Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

город Пермь 

18.05.2017 года Дело № А50-28588/16

Резолютивная часть решения объявлена 11.05.2017 года. 

Полный текст решения изготовлен 18.05.2017 года.

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Бояршиновой О.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Каменских М.М., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску гаражно-эксплуатационного кооператива «Пушка» (614077, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к ответчику: обществу с ограниченной ответственностью «Автопартнер» (614600, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о взыскании 255 000 руб. 

В судебном заседании приняли участие: 

от истца: ФИО1 председатель кооператива (протокол от 15.01.2017, предъявлен паспорт). 

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 23.12.2016.

Истец ГЭК «Пушка» обратился в арбитражный суд с иском к ответчику ООО «Автопартнер» о возмещении затрат, понесенных в результате замены козырька крыши на здании по ул. Пушкарская, 55 г. Перми на основании протокола общего собрания собственников от 08.08.2016 в размере 255 000 руб. 

Определением суда от 08.12.2016 исковое заявление принято в порядке упрощенного по правилам гл. 29 АПК РФ. 

Определением от 10.02.2017 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства. 

Истец на иске настаивает, указал, что ответчик в принадлежащем ему помещении, расположенном на первом этаже в здании по ул. Пушкарская, 55 г. Перми произвел перепланировку, а именно в стене здания обустроил вход и 2 въезда, не обеспечив при этом сверху крышей (навесом) или иными обеспечивающем безопасность ограждающими сооружениями. В связи с тем, что действиями ответчика создана угроза безопасности входящим людям, въезжающим машинам в помещении от схода снега в зимний период и при ремонтных ремонтах круглосуточно истцом по результатам общего собрания собственников принято решение по выполнению работ по замене козырька над помещениями, имеющими на первом этаже входы (въезды) в здание длиной 47,6 м на ограждающий парапет с примыкающими площадями на крыше здания. Распределение долей произведено только на трех собственников встроенных помещений, поскольку они используют на первом этаже входы и въезды. 

Ответчик исковые требования признает частично, считает, что истцом незаконно произведено распределение расходов по замене козырька на здании на трех собственников. Ответчику на праве собственности принадлежит нежилое помещение общей площадью 409,8 кв.м, расположенное в здании по ул. Пушкарская, 55. Доля расходов ответчика в силу гражданского и жилищного законодательства составляет 2,89% (409,8 кв.м / 14 132 кв.м (площадь указанная в протоколе от 08.08.2016) * 100). Таким образом, ответчик должен нести расходы по содержанию (улучшению) общего имущества соразмерно своей доле занимаемого помещения. 

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил.

Истец осуществляет содержание и обслуживание здание автостоянки по                                    ул. Пушкарская, 55 в г. Перми (т. 1 л.д. 68).

Ответчику на праве собственности принадлежат встроенные нежилые помещения (лит. А), общей площадью 409,8 кв.м, на первом этаже в здании по ул. Пушкарская, 55 г. Перми (т. 2 л.д. 1). 

23.07.2007 между истцом (исполнитель) и ответчиком (заказчик) заключен договор на оказание услуг, согласно которому исполнитель оказывает за плату заказчику услуги по осуществлению содержания и обслуживания имущества общего пользования в здании многоэтажной надземной стоянки, расположенной по ул. Пушкарская, 55 г. Перми с целью обеспечения полноценного функционирования принадлежащего заказчику помещения, общей площадью 409,8 кв.м, расположенного на первом этаже вышеуказанного здания надземной стоянки (п. 1.1, л.д. 24). 

Согласно п. 3.1 договора заказчик оплачивает стоимость оказанных исполнителем по настоящему договору услуг, в т.ч. сумму за содержание (эксплуатацию) имущества общего пользования в здании надземной стоянки, в размере 5 000 руб. в месяц, а именно: обслуживание пожарно-охранной сигнализации и средств пожаротушения; обслуживание системы вентиляции здания; уборка прилегающей территории, обеспечивающая въезд (входы) в помещения общего пользования. 

20.11.2015 истцом принято распоряжение, в соответствии с которым собственникам помещений, используемым смежную со зданием территорию привести в соответствие с нормами и СНИПами проезды и входы в здание; обеспечить безопасность (контроль) за входом (въездом) клиентов в собственные помещения, особенно в зимний период из-за возможного схода снега, льда; запретить вследствие угрозы схода снега с крыши парковать автомобили по периметру здания на расстоянии шести метров от стен, установить информационные таблички и огородить зону риска киперной лентой; управляющей компании с целью обеспечения безопасности людей и машин на прилегающей к зданию территории разработать и согласовать с собственниками помещений варианты реконструкции крыши, предполагаемую смету затрат и доли участия в реконструкции (т. 1 л.д. 28). Данное распоряжение вручено ответчику 23.11.2015 (т. 1 л.д. 28 оборотная сторона). 

22.04.2016 истцом в адрес ответчика направлено письмо, в котором истец указал, что им подготовлен договор на реконструкцию кровли здания, предусматривающий разборку козырька крыши, возведение ограждающего парапета по периметру, изменение уклона крыши для отвода воды в ливневую канализацию. В связи с чем предложил ответчику присоединиться к договору и оплатить свою долю (3/7) пропорционально длине (площади) участка кровли над помещением ответчика в общей длине реконструируемой кровли (т. 1 л.д. 30). 

Ответчик письмом от 26.04.2016 отказал в несении указанных расходов (т. 1 л.д. 31). 

26.04.2016 истец направил ответчику варианты решения проблемы по очистке крыши от снега, ее реконструкции, а также внесение изменений в договор от 23.07.2007 по размеру оплаты (т. 1 л.д. 32). 

30.06.2016 протоколом общего годового собрания кооператива, принято решение о поручении ГЭК «Пушка» выполнить (завершить) в срок до октября 2016 работы по замене козырька над помещениями, имеющими на первом этаже входы (въезды) в здание длиной 47,6 метра на ограждающий парапет с примыкающими площадями на крыше здания автостоянки по ул. Пушкарская, 55 г. Перми. Стоимость расходов на проведение указанных работ утверждена в размере 595 000 руб. (т. 1 л.д. 36-40). Распределение долей в расходах по замене козырька крыши определено пропорционально длине козырька над помещениями трех собственников встроенных помещений, использующих (обустроивших) на первом этаже входы и въезды, в общей длине козырька, подлежащему замене на парапет – 47,6 м, а именно: 

Предприятия над помещениями, которых заменяется козырек на парапет

Длина помещений собственников, над которыми заменяется козырек на парапет

Доля длины козырька над помещением собственника в общей длине козырька

Расходы собственников помещений на замену козырька на парапет

Автопаркинг

13,6

2/7

170 000 

ООО «Сенсорс»

13,6

2/7

170 000 

ООО «Автопартнер» (ответчик)

20,4

3/7

255 000 

47,6

1

595 000 

Ответчику предложено оплатить долю в размере 255 000 руб. (п. 3.2 протокола). 

Из представленной истцом фотографии и технического паспорта на объект следует, что здание по ул. Пушкарская, 55 г. Перми состоит из трех этажей. 

При этом, расходы по замене козырька распределены между тремя собственниками помещений, расположенных на первом этаже путем определения длины козырька и длины входа в помещения собственников (т. 1 л.д. 43).

08.08.2016 проведено общее собрание собственников помещений в здании. По результатам собрания принято решение об утверждении расходов на проведение работ по замене козырька на парапет в размере 595 000 руб., а также распределение данных расходов между тремя собственниками в размере определенном в протоколе от 30.06.2016 (т. 1 л.д. 46-50). 

Согласно акту выполненных работ, справке о стоимости выполненных работ и затрат стоимость выполненных работ по замене козырька на ограждающий парапет длиной 47,6 м с примыкающими площадями на крыше автостоянки по адресу: 

<

...> составила 595 000 руб. (л.д. 53-55, 106). Истцом оплата выполненных работ произведена в полном объеме (л.д. 113-120). 

В связи с тем, что ответчиком расходы по замене козырька в размере 255 000 руб. не возмещены, истец обратился в суд с настоящим иском. 

Ответчик, возражая против исковых требований, указал, из протокола общего собрания собственников от 08.08.2016 следует, что распределение расходов по реконструкции кровли здания возложена только на троих собственников в здании, однако, по мнению ответчика, распределение расходов по содержанию общего имущества здания только на часть собственников незаконно. 

Доводы ответчика, приведенные в отзыве на иск, а также дополнительных пояснениях судом принимаются во внимание по следующим основаниям. 

Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В соответствии с п. 1-3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – постановление Пленума ВАС РФ № 64) отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 3 постановления Пленума ВАС РФ № 64).

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (п. 2 постановления Пленума ВАС РФ № 64).

Таким образом, суд считает, что эксплуатируемая кровля 3-этажного здания является общим имуществом собственников.

Осуществляя пользование нежилыми помещениями, ответчик и другие собственники не могут не осуществлять использование общего имущества, поэтому содержание собственником своего имущества включает не только расходы по содержанию непосредственно нежилых помещений, но и расходы по эксплуатации здания в целом. Нежилые помещения ответчика, а также и других собственников являются конструктивной частью здания, и его собственники пользуются общим имуществом, необходимым для эксплуатации здания в целом.

В п. 4 постановления Пленума ВАС РФ № 64 содержится, что при рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.

Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается (п. 5 постановления Пленума ВАС РФ № 64).

Согласно разъяснениям Президиума ВАС РФ, содержащимся в постановлении Пленума ВАС РФ № 64 к отношениям собственников помещений в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, правоотношения собственников помещений в многоквартирном доме.

Из этого следует, что уменьшение размера общего имущества в здании, как и передача объектов общего имущества в пользование иным лицам возможны только с согласия всех собственников помещений в нем, а также то, что размер общей площади собственника помещения в здании определяет размер его доли в праве общей собственности на общее имущество в здании.

В случае, если кем-либо из сособственников за счет переоборудования произведено увеличение общей площади своего помещения, тем более за счет общего имущества в здании, - это изменяет соотношение голосов собственников на общем собрании.

Однако по настоящему делу в ЕГРП отсутствуют сведения об увеличении площади находящегося в собственности ответчика нежилого помещения за счет его внутреннего переоборудования или одновременно с переоборудованием общего имущества.

Вопросы определения долей в праве долевой собственности регулируются нормами гл. 16 ГК РФ. В ст. 245 ГК РФ содержится ряд императивных правил: во-первых, если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными; во-вторых, участник долевой собственности приобретает право на увеличение своей доли, если за свой счет произвел неотделимые улучшения, соблюдая при этом установленный порядок использования общего имущества, т.е. с согласия всех участников долевой собственности (ст. 247 ГК РФ). 

Частью 1 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) установлено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

При отсутствии иного, указанные нормы распространяют свое действие и на собственников нежилых помещений (п. 6 ст. 13 АПК РФ).

Согласно ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Таким образом, доля в праве общей собственности на общее имущество в административном здании определяется в зависимости от площади принадлежащего собственнику помещения, а именно: необходимо общую площадь нежилого помещения (без учета площади балконов и лоджий) разделить на общую площадь здания (без учета балконов и лоджий).

Нежилое помещение, принадлежащее ответчику, является неотделимой частью здания: строительные конструкции являются общими для здания, инженерные системы являются общими для всех нежилых помещений. Помещение, принадлежащее ООО «Автопартнер» не может использоваться в качестве самостоятельного, оно является частью здания по ул. Пушкарская 55, а следовательно расходы по содержанию общего имущества в целом должны нести все собственники помещений с учетом принадлежащих им помещений.

Таким образом, ООО «Автопартнер», являющийся собственником нежилых помещений (409,8 кв.м) в здании обязан нести расходы по ремонту крыши пропорционально занимаемой площади.

Согласно сведениям технического паспорта общая площадь здания по ул. Пушкарская, 55 г. Перми составляет 14 523,4 кв.м (т. 1 л.д. 149). 

Общая площадь помещения, принадлежащего ответчика составляет 409,8 кв.м (т. 1 л.д. 162, т. 2 л.д. 1). 

С учетом ст. 249 ГК РФ, ст. 37 ЖК РФ, разъяснений постановления Пленума ВАС РФ № 64 доля участия ООО «Автопартнер» в расходах на общее имущество в здании составляет 2,82 % (409,8 /14 523,4*100), что в денежном выражении составляет 16 779 руб. (595 000 * 2,82%). 

Таким образом, учитывая положение ст. 249 ГК РФ во взаимосвязи со ст. 210 ГК РФ, члены ГЭК «Пушка», собственники помещений, путем проведения общего собрания неправомерно определили размер доли ответчика в несении расходов по замене козырька крыши здания. Из приведенных положений законодательства не следует, что общее собрание собственников правомочно перераспределять бремя содержания общего имущества.

С учетом изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению частично на основании ст. 210, 249 ГК РФ, 37, 158 ЖК РФ. 

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по оплате госпошлины относятся на ответчика, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Автопартнер» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу гаражно-эксплуатационного кооператива «Пушка» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) задолженность в размере 16 779 (шестнадцать тысяч семьсот семьдесят девять) руб., а также 533 (пятьсот тридцать три) руб. в возмещение судебных расходов по оплате госпошлины. 

В удовлетворении остальной части иска отказать. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края.

СудьяО.ФИО3