АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОЯРСКОГО  КРАЯ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

 

11 августа 2020 года

 

Дело № А33-9864/2020

Красноярск

 

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 04 августа 2020 года.

В полном объёме решение изготовлено 11 августа 2020 года.

 

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Курбатовой Е.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "АПРИОРИ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "РЕМОНТНО-ОТДЕЛОЧНАЯ СЛУЖБА ЖИЛСТРОЙ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании незаконным отказа от исполнения договора аренды,

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора

- акционерного общества «Банк ДОМ.РФ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

- конкурсного кредитора ФИО1

В судебном заседании присутствуют:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 10.04.2019, личность удостоверена паспортом,

от конкурсного кредитора ФИО1: ФИО3, представитель по доверенности от 26.03.2020, личность удостоверена паспортом

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания   ФИО4, 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью "АПРИОРИ" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "РЕМОНТНО-ОТДЕЛОЧНАЯ СЛУЖБА ЖИЛСТРОЙ" (далее – ответчик) о признании незаконным отказа конкурсного управляющего ООО «Росжилстрой» от 27.02.2020  от исполнения договора аренды недвижимого имущества от 02.09.2019, заключенного между ООО «Априори» и ООО «Росжилстрой».

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 16.03.2020 возбуждено производство по делу. Судебное заседание по делу откладывалось.

Определением от 01.06.2020 суд на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора  - акционерное общество «Банк ДОМ.РФ» - залогодатель арендованного истцом имущества.

Определением от 22.06.2020 суд на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - ФИО1 – конкурсного кредитора.

 

Истец поддержал исковые требования о признании недействительной сделки по отказу конкурсного управляющего от договора аренды.

Ответчик исковые требования не признал.

В материалы дела представлены отзывы конкурсного управляющего, привлеченного в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, а также даны пояснения в ходе судебного заседания, согласно которым приведены доводы в пользу законности и обоснованности заявленного им отказа от исполнения договора аренды должника.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между обществом с ограниченной ответственностью «Априори» (далее – истец, арендатор) и обществом с ограниченной ответственностью «Росжилстрой» (далее – ответчик, арендодатель) заключен договор аренды недвижимого имущества № б/н от 02.09.2019 (далее - договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 607,8 кв.м., находящееся в здании по адресу: 

<

...>. А именно в состав объекта договора аренды входит: 

- нежилое помещение № 2 площадью 274,7 кв.м., собственность 24:50:0200171:968-24/102/2018-7 от 29.01.2018, находящееся по адресу: 

<

...>;

- нежилое помещение № 13 площадью 280,9 кв.м., собственность 24:50:0200171:825-24/125/2018-8 от 29.01.2018, находящееся по адресу: 

<

...>;

-   нежилое здания площадью 52,2 кв.м., собственность 24:50:0200171:958-24/100/2018-1 от 29.01.2018, находящееся по адресу: 

<

...> а.

Согласно п. 1.4 договора имущество сдано в аренду на срок 11 месяцев (с 02.09.2019 по 02.08.2020).

Истец указывает также на то, что правовой интерес в иске состоит в том, что сторонам необходимо определить, когда договор прекратил свое действие, несмотря на истечение срока сдачи имущества в аренду – 02.08.2020.

В соответствии с п.1.8 договора арендодателем передано в залог АКБ «Российский капитал» (ПАО) нежилое помещение № 13 площадью 280,9 кв.м., собственность 24:50:0200171:825-24/125/2018-8 от 29.01.2018, находящееся по адресу: 

<

...>; нежилое помещение № 2 площадью 274,7 кв.м., собственность 24:50:0200171:968-24/102/2018-7 от 29.01.2018, находящееся по адресу: 

<

...> (по договору ипотеки).

Стоимость ежемесячной арендной платы за имущество составляет 90 000,00 руб. и включает в себя плату за все коммунальные услуги и (п. 3.1, 3.2 Договора).

В соответствии с п. 3.3 договора арендная плата производится путем взаимозачета в счет оплаты коммунальных и эксплуатационных услуг по договору № 11 от 19.08.2019 о предоставлении коммунальных и эксплуатационных услуг, заключенному между ООО «Априори» и ООО «Росжилстрой» (ответчиком).

Договор может быть расторгнут досрочно по письменному соглашению сторон (п. 5.1.1 договора).

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 16.09.2019 по делу № А33-31267/2018 в отношении ООО «Росжилстрой» открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев. Конкурсным управляющим утвержден ФИО5 (далее – конкурсный управляющий).

ООО «Априори» получило уведомление от 27.02.2020 от конкурсного управляющего ООО «Росжилстрой», из содержания которого следует отказ ООО «Росжилстрой» от исполнения договора аренды № б/н от 02.09.2019 и требование произвести передачу объекта недвижимости.

Отказываясь от исполнения договора, конкурсный управляющий ссылается на положения ст. 102 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее -  Закона о банкротстве), которая указывает на право конкурсного управляющего отказаться от исполнения договоров и сделок должника.

Истец (арендатор) обратился в суд с требованием о признании недействительной сделки по отказу конкурсного управляющего от договора аренды. Согласно позиции истца отказ конкурсного кредитора  от договора, являясь односторонней сделкой по расторжению договора, является недействительным на основании следующего. 

Согласно условиям договора его досрочное расторжение возможно только по соглашению сторон (п. 5.1.1 договора), условиями договора не предусмотрено право стороны досрочно отказаться в одностороннем порядке от его исполнения.

Договор добросовестно исполняется сторонами, не препятствует восстановлению платежеспособности должника и не способствует возникновению убытков.

Кроме того, конкурсный управляющий отказался от исполнения договора аренды после истечения установленного законом трехмесячного срока, что также свидетельствует о незаконности совершенного отказа, его несоответствии положениям п. 1 статьи 102 Закона о банкротстве.

Согласно отзыву и дополнительному отзыву, представленным в материалы дела конкурсным управляющим, отказ от договора обусловлен следующими обстоятельствами. 

Установленная по договору плата, учитывая условие о включении в данную сумму плату за все коммунальные услуги, является явно заниженной, что свидетельствует о нерыночных условиях договора аренды. Как утверждает конкурсный управляющий, при сопоставлении размера ежемесячной арендной платы с ежемесячной стоимостью оказываемых коммунальных услуг сальдо взаимных обязательств всегда остается в пользу ООО «Априори». При этом средняя рыночная стоимость аренды одного квадратного метра в административно-гостиничном комплексе, расположенном по адресу: 

<

...>, составляет 770,95 руб., что 5 раз превышает ставку, установленную в спорном договоре аренды. 

Согласование сторонами способа расчетов по договору в виде проведения взаимозачета в счет оплаты коммунальных и эксплуатационных услуг по договору № 11 от 19.08.2019 предоставлении коммунальных и эксплуатационных услуг, заключенный с ООО «Априори», также нарушает права кредиторов должника, так как является преимущественным удовлетворением требований одного кредитора по сравнению с иными кредиторами, что является недопустимым в силу п. 1 ст. 61.3 Закона о банкротстве. 

Являясь залоговым кредитором, АО АКБ «Российский капитал» имеет преимущественное право удовлетворения своих требований за счет денежных средств, получаемых не только от продажи залогового имущества, но и от сдачи данного имущества в аренду. Однако вышеуказанное имущество должника, в т.ч. залоговое, на явно нерыночных условиях сдано в аренду ООО «Априори» 02.09.2019, т.е. в период после введения в отношении должника процедуры наблюдения.

Доказательства действительности оказания ООО «Априори» услуг должнику в рамках договора № 11 от 19.08.2019 отсутствуют, в связи с чем отсутствует и обоснованность проведения зачета в счет оплаты арендной платы. Следовательно, доказательства внесения арендатором арендной платы отсутствуют, следовательно, должник не получил встречного предоставления с ООО «Априори» по спорному договору аренды. 

Согласно отзыву переданное по договору аренды имущество находится в пользовании ООО «Априори», при этом указанный в договоре размер арендной платы причиняет должнику и его кредиторам убытки в виде упущенной выгоды, а условие о зачете требований нарушает очередность удовлетворения требований кредиторов. Наличие действующих договоров аренды не отвечает задачам и целям конкурсного производства, негативно влияет на возможность формирования конкурсной массы, поскольку снижает привлекательность продаваемых объектов, ограничивает собственника в распоряжении имуществом, а также является основанием для уменьшения круга потенциальных покупателей, что может привести к снижению размера вырученных денежных средств.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы присутствующих в заседании лиц, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя предусмотрены в статьях 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Возможность одностороннего отказа от исполнения договора предусмотрена в статье 129 Закона о банкротстве. В соответствии с пунктом 3 названной статьи конкурсный управляющий вправе заявлять отказ от исполнения договоров и иных сделок в порядке, установленном статьей 102 настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 1 статьи 102 Закона о банкротстве внешний управляющий в течение трех месяцев с даты введения внешнего управления вправе отказаться от исполнения договоров и иных сделок должника.

Отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах (пункт 2).

В случаях, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, договор считается расторгнутым с даты получения всеми сторонами по такому договору заявления внешнего управляющего об отказе от исполнения договора.

Предметом настоящего дела является вопрос действительности отказа конкурсного управляющего от договора аренды, в связи с чем определяется срок прекращения действия договора.

При рассмотрении настоящего дела суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требования истца о признании недействительной сделки по отказу конкурсного управляющего от договора аренды ввиду следующих обстоятельств.

Представленные в материалы дела конкурсным управляющим доказательства: сведения о средней рыночной стоимости аренды недвижимости в указанном здании, сведения о размере коммунальных услуг на основании счетов №№ 111 от 20.12.2019; 82 от 26.02.2020; 89 от 17.03.2020; 196 от 19.05.2020  подтверждают, что договор аренды является убыточным для ООО «Росжилстрой».  Суд соглашается с доводом ответчика о том, что размер арендной платы по договору не является экономически обоснованным. Иного истцом не представлено и не доказано.

Кроме того, в соответствии с п.1 ст.63 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения не допускается прекращение денежных обязательств должника путем зачета встречного однородного требования, если при этом нарушается установленная пунктом 4 статьи 134 настоящего Федерального закона очередность удовлетворения требований кредиторов.

Как было отмечено выше, согласно п.3.3. договора оплата за аренду производится путем проведения взаимозачета, при этом указанный порядок расчетов влечет нарушение очередности удовлетворения требований конкурсных кредиторов должника, в том числе и залогового кредитора, имеющего право преимущественного удовлетворения своих требований за счет доходов от использования заложенного имущества третьими лицами.

Добросовестное исполнение истцом договора не свидетельствует о невозможности установления факта его убыточности. Поэтому суд,  установив факт экономической необоснованности условия о размере и порядке оплаты договора аренды, а также учитывая направленность действий конкурсного управляющего на выполнение целей процедуры банкротства должника, считает необходимым признать отказ конкурсного управляющего от исполнения договора является законным, а требования истца необоснованными.

Довод истца о том, что условиями договора не предусмотрено право стороны досрочно отказаться в одностороннем порядке от его исполнения, отклоняется судом поскольку право конкурсного кредитора заявлять отказ от исполнения договоров должника предусмотрено статьей 102 Закона о банкротстве и обусловлено целями законодательства о банкротстве, направленными на максимально возможное удовлетворение интересов конкурсных кредиторов за счет сформированной конкурсной массы должника.

Довод истца о пропуске конкурсным управляющим установленного трехмесячного срока отклоняется судом, как не влияющий на результат рассмотрения спора, поскольку срок, в течение которого может быть заявлен отказ от исполнения договоров и иных сделок должника, установленный пунктом 1 статьи 102 Закона о банкротстве, не является пресекательным.

Судебные расходы по делу относятся на истца с учетом результатов рассмотрения дела и заявления об обеспечении иска.

Настоящее  решение  выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа -  ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края 

 

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

 

Судья

Е.В. Курбатова