды, ее загрязнении. Однако это не означает, что в отсутствие таких данных в отношении конкретного водного объекта местоположение береговой линии не подлежит установлению.  

В обжалуемых судебных актах суды не дали правовую оценку указанному заключению судебной экспертизы, должным образом не мотивировав свои выводы о необоснованном включении администрацией в состав переданного в аренду земельного участка, в числе прочего, земель, покрытых поверхностными водами. С учетом приведенных положений законодательства судам следовало определить, как сам по себе факт краткосрочного сезонного повышения уровня реки Лена, на что указывал предприниматель в своих пояснениях, может повлиять на границы водного объекта, а также препятствовать использованию земельного участка по назначению.  

Вместе с тем, даже при наличии пересечения границ земельного участка с землями, покрытыми поверхностными водами, предприниматель не может быть полностью освобожден от обязанности вносить арендную плату, если возможность использования оставшейся части такого участка для размещения объектов инфраструктуры (или их части), необходимых для обеспечения судоходства и водных перевозок на реке Лена, сохраняется.  

Поскольку устройство причала осуществляется предпринимателем самостоятельно,  

ее ссылки на необходимость проведения земляных работ по обеспечению его эксплуатации не имеют правового значения и не могут указывать на наличие препятствий в использовании участка.  

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанции не дали оценку условиям использования земельным участкам и возможности размещения предпринимателем соответствующих объектов для осуществления хозяйственной деятельности.  

Не имеют правового значения выводы судов о недействительности договора земельного участка от 27.04.2021 № 230321/2776046/01-02, как об обстоятельстве, исключающем обязанность предпринимателя вносить арендные платежи.  

Суды со ссылкой на статью 102 Земельного кодекса Российской Федерации указали, что если водный объект относится к федеральной собственности, то его составная часть – покрытая поверхностными водами земля и участок в пределах береговой линии является федеральной собственностью. Посчитав, что часть земельного участка находится в границах земель водного фонда, покрытого поверхностными водами реки Лена (федеральная собственность), суды пришли к выводу о недействительности договора аренды в силу его несоответствия требованиям статей 1, 5 и 8 Водного кодекса Российской Федерации, статьи 102 Земельного кодекса Российской Федерации.  

Между тем, суды не учли правовую позицию, изложенную в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума от 17.11.2011 № 73).  

 В соответствии с абзацем втором пункта 12 постановления Пленума от 17.11.2011 № 73 при рассмотрении требований, вытекающих из обязательственных правоотношений, к арендатору, получившему имущество в пользование и не оплатившему пользование, арендодатель не обязан доказывать наличие правомочий на сдачу имущества в аренду.  

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.  

Следовательно, вопрос о принадлежности земельного участка не затрагивает прав и обязанностей арендатора, поскольку не влияет на его обязательство вносить плату за пользование имуществом, а подлежит разрешению в рамках отношений между публичными собственниками земли. При изложенных обстоятельствах арендатор не имеет правового интереса в оспаривании соответствующей сделки.  

Таким образом, в случае невозможности использования части земельного участка условия заключенного договора распространяются на отношения сторон применительно к оставшейся его части, пригодной для соответствующего хозяйственного использования.  

Судами установлено, что арендатор получил земельный участок во владение и пользование, частично вносил арендную плату, просил об отсрочке при погашении долга. Возражения о невозможности использования земельного участка и отсутствии у администрации права на распоряжение земельном участком были заявлены ИП ФИО1 при предъявлении требования об оплате задолженности.  

При рассмотрении дела суды первой и апелляционной инстанций неверно применили нормы права и не установили обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного рассмотрения дела.  

Поскольку для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка представленных в материалы дела доказательств, в том числе, установление всех имеющих значение для данного дела обстоятельств, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции в силу его полномочий, судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное выше, исследовать и оценить все имеющиеся в материалах дела доказательства, установить имела ли возможность предприниматель использовать земельный участок в соответствии с указанными целями, а также разрешить спор с учетом названного обстоятельства. При частичном вхождении участка в состав земель, покрытых поверхностными водами, либо при наличии иных обстоятельств, препятствующих его использованию, следует определить, в какой части такое было использование возможно, а также установить размер обязательств по оплате.  

На основании пункта 4 статьи 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации меры по приостановлению исполнения решения Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 28 марта 2024 года по делу № А58-8582/2022 и постановления Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20 ноября 2024 года по тому же делу принятые определением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 21 июля 2025 года, подлежат отмене.  

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленными квалифицированными электронными подписями судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения  

в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.  

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия постановления на бумажном носителе может быть направлена им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена им под расписку.  

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 28 марта 2024 года по делу № А58-8582/2022 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20 ноября 2024 года по тому же делу отменить.  

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия). 

Меры по приостановлению исполнения решения Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 28 марта 2024 года по делу № А58-8582/2022 и постановления Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20 ноября 2024 года по тому же делу принятые определением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 21 июля 2025 года, отменить.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий С.Д. Дамбаров  

Судьи Н.Н. Тютрина А.Д. Фирсов