ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда

Дело № А72-14420/2023

г. Самара

25 сентября 2024 года

11АП-12820/2024

 

Резолютивная часть постановления оглашена 19 сентября 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 сентября 2024 года.

 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ястремского Л.Л.,

судей Дегтярева Д.А., Копункина В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кистановой А.А.,

рассматривает в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Теплогенерирующая компания" на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 09 июля 2024 года по делу № А72-14420/2023 (судья Абрашин С.А.)

по иску Управления муниципальной собственностью администрации города Ульяновска

к обществу с ограниченной ответственностью "Теплогенерирующая компания"

о расторжении договора аренды

об обязании освободить и передать нежилое помещение,

 

при участии представителей:

от истца – не явились, извещены надлежащим образом,

от ответчика - представитель ФИО1 по доверенности от 15.02.2024. 

 

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственностью администрации города Ульяновска обратилось с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Теплогенерирующая компания", в котором просило суд:

1) взыскать с ООО «Теплогенерирующая компания» задолженность в размере 240 461 руб. 31 коп.:

-основной долг - 236 567 руб. 52 коп., за период с 29.05.2023 по 31.08.2023,

-пени 3 893 руб. 79 коп., за период с 11.06.2023 по 22.09.2023,

-пени за период с 23.09.2023 по день фактической оплаты задолженности

2) расторгнуть договор аренды № 9824 от 07.11.2016.

3) обязать ООО «Теплогенерирующая компания» освободить и передать Управлению муниципальной собственностью администрации г.Ульяновска по  акту приёма-передачи недвижимое имущество - нежилое помещение по адресу: 

<

...>, общей площадью 317,60 кв.м.

Определением от 26.04.2024 суд удовлетворил ходатайство истца об уточнении исковых  требований, принятое к рассмотрению определением от 17.01.2024, в котором заявитель просил суд:

1)расторгнуть договор аренды № 9824 от 07.11.2016.

2)обязать ООО «Теплогенерирующая компания» освободить и передать Управлению муниципальной собственностью администрации г. Ульяновска по акту приёма-передачи недвижимое имущество - нежилое помещение по адресу: 

<

...>, общей площадью 317,60 кв.м.

Арбитражный суд Ульяновской области решением от 09 июля 2024 года исковые требования удовлетворил частично: обязал ответчика освободить освободить и передать Управлению муниципальной собственностью администрации г.Ульяновска по акту приёма-передачи нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 317,60 кв.м. В удовлетворении иска о расторжении договора отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой прocил отменить обжалуемое решение, принять новый судебный акт об отказе в иске, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам, неполное исследование обстоятельств дела, а также на неправильное применение норм материального права.

Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы жалобы.

Истец в судебное заседание явку представителя не обеспечил, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к вывoду об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 07.11.2016 между Управлением муниципальной собственностью администрации города Ульяновска (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Теплогенерирующая компания" (Арендатор) оформлен договор аренды муниципального нежилого помещения  № 9824-т, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду нежилое здание (далее - Объект), расположенное по адресу: г. Ульяновск, р-н Ленинский, ул. Ульяны ФИО2, д. 4-А, для использования под размещение оборудования по снабжению объектов недвижимости горячей водой и тепловой энергией. Общая площадь Объекта составляет 317,60 кв. м. (п.1.1).

По акту приёма-передачи от 07.11.2016 арендодатель передал арендатору нежилое здание.

Согласно п. 2.1 договора настоящий договор заключается на срок с 07 ноября 2016 года по 06 ноября 2021 года и вступает в силу в соответствии с действующим гражданским законодательством Российской Федерации.

Дополнительным соглашением от 13.01.2022 стороны дополнили договор аренды абзацем следующего содержания: «настоящий договор пролонгирован с 07.11.2021 по 07.11.2022».

Дополнительным соглашением от 28.10.2022 стороны дополнили договор аренды абзацем следующего содержания: «настоящий договор пролонгирован с 07.11.2022 до 07.11.2023».

Поскольку ответчик не внес арендную плату в установленный договором срок, истец направил в адрес ответчика претензию (уведомление №1204-10 от 27.09.2023), в которой предложил ответчику оплатить задолженность. В противном случае, истец предложил ответчику расторгнуть договор и освободить арендуемое помещение.

Поскольку данная претензия была оставлена ответчиком без ответа, 02.11.2023 истец обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании суммы долга и пени в судебном порядке и с требованиями о расторжении договора и об обязании освободить и передать нежилое помещение.

07.11.2023 ответчик оплатил истцу основной долг и пени (в общей сумме 240 461 руб. 31 коп.).

В связи с чем, истец, уточнив исковые требования, фактически отказался от иска в части взыскания основного долга и пени.

Истец просил расторгнуть договор аренды № 9824 от 07.11.2016, поскольку ответчик не внес арендную плату в установленный договором срок, тем самым допустив существенное нарушение договора.

Отказывая в удовлетворении иска о расторжении договора, суд первой инстанции исходил из того, что на момент принятия решения срок договора аренды истек.

В силу пункта 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно п.6.2 и 6.2.3 договора, договор может быть расторгнут арендодателем досрочно в установленном законодательством порядке в случае возникновения задолженности по арендной плате за пользование помещением, эквивалентной сумме двухмесячной арендной платы, независимо от последующего его внесения. Расторжение не освобождает арендатора от обязанности погашения задолженности и уплаты пени за просрочку платежа.

Согласно п.6.3 договора, о предстоящем расторжении договора в связи с истечением его срока либо досрочно, стороны предупреждают друг друга за один месяц путем направления по почте заказного письма по адресу регистрации юридического (физического) лица.

Как установлено судом, претензия (уведомление) истца №1204-10 от 27.09.2023, в которой содержалось предложение ответчику оплатить задолженность, а также предложение расторгнуть договор, была направлена 28.09.2023 ответчику посредством курьерской службы РКС (номер почтового идентификатора 2150237016179) и вручена ответчику 05.10.2023.

Согласно п.6.1 договора, договор прекращает свое действие по окончании его срока.

С учетом дополнительного соглашения от 28.10.2022, договор аренды был пролонгирован сторонами до 07.11.2023.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Из материалов дела следует, что до истечения срока действия договора со стороны Арендодателя имелись возражения относительно пролонгации договора аренды и использования ответчиком арендованного объекта.

В п.6.5 договора стороны предусмотрели, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от договора аренды:

-в случае, если в течение одного года арендатором более одного раза нарушались условия, предусмотренные пунктами 3.2.2., 4.2 настоящего договора, независимо от последующего устранения данных нарушений;

-в случае, если актом проверки использования арендуемых помещений установлено, что предоставленные по договору площади не используются в течение месяца по неуважительной причине.

Об одностороннем отказе от договора аренды арендодатель письменно уведомляет арендатора по почте заказным письмом по адресу регистрации юридического (физического) лица.

Истец представил в материалы дела письмо Управления муниципальной собственностью администрации города Ульяновска №18302-03 от 11.08.2023, из которого  следует, что истец, ссылаясь на не исполнение ответчиком условий договора аренды и положения пункта 6.5 договора, сообщал ответчику об отказе от договора с 15.09.2023; в связи с чем, истец предлагал ответчику до 15.09.2023 освободить арендуемое здание по ул. Ульяны ФИО2, д. 4-А и передать его представителю Управления».

Кроме того, письмом №18301-03 от 11.08.2023 Управление муниципальной собственностью администрации города Ульяновска сообщило ответчику, что срок действия договора истекает 07.11.2023. В связи с чем, истец уведомлял ответчика, что «в соответствии с п.6.1 договора, с 07.11.2023 договор прекращает свое действие и считается расторгнутым».

В подтверждение направления ответчику писем от 11.08.2023 истец представил в материалы дела копию реестра отправлений от 14.08.2023, из которого следует, что ответчику по его юридическому адресу: 

<

...> было отправлено почтовое отправление с идентификатором 2150237013966.

Согласно сведениям, содержащимся на сайте курьерской службы РКС, письмо с данным идентификатором было вручено адресату (ответчику) 17.08.2023.

Таким образом, вышеперечисленные доказательства подтверждают, что со стороны арендодателя имелись возражения против продолжения договорных отношений с арендатором и последний был о них извещен.

Предоставленное Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора); договор прекращается с момента получения данного уведомления (когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ), если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 450.1 ГК РФ); в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Согласно пункту 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

При данных обстоятельствах, суд пришел к обоснованному выводу, что спорный договор аренды прекратил свое действие 07.11.2023.

Поскольку договор аренды муниципального нежилого помещения  № 9824-т прекращен в связи с истечением срока его действия, требование истца о расторжении данного договора аренды удовлетворению не подлежит.

Довод заявителя о том, что претензия от 27.09.2023 содержала не предложение о расторжении договора, а предложение о погашении долга, не соответствует содержанию претензии.

Кроме того, суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований истца о расторжении договора, установив, что на дату принятия решения установленный договором срок аренды истек, арендодатель против продления договора возражал.

Довод о том, что после 07.11.2023 ответчик продолжает пользоваться переданным в аренду объектом, не свидетельствует о согласии истца на продление договора аренды.

Довод о том, что ответчик продолжает платить арендную плату, также не свидетельствует о продлении договора, поскольку по смыслу абзаца второго статьи 622 ГК РФ обязанность по оплате арендной платы сохраняется до возврата арендованного имущества.

Суд апелляционной инстанции также отклоняет довод заявителя об уклонении арендодателя от рассмотрения его заявления о выкупе арендуемого имущества, поскольку наличие задолженности за аренду исключает возможность выкупа.

Ссылки заявителя на болезнь директора, а также на то, что его счета были арестованы в рамках расследования уголовного дела, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку с болезнью директора деятельность коммерческой организации не приостанавливается, при этом арест денежных средств произошел в августе 2023 года, а задолженность возникла с 29.05.2024.

В апелляционной жалобе заявитель указал, что принятое нежилое помещение приобреталось в аренду для размещения оборудования по снабжению жилых домов и других объектов горячей водой и тепловой энергией, которое ответчик арендует у другой организации, а также о том, что в помещении находится центральный тепловой пункт, который снабжает в том числе муниципальные учреждения и жилые дома, детские сады горячей водой и тепловой энергией (отоплением), а также к данному оборудованию подсоединены сети (трубы) по которым поступает горячая вода и отопление в жилые дома, и что освободить помещение – означает отключить все обслуживаемые дома и помещения от горячей воды и отопления. Заявитель также указал, что он обладает статусом единой теплоснабжающей организации.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что в отзыве на иск в суде первой инстанции ответчик на указанные обстоятельства не ссылался.

Истец свои пояснения по данному вопросу не представил.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что материалы дела не содержат доказательств того, что в спорном помещении размещено оборудование, принадлежащее истцу, которое в случае расторжении договора аренды должно быть демонтировано.

Напротив, размещение в спорном помещении центрального теплового пункта, подключенного к тепловым сетям, предполагает наличие неразрывной связи между этим помещением и размещенным в нем специальным оборудованием. Сам факт нахождения оборудования в собственности одного лица (ООО «УГТК»), а помещения – в муниципальной собственности не свидетельствует о том, что помещение должно быть освобождено от этого оборудования при расторжении договора аренды. Сведений о том, что истец требовал освобождения помещения от теплоснабжающего оборудования, в дело не представлено. С учетом изложенного требование об освобождении помещения следует рассматривать как не требующее изменения назначения помещения и проведения реконструкции требование об освобождении помещения от принадлежащих истцу вещей и предметов, не связанных с поставкой горячей воды.

В любом случае при необходимости исполнения ответчиком его обязательств, связанных с осуществлением им функций единой теплоснабжающей организации, он вправе обратиться в суд с заявлением об отсрочке исполнения решения.

Также, с учетом изложенных выше обстоятельств, стороны вправе принять меры к мирному урегулированию спора на стадии его исполнения.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно,  в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

Расходы по государственной пошлине в связи с рассмотрением апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ульяновской области от 09 июля 2024 года по делу  № А72-14420/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                                Л.Л. Ястремский

 

Судьи                                                                                                               Д.А. Дегтярев

 

В.А. Копункин