Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

тел./факс (3952) 210-170, 210-172; e-mail: info@fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А19-19764/2021

01 августа 2022 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 августа 2022 года.

 

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Кушнаревой Н.П.,

судей: Бронниковой И.А., Волковой И.А.,

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью «Нордвест» – ФИО1 (доверенность от 19.01.2022 № 1-1-22, удостоверение адвоката),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Нордвест» и ФИО2 на постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 19 апреля 2022 года по делу № А19-19764/2021 Арбитражного суда Иркутской области,

установил:

администрация города Иркутска (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Нордвест» (далее – общество) о расторжении договора аренды от 02.09.2009 № 4226, возложении обязанности в течение месяца в момента вступления решения суда в законную силу возвратить земельный участок с кадастровым номером 38:36:000026:5057 общей площадью 7360 кв.м, расположенный по адресу: г. Иркутск, мкр. Ершовский.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО2.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 02 февраля 2022 года в иске отказано.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 19 апреля 2022 года решение суда отменено, принят новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Не согласившись с принятым постановлением суда апелляционной инстанции, общество и ФИО2 обратились с кассационными жалобами, в которых просили его отменить, решение суда оставить в силе.

По мнению заявителей жалоб, судом апелляционной инстанции дана неверная оценка фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Договором не предусмотрена обязанность арендатора земельного участка осуществить строительство жилых домов в течение трех лет, сроки получения разрешения на строительство и начала строительства договором не установлены. Доказательства существенного нарушения арендатором условий договора в деле отсутствуют. Расторжение договора не отвечает принципам справедливости и соразмерности и приводит к нарушению баланса интересов сторон. Действия истца свидетельствуют о злоупотреблении правами. Истец не исполнял возложенные на него в силу закона обязанности по муниципальному земельному контролю на протяжении 12 лет. Истцом нарушена процедура расторжения договора, установленная пунктом 4 части 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации. Изменение администрацией в одностороннем порядке вида разрешенного использования и территориальной зоны земельного участка повлекло невозможность его использования ответчиком в соответствии с целями, определенными в договоре. Суд не учел, что ответчик получил градостроительный план земельного участка (апрель 2019), провел топографическую съемку (август 2020), подготовил проектную документацию (архитектурные решения) в целях получения разрешения на строительство. Вывод суда о наличии у ответчика с 2014 года и до введения ограничений возможности использования спорного земельного участка для строительства документально не обоснован.

Отзывы на кассационные жалобы не представлены.

До начала судебного заседания от ФИО2 и его представителя поступили ходатайства об отложении судебного заседания в связи с болезнью ФИО2 и невозможностью участия представителя по причине его нахождения в командировке.

Руководствуясь статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для отложения судебного заседания, поскольку заявленные ходатайства не мотивированы наличием обстоятельств, свидетельствующих о невозможности рассмотрения дела в отсутствие представителя заявителя по изложенным в кассационной жалобе доводам.

Присутствующий в судебном заседании представитель общества поддержал доводы кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены по правилам статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определения о принятии кассационных жалоб к производству выполнены в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направлены лицам, участвующим в деле, посредством их размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru), однако своих представителей в судебное заседание не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 02.09.2009 (с учетом договора перенайма от 22.03.2010) сторонами заключен договор аренды № 4226, в соответствии с которым обществу сроком до 15.09.2029 за плату во временное владение и пользование предоставлен земельный участок с кадастровым номером 38:36:000026:5057 площадью 7360 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> под строительство индивидуальных жилых домов и высокоплотной малоэтажной застройки.

Пунктом 2.2.3 договора на арендатора возложена обязанность, в числе прочего, использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления.

Договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным земельным законодательством для прекращения аренды земельного участка, а именно в случаях: использования участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земли; не использования объекта, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение 3 лет за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду обстоятельств, исключающих такое использование (пункты 5.4.1, 5.4.4 договора).

Предупреждениями от 24.02.2021, 26.07.2021 истец уведомлял ответчика о нарушении им условий договора, предлагал расторгнуть договор, подписать дополнительное соглашение, акт приема-передачи и в срок до 31.03.2021 освободить и возвратить земельный участок.

Ссылаясь на то, что земельный участок в целях строительства обществом не используется, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, принимая во внимание надлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, учитывая, что договор не содержит конкретные сроки для строительства, посчитал, что расторжение договора в данном случае несоразмерно характеру нарушенного обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.

Отменяя решение, суд апелляционной инстанции руководствовался статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 45 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации и, установив факт неисполнения ответчиком обязанности по использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением, признав это обстоятельство существенным нарушением условий договора аренды, исходил из наличия оснований для его расторжения и возложения обязанности по возвращению земельного участка.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов кассационной жалобы, правильность применения Четвертым арбитражным апелляционным судом норм материального права и соблюдение им норм процессуального права, соответствие выводов суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 указанной статьи).

Согласно статьям 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка.

Как установлено судами, земельный участок по договору аренды от 02.09.2009 предоставлен обществу под строительство индивидуальных жилых домов и высокоплотной малоэтажной застройки.

Обязанность, предусмотренная пунктами 2.2.2., 2.2.3 договора аренды земельного участка не исполнена, земельный участок не освоен, к строительным работам арендатор не приступил.

Из материалов дела следует, что подпунктами 5.4.1 и 5.4.4 пункта 5.4 договора стороны согласовали право арендодателя требовать расторжения договора в случаях использования участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земли, а также не использования объекта, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение 3 лет за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

Руководствуясь вышеизложенными нормами права, суд апелляционной инстанции на основании всесторонней и полной оценки представленных в материалы дела доказательств, установив, что на протяжении длительного времени (с 2009 года) арендатором не были приняты достаточные и возможные меры для начала освоения участка и проведения строительных работ, спорный участок не используется по назначению, за получением разрешения на строительство общество не обращалось, пришел к выводу о существенном нарушении обществом условий договора, являющимся основанием для его расторжения.

Правовых оснований для иных выводов у суда кассационной инстанции не имеется.

Доказательств, свидетельствующих о том, что администрация какими-либо неправомерными действиями (бездействиями) препятствовало подготовке обществом необходимой документации, отказывало в совершении действий, являющихся обязанностью арендодателя, каким-либо образом злоупотребляло своими правами, что привело к невозможности использования арендатором земельного участка по назначению, обществом в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду не представлено.

Доводы заявителей кассационных жалоб о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора отклоняются судом кассационной инстанции, как противоречащие материалам дела.

В претензиях от 24.02.2021, 26.07.2021 изложено существо допущенных ответчиком нарушений условий договора (пункты 2.2.2, 2.2.3, 5.4.4) и предложено заключить соглашение о его расторжении, в связи с чем суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о соответствии направленной арендатору претензии пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вопреки доводам заявителей пункты 2.2.3, 5.4.4 договора содержат основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, в том числе в случае неиспользования арендатором земельного участка в соответствии с целью и условиями его предоставления.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанций правомерно удовлетворил требование администрации о расторжении договора аренды.

Неисполнение возложенных на администрацию функций по осуществлению муниципального земельного контроля не свидетельствует о злоупотреблении правом и недобросовестном поведении по смыслу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Принцип эстоппель (утрата лицом права ссылаться на какие-либо обстоятельства (заявлять возражения) в рамках гражданско-правового спора, если данные возражения существенно противоречат его предшествующему поведению) не применим к установленным по данному делу обстоятельствам.

Ссылки на внесение обществом арендной платы за земельный участок не влияют на вывод суда о длительном неиспользовании арендатором данного участка по целевому назначению.

Довод заявителей кассационных жалоб о том, что выводы суда противоречат судебной практике по данной категории дел, не может быть учтен, поскольку суд принимает решение в каждом конкретном случае применительно к совокупности установленных в ходе судебного разбирательства обстоятельств по делу.

Иные содержащиеся в кассационных жалобах доводы по существу направлены на переоценку доказательств и установленных фактических обстоятельств дела, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.

По результатам рассмотрения кассационных жалоб Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 19 апреля 2022 года по делу № А19-19764/2021 Арбитражного суда Иркутской области оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

Судьи

 

Н.П. Кушнарева

И.А. Бронникова

И.А. Волкова