АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А82-3025/2021

26 апреля 2022 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 апреля 2022 года.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Н.,

судей Бабаева С.В., Камановой М.Н.,

в отсутствие представителей участвующих в деле лиц

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца – 

индивидуального предпринимателя ФИО1

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 14.08.2021,

принятое судьей Секериной С.Е., и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 08.12.2021,

принятое судьями Великоредчаниным О.Б., Немчаниновой М.В., Черных Л.И.,

по делу № А82-3025/2021

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 

(ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>)

к муниципальному казенному учреждению «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о признании незаконным уведомления о прекращении договора аренды и

о признании договора аренды земельного участка действующим,

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, – 

комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля, акционерное общество «Почта России», 

и   у с т а н о в и л : 

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском к муниципальному казенному учреждению «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля (далее – Агентство) о признании незаконным уведомления от 27.05.2019 № 5109 о прекращении срока действия договора аренды земельного участка от 10.12.2008 № 21098-и и о признании данного договора действующим. 

Исковые требования основаны на статьях 10, 222 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 35 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что Предприниматель осуществляет легализацию размещенного на участке объекта недвижимости, отказ арендодателя от договора аренды является недобросовестным.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля, акционерное общество «Почта России».

Арбитражный суд Ярославской области решением от 14.08.2021, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 08.12.2021, частично удовлетворил иск, признав договор аренды действующим и отказав в признании уведомления о расторжении договора незаконным. Суды пришли к выводу о том, что арендодатель имеет право на односторонний отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, однако доказательств получения уведомления о расторжении договора в деле не имеется.

Предприниматель не согласился с принятыми судебными актами и в части отказа в признания уведомления незаконным и обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просил их отменить и удовлетворить иск в полном объеме. По мнению заявителя, суды не учли положения Федерального закона от 28.12.2009 № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 381-ФЗ), по смыслу которого предпринимателям предоставлены гарантии сохранения торговых мест. Истец указал, что торговое место Предпринимателя включено в Схему размещения нестационарных торговых объектов на территории города Ярославля, утвержденную решением муниципалитета города Ярославля от 19.11.2015 № 612, сроком до 2025 года. На этом основании Предприниматель полагал, что оснований для расторжения договора у Агентства не имелось; арендатор нарушений договора не допускал; Агентство действовало с целью причинения ущербу Предпринимателю. Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе.

Агентство и третьи лица отзывы на кассационную жалобу в суд округа не представили.

Предприниматель просил рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие его представителя; суд округа счел возможным удовлетворить данное ходатайство.

Участвующие в деле лица, надлежащим образом  извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание окружного суда представителей не направили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела, и установили суды первой и апелляционной инстанций, на основании договора от 14.10.2001 № 6493-РО земельный участок общей площадью 110 квадратных метров, расположенный по адресу: 

<

...> напротив дом 15, был предоставлен Предпринимателю в аренду с видом функционального использования – под размещение временного мини-магазина.

Управление земельных ресурсов Мэрии (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) 10.12.2008 заключили договор № 21098-и аренды находящегося в государственной собственности земельного участка.

Согласно данному договору арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает в аренду и использует 110 квадратных метров земельного участка с кадастровым номером 76:23:031003:22 из земель населенных пунктов. При этом вид функционального использования – размещение временного мини-магазина. Участок предоставлен на период такого размещения. На участке имеется: временный мини-магазин (пункты 1.1, 1.4, 1.4.1).

Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 2 месяца подряд и нарушении других условий договора (пункт 2.1.4). 

Арендатор обязан использовать участок исключительно в соответствии с видом функционального использования, указанным в пункте 1.1 договора, и принадлежности к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде и непосредственно земле (пункт 2.4.1); без письменного согласия арендодателя не возводить на арендуемом земельном участке постоянных объектов недвижимости и временных сооружений, не оговоренных договором, правовыми актами органов местного самоуправления (пункт 2.4.2).

В связи с существенными нарушениями условий договора, он подлежит досрочному расторжению, в том числе, в случае систематического (два или более раз) невыполнения арендатором предписаний арендодателя по соблюдению условий пунктов 2.4.1 – 2.4.5, 2.4.8 договора (пункты 4.3, 4.3.1, 4.3.4).

Срок аренды – с 17.10.2008 на неопределенный срок.

Постановлением мэрии города Ярославля от 13.10.2010 № 4074 в отношении земельного участка, на котором расположен спорный объект, изменен условный вид разрешенного

использования «размещение объекта капитального строительства – магазина с инженерными

коммуникациями». Дополнительным соглашением от 28.03.2016 к договору аренды стороны изменили вид разрешенного использования земельного участка на «размещение объекта капитального строительства – магазина с инженерными коммуникациями».

Предприниматель обратился в арбитражный суд с иском о признании права собственности на здание магазина, расположенное на спорном участке, возведенное самовольно (дело № А82-17438/2019). 

Арбитражный суд Ярославской области решением от 17.08.2020, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 04.12.2020 и постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26.03.2021, отказал в удовлетворении данного иска. 

По утверждению Предпринимателя, при рассмотрении спора по указанному делу ему стало известно о направлении ему уведомления о прекращении договора аренды земельного участка, которое им не было получено.

Полагая отказ от договора незаконным, Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел правовых оснований для отмены обжалованных судебных актов с учетом следующего.

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату заключения договора), односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании статей 610 (пунктов 1 и 2) Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации, нормы пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации положения являются гарантией прав сторон договора аренды в случае заключения договора на неопределенный срок (определения от 13.10.2009 № 1306-О-О и от 14.07.2011 № 980-О-О).

Спорный договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 10.12.2008 № 21098-и заключен до вступления в силу Закона № 381-ФЗ, а также введения в действие Схемы размещения нестационарных торговых объектов на территории города Ярославля, утвержденной решением муниципалитета города Ярославля от 19.11.2015 № 612, и решения муниципалитета города Ярославля от 07.12.2015 № 629 «Об организации торгов на право размещения нестационарных торговых объектов и объектов сферы услуг в области досуга на территории города Ярославля».

Действовавшее на момент заключения договора аренды законодательство не содержало каких-либо правовых ограничений или запретов на расторжение договора, заключенного на неопределенный срок в порядке, предусмотренном в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Право отказа арендодателя от договора аренды не обусловлено необходимостью обоснования с указанием каких-либо причин, в том числе, нарушений со стороны арендатора.

В решении муниципалитета города Ярославля от 07.12.2015 № 629 определено, что юридические лица и граждане, эксплуатировавшие по состоянию на 01.03.2015 НТО на основании договоров аренды земельных участков в соответствии со схемой размещения временных построек, не являющихся объектами капитального строительства, на территории города Ярославля, утвержденной в установленном мэрией города Ярославля порядке, вправе заключить договор на право размещения нестационарного торгового объекта без проведения торгов на право размещения нестационарного торгового объекта на восемь лет по начальной цене аукциона на право размещения соответствующего объекта при соблюдении совокупности условий, в срок до 15.06.2017 (подпункт 2 пункта 2). Юридические лица и граждане, эксплуатировавшие НТО на основании договоров аренды земельных участков, заключенных на неопределенный срок, действовавших на момент утверждения муниципалитетом Схемы размещения НТО на территории города Ярославля, сохраняют право на их эксплуатацию до дня расторжения договоров в соответствии с действующим законодательством. После расторжения договора аренды указанные лица вправе до 15.06.2017 заключить договор на право размещения НТО на ранее занимаемом месте размещения (при условии его соответствия Правилам благоустройства территории города Ярославля) либо на предоставляемом им компенсационном месте (при несоблюдении указанного условия), включенном в Схему размещения нестационарных торговых объектов на территории города Ярославля, без проведения торгов на право размещения нестационарного торгового объекта на восемь лет по начальной цене аукциона на право размещения соответствующего объекта (подпункт 3 пункта 2). 

По смыслу приведенных положений, в отсутствие в деле доказательств инициирования процедуры переоформления договора аренды, заключенного до введения в действие Схемы размещения НТО, Предприниматель не лишен права сохранить право на размещение НТО путем участия в соответствующих торгах. В силу этого, ссылки заявителя на нарушение предоставленных ему Законом № 381-ФЗ гарантий, несостоятельны. Приведенные положения обеспечивают равенство всех действующих и потенциальных пользователей мест размещения НТО. Само по себе включение спорного земельного участка, как места размещения НТО, в Схему не дает право на размещение НТО в течение всего указанного в Схеме срока, поскольку Предприниматель, исходя из подпункта 3 пункта 2 решения, сохраняет право на его эксплуатацию до дня расторжения договора в соответствии с действующим законодательством. 

Конституционный Суд Российской Федерации отмечал, что содержащееся в части 6 статьи 10 Закона № 381-ФЗ положение направлено на обеспечение стабильности прав хозяйствующих субъектов, осуществляющих торговую деятельность, возможности долгосрочного планирования ими своего бизнеса, недопущение передела рынка, сокращения или прекращения торгового бизнеса, ухудшения положения субъектов предпринимательской деятельности при изменении органами публичной власти схемы размещения нестационарных торговых объектов, сокращения сферы торговых услуг.

Суд округа также исходит из необходимости применения к спорной ситуации принципа эстоппеля и правила venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению). Ссылаясь на злоупотребление со стороны арендодателя нарушением его гарантий на стабильность прав хозяйствующих субъектов, осуществляющих торговую деятельность при размещении НТО (статья 10 Закона № 381-ФЗ), ответчик в то же время указывает на недопустимость расторжения договора в период легализации права на размещенный на участке объект недвижимости. Арбитражный суд Ярославской области решением от 17.08.2020 по делу № А82-17438/2019 отказал в удовлетворении иска Предпринимателя о признании права собственности, основываясь, в т.ч. на том, что данный объект не обладает достаточными свойствами для целей признания его объектом недвижимости. НТО – торговый объект, представляющий собой временное сооружение или временную конструкцию, не связанные прочно с земельным участком вне зависимости от наличия или отсутствия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе передвижное сооружение (пункт 2 статьи 2 Закона № 381-ФЗ). 

Таким образом, суды правомерно отказали в удовлетворении иска Предпринимателя в части признания незаконным уведомления Агентства об отказе от договора.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 14.08.2021 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 08.12.2021 по делу № А82-3025/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Председательствующий

 

О.Н. Голубева

 

Судьи

С.В. Бабаев

М.Н. Каманова