АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-657/2017

г. Новосибирск

05 декабря 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 29 ноября 2017 года      

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Суворовой О.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ефремовой О.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Сибстроймонтаж-Проект" (ОГРН 1145476127070), г.Куйбышев Новосибирской области

к закрытому акционерному обществу "РУСКИТ" (ОГРН 

<

***>), г.Новосибирск, в лице конкурсного управляющего ФИО1,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) Администрация города Барабинска Барабинского района Новосибирской области, 2) ООО «Новосибирскгражданпроект»,

о расторжении договора купли-продажи от 25.11.2015,

при участии:

от истца: ФИО2 (паспорт, доверенность от 10.01.2017), ФИО3  (паспорт, доверенность от 03.08.2017),

от ответчика: конкурсный управляющий ФИО1, 

от третьих лиц: 1) ФИО4 (паспорт, доверенность от 08.11.2017), ФИО5 (паспорт, доверенность от 06.09.2017), 2) не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Сибстроймонтаж-Проект" (далее – истец, ООО «Сибстроймонтаж-Проект») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "РУСКИТ" (далее – ответчик, ЗАО «Рускит») о расторжении договора купли-продажи от 25.11.2015.

В судебном заседании 13.02.2017 истец уточнил исковые требования и дополнительного просил обязать ЗАО "РУСКИТ" принять по акту приема-передачи объект незавершённого строительства общей площадью 1356,6 кв.м., количество этажей -, степень готовности объекта 57 %, кадастровый номер земельного участка 54:31:010972:413, расположенный по адресу: Новосибирская область,  г. Барабинск, квартал Г, в течение месяца со дня вступления в законную силу решения суда.

Уточненные исковые требования были приняты судом к рассмотрению как непротиворечащие ст. 49 АПК РФ.

Определением арбитражного суда от 20.01.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета  спора, были привлечены Администрация города Барабинска Барабинского района Новосибирской области (далее – третье лицо, Администрация) , временный управляющий ЗАО «Рускит» ФИО1

Определением арбитражного  суда от 10.04.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета  спора, было привлечено ООО «Новосибирскгражданпроект».

Временный управляющий (далее – конкурсный управляющий ЗАО «Рускит») возражал против удовлетворения исковые требований, полагал, что истцом не доказан факт нарушения условий договора со стороны ответчика, поскольку в момент подписания договора приобретаемый объект незавершённого строительства соответствовал всем строительным нормам и правила и имел потребительскую ценность для истца, наступление каких-либо неблагоприятных последствий по вине ЗАО «Рускит» не доказано.

Администрация города Барабинска Барабинского района Новосибирской области неоднократно меняло правовую позицию по настоящему делу, изначально полагая о необходимости отказать в удовлетворении исковых требований ввиду того обстоятельства, что ООО «Сибстроймонтаж-Проект» не сможет выполнить свои обязательства перед Администрацией по муниципальному контракту от 14.11.2013 (с учетом соглашения от 15.12.2015), что было отражено в отзыве от 08.02.2017. В дальнейшем, в дополнениях к отзыву от 26.03.2017 третье лицо полагало необходимым удовлетворить требования истца, поскольку установлено, что объект не соответствует требованиям Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 № 384-ФЗ в связи с допущенными ЗАО «Рускит» нарушениями при строительстве жилого дома до заключения спорного договора купли-продажи.  В отзыве от 07.04.2017 (л.д. 9 т.3) третье лицо поддержало свою правовую позицию по делу, данную в отзыве от 08.02.2017, и просило отказать в удовлетворении исковых требований.

ООО «Новосибирскгражданпроект», надлежащим образом извещенное о дате и времени судебного разбирательства по делу, в суд не явилось и пояснений по делу не представило.

Проанализировав исковые требования, исследовав и оценив все представленные доказательства в совокупности согласно части 2 статьи 64, статье 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд установил следующее.

Между ответчиком (застройщик) и третьим лицом, Администрацией города Барабинска Барабинского района Новосибирской области (участник долевого строительства) был заключен муниципальный контракт  № 2-10/2013 от 14.11.2013, по условиям которого, застройщик обязался осуществить строительство многоквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 54:31:010972:413, по адресу: Новосибирская область,  г. Барабинск, квартал Г и передать в собственность города Барабинска 46 жилых помещений-квартир, общей площадью не менее 1155,82 кв.м.

Между Администрацией города Барабинска Барабинского района Новосибирской области (участник долевого строительства), ЗАО «Рускит» (застройщик) и ООО «Сибстроймонтаж-Проект» (новый застройщик) было заключено соглашение от 15.12.2015, по условиям которого застройщик выбывает из муниципального контракта от 14.11.2013, и правоотношения между участником долевого строительства и застройщиком прекратились с 25.11.2015. Новый застройщик принимает на себя все права и обязанности застройщика по муниципальному контракту от 14.11.2013 с момента подписания соглашения.

Во исполнение соглашения от 15.12.2015  между ЗАО «Рускит» (продавец)  и ООО «Сибстроймонтаж-Проект» (покупатель) был заключен договор купли-продажи от 25.11.2015 (далее – договор) по условиям которого продавец передает в собственность покупателя объект незавершённого строительства общей площадью 1356,6 кв.м., количество этажей -, степень готовности объекта 57 %, кадастровый номер земельного участка 54:31:010972:413, расположенный по адресу: Новосибирская область,  г. Барабинск, квартал Г, а покупатель оплачивает за него цену с соответствии с условиями договора.

В соответствии с п. 7.1. договора стороны указали, что продавцом передана покупателю вся документация, относящаяся к объекту. Покупатель претензий в части технического состояния объекта не имеет. 

Договор по согласованию сторон имеет силу акта приема-передачи (п. 7.2. договора).

Право собственности на объект незавершённого строительства был зарегистрирован за ООО «Сибстроймонтаж-Проект» 27.11.2015 (свидетельство о государственной регистрации права, л.д. 16 т.1).

В ходе строительства объекта ООО «Сибстроймонтаж-Проект» были обнаружены дефекты, лишающие возможность застройщика без соразмерных затрат завершить строительство объекта.

По результатам проведенной ООО «АЭСП «Эксперт» технической экспертизы (л.д. 52-58 т.1), эксперт пришел к следующим выводам:

1. Фундаменты,   принятые   в   проектной   документации,   не   соответствуют результатам инженерно-геологических изысканий (рекомендованы свайные фундаменты, приняты - ленточные). При принятых в проектных решениях ленточных фундаментов давление под подошвой превышает расчетное сопротивление грунта основания и относительная разность осадок основания превышает допустимые значения, что является недопустимым.

2. Построенные 1-ая и 2-ая блок-секции трехэтажного четырехподъездного жилого дома в квартале « Г» г. Барабинска, не соответствуют требованиям Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», т.к не обеспечиваю защиты жизни и здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц.

Так, при обследовании выявлены следующие существенные недостатки:

- вертикальные сквозные трещины в бетонных блоках стен подвала,

- вертикальные и горизонтальные трещины по швам между блоками.

- смещение блоков относительно друг друга по горизонтали на величину до 2 см,

- наклонные трещины в кирпичных простенках стен подвала,

- трещины в армопоясе в проемах,

-оголение арматуры армопояса поверх фундаментов, из-за некачественного бетонирования.

Проектная документация по  1-ой и 2-ой блок-секциям не соответствует результатам инженерно-геологических изысканий.

Дальнейшие строительно-монтажные работы по 1-ой и 2-ой блок-секциям являются нецелесообразными т.к. по материалам технических обследований здание (1-ая и 2-ая блок-секции) не соответствует требованиям федерального закона № 384-Ф3 «Технический регламент о безопасности сооружений» и объект не может быть принят в эксплуатацию.

16.12.2016 истец направил в адрес ответчика уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора и предложил расторгнуть договор в соответствии со ст. 450, 452 ГК РФ.

Ответчик с претензией не согласился, указав в письме № 364 от 22.12.2016 об отсутствии оснований для расторжения договора, что послужило поводом обращения истца с настоящим иском. 

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункта 1 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Статьей 557 ГК РФ определено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно пункту 1 статьи 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В силу пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы либо потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Таким образом, положениями действующего законодательства установлено требование о том, что переданный  покупателю товар должен быть пригодным для целей, для которых товар такого рода обычно используется, а также соответствовать обязательным требованиям, если таковые установлены законом.

В подтверждение факта передачи ответчиком объекта незавершённого строительства  ненадлежащего качества, что лишает в свою очередь истца использовать его по назначению, а именно завершить строительство объекта без значительных затрат на устранение недостатков и исполнить обязательства по муниципальному контракту по передаче жилых помещений, было представлено техническое заключение ООО «АЭСП «Эксперт», согласно выводам которой объект незавершённого строительства  не соответствует требованиям федерального закона № 384-Ф3 «Технический регламент о безопасности сооружений», не обеспечивает защиты жизни и здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, дальнейшие строительно-монтажные работы по 1-ой и 2-ой блок-секциям являются нецелесообразными.

Кроме того, в материалы дела было представлено заключение технической экспертизы, проведенной ООО «Тэзис».

Из содержания данного исследования следует, что  специалистами ООО «Тэзис» по договору от 12.06.2015, заключённому с ЗАО «Рускит», а также по договору от 01.02.2016, заключенному с ООО "Сибстроймонтаж-Проект", было проведено обследование объекта.

По результатам проведённого обследования, установлено следующее.

Фундаменты и стены подвала. Фактические размеры подошвы фундаментов совпадают с проектом, поверочные расчеты грунтов основания показали что, степень загруженности грунтового основания менее 70%, осадки основания находятся в пределах ограниченных нормами, но относительная разность осадок превышает максимально допустимые значения. Учитывая, что в стенах дома в секциях №1,2 уже есть трещины, а также то, что продольные и поперечные стены дома имеют некачественную перевязку с продольными стенами, рекомендуется разработать мероприятия по уменьшению осадок основания под продольными стенами. Этими мероприятиями может быть усиление грунта или увеличение подошвы фундамента, выбор метода должен быть выбран на основе технико-экономического основания и производственных возможностей подрядной организации.

Фактическая кубиковая прочность бетона блоков стен подвала ФБС по результатам выборочного контроля во всех случаях оказалась не ниже проектной. Простенок по оси В между осями 1-2 в секции 4 имеет недостаточную прочность, бетон не провибрирован.

Выполненное усиление простенков по цифровым осям между осей Г-Д в секциях 1-2 из кирпичной кладки выполнено с ошибками, поэтому в расчет принято быть не может. 

Стены. Кладка внутренних стен и внутреннего слоя наружных стен выполнена из полнотелого кирпича марки М 200 (вместо Ml00 по проекту) на растворе марки М75 (соответствует проекту). 

Кладка внутренних стен и внутреннего слоя наружных стен выполнена с дефектами и отступлениями от проекта:

- повсеместно не заполнены вертикальные швы, что снижает прочность кладки на 10 %,

- имеются утолщения горизонтальных швов до 20 мм и более, что также снижает прочность кладки,

- имеются участки стен с искривлением поверхности и отклонением от вертикали, что также вызывает образование дополнительных эксцентриситетов, 

- не выполнена перевязка значительной части поперечных стен с продольными, что может привести к образованию вертикальных трещин вследствие разных деформаций несущих и самонесущих стен, 

- всех секциях в стенах по осям В и Г, на которые плиты опираются с двух сторон, перевязка швов трехрядная и пятирядная вместо цепной, а в местах расположения ниш для электрошкафов кладка вообще выполнена без перевязки в перечном направлении, это является прямым нарушением    п. 9.2.1 СП 70.13330.2012,

Перекрытия. 

- есть единичные участки, где не заделаны раствором швы между плитами;

 - анкеровка стен с перекрытиями повсеместно выполнена с ошибками; 

- при прокладке коммуникации в секциях 3-4 плиты пробивались отбойными молотками, а не режущим инструментом, часто при этом нарушалась целостность единичных ребер плит и повреждалась рабочая арматура 

Лестницы. Дефектов и повреждений в самих конструкциях лестниц не выявлено.

Крыша. При обследовании установлено, что все основные несущие элементы крыши, кроме кобылок и затяжек, выполнены в соответствии с проектом. 

Не во всех местах есть накладка к стропилам в коньковой части, либо они выполнены из древесины со следами гниения.

Лежни 3 секции по осям В и Г не закреплены в стене.

Кровля выполнена только на первой секции, вместо профлиста Н60-845-0.8  применен профлист высотой 44 мм. Применение такого листа рекомендуется согласовать с проектировщиками.

Ответчик в судебном заседании возражал против выводов представленных технических экспертиз.

Частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Истцом заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы на предмет установления качества объекта незавершённого строительства, как предмета договора купли-продажи.

Ответчик против назначения экспертизы не возражал.

Определением арбитражного суда от 04.07.2017 была назначена судебная экспертиза. На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли объект незавершенного строительства со следующими характеристиками: площадь застройки – 1356,6 кв.м., количество этажей -, степень готовности объекта 57 %, расположенный по адресу: Новосибирская область,  г. Барабинск, квартал Г, кадастровый номер земельного участка 54:31:010972:413 проектной документации на данный объект, обязательным строительным нормам и правилам?

2.  В случае выявления несоответствий, недостатков, указать: являются ли данные недостатки существенными/несущественные, устранимыми/ неустранимыми, лишают ли выявленные недостатки возможности застройщика завершить строительство указанного объекта? При ответе на вопрос также установить экономическую целесообразность работ по устранению недостатков. 

3. В случае выявления недостатков указать причины образования данных недостатков? Являются ли данные недостатки следствием нарушения производства работ, либо следствием нарушений, допущенных при разработке проектной документации?

4. Обеспечивает ли  фактическое исполнение работ по устройству ленточного фундамента безопасность эксплуатации объекта и достижение нормативных показателей качества строительных работ с учетом фактичекских инженерно-геологических данных и иных технических характеристик многоквартирного дома. 

Согласно выводам экспертов:

1. Несоответствие фактического состояния здания с предоставленной документацией связано с нарушением строительных норм и правил при производстве работ: СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции» таблица 6.1 пункт 1; СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции» п.п. 9.2.4.; СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции» п.п. 9.2.5.; СНиП III-10-75 «Благоустройство территории» пункт 3.26. Данный объект не соответствует строительным нормам и правилам в части: отсутствия инженерно-геологических изысканий под местом строительства, что противоречит Градостроительному кодексу РФ Глава 6 Статья 47 и п.п.6.3.6 СП 47.13330.2012 «Инженерные изыскания для строительства. Основные положения». При отсутствии инженерно-геологических изысканий невозможно спроектировать фундаменты, отвечающие требованиям строительных норм и правил. Неправильно выполненные фундаменты являются причиной возникновения: сквозных трещин в фундаментных блоках ленточного фундамента; зазоров в горизонтальных швах между фундаментными блоками ленточного фундамента здания; трещин в кирпичных стенах с шириной раскрытия до 20мм.

2. Практически все выявленные недостатки являются существенными и неустранимым. Существенными недостатками они являются из-за того, что данные дефекты снижают прочностные и эксплуатационные качества конструкций и элементов. Неустранимыми недостатки являются из-за того, что потребует от Застройщика траты значительного времени и существенных денежных средств для: выполнения инженерно-геологических изысканий; выполнения полного инструментального обследования здания специализированной организацией; выполнения нового расчета фундамента, согласно выполненного инженерно-геологического изыскания и отчета о полном инструментальном обследовании здания; выполнения проекта усиления фундаментов, согласно выполненного инженерно-геологического изыскания и отчета о полном инструментальном обследовании здания, при условии, если расчет покажет недостаточную несущую способность существующего фундамента и/или ненормативную осадку здания; проведения работ по усилению фундаментов согласно проекта усиления фундаментов, при условии, если расчет покажет недостаточную несущую способность существующего фундамента и/или ненормативную осадку здания; разработку проекта по заделки швов кирпичной кладки; выполнение работ по заделке швов кирпичной кладки согласно разработанному проекту; выполнения проекта усиления стен; выполнения работ по усилению стен согласно проекта усиления стен; выполнения проекта усиления/замены плиты; выполнения работ по усилению/замене плиты согласно проекта усиления/замены плиты. Данные недостатки лишают возможности Застройщика завершить строительство без несоразмерных расходов и затрат времени.

3. Не выполнены инженерно-геологические изыскания под местом строительства здания, что противоречит Градостроительному кодексу РФ Глава 6 Статья 47 и п.п.6.3.6 СП 47.13330.2012 «Инженерные изыскания для строительства. Основные положения». Проектирование фундаментов невозможно без выполнения инженерно-геологических изысканий. Выявленные недостатки (сквозные трещины в фундаментных блоках ленточного фундамента, зазоры в горизонтальных швах между фундаментными блоками ленточного фундамента здания, трещины в кирпичных стенах с шириной раскрытия до 120мм) образованы вследствие ошибок, допущенных при проектировании фундаментов и несущих конструкций здания. Недостатки (фактическое положение фундаментных блоков ленточного фундамента выполнено со смещением; кирпичная кладка имеет горизонтальные швы толщиной до 20мм., вертикальные швы заужены до 2мм.;  горизонтальные и вертикальные швы кирпичной кладки повсеместно имеют не полное заполнение раствором; провал готовой отмостки) выявленные при производстве работ усугубили ошибки, допущенные в проектировании.

4.   Не обеспечена безопасная эксплуатация здания из-за отсутствия инженерно-геологических изысканий. Не достигнуты нормативные показатели качества строительных работ из-за наличия существенных и неустранимых недостатков. Эксплуатационные показатели не соответствуют нормативным из-за недолговечности несущих конструкций. При наличии дефектов и недостатков, выявленных при визуальном обследовании многоквартирного дома и изучении материалов дела, согласно классификации состояний строительных конструкций принятой в соответствии с СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» здание находится в аварийном состоянии. Аварийное состояние - категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом,  характеризующаяся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения (необходимо проведение срочных противоаварийных мероприятий). В данной ситуации, необходимо ограничить доступ людей на объект экспертизы и вести постоянный мониторинг вертикальных и горизонтальных деформаций несущих конструкций здания специализированной организацией. Так же необходимо выполнить работы по консервации объекта (если объект будет подвержен минусовым температурам и воздействию атмосферных садков). Решение о перспективе завершения строительства многоквартирного жилого дома (всех его 4 секций) возможно при наличии инженерно-геологических изысканиях под зданием полного инструментально-технического обследования объекта экспертизы.

Ответчики и Администрация  города Барабинска Барабинского района Новосибирской области с заключением экспертов не согласились, указав, что в заключении отсутствуют ссылки на методы, используемые экспертами при проведении исследования, отсутствуют свидетельства о поверке приборов и инструментов,  в нарушении норма Закона эксперты не обратились в суд с ходатайством о предоставлении документов, которые по мнению экспертов, отсутствовал при проведении исследования (в частности, инженерно-геологические изыскания фактического места строительства дома, исполнительная документация), предметом исследования экспертов также являлись результаты инженерно-геологических изысканий, выполненных ЗАО «КЕРН», которые экспертам не передавались судом,  наличие противоречий в выводах экспертов. Дополнительно  Администрация  города Барабинска Барабинского района Новосибирской области указывает, что выводы эксперта недостоверны, поскольку 3 и 4 секции дома имеют высокую степень готовности и могут быть введены в эксплуатацию и приняты Администрацией  города Барабинска Барабинского района Новосибирской области, что подтверждается  свидетельствами о соответствии параметров объекта капитального строительства проектной документации, заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию от 24.10.2016. 

В судебном заседании были допрошены эксперты  ФИО6 и ФИО7, которые дали ответы на вопросы суда и лиц, участвующих в деле. В частности, указали на примененные в ходе осмотра объекта методы исследования (визуальные и инструментальные методы), представили  свидетельства о поверке приборов и инструментов, примененных при проведении осмотра объекта.  Подтвердили факт передачи судом с сопроводительным письмом результатов инженерно-геологических изысканий, выполненных ЗАО «КЕРН». Также пояснили, что основным существенным недостатком объекта исследования явились трещины в фундаменте всего здания, вне зависимости от разбивки по секциям, что исключает возможность признания качественным части здания и безопасности его эксплуатации в будущем. Оценка соответствия здания проектной документации представляется относительной, поскольку  здание расположено вне места, где изначально проводились геологические изыскания, и на основании которых разрабатывалась проектная документация. Выявленные в ходе осмотра недостатки (трещины в фундаменте, стенах, иные) уже свидетельствуют о превышении допустимых нагрузок и показателей.  

Оценивая возражения ответчика, суд принимает во внимание, что в силу действующего законодательства эксперт самостоятельно определяет какие методы, способы исследования и материалы для исследования необходимо использовать.

Также, вопреки доводам ответчика о нарушении экспертами обязанности по запросу необходимых документов,  суд полагает  указать, что до назначения судебной строительно-технической экспертизы сторонам неоднократно предлагалось представить весь пакет исполнительной документации по спорному объекту и иных документов, имеющих значение для правильного разрешения дела. Вся представленная сторонами исполнительная документация была направлена экспертам для исследования. С учетом того обстоятельства, что ответчиком и третьим лицом не предоставлена какая-либо иная исполнительная документация, которую необходимо было исследовать экспертам, как ранее, так и после возобновления производства по делу, суд признает данный довод ответчика несостоятельным.   

Оценив заключение экспертов, заслушав пояснения экспертов, суд приходит к выводу, что оснований не доверять выводам экспертов, обладающих специальными познаниями, давших подписку об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не имеется. Доказательства недостоверности представленного экспертного заключения ответчиком и третьим лицом не представлены.

Экспертное заключение соответствует положениям статей 64, 67, 68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Возражения сторон относительно заключения экспертизы суд расценивает как несогласие с позицией экспертов по существу и выводами экспертов. Вместе с тем, обстоятельства, на которые ссылаются стороны, не свидетельствуют о наличии противоречий в выводах экспертов и не влекут возникновения сомнений в обоснованности заключения.

Эксперты ответили на все поставленные судом вопросы, дали разъяснения в ходе судебного заседания по вопросам, возникшим у сторон и суда.

Выводы, изложенные в заключении, не противоречивы и в достаточной степени мотивированы, а несогласие с этими выводами, равно как и с основаниями их принятия лица, участвующего в деле, подлежат оценке в порядке статьи 71 АПК РФ при исследовании заключения эксперта как доказательства по делу в совокупности с иными доказательствами, предоставленными в материалы дела.

Законодательство предусматривает возможность проведения дополнительной экспертизы в случае недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств либо повторной экспертизы в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличии противоречий в выводах эксперта (статья 87 АПК РФ).

Ответчиком и третьим лицом  заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Рассмотрев ходатайство о назначении по делу повторной  экспертизы, суд отказал в его удовлетворении в связи с отсутствием на то правовых оснований, предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ, поскольку ответчиком не представлено достаточных доказательств наличия противоречий в проведенной экспертизе или необоснованности выводов эксперта.

В связи с отказом в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы, ответчик заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства для формирования правовой позиции по делу.

В соответствии с частью 5 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Отложение судебного разбирательства по статье 158 АПК РФ является правом, а не обязанностью суда и обусловлено названными в данной статье основаниями для отложения, которые при рассмотрении настоящего дела отсутствовали.

Учитывая длительность рассмотрения настоящего дела, а также то обстоятельство, что заключение эксперта поступило в суд 23.08.2017, допрос эксперта осуществлен 30.10.2017, суд полагает, что у ответчика было достаточно времени для подготовки своей позиции по представленным документам и доказательствам.

Заключением судебной экспертизы установлен факт несоответствия спорного объекта незавершенного строительства обязательным  строительным нормам и правилам, исключающим возможность использовать объект для целей, для которых он приобретался в рамках договора купли-продажи.

Ссылка ответчика на акт приема-передачи, подтверждающий, по мнению ответчика, отсутствие у истца замечаний по качеству объекта, не принимается, указанный акт не лишает истца возможности представить возражения по качеству товара. Также не имеет значение, в рассматриваемом случае, ссылка на выданное Администрацией города Барабинска Барабинского района Новосибирской области разрешение на строительство и готовности принять часть объекта, с учетом доказанности наличия недостатков объекта.

Аргумент ответчика о наличии у истца возможности осмотреть здание не может быть признан основанием для вменения ему такой обязанности. Тем более, покупатель не обязан производить экспертное исследование состояния строительных конструкций.

Администрация  города Барабинска Барабинского района Новосибирской области в поддержании своей правовой позиции о том, что объект соответствует строительным нормам и правилам, представил акты оценки выполненных  застройщиками работ и готовности объекта с 2014 по 2016 года, подписанные в разные периоды как ЗАО «Рускит», так и ООО  "Сибстроймонтаж-Проект".

Вместе с тем, данные документы не могут подтверждать качество объекта капитального строительства, поскольку указанные документы составлены непосредственно участниками договорных отношений в рамках заключённых соглашений и муниципального контракта, без участия специализированных органов и учреждений,   обладающих как специальными правомочиями, так и специальными познаниями в области градостроительства.

Суд также учитывает, что ненадлежащее состояние строительных конструкций в качестве существенных характеристик продаваемого объекта в договоре не оговорены. Следовательно, при оценке позиций сторон следует применить общую норму статьи 469 ГК РФ о качестве продаваемого товара.

Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В данном случае требования к безопасности строительных конструкций установлены нормативно и продаваемый объект недвижимости, при отсутствии иного соглашения сторон, должен им соответствовать.

ЗАО «Рускит» был осведомлен о конкретных целях приобретения ООО "Сибстроймонтаж-Проект" объекта, именно для завершения его строительства, о чем свидетельствует  соглашение между истцом и ответчиком о замене застройщика в муниципальном контракте от 14.11.2013. 

ЗАО «РУСКИТ» являясь профессиональным участником на рынке оказания подрядных услуг, должен был знать о недопустимости осуществления строительства капитального объекта без инженерно-геологических изысканий на месте строительства, с учетом данных которых должна была быть осуществлена разработка  проектной документации. Таким образом, ЗАО «РУСКИТ» приняло на себя риск наступления неблагоприятных последствий, связанных с их возможным ненадлежащим качеством объекта по этой причине.

Таким образом, суд признает доказанным факт наличия существенных недостатков объекта, переданного истцу по договору купли-продажи, что лишает его возможности завершить строительство объекта в соответствии с обязательными строительными нормами и правилами.   

Надлежащие доказательства, наличие которых позволило бы суду сделать вывод об обоснованности возражений ответчика, в материалы дела не представлены. 

В силу пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору. 

В рассматриваемом случае истец отказался от дальнейшего исполнения договора, направив ответчику претензию от 16.12.2016, в которой предложил ответчику расторгнуть договор.

Факт передачи объекта недвижимости ненадлежащего качества подтверждается материалами дела.

Также судом учтено, что ответчик в течение длительного времени не предпринял никаких действий по устранению возникших недостатков; в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства, свидетельствующие о том, что ответчиком предпринимаются вышеуказанные действия. 

Если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка (часть 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. 

Как установлено пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, и в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В подтверждение соблюдения досудебного порядка расторжения договора истец представил в материалы дела претензию от 16.12.2016, содержащую предложение расторгнуть договор. Следовательно, установленный досудебный порядок расторжения договора истцом соблюден.

Согласно части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. 

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, в том числе экспертное заключение, суд пришел к выводу о наличии существенных недостатков в приобретенном истцом имуществе, в связи с чем, у истца возникло право требовать расторжения договора.

Основываясь на материалах дела и доводах сторон, суд нашел заявленные требования истца о расторжении договора подлежащими удовлетворению.  

Согласно п. 65 Постановления N 10/22 в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Исходя из положений вышеуказанных норм, суд пришел к  выводам, что расторжение договора купли-продажи недвижимого имущества само по себе не влечет приобретения права собственности продавца на ранее переданное в собственность покупателю имущество, и, соответственно, прекращения права собственности истца на спорное имущество.

Таким образом, требование истца об обязании ответчика  принять по акту приема-передачи объект незавершённого строительства общей площадью 1356,6 кв.м., количество этажей -, степень готовности объекта 57 %, кадастровый номер земельного участка 54:31:010972:413, расположенный по адресу: Новосибирская область,  г. Барабинск, квартал Г, в течение месяца со дня вступления в законную силу решения суда, является законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску и оплате услуг экспертов суд в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнёс на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования  общества с ограниченной ответственностью "Сибстроймонтаж-Проект" удовлетворить в полном объеме.

Расторгнуть договор купли-продажи от 25.11.2015, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Сибстроймонтаж-Проект" (ОГРН 

<

***>) и закрытым акционерным обществом "РУСКИТ" (ОГРН 

<

***>).

Обязать закрытое акционерное общество "РУСКИТ" (ОГРН 

<

***>) принять по акту приема-передачи объект незавершённого строительства общей площадью 1356,6 кв.м., количество этажей -, степень готовности объекта 57 %, кадастровый номер земельного участка 54:31:010972:413, расположенный по адресу: Новосибирская область,  г. Барабинск, квартал Г, в течение месяца со дня вступления в законную силу решения суда.

Взыскать с закрытого акционерного общества "РУСКИТ" (ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Сибстроймонтаж-Проект" (ОГРН 

<

***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей, по оплате стоимости экспертизы в размере 70 000 рублей.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в  Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал  в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

О.В. Суворова