Дело № А43-34658/2018

25 апреля 2019 года

г. Владимир

Резолютивная часть постановления объявлена 18.04.2019.

В полном объеме 

постановление

 изготовлено 25.04.2019.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Белышковой М.Б., 

судей Гущиной А.М., Захаровой Т.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Залит Я.А., 

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Департамента градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области и Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 26.12.2018 по делу № А43-34658/2018, принятое судьей Вершининой Е.И. по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Новый Формат» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области о признании незаконным отказа в заключении договора аренды, изложенного в письме от 14.06.2018 № 326-03-02-14057/18, 

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Администрации города Нижнего Новгорода, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Новый Формат» – ФИО1 по доверенности от 28.11.2018 сроком действия один год (л.д.142, т.1).

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Исследовав материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Новый Формат» (далее – ООО «СК «Новый Формат»,Общество) на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимого имущества (сооружения), расположенные по адресу: Нижегородская область, г.Нижний Новгород, Нижегородский район, Нижегородский лесхоз, лесничество Зеленый город, квартал 12, база отдыха «Лесная поляна»:

1) Сооружение - ограждение, протяженностью 793 кв.м, кадастровый номер 52:18:0100017:653;

2) нежилое здание площадью 401,5 кв.м, база отдыха «Лесная поляна», кадастровый номер 52:18:0100017:31;

4) объект незавершенного строительства, площадь застройки 569,7 кв.м, кадастровый номер 52:18:0100017:38;

5) нежилое здание площадью 785,2 кв.м, кадастровый номер 52:18:0100017:40;

6) нежилое здание площадью 783, 2 кв.м, кадастровый номер 52:18:0100017:46;

7) нежилое здание площадью 774,6 кв.м, кадастровый номер 52:18:0100017:47,

8) нежилое здание площадью 1812,8 кв.м, кадастровый номер52:18:0100017:39.

Указанные объекты расположены на земельном участке площадью 41 778 кв.м, расположенного по адресу: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Нижегородский район, Нижегородский лесхоз, лесничество Зеленый город, лесной квартал № 12, выдел № 22, 24, 25, 29, 30, кадастровый номер 52:18:0100017:608, категория земель - «земли населенных пунктов», разрешенное использование «для лечебно-оздоровительных целей».

Общество 11.05.2018 обратилось в Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области (далее – Министерство, заявитель) с заявлением о предоставлении указанного земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ, земельный кодекс) в аренду на срок 49 лет.

Письмом от 14.06.2018 исх. № 326-03-02-14057/18 Министерство отказало Обществу в предоставлении земельного участка в аренду, ввиду расположения на земельном участке объектов, правоустанавливающие документы на которые не представлены, несоответствия цели использования земельного участка виду разрешенного использования «для лечебно-оздоровительных целей», расположения на земельном участке водного объекта, ссылаясь на пункты 4, 14 статьи 39.16 Земельного кодекса.

Не согласившись с решением Министерства об отказе, изложенным в указанном письме, ООО «СК «Новый Формат» обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его недействительным.

Арбитражный суд Нижегородской области, руководствуясь статьями 71, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), положениями Земельного кодекса, решением от 26.12.2018 требование Общества удовлетворил.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области (далее – Департамент, заявитель) и Министерство обратились в арбитражный суд с апелляционными жалобами.

Заявители считают вынесенное решение суда незаконным и необоснованным в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

Министерство и Департамент указывают, что спорный земельный участок расположен в зоне особо охраняемых природных территорий, в границах государственного памятника природы регионального (областного) значения «Зеленый город», Нижегородского городского лесничества, Нижегородского лесхоза, лесничества Зеленый город. Кроме того, в границах земельного участка находится водный объект. 

Министерство в жалобе указывает, что фактическое использование участка не соответствует виду разрешенного использования и целям использования испрашиваемого участка, указанным в заявлении о предоставлении; площадь испрашиваемого земельного участка значительно превышает площадь принадлежащих Обществу на праве собственности объектов. 

Министерство обращает внимание суда на то, что на испрашиваемом земельном участке отсутствуют здания, эксплуатируемые в соответствии с видом его разрешенного использования. Заявитель считает, что до момента восстановления полуразрушенных зданий до состояния пригодного к эксплуатации по функциональному назначению, вопрос о предоставлении исключительного права в порядке статьи 39.20 ЗК РФ не может быть решен в пользу Общества. 

Также Министерство считает, что поскольку на испрашиваемом земельном участке располагается объект незавершенного строительства - забор, в отсутствие у ограждения качеств самостоятельного объекта недвижимости, наличие регистрации права собственности на забор не может служить безусловным основанием для предоставления занятого забором земельного участка по правилам статьи 39.20 ЗК РФ.

Подробно доводы приведены заявителями в апелляционных жалобах.

Общество в отзыве на апелляционные жалобы Министерства и Департамента просило оставить жалобы без удовлетворения, решение суда первой инстанции - без изменения. Представитель ООО «СК «Новый Формат» в судебном заседании поддержал позицию, изложенную в отзыве.

Иные лица, участвующие в деле, отзывы на апелляционные жалобы не представили.

В силу части 3 статьи 156 АПК РФ апелляционные жалобы рассмотрены в отсутствие неявившихся представителей иных лиц, участвующих в деле.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционных жалобах и отзыве, заслушав в судебном заседании представителя Общества, Первый арбитражный апелляционный не установил правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

По смыслу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ для признания ненормативного акта недействительным необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Перечень правовых оснований предоставления в аренду земельных участков без торгов установлен пунктом 2 названной статьи. Данный перечень является исчерпывающим.

В силу пункта 9 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ одним из таких оснований является заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пунктом 17 части 8 статьи 39.8 ЗК РФ в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет.

Пунктом 32 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного приказом Минэкономразвития от 12.01.2015 №1, установлено, что при обращении в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду на основании пункта 9 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ предоставляются следующие документы:

- документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на испрашиваемый земельный участок, если право на такой земельный участок не зарегистрировано в ЕГРП;

- документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на испрашиваемый земельный участок, если право на такой земельный участок не зарегистрировано в ЕГРП (при наличии соответствующих прав на земельный участок);

-сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, принадлежащих на соответствующем праве заявителю.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлены статьей 39.16 ЗК РФ.

Материалами дела подтверждается, что Общество является собственником шести нежилых зданий и сооружения-ограждения, расположенных на испрашиваемом земельном участке.

Следовательно, в силу пункта 9 части 2 статьи 39.6, пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ ООО «СК «Новый Формат» имеет исключительное право на аренду указанного земельного участка.

С целью реализации данного права Общество обратилось в Министерство, которое для подготовки заключения о возможности предоставления спорного участка в аренду направило его в Департамент.

 Департаментом представлены сведения о том, что испрашиваемый земельный участок расположенв зоне Р-2 (зона особо охраняемых природных территорий), в зоне Осп-л-1 (санатории и профилактории); в зоне хозяйствующих субъектов.

Кроме того, Департамент сообщил об отсутствии у него сведений об изъятии испрашиваемого земельного участка из оборота или ограничения его в обороте, резервировании для государственных и муниципальных нужд, а также о наличии сведений о предусмотренных подпунктами 8, 9, 10, 14, 16, 17, 18, 20, 21, 24, 25 статьи 39.16 ЗК РФ оснований для отказа в предоставлении земельного участка в аренду.

По топографическому материалу информационной системы обеспечения градостроительной деятельности на территории города Нижнего Новгорода, в границах данного земельного участка находится водный объект, не зарегистрированный в государственном водном реестре; кроме зданий и сооружений, принадлежащих ООО «СК «Новый Формат» на праве собственности, на земельном участке находятся разрушенные здания, на которые не представлены правоустанавливающие документы.

Согласно заключению Департамента, предоставление земельного участка с видом разрешенного использования «для лечебно-оздоровительных целей» в аренду на 49 лет возможно осуществлять при условии отсутствия прав третьих лиц, предоставления правоустанавливающих документов на все объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, при условии выполнения требований в соответствии с письмом Главного управления МЧС России по Нижегородской области от 22.12.2017 № 15681-2-45, а также при отсутствии намерений оформления водного объекта и земельного участка под ним уполномоченными органами в муниципальную, федеральную или государственную собственность.

Согласно акту обследования земельного участка № 6945 от 18.05.2018 на земельном участке находятся следующие объекты без правоустанавливающих документов: металлический контейнер, остатки кирпичного здания, фундамент.

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, пришел к выводу об отсутствии у Министерства оснований для отказа в предоставлении испрашиваемого земельного участка.

Как следует из материалов дела, ООО «СК «Новый Формат» при обращении в Министерство предоставило правоустанавливающие документы на расположенные на спорном земельном участке принадлежащие ему нежилые здания и сооружение - ограждение с кадастровыми номерами 52:18:0100017:40, 52:18:0100017:47, 52:18:0100017:46, 52:18:0100017:31, 52:18:0100017:39, 52:18:0100017:653.

Кроме указанных объектов на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства (кирпичное здание) площадью застройки 569,7 кв.м, с кадастровым номером 52:18:0100017:38, принадлежащий Обществу. К данному объекту, как следует из акта обследования земельного участка №6945 от 18.05.2018 и прилагаемых к нему фотографий, примыкает фундамент, что свидетельствует о том, что обнаруженный фундамент и объект незавершенного строительства представляют собой один единый объект.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно отклонил довод Министерства на наличие на испрашиваемом Обществом земельном участке здания, в отношении которого не представлены правоустанавливающие документы. 

ООО «СК «Новый Формат» при обращении в Министерство не указало сведения об объекте незавершенного строительства с кадастровым номером 52:18:0100017:38, однако, как правильно отметил суд первой инстанции, данное обстоятельство не влечет отказа в предоставлении земельного участка в аренду по основанию, предусмотренному пунктом 4 статьи 39.16 ЗК РФ, поскольку право собственности Общества в отношении данного объекта зарегистрировано в установленном порядке.

Кроме того, согласно приложенным к акту обследования земельного участка фотографиям, металлический контейнер представляет собой временное строение, неразрывной связи с землей посредством заглубленных фундаментов не имеет.

Действующим законодательством не предусмотрена обязанность Общества представлять правоустанавливающие документы в отношении временных строений. 

Доказательств нахождения на испрашиваемом ООО «СК «Новый Формат» земельном участке иных объектов недвижимости, принадлежащих третьим лицам, Министерством, в нарушение требований части 1 статьи 65 АПК РФ, в материалы дела не представлено. 

Таким образом, указанное Министерством основание отказа в виде размещения в границах земельного участка объектов, в отношении которых не представлены правоустанавливающие документы, является необоснованным и опровергается материалами дела.

Довод Министерства и Департамента не несоответствие указанной Обществом в заявлении цели использования испрашиваемого земельного участка виду установленного разрешенного использования «для лечебно-оздоровительных целей» судом первой инстанции отклонен обоснованно, как не соответствующий материалам дела.

При обращении в Министерство Общество указало целью использования земельного участка «для лечебно-оздоровительных целей», что соответствует виду его разрешенного использования, в связи с чем, предусмотренное пунктом 14 статьи 39.16 ЗК РФ основание для отказа в предоставлении земельного участка в рассматриваемом случае отсутствует.

Доказательств невозможности использования имеющихся в собственности ООО «СК «Новый Формат» объектов недвижимости для размещения в них объектов здравоохранения и осуществления лечебно-оздоровительной деятельности Министерством в материалы дела не представлено.

Согласно части 3 статьи 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

К таким характеристикам в силу статьи 11.9 ЗК РФ относятся границы земельного участка, устанавливаемые при его образовании.

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16 и 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость не только от площади объекта капитального строительства, расположенного на таком участке, но и от назначения этого объекта, целей его использования. В связи с чем, площадь передаваемого в аренду земельного участка определяется в соответствии с требованиями статьи 11.9 ЗК РФ с учетом установленных границ такого земельного участка.

Как следует из материалов дела, испрашиваемый земельный участок в существующих границах площадью 41 778 кв.м сформирован и поставлен на кадастровый учет в 2011 году именно «для лечебно-оздоровительных целей».

Доказательств незаконности формирования испрашиваемого земельного участка не имеется.

На момент постановки земельного участка на кадастровый учет принадлежащие ООО «СК «Новый Формат» объекты недвижимости, расположенные на нем, завершены строительством.

При этом, принадлежащее заявителю сооружение - ограждение протяженностью 793 м, также завершенное строительством к моменту постановки земельного участка на кадастровый учет, согласно схеме его расположения расположено по периметру испрашиваемого земельного участка.

Доказательств обратного Министерством не представлено.

Таким образом, площадь испрашиваемого Обществом земельного участка является необходимой для осуществления разрешенного вида использования и соответствует цели его использования, заявленной ООО «СК «Новый Формат» при обращении в Министерство.

Довод Министерства о невозможности предоставления испрашиваемого земельного участка площадью 41778 кв.м для эксплуатации принадлежащих Обществу зданий и сооружений обоснованно отклонен судом.

Суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка доводу Министерства о том, что наличие на спорном земельном участке водного объекта является препятствием для предоставления земельного участка в аренду. 

В силу пункта 6 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в том числе в случае, если указанный в заявлении земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка.

Согласно подпункту 3 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ земельные участки, в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, ограничиваются в обороте.

В силу пункта 12 статьи 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Таким образом, из содержания приведенных норм следует, что изъятие участка из оборота может являться отказом для предоставления земельного участка в собственность. В связи с чем, само по себе нахождение в границах земельного участка водного объекта (его части) не свидетельствует о невозможности предоставления такого земельного участка в аренду (определение Верховного Суда Российской Федерации от 12.09.2017 № 19-КГ17-26).

В рассматриваемом случае Общество обратилось в Министерство с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, а не в собственность.

Согласно письмам Верхне-Волжского бассейнового водного управления Федерального агентства водных ресурсов от 12.12.2017 № 12-11/1828 и от 23.10.2018 №1211/2057 сведения о водоеме, расположенного в границе участка с кадастровым номером 52:18:0100017:653 отсутствуют в государственном водном реестре.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют и Министерством не представлены доказательства наличия намерений оформления расположенного на испрашиваемом земельном участке водного объекта (пруда) и земельного участка под ним в муниципальную, федеральную или государственную собственность.

При этом, как следует из заключения Департамента, предоставление земельного участка возможно при условии выполнения требований в соответствии с письмом Главного управления МЧС России по Нижегородской области от 22.12.2017 №15681-2-4-5 для использования водоема подразделениями пожарной охраны в случае возможного возникновения пожара, а также при отсутствии намерений оформления расположенного на испрашиваемом земельном участке водного объекта (пруда) и земельного участка под ним в муниципальную, федеральную или государственную собственность.

В связи с чем, в рассматриваем случае расположение на испрашиваемом земельном участке водоема (пруда) не является основанием для отказа в предоставлении земельного участка в аренду.

Довод Министерства о принадлежности спорного земельного участка к землям лесного фонда суд правомерно отклонил со ссылкой на часть 1 статьи 7 ЗК РФ и выписку из единого государственного реестра недвижимости, согласно которой испрашиваемый земельный участок относится к землям населенных пунктов.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии у заявителя предусмотренного пунктом 6 статьи 39.16 ЗК РФ основания для отказа в предоставлении Обществу земельного участка в аренду.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что при обращении в Министерство с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду на 49 лет без проведения торгов, ООО «СК «Новый Формат» подтвердило наличие у него исключительного права на получение испрашиваемого земельного участка в аренду.

 При этом с 01.03.2015 арендаторам предоставлено право по своему выбору определять срок договора аренды публичных земель в пределах сроков, установленных законодательством. Заявленный Обществом срок аренды не превысил максимального установленного законодательством срока.

Следовательно, оспариваемое решение об отказе в предоставлении земельного участка в аренду решение вынесено Министерством с нарушениями требований статьи 39.16 ЗК РФ.

Письмом ОАО «Нижегородский водоканал» от 30.11.2018 подтверждается, что отсутствие правоустанавливающих документов на спорный земельный участок препятствует Обществу осуществить подключение расположенных на нем объектов недвижимости к системам водоснабжения и водоотведения.

Таким образом, оспариваемый отказ нарушает права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской деятельности, поскольку препятствует последнему реализовать предоставленное законом право аренды земельного участка и использовать по назначению расположенные на нем объекты недвижимости, принадлежащие ему на праве собственности.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 АПК РФ).

С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные ООО «СК «Новый Формат» требования.

Доводам заявителей апелляционных жалоб судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка. 

Арбитражный суд Нижегородской области полно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, его выводы соответствуют этим обстоятельствам, нормы материального права применены правильно. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, не допущено.

С учетом изложенного апелляционные жалобы Департамента и Министерства по приведенным в них доводам удовлетворению не подлежат.

Заявители освобождены от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 26.12.2018 по делу № А43-34658/2018 оставить без изменения, апелляционные жалобы Департамента градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области и Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

М.Б. Белышкова

Судьи

А.М. Гущина

Т.А.Захарова