АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А35-9164/2021

07 апреля 2022 года

г. Курск

 

Резолютивная часть решения объявлена 05 апреля 2022 года.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Хмелевского С.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании с использованием систем веб-конференции дело по иску

Государственного унитарного предприятия Севастополя «Пансионаты Севастополя»

к обществу с ограниченной ответственностью «ПАРТНЕР»

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

о расторжении договора аренды государственного имущества, являющегося государственной собственностью города федерального значения Севастополя, закрепленного на праве хозяйственного ведения за государственным унитарным предприятием №229/2018-ДА от 19.11.2018, заключенного между истцом и ответчиком;

об обязании освободить за свой счет и возвратить истцу по акту приема-передачи встроенные нежилые помещения аптеки, кадастровый помер 91:02:001014:3725. общей площадью 345,8 кв.м. расположенные по адресу: 

<

...>. 1 в тридцатидневный срок с момента вступления в силу решения суда,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 - по дов. №205  от 15.11.2021г., удостоверение №610 от 22.08.2017 (посредством веб-конференции);

от ответчика: ФИО3 - по дов. от 10.01.2022 г.;

 от третьего лица: не явился, извещён надлежащим образом.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Государственное унитарное предприятие Севастополя «Пансионаты Севастополя» обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ПАРТНЕР» о расторжении договора аренды государственного имущества, являющегося государственной собственностью города федерального значения Севастополя, закрепленного на праве хозяйственного ведения за государственным унитарным предприятием №229/2018-ДА от 19.11.2018, заключенного между истцом и ответчиком; о взыскании задолженности по уплате арендной платы по договору №229/2018-ДА от 19.11.2018 в размере 224 241 руб. 58 коп., расходов по оплате госпошлины.

Определением Арбитражного суда города Севастополя от 05.08.2021 настоящее исковое заявление было передано по подсудности в Арбитражный суд Курской области.

Определением Арбитражного суда Курской области от 18.10.2021 дело принято к производству по общим правилам искового судопроизводства. Делу присвоен А35-9164/2021.

В предварительном судебное заседание 09.12.2021 представитель истца представил через канцелярию суда ходатайство о приобщении дополнительных документов по делу, а также ходатайство об уточнении исковых требований.

Уточнённые исковые требования приняты судом к рассмотрению.

Представитель истца в судебном заседании устно заявил об отказе от части ранее заявленных требований, указанных под №№ 2, 4 и 5 уточнения.

Суд определением от 10.12.2021 прекратил производство по делу в части, от которой истец отказался.

С учетом прекращения производства по делу в части, рассмотрению по существу подлежат исковые требования о расторжении договора аренды государственного имущества, являющегося государственной собственностью города федерального значения Севастополя, закрепленного на праве хозяйственного ведения за государственным унитарным предприятием №229/2018-ДА от 19.11.2018, заключенного между истцом и ответчиком; об обязании освободить за свой счет и возвратить истцу по акту приема-передачи встроенные нежилые помещения аптеки, кадастровый помер 91:02:001014:3725. общей площадью 345,8 кв.м. расположенные по адресу: 

<

...>. 1 в тридцатидневный срок с момента вступления в силу решения суда.

В судебном заседании 05 апреля 2022 г. в обоснование заявленных исковых требований в части расторжения аренды истец ссылался на существенное нарушение ответчиком условий заключенного договора аренды нежилых помещений как в части незаключения договора страхования арендованного имущества, так и в части  проведения ремонтных работ и перепланировки помещения без предварительного согласования с арендодателем.

Ответчик в письменном отзыве против удовлетворения исковых требований возражал, ссылаясь на соблюдение всех существенных условий договора аренды, в том числе, на получение согласия арендодателя на проведение ремонтных работ и перепланировки помещения, а также на то, что договор страхования арендованного имущества был заключен.

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, письменного мнения на иск не представил. Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. 

С учетом положений ст. 156, 170 АПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие представителя надлежащим образом извещенного третьего лица.

Изучив материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующее.

19.11.2018 между ГУП С «Пансионаты Севастополя» (Арендодатель) и ООО «Партнер» (Арендатор) заключен договор аренды государственного имущества, являющегося государственной собственностью города федерального значения Севастополя, закрепленного на праве хозяйственного ведения за государственным унитарным предприятие № 229/2018-ДА (далее – договор №229/2018-ДА от 19.11.2018).

В соответствии с п. 1.2. Договора, объектом договора №229/2018-ДА от 19.11.2018 аренды являются встроенные нежилые помещения аптеки, общей площадью 345, 8 кв.м, расположенные по адресу: 

<

...> (далее - Объект).

В соответствии с п. 7.1. договора №229/2018-ДА от 19.11.2018 Объект передан в аренду на срок 5 лет с даты заключения договора аренды, включительно.

Разделом 2 договора №229/2018-ДА от 19.11.2018 установлены права и обязанности сторон.

Арендодатель имеет право проверять условия использования Арендатором объекта аренды и соблюдение им иных условий, определенных договором, в любое время и без предупреждения (пункт 2.1.1 договора №229/2018-ДА от 19.11.2018).

Арендатор в свою очередь имеет право с предварительного письменного согласия Арендодателя производить реконструкцию, техническое переоборудование и иные улучшения объекта аренды (пункт 2.3.1 договора №229/2018-ДА от 19.11.2018).

Арендатор обязан производить за свой счет капитальный ремонт (плановый или внеплановый), иные улучшения Объекта аренды, включая работы, выполнение которых необходимо для использования Объекта аренды по целевому назначению, установленному пунктом 1.3 Договора, предварительно согласовав объемы и сроки их производства с Арендодателем. По окончании проведения капитального ремонта, иных улучшений Объекта, в установленном порядке предъявить Объект для приемки в эксплуатацию (если этого требует законодательство Российской Федерации) (пункт 2.4.8 договора №229/2018-ДА от 19.11.2018).

В соответствии с последним абзацем п.2.4.10 договора №229/2018-ДА от 19.11.2018 с письменного согласия Арендодателя Арендатор вправе самостоятельно осуществлять содержание и текущий ремонт Объекта аренды и (или) общих помещений зданий сооружения, многоквартирного дома, в котором расположен Объект, уведомив об этом Арендодателя в течение 10 дней с момента получения.

Согласно пункту 2.4.12 договора №229/2018-ДА от 19.11.2018 Арендатор обязан в течение 15 календарных дней с даты подписания Договора заключить договор страхования объекта аренды за счет собственных средств, в свою пользу (Выгодоприобретатель) и на весь срок аренды от следующих рисков: стихийных бедствий противоправных действий третьих лиц, пожара, повреждения инженерных сетей. В течение 10 дней с момента заключения этого договора письменно, с приложением копии договора уведомить об этом Арендодателя.

Сроки и размер арендной платы установлены сторонами договора №229/2018-ДА от 19.11.2018 в разделе 4.

Арендатор отвечает перед Арендодателем за ущерб, причиненный в результате утраты и повреждения, и (или) иного ухудшения Объекта. Арендатор несет риск случайной гибели или случайного повреждения Объекта. Риск гибели или повреждения имущества Арендатора или третьих лиц, которое находится в объекте аренды, несут собственники такого имущества (пункт 6.4 Договора).

Срок действия Договора определен на срок 5 лет с даты заключения договора включительно (пункт 7.1 Договора).

Разделом 9 Договора сторонами согласованы условия изменения и расторжения Договора.

Согласно пункту 9.3 Договора Договор может быть досрочно расторгнут по требованию Арендодателя при следующих нарушениях Договора:

- при не предъявлении Объекта для приемки в эксплуатацию в установленном порядке согласно подпункту 2.4.7 Договора по окончании проведения его капитального ремонта, а также при наличии нарушения требований пожарной безопасности или санитарных правил, зафиксированного соответствующим органом (пункт 9.3.1 Договора);

- если Арендатор умышленно или по неосторожности существенно ухудшает состояние Объекта, в том числе инженерного оборудования, либо не выполняет обязанности, предусмотренные подпунктами 2.4.7, 2.4.8, 2.4.17 Договора (пункт 9.3.5 Договора);

- в случае отсутствия договоров, указанных в подпунктах 2.4.9, 2.4.12 Договора, в течение более чем одного месяца (пункт 9.3.6 Договора);

- в случае невнесения или несвоевременного внесения Арендатором суммы страхового взноса согласно подпункту 2.4.11 Договора (пункт 9.3.7 Договора);

- если Арендатор не устранит недостатки, указанные в предписании Арендодателя, вынесенном в предусмотренных в подпунктах 2.4.7, 2.4.8, 2.4.17 Договора случаях, в срок, указанный в предписании (пункт 9.3.8 Договора).

Актом приема-передачи к договору аренды №229/2018-ДА от 19.11.2018  встроенные нежилые помещения аптеки, общей площадью 345,8 кв.м, расположенные по адресу: 

<

...>, недвижимого имущества, находящегося в собственности города были переданы ООО «Партнер».

Актом приема-передачи во временное пользование ответчику было передано оборудование, а именно: счетчик электроэнергии и счетчик воды.

Как пояснил истец, в соответствии с актом проверки Инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя №3131 от 10.09.2020 по адресу: 

<

...> I было установлено, что на момент фактического осмотра 03.07.2020, при учете технической документации (характеристики) Объекта, предоставленной ГУН С «Бюро технической инвентаризации» 23.06.2020 за исх. №3803, выявлено, что фактическое состояние объекта не соответствует имеющейся технической документации (характеристики): помещение торгового зала лит. 1 разделено стеной, проходящей между несущими опорами; в помещении лит. 6 отсутствует оконный проем; помещение лит. 16 разделено на две части перегородкой с оборудованным дверным проёмом.

Аналогичные обстоятельства были установлены комиссией по проверке условий использования арендаторами объектов аренды, соблюдения ими условий, определенных договорами аренды (для объектов, закрепленных на праве хозяйственного ведения за ГУП С «Пансионаты Севастополя»), утвержденной приказом ГУП С «Пансионаты Севастополя» №17911 от 12.11.2021.

26.02.2021 истец направил в адрес ответчика претензию №99/2, с требованиями выполнить условия, предусмотренные п.2.4.10 и п.2.4.12 договора №229/2018-ДА от 19.11.2018, которая осталась без ответа со стороны ООО «Партнер».

01.12.2021 ГУП С «Пансионаты Севастополя» повторно направило в адрес ответчика претензию о необходимости исполнения обязательств по договору №229/2018-ДА от 19.11.2018, требование о расторжении договора.

Однако ответ на указанное требование истцом не получен. В связи с тем, что указанные выше требования истца оставлены ответчиком без какого-либо реагирования, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться  надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Согласно части 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как было указано выше, согласно акту приема-передачи к договору №229/2018-ДА от 19.11.2018 Объект аренды был передан Арендодателем Арендатору. Факт владения и пользования объектом аренды с указанной даты ответчиком не оспаривается.

Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 ГК РФ.

Согласно части второй статьи 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Так, согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Следует учитывать, что часть вторая статьи 619 ГК РФ отсылает ко всему пункту 2 статьи 450 Кодекса, в связи с чем стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию Арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.

Как установлено выше, согласно пункту 9.3 Договора Договор может быть досрочно расторгнут по требованию Арендодателя при следующих нарушениях Договора:

- если Арендатор умышленно или по неосторожности существенно ухудшает состояние Объекта, в том числе инженерного оборудования, либо не выполняет обязанности, предусмотренные подпунктами 2.4.7, 2.4.8, 2.4.17 Договора (пункт 9.3.5 Договора);

- в случае отсутствия договоров, указанных в подпунктах 2.4.9, 2.4.12 Договора, в течение более чем одного месяца (пункт 9.3.6 Договора);

- в случае невнесения или несвоевременного внесения Арендатором суммы страхового взноса согласно подпункту 2.4.11 Договора (пункт 9.3.7 Договора);

- при несоблюдении Арендатором порядка размещения объектов наружной рекламы и информации на Объекте, предусмотренного в п.п. 2.3.2 Договора.

В обоснование заявленных исковых требований истец указывал, на нарушение Арендатором условий договора №229/2018-ДА от 19.11.2018, а именно:

- помещение торгового зала было перепланировано Арендатором в отсутствие предварительного согласия Арендатора;

- нахождение в помещении 1А в отсутствие письменного разрешения Арендодателя, представителей ООО «Будь здоров!» на основании договора субаренды №2/2019-А от 21.01.2019, заключенного ООО «Партнер»;

- нахождение в помещении 1А в отсутствие письменного разрешения Арендодателя, представителей ООО «Торговый Дом «Виза» на основании договора субаренды №1 от 21.01.2019, заключенного ООО «Партнер»;

- наличие наружной рекламы, связанной с деятельностью вышеназванных субарендаторов, на размещение которой Арендатором не было получено предварительного согласования Арендодателя;

- несоблюдение Арендатором п.2.4.12 договора №229/2018-ДА от 19.11.2018.

В свою очередь, ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, ссылался на соблюдение всех условий договора №229/2018-ДА от 19.11.2018 как в части заключения договора страхования Объекта, так и в части предварительного согласования с Арендодателем перепланировки Объекта и заключения договоров субаренды.

Всесторонне и полно исследовав собранные по делу доказательства и оценив их по правилам ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу о недоказанности истцом наличия оснований для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Как следует из материалов дела, ООО «Партнер» 25.12.2018 года и 09.01.2019 года направляло в адрес истца письменные запросы по получению согласия арендодателя на возведение временной конструкции - перегородки и на согласование рабочей документации по капитальному ремонту, в том числе возведение сборно-разборной перегородки, в ответ на что 16.01.2019 за №19/1 истцом было дано согласие на выполнение указанных работ.

Таким образом, ссылки истца на незаконное возведение ответчиком в арендуемом помещении перегородок, как на нарушение условий договора аренды, не нашли своего подтверждения в материалах дела.

Судом также установлено, что письмом от 09.01.2019 исх. №01-01/19 ООО «Партнер» направило в адрес ГУП С «Пансионаты Севастополя» запрос на согласование сдачи арендуемого помещения по адресу: 

<

...> в субаренду.

Письмом от 17.01.2019 №20/2 ГУП С «Пансионаты Севастополя» согласовало заключение договора субаренды между ООО «Партнер» и ООО «Будь здоров!».

Письмом от 17.01.2019 №21/2 ГУП С «Пансионаты Севастополя» согласовало заключение договора субаренды между ООО «Партнер» и ООО «Торговый Дом «Виза».

Относительно доводов истца о не заключении ООО «Партнер» договора страхования Объекта договора №229/2018-ДА от 19.11.2018 судом установлено, что в ответ на требование ГУП С «Пансионаты Севастополя» от 09.02.2021 №62/2, ООО «Партнер» сообщило, что обратилось в страховую компанию в целях заключения договора страхования, предусмотренного п.2.4.12 договора №229/2018-ДА от 19.11.2018, однако для его заключения необходимо предоставить сведения о балансодержателе имущества и выгодоприобретателе. В связи с чем, ответчик просил истца предоставить копию инвентарной карточки учета предоставленного в аренду имущества (письмо №2/02-21 от 16.02.2021). 

Далее, с сопроводительным письмом от 05.03.2021 №3/03-21 ООО «Партнер» направило в адрес истца Договор страхования имущества, используемого в коммерческих целях серия ИПР №065924. Копия данного договора представлена в материалы дела и истцом не оспорена.

Из материалов дела также следует, что обстоятельства наличия на фасаде арендуемого здания рекламной информации были установлены в акте истца, подписанном ГУП С «Пансионаты Севастополя» в одностороннем порядке без участия представителя Арендатора. Так же отсутствуют сведения о собственнике данной рекламной конструкции, что исключает возложение обязательств в отношении данной рекламной контракции исключительно на Арендатора.

Вместе с тем, как пояснил ответчик, субарендаторы спорного Объекта демонтировали баннеры и иной информационный материал с фасада здания, что подтверждается представленными в материалы дела фотоматериалами.

С учетом установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что доказательств того, что строительные работы, описанные в актах проверок не согласованы сторонами договора №229/2018-ДА от 19.11.2018 истцом не представлено, в связи с чем данный довод не может быть принят судом, как подтверждающий нарушение условий договора. 

Кроме того, истцом не доказано что действия ответчика по проведению перепланировки помещения и заключению договоров субаренды повлекли для Арендодателя причинение ущерба, или что он в значительной степени лишался того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации). ГУП С «Пансионаты Севастополя» также не представлено доказательств существенного ухудшения арендованного нежилого помещения по адресу: 

<

...> и возникновения в результате действий ответчика по перепланировке угрозы целостности здания.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доказательства того, что заявленные истцом нарушения условий договора со стороны имели место и являлись существенными, что привело к ухудшению арендованного имущества, истец суду не представил.

Доводы истца о том, что реконструкция помещения не была согласована с Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в порядке, предусмотренном Постановлением Правительства Севастополя от 14.04.2015 №296-ПП, отклоняются судом как необоснованные, поскольку договором не предусмотрена обязанность арендатора по совершению соответствующих действий, а нарушение реконструкцией иных норм права не находится в сфере правового регулирования вопроса сложившихся между сторонами правоотношений при условии согласования реконструкции арендодателем.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ приведенные сторонами доводы и возражения по иску, представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований истца и расторжении договора №229/2018-ДА от 19.11.2018.

Поскольку требования истца о расторжении договора не подлежат удовлетворению, и спорный договор аренды продолжает свое действие, также отсутствуют основания для удовлетворения требования о возвращении ответчиком арендованного имущества.

С учетом положений ст.110 АПК РФ, принимая во внимание результат рассмотрения настоящего дела, расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 руб. относятся судом на истца.

При обращении в арбитражный суд истцом была уплачена госпошлина в размере 7 485 руб. 00 коп. (платежное поручение №333 от 06.04.2021).

На основании п.1 ч.1 ст. 333.40 НК РФ, излишне уплаченная госпошлина подлежат возврату истцу из федерального бюджета.

На основании статей 309, 310, 333, 450, 452, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст. ст. 16, 110, 112, 156, 167-170, 176 и 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Государственного унитарного предприятия Севастополя «Пансионаты Севастополя» отказать.

Выдать Государственному унитарному предприятию Севастополя «Пансионаты Севастополя» справку на возврат из федерального бюджета госпошлины в размере 1 485 руб. 00 коп., уплаченной по платежному поручению №333 от 06.04.2021.

Данное решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже.  

Судья С.И. Хмелевской