АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Орджоникидзе, д. 49а, г. Сыктывкар, 167982

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru   

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А29-16145/2018

30 июля 2020 года

г. Сыктывкар

Резолютивная часть решения объявлена 24 июля 2020 года, полный текст решения изготовлен 30 июля 2020 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи  Скрипиной Е.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании 24.07.2020г. дело по иску

Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) 

к Администрации муниципального образования городского округа «Инта» (ИНН: 1104008366, ОГРН: 1021100859438)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Базис Оценка»,  Управление Росреестра по Республике Коми,

при участии в судебном заседании: 

от истца: ФИО3 – по доверенности от 13.12.2018,

установил:

Индивидуальный  предприниматель  ФИО2 (Истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации муниципального образования городского округа «Инта» (Администрация) об урегулировании разногласий пункту 2.1. договора купли-продажи нежилого  помещения,  расположенного  по адресу:  

<

...> (1 этаж, кадастровый номер – 11:18:0602004:4538, номера помещения на поэтажном плане 1-7, общей площадью 125, 5 кв.м., и изложении его в редакции истца: «Цена продажи объекта (в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости недвижимого имущества) – 950 000 руб.

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 29.01.2019 производство по делу № А29-16145/2018 приостановлено, по делу назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено ООО «АйЭндПи-Финанс», (167000, 

<

...>), эксперту - ФИО4. В материалы дела представлено экспертное заключение.

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 26.09.2019 по заявлению Администрации муниципального образования городского округа «Инта» назначена повторная судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено Индивидуальному предпринимателю ФИО5 (ИНН:110700942800), адрес 

<

...>. В материалы дела представлено экспертное заключение.

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 02.03.2020 по заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО2 назначена повторная судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено Индивидуальному предпринимателю ФИО6 (ИНН: 

<

***>), адрес: 167001, 

<

...>. Заключение эксперта в суд поступило 26.06.2020г.

По результатам ознакомления с экспертным заключением Истец уточнил, что просит Урегулировать разногласия, возникшие при заключении между Администрацией муниципального образования городского округа «Инта» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) и Индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) договора купли-продажи имущества: нежилых помещений общей площадью 125,5 кв.м., кадастровый номер – 11:18:0602004:4538, номера помещения на поэтажном плане 1-7, расположенных на первом этаже здания по адресу: 

<

...>, на следующих условиях:

пункт 2.1 Договора изложить в следующей редакции: «Цена продажи объекта (в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости недвижимого имущества) – 956 000 (Девятьсот пятьдесят шесть тысяч) рублей (в том числе НДС).

В соответствии с пунктом 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований. Арбитражный суд принимает уточнение исковых требований к рассмотрению. Заявление об уточнении требований с экспертным заключением направлено и вручено Ответчику, Ответчик по существу возражений не представил, настаивает на правомерности и применимости первоначальной оценки спорного имущества, возражает против удовлетворения требований и формулировки Истца.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объёме.

Рассмотрев материалы дела, судом установлено следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 является арендатором муниципального имущества: нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Коми. 

<

...> (1 этаж, кадастровый номер 11:18:0602004:4538, номера помещения на поэтажном плане 107 общая площадь 125,5кв.м.

Истец обратился в Администрацию с заявлением о намерении выкупить арендуемое им нежилое помещение.

Постановлением Администрации МОГО «Инта» от 01.11.2018 №11/1761 об установлении условий приватизации муниципального имущества установлен способ приватизации спорного нежилого помещения - возмездное отчуждение из муниципальной собственности недвижимого имущества в порядке реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих помещение.

Письмом от  02.11.2018  Администрация направила Истцу проект Договора купли-продажи, указав в пункте 2.1 Договора цену продаваемого имущества в соответствии с Отчетом об оценке – 1 900 000 рублей (без учета НДС).

Письмом от 12.11.2018 Истец сообщил о своем несогласии с размером выкупной цены, указав на недостоверность оценки.

Поскольку стороны не достигли согласия относительно существенного условия договора купли-продажи, Истец обратился в суд с настоящим иском.

Администрация полагает требования Истца не подлежащими удовлетворению, указывая, что в соответствии со ст. 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

02.11.2018 (исх. № 07/12673) Администрацией МОГО «Инта», в соответствии с п.2 ст.4 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в адрес индивидуального предпринимателя ФИО2 было направлено предложение о заключении договора купли-продажи на арендуемое данным предпринимателем недвижимое имущество, расположенное по адресу: 

<

...> (общей площадью 125,5 кв.м.), стоимость объекта была определена в соответствии с отчетом об оценке № 55/2018.

29.11.2018 (исх. № 07/13777) Администрацией МОГО «Инта» в адрес ИП ФИО2 было направлено уведомление о приостановке течения срока, указанного в части 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (согласно части 4.1. статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ), в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...> (общей площадью 125,5 кв.м.) и сообщено о возможности обжалования достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки в порядке, установленном законодательством Российской Федерации

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из материалов дела усматривается, что сторонами на рассмотрение суда переданы разногласия по пункту 2.1 договора купли-продажи.

В настоящем деле проведены 3 судебные экспертизы, по результатам первой и второй экспертиз суд пришёл к необходимости провести третью повторную экспертизу 

Согласно последнего заключения рыночная стоимость объекта составила 956 000 (Девятьсот пятьдесят шесть тысяч) рублей (в том числе НДС).

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются пре-имущественным правом на приобретение такого имущества по цене, рав-ной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Следовательно, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком, исходя из рыночной стоимости этого имущества.

В соответствии со ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, выкупная цена муниципального имущества определена Администрацией в соответствии с действующим законодательством. Администрация не имела право устанавливать выкупную цену имущества на основании отчета, предоставленного покупателем.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ выкуп арендуемого имущества из муниципальной собственности производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральнымзаконом от 29.07.21998г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" 

В силу статьи 8 Закона № 135-ФЗ проведение опенки является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов опенки, принадлежащих муниципальным образованиям.

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ арендатор имеет право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта опенки, используемой для определения пены выкупаемою имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В  силу ст. 13 названного   Закона, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определяя порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Закон № 159-ФЗ не запрещает арендатору не согласиться с предложенной выкупной пеной имущества и предметом договора

При реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае неподписания им предложенною публичным образованием проекта договора купли-продажи арендуемою имущества и направления возражений к нему, их отклонение либо неполучение извещения о результатах рассмотрения, дает право арендатору передать разногласия, возникшие между ними при включении договора, на рассмотрение суда.

Истец утверждает, и данная позиция подтверждена иными экспертными заключениями, что предложенная ответчиком пена объекта является недостоверной и не соответствует реальной рыночной стоимости помещений. Исходя из открытых источников информации, стоимость аналогичных объектов в два с лишним раза ниже предложенного размера 

Частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Исследовав представленные в качества доказательств по делу заключения судебной экспертизы, суд не усмотрел противоречий в его выводах, их неоднозначности, непроверяемости, нарушения правил оценки, влияющих на определение итоговой рыночной стоимости объектов оценки.

Ответчиком не приведены соответствующие доводы, позволяющие суду иным образом оценить заключение судебной экспертизы.

Ответчиком не представлено в дело соответствующих доказательств о неверно избранной судебным экспертом методике исследования и иных нарушениях положения Закона N 135-ФЗ.

На основании изложенного суд считает уточнённые Истцом требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации понесенные истцом судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, относятся  на ответчика.

В силу подпункта 4 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, при подаче иных исковых заявлений неимущественного характера, уплачивается государственная пошлина в размере 6 000 руб.

В пункте 21 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» разъяснено следующее. В силу главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации отношения по уплате государственной пошлины возникают между ее плательщиком - лицом, обращающимся в суд, и государством. Исходя из положений подпункта 1 пункта 3 статьи 44 Налогового кодекса, отношения по поводу уплаты государственной пошлины после ее уплаты прекращаются. Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекс Российской Федерации между сторонами судебного разбирательства возникают отношения по распределению судебных расходов, которые регулируются главой 9 названного Кодекса. Законодательством не предусмотрены возврат заявителю уплаченной государственной пошлины из бюджета в случае, если судебный акт принят в его пользу, а также освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от процессуальной обязанности по возмещению судебных расходов.

В связи с этим, если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), должностного лица такого органа, за исключением прокурора, Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекс Российской Федерации).

Также подлежат взысканию заявленные Истцом судебные издержки по оплате услуг представителя в сумме 35 000 рублей. Сумма обоснована, документально как выплата, так и факт оказания услуг подтверждены, Ответчиком не оспорены.

В настоящем решении судом также дается распоряжение Бухгалтерии Арбитражного суда Республики Коми перечислить экспертным организациям денежные средства в качестве вознаграждения за проведение экспертизы

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования в уточнённом объёме удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении между Администрацией муниципального образования городского округа «Инта» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) и Индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) договора купли-продажи имущества: нежилых помещений общей площадью 125,5 кв.м., кадастровый номер – 11:18:0602004:4538, номера помещения на поэтажном плане 1-7, расположенных на первом этаже здания по адресу: 

<

...>, на следующих условиях:

пункт 2.1 Договора изложить в следующей редакции: «Цена продажи объекта (в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости недвижимого имущества) – 956 000 (Девятьсот пятьдесят шесть тысяч) рублей (в том числе НДС).

Взыскать с Администрации муниципального образования городского округа «Инта» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 рублей, судебные расходы по проведению судебной экспертизы в сумме 15 000 рублей и судебные издержки по оплате услуг представителя в сумме 35 000 рублей.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу на основании ходатайства взыскателя.

Бухгалтерии Арбитражного суда Республики Коми перечислить Обществу с ограниченной ответственностью «Ай энд Пи-Финанс» с депозитного счета Арбитражного суда Республики Коми 38 000 рублей вознаграждения за проведение экспертизы по делу № А29-16145/2018 по реквизитам, указанным в счете на оплату № 4 от 18.03.2019.

Бухгалтерии Арбитражного суда Республики Коми перечислить Индивидуальному предпринимателю ФИО5 с депозитного счета Арбитражного суда Республики Коми 15 000 рублей вознаграждения за проведение экспертизы по делу № А29-16145/2018 по реквизитам, указанным в письме от 25.11.2019г. (т.3 л.д.43)

Бухгалтерии Арбитражного суда Республики Коми перечислить Индивидуальному предпринимателю ФИО6 с депозитного счета Арбитражного суда Республики Коми 15 000 рублей вознаграждения за проведение экспертизы по делу № А29-16145/2018.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья                              Е.С. Скрипина