ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А26-10437/2023

21 августа 2024 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 августа 2024 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего С.В. Изотовой,

судей  М.В. Балакир, Н.Е. Целищевой,

при ведении протокола судебного заседания  секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании при участии:

от  Администрации представитель не явился,

от Управления Росреестра представитель не явился,

от ООО «Тигра» представитель не явился,

от ФИО2 представитель не явился,

от ФИО3 представитель не явился,

от ООО «От Валентина» представитель не явился,

от ООО «Кинотеатр «Калевала» представитель не явился,

от ООО «Инвестпроф» представитель не явился,

от МУП «Петрозаводские энергетические системы» представитель не явился,

апелляционную жалобу администрации Петрозаводского городского округа на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 15.03.2024 по делу № А26-10437/2023 (судья  Н.Г. Буга) по заявлению:

администрации Петрозаводского городского округа (185035, Петрозаводск, пр. Ленина, д. 2; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия (185035, Республика Карелия, Петрозаводск, ул Красная, д. 31; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

третьи лица:

общество с ограниченной ответственностью «Тигра» (185001, Республика Карелия, Петрозаводск, пр. Первомайский, д. 2, пом. 8; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

ФИО2 (Республика Карелия),

ФИО3 (Республика Карелия),

общество с ограниченной ответственностью «От Валентина» (185001, Республика Карелия, Петрозаводск, пр. Первомайский, д. 2, пом. 1-Н; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

общество с ограниченной ответственностью «Кинотеатр «Калевала» (185001, Республика Карелия, Петрозаводск, пр. Первомайский, д. 2; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

общество с ограниченной ответственностью «Инвестпроф» (194021, Санкт - Петербург, пр. 2-й Муринский, д. 34, корп. 1, лит. Б, пом. 43-Н, рабочее место 5; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

муниципальное унитарное предприятие «Петрозаводские энергетические системы» (Республика Карелия, Петрозаводск, ул. Путейская, д. 5, пом. 2; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании незаконным решения об отказе,

установил:

администрация Петрозаводского городского округа (далее - заявитель, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия (далее – Управление Росреестра) о признании незаконным решения, изложенного в уведомлении об отказе в государственной регистрации прав от 30.08.2023 № КУВД-001/2023-21946422/4.

Определением от 20.12.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Тигра» (далее – ООО «Тигра»), ФИО2, ФИО3. 

Определением Арбитражного суда Республики Карелия от 05.02.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечены общество с ограниченной ответственностью «От Валентина», общество с ограниченной ответственностью «Киноцентр «Калевала», общество с ограниченной ответственностью «Инвестпроф», муниципальное унитарное предприятие «Петрозаводские энергетические системы».

Решением от 15.03.2024 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с указанным решением, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, заявленные требования удовлетворить.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что предметом договора аренды является площадь доли земельного участка, которая находится в собственности Петрозаводского городского округа, договор аренды подписан арендодателем и арендатором, государственный регистратор вышел за пределы своих полномочий, в силу статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом, Администрация распорядилась принадлежащей ей долей земельного участка, в связи с чем права ООО «Тигра» не нарушены, ООО «Тигра» не возражало против заключения договора аренды при условии включения указанного общества в договор как собственника, ООО «Тигра» вправе извлекать доход от принадлежащей ему доли земельного участка.

Судом апелляционной инстанции удовлетворено ходатайство  Администрации об участии в судебном заседании по средствам веб-конференции, судом обеспечена техническая возможность подключения, однако заявитель подключение не обеспечил.

 Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, земельный участок площадью 9 477 +/- 34 кв. м с кадастровым номером 10:01:0030131:9, расположенный по адресу: 

<

...>, находится в общей долевой собственности Петрозаводского городского округа (доля в праве 5819/9477; регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости от 11.05.2011 № 10-10-01/040/2011-156) и ООО «Тигра» (доля в праве 3658/9477; регистрационная запись в Едином государственном реестре недвижимости от 11.05.2011  № 10-10-01/016/2011-391).

В границах названного земельного участка расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 10:01:0030131:34 и 10:01:0000000:17283. 

В состав здания площадью 5 436 кв. м с кадастровым номером 10:01:0030131:34 входит помещение  площадью 269,3 кв. м с кадастровым номером 10:01:0030131:141, принадлежащее на праве общей долевой собственности ФИО2 и ФИО3. 

Между Администрацией (арендодатель) и ФИО2, ФИО3 (арендаторы) 26.05.2023 подписан  договор № 81092 аренды земельного участка, по условиям которого арендаторам передан «земельный участок с кадастровым номером 10:01:0030131:9 площадью 9 477 кв. м (доля муниципальной собственности арендодателя 5819/9477), расположенный по адресу: 

<

...>; категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - эксплуатация здания кинотеатра «Калевала», что составляет 470 кв. м пропорционально доли помещения в здании согласно расчету, содержащемуся в приложении № 1». 

В целях государственной регистрации названного договора Администрация направила заявление от 26.05.2023 № КУВД-001/2023-21946422 о государственной регистрации. 

Уведомлением от 30.05.2023 № КУВД-001/2023-21946422/3 Управление Росреестра приостановило осуществление государственной регистрации на основании пунктов 3 и 7 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации). 

Уведомлением от 30.08.2023 № КУВД-001/2023-21946422/4 Управление Росреестра сообщило об отказе в осуществлении государственной регистрации на основании статьи 27 Закона о регистрации в связи с истечением 30.08.2023 срока приостановления государственной регистрации, установленного уведомлением от 30.05.2023, и неустранением приведенных в данном уведомлении причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав.

Полагая, что решение Управления Росреестра не соответствует положениям ГК РФ, Закона о регистрации, а также нарушает ее права и законные интересы,  Администрация обратилась в суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказал.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, предусмотренном данным Кодексом. 

Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Следовательно, для признания ненормативного правового акта, решения, действий, бездействия государственного органа недействительным (незаконным) необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий, бездействия закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя. 

Бремя доказывания соответствия оспариваемого ненормативного акта закону или иному нормативному правовому акту в силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возложено на орган или лицо, принявшие данный акт. 

Как следует из материалов дела, ФИО2 и ФИО3 приобрели нежилое помещение в здании. 

Распорядительного документа, изданного в установленном законом порядке и свидетельствующего об одновременной приватизации земельного участка под выкупаемым нежилым помещением, с включением в выкупную цену, определенную оценщиком, стоимости доли в праве на земельный участок, в материалах дела не имеется.

В силу части 6 статьи 1  Закона о регистрации государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ.

В силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации государственная регистрация прав включает в себя в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. 

Как следует из оспариваемого решения Управления Росреестра, предметом договора аренды является доля в праве собственности, что, по мнению регистрирующего органа, не соответствует требованиям пункта 1 статьи 432 и пункта 3 статьи 607 ГК РФ; согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, земельный участок с кадастровым номером 10:01:0030131:9 принадлежит на праве общей долевой собственности Петрозаводскому городскому округу (доля в праве - 5819/9477) и ООО «Тигра» (доля в праве - 3658/9477), однако воля второго сособственника на передачу земельного участка в аренду не выражена,  что нарушает требования статей 246 и 247 ГК РФ. 

В силу пунктов 1 - 3, 5 и 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случаях, если лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации. 

Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и названным Кодексом. 

В силу пунктов 1 и 3 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи); в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды; при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. 

Согласно частям 1 и 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации объектами земельных отношений являются: земля как природный объект и природный ресурс, земельные участки, части земельных участков; при этом, земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. 

По смыслу вышеназванных норм права, часть земельного участка может являться объектом гражданско-правовых отношений (передаваться в аренду) при наличии характеристик, позволяющих определить такую часть в качестве индивидуально определенной вещи, в случае, если исходный земельный участок поставлен на кадастровый учет. 

Земельный участок с кадастровым номером 10:01:0030131:141 имеет площадь 9 477 кв. м и именно в данной площади он и является предметом аренды по рассматриваемому договору, указание в договоре на площадь 470 кв. м служит лишь для  расчета арендной платы.

Между тем в соответствии с пунктом 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, то есть по отношению к третьим лицам сособственники выступают в качестве единого собственника, а соглашение  сособственников является единственной формой выражения волеизъявления собственников.

Представленный на регистрацию договор заключен вопреки требованиям закона о распоряжении имуществом, находящимся в долевой собственности, по соглашению всех ее участников, в связи с чем регистрирующий орган обоснованно отказал в  осуществлении действий по государственной регистрации. 

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 15.03.2024 по делу № А26-10437/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

С.В. Изотова

Судьи

 

М.В. Балакир

 Н.Е. Целищева