АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

 

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-2143/2024

10 июня 2024 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 июня 2024 года.

 

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи М.Ю. Бурловой-Ульяновой,

судей В.А. Гребенщиковой, С.И. Гребенщикова

 

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Альянс инвест»: ФИО1, представитель, доверенность от 06.02.2024

от общества с ограниченной ответственностью «МСК Инжиниринг»: ФИО2, решение учредителя от 08.10.2021, ФИО3, представитель, доверенность от 01.06.2024

 

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «МСК Инжиниринг»

на решение от 24.11.2023, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2024

по делу № А51-18343/2021

Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Альянс инвест»

к обществу с ограниченной ответственностью «МСК Инжиниринг»

о взыскании задолженности

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «МСК Инжиниринг»

к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Альянс инвест»

о расторжении договора № Морион-НП-С1-21 купли-продажи нежилого помещения; о взыскании предоплаты по договору

третьи лица: администрация города Владивостока, управление градостроительства администрации г. Владивостока, инспекция регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края

 

Общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Альянс инвест» (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>, адрес: 690105, 

<

...>; далее - ООО СЗ «Альянс инвест») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «МСК инжиниринг» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 690021, 

<

...>, помещ. 7, 8; далее - ООО «МСК инжиниринг») о взыскании 1 735 500 руб. основного долга по договору купли-продажи нежилого помещения от 30.03.2021 №Морион-НП-С1-21, пеней за нарушение срока внесения оплаты в размере 7 345 138 руб. 50 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 398 261 руб. 59 коп., расходов по оплате государственной пошлины в размере 35 976 руб. (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции к рассмотрению в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

 

В соответствии с положениями статьи 132 АПК РФ к совместному рассмотрению с первоначальным иском принят встречный иск ООО «МСК инжиниринг» о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения от 30.03.2021 №Морион-НП-С1-21, о взыскании с ООО СЗ «Альянс инвест» предоплаты по указанному договору в размере 900 000 руб., убытков в виде упущенной выгоды в размере 3 695 760 руб., расходов на проведение судебно-технического обследования спорного помещения на предмет соответствия строительным нормам в размере 25 000 руб., расходов на проведение судебно-технической экспертизы спорного помещения на предмет соответствия договору купли-продажи и строительным нормам в размере 60 000 руб., расходов на проведение лингвистической экспертизы договора купли-продажи в размере 26 000 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 27 000 руб.

 

К участию в деле в порядке статьи 51 АПК РФ в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: администрация города Владивостока (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>, адрес: 690091, 

<

...>; далее - Администрация), Управление градостроительства администрации г. Владивостока (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>, адрес: 690091, 

<

...>), Инспекция регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>, адрес: 690110, 

<

...>; далее - Инспекция).

 

Решением Арбитражного суда Приморского края от 24.11.2023, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2024, с ООО «МСК инжиниринг» в пользу ООО СЗ «Альянс инвест» взысканы: основной долг по договору купли-продажи нежилого помещения от 30.03.2021 №Морион-НП-С1-21 в размере  1 735 500 руб., пени в размере 1 963 447 руб. 50 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 22 214 руб. В остальной части первоначального иска и в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

 

ООО «МСК инжиринг», не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

 

По мнению заявителя кассационной жалобы, судами допущены противоречивые и не основанные на доказательствах выводы в отношении спорного помещения, которое передано покупателю с существенными недостатками. При этом судами немотивированно проигнорированы выводы строительно-технической экспертизы, не приняты во внимание утверждения ООО «МСК инжиринг» об отсутствии в спорном помещении канализационного стояка при наличии стояка водоснабжения и водомерного счетчика. Настаивает на позиции о введении его в заблуждение при заключении спорного договора о предмете сделки и его свойствах.

 

ООО СЗ «Альянс инвест» представлен отзыв на кассационную жалобу, в котором выражено несогласие с позицией её заявителя, указано на законность и обоснованность принятых судебных актов.

 

В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского, представители ООО «МСК инжиринг» и ООО СЗ «Альянс инвест» поддержали доводы кассационной жалобы и отзыва на неё.

 

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд округа не обеспечили, что не является в силу части 3 статьи 284 АПК РФ препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

 

Проверив законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и возражений на неё, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для их отмены.

 

Судами по материалам дела установлено, что между ООО СЗ «Альянс инвест» (продавец) и ООО «МСК Инжиниринг» (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения от 30.03.2021 №Морион-НП-С1-21, по условиям которого продавец передал в собственность, а покупатель принял недвижимое имущество: нежилое помещение, кладовую, площадь 25,1 кв.м, цокольный этаж №3, кадастровый номер 25:28:030006:7902, адрес (местонахождение): Российская Федерация, 

<

...>, пом. 7,8.

 

Цена помещения в соответствии с пунктом 3.1 указанного договора составляет 2 635 500 руб., в т.ч. НДС, из которых задаток в размере 900 000 руб. оплачивается покупателем в день подписания договора, денежная сумма в размере 1 735 500 руб. подлежит оплате двумя платежами (900 000 руб. должно быть оплачено 30.04.2021, 835 500 руб. - 30.05.2021) (пункт 3.2.2 договора).

 

Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по настоящему договору, обязана возместить другой стороне причиненные таким неисполнением убытки (пункт 4.1 договора).

 

В силу пункта 4.3 договора в случае задержки платежа, предусмотренного пунктом 3.2 договора, покупатель уплачивает пеню в размере 0,3% от цены помещения за каждый день просрочки.

 

Настоящий договор одновременно является документом о передаче помещения покупателю. Помещение принято покупателем в том виде и состоянии, которое имеется на момент передачи, каких-либо претензий к качественному состоянию и другим свойствам недвижимого имущества, равно как и любых других претензий к продавцу, связанных с исполнением обязательства по передаче помещения, покупатель не имеет (пункт 8.1 договора).

 

В соответствии с пунктом 8.2 договора от 30.3.2021 покупатель удовлетворен качественным состоянием помещения, установленного путем его осмотра на месте перед заключением настоящего договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил бы продавец.

 

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 14.04.2021.

 

На момент подачи первоначального иска ООО СЗ «Альянс инвест» покупателем произведена оплата в размере 900 000 руб., задолженность по договору составила 1 735 500 руб.

 

ООО СЗ «Альянс инвест» обратилось к ООО «МСК инжиринг» с претензиями от 30.07.2021, от 09.08.2021 о погашении долга по договору купли-продажи от 30.03.2021 в размере 1 735 500 руб., которые оставлены последним без ответа и удовлетворения, что послужило основанием для первоначального иска.

 

ООО «МСК инжиниринг», ссылаясь на то, что продавец существенно нарушил условия договора, передав покупателю имущество, не соответствующее по качеству условиям соглашения сторон с существенными недостатками, которые невозможно было обнаружить при заключении договора от 30.03.2021, обратилось со встречными требованиями о расторжении указанного договора купли-продажи нежилого помещения.

 

С учетом установленных фактических обстоятельств спора сложившиеся между сторонами отношения по договору подпадают под правовое регулирование параграфа 7 главы 30 ГК РФ (продажа недвижимости).

 

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

 

Статьей 557 ГК РФ установлено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

 

По пункту 2 статьи 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

 

В качестве существенных недостатков приобретенного имущества ООО «МСК инжиринг» указаны: несоответствие помещения требованиям строительных норм и правил, санитарным правилам и проектной документации в связи с отсутствием технической возможности подключения спорного помещения к общедомовой системе водоотведения (канализации); нарушение системы вентиляции помещения, что привело к значительному повышению уровня влажности в помещении и, как следствие, появлению плесени и мохового плесневого налета. Учитывая, что при приобретении помещения покупатель намеревался осуществлять деятельность по его сдаче в аренду в качестве апартаментов, выявленные недостатки, по мнению общества, являются неустранимыми и существенными.

 

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании оценки представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статьи 67, 68, 71 и 168 АПК РФ).

 

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции по заявлению ООО «МСК Инжиниринг» назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Приморский экспертно-правовой центр» ФИО4

 

Согласно выводам экспертного заключения от 18.04.2023 №313/10, объект - нежилое помещение, площадью 25,1 кв.м, цокольный этаж №3, кадастровый номер 25:28:030006:7902, адрес (местонахождение): 

<

...>, на момент экспертного осмотра не соответствует условиям договора №Морион-ВД1-С1-21 от 30.03.2021, проектной документации, требованиям технических регламентов, а также иным обязательным требованиям, установленным действующим законодательством на дату заключения договора купли-продажи от 30.03.2021; техническая возможность подключения санитарно-технического оборудования спорного нежилого помещения к сетям хозяйственно-бытовой канализации дома в соответствии с требованиями действующего законодательства отсутствует.

 

Судом первой инстанции из описания указанного экспертного исследования, письменных ответов эксперта на вопросы сторон и анализа дополнительно представленных материалов от 27.07.2023, а также пояснений эксперта, данных в судебном заседании 27.07.2023, установлено, что единственным основанием для вывода эксперта о не соответствии помещения условиям договора от 30.03.2021, проектной документации, требованиям технических регламентов, а также иным обязательным требованиям, установленным действующим законодательством на дату заключения договора купли-продажи, послужило изменение застройщиком материала труб канализации (согласно проекту внутренние сети ниже отметки 0,000 предусмотрены из чугунных канализационных труб, при этом застройщиком использованы полимерные трубы).

 

С учетом дополнительно представленных материалов по итогу формирования сторонами уточняющих вопросов эксперту, последним установлено и подтверждено документально, что система водоснабжения канализации, включая схему прохождения канализационной трубы длиной 10 см и фасонных соединительных деталей - гильзы, обрамляющей трубу в перекрытии и стене отвода, обеспечивающего изгиб трубы под углом 90 градусов, соответствует прошедшей государственную экспертизу проектной документации «Система водоснабжения и водоотведения» 2020 года, на основании которой было осуществлено строительство жилого дома и выдан акт приемки в эксплуатацию.

 

Применительно к изложенному, верным является вывод судов обеих инстанций о том, что поскольку спорное помещение является нежилым, назначение его использования в качестве апартаментов, пригодных для временного проживания людей, ни проектной документацией, ни выпиской из ЕГРН, ни договором не предусмотрено, то нормативные требования к обязательному обеспечению такого помещения канализацией в рассматриваемом случае не установлены. В связи с чем судами обоснованном отклонены доводы ООО «МСК инжинирнг» об обратном.

 

Доводы ООО «МСК инжиниринг» о том, что в момент заключения договора покупатель был введен в заблуждение относительно возможности подключения такого помещения к системе канализации были предметом детального исследования судов и правомерно ими отклонены со ссылкой на положения пункта 1 статьи 431.2 ГК РФ, разъяснения, изложенные в пункте 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств».

 

При этом, как верно указано судами, в условиях спорного договора не нашли отражения предполагаемые ООО «МСК инжиринг» условия возможности использования спорного помещения в качестве апартаментов, положения об обязательном наличии канализации в приобретаемом помещении. Согласно пункту 1.1 договора от 30.03.2021 его сторонами достигнуто соглашение исключительно о продаже нежилого помещения (кладовой).

 

При этом кассационная коллегия также принимает во внимание условия пунктов 8.1 и 8.2 договора купли-продажи от 30.03.2021, в соответствии с которыми покупатель принял спорное помещение без каких-либо претензий к его качественному состоянию и другим свойствам недвижимого имущества, предварительно осмотрев его перед подписанием соглашения №Морион-НП-С1-21.

 

Судами исследованы и обоснованно отклонены доводы ООО «МСК инжиринг» о несоответствии системы вентиляции спорного помещения нормативным требованиям, поскольку заявленные покупателем недостатки (повышенный уровень влажности, появление плесени и мохового плесневого налета) в рассматриваемом случае отнесены к эксплуатационным недостаткам. При констатации данного вывода суды правомерно учитывали, что между передачей помещения обществу (30.03.2021) и осмотром помещения экспертом (20.01.2023) прошло около двух лет, спорное помещение согласно позиции ООО «МСК инжиринг» на протяжении длительного времени эксплуатируется им в соответствии с целевым назначением – кладовая.

 

Иного из материалов дела не следует и кассатором не доказано (статьи 9, 65 АПК РФ).

 

Установив указанные обстоятельства, правильно применив изложенные выше нормативные положения, суды пришли к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска ООО «МСК инжиринг» о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения от 30.03.2021.

 

Доводы кассационной жалобы ООО «МСК инжиринг» фактически сводятся к несогласию её заявителя с указанными выводами судов, ранее являлись предметом исследования и оценки судов нижестоящих инстанций, направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установление новых обстоятельств, отличных от установленных судами, в связи с чем, не принимаются судом кассационной инстанции, учитывая предусмотренные статьей 286 АПК РФ пределы его компетенции.

 

Частично удовлетворяя первоначальные исковые требования, суды правильно применили положения статьей 486, 555, 330 - 331 ГК РФ, установив факт ненадлежащего исполнения покупателем обязательства по оплате приобретенного нежилого помещения. При этом судом первой инстанции  по заявлению ответчика применены положения статьи 333 ГК РФ к требованию о взыскании договорной неустойки, её размер снижен до 0,1% за каждый день просрочки, также из периода начисления штрафной санкции исключен период действия моратория, введенного Постановлением Правительства РФ №497.

 

Кассационная жалоба не содержит доводов о несогласии с указанными выводами судов.

 

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений сторон, а окончательные выводы судов соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов на основании доводов, изложенных в кассационной жалобе.

 

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

 

Руководствуясь статьями  286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 24.11.2023, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2024 по делу № А51-18343/2021 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                               М.Ю. Бурлова-Ульянова

 

Судьи                                                                        В.А. Гребенщикова

 

С.И. Гребенщиков