АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А05-3339/2024

г. Архангельск

25 июня 2024 года

 

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Шапран Е.Б.,

рассмотрев заявление администрации городского округа «Город Архангельск»     

о составлении мотивированного решения, 

поданное в дело по исковому заявлению администрации городского округа «Город Архангельск» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; адрес: 163000, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Общественное организационное объединение Федерации Флорбола Футбола Варавино» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; адрес: 163016, 

<

...>)

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО1 (г. Архангельск)

о взыскании 101 754 руб. 

установил:

Администрация городского округа «Город Архангельск» (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Общественное организационное объединение Федерации Флорбола Футбола Варавино» (далее – ответчик, Общество) о взыскании 101 754 руб., в том числе 83 625 руб. 50 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2019 по 31.03.2023 по договору от 25.01.2015 №4/70(вф) аренды земельного участка с кадастровым номером 29:22:070202:47  и 18 128 руб. 50 коп. пени за периоды с 16.05.2019 по 03.06.2019 и с 16.07.2019 по 06.07.2023.

Определением суда от 29.03.2024 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Ответчик в отзыве на иск не согласился с заявленными требованиями, в том числе ссылается на пропуск истцом срока исковой давности.

Определением суда от 18.04.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечена ФИО1.

Решением в виде резолютивной части от 14.06.2024 исковые требования удовлетворены частично. 

Истец обратился с заявлением о составлении мотивированного решения.

В связи с тем, что заявление подано в установленный срок, оно подлежит удовлетворению.  

Изучив материалы дела, суд установил. 

Исковые требования мотивированы тем, что 25.01.2015 между министерством имущественных отношений Архангельской области (арендодатель по договору) и Обществом (арендатор по договору) заключен договор №4/70(вф) аренды земельного участка (далее- договор, договор аренды).  

В соответствии с пунктом 1.1. договора арендатору за плату во временное владение и пользование предоставлен земельный участок площадью 2 094 кв.м. с кадастровым номером 29:22:070202:47, категория земель: земли населённых пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, в территориальном округе Варавино-Фактория г. Архангельска, местоположение участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир здание дворца культуры, участок находится примерно в 10 м от ориентира по направлению на северо-восток, почтовый адрес ориентира: ул. Никитова, д. 1.

Земельный участок предоставлен  для завершения строительства здания спортивного зала «Варавино» и относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

В период с 05.09.2007 по 31.12.2018 полномочия по распоряжению земельными участками, расположенными на территории г. Архангельска, государственная собственность на которые не разграничена, на основании Закона Архангельской области от 18.04.2007 №340-17-ОЗ "О предоставлении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории муниципального образования "Город Архангельск", осуществлял исполнительный орган государственной власти субъекта РФ – министерство имущественных отношений Архангельской области.

Законом Архангельской области от 26.10.2018 № 19-2-ОЗ областной закон №340-174-ОЗ признан утратившим силу с 01.01.2019, в связи с чем полномочия по распоряжению земельными участками, расположенными на территории г. Архангельска, государственная собственность на которые не разграничена, перешли к Администрации.

Соответственно Администрация является стороной договора аренды и надлежащим истцом по рассматриваемому иску.

Пунктом 2.1. договора установлено, что договор заключается на 3 года с даты его подписания.  Договор зарегистрирован в установленном порядке 26.02.2016.

В пункте 6.4.8. договора установлено, что арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату в размере и порядке, определяемом договором и последующими изменениями и дополнениями к нему.

Согласно пункту 5.3. договора арендная плата рассчитывается арендатором самостоятельно в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Архангельской области, и вносится не позднее 15 ноября текущего года.

Размер арендной платы, сроки внесения, расчетный счет и соответствующие реквизиты для внесения арендной платы могут быть изменены арендодателем в одностороннем порядке при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, Архангельской области, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия её внесения. Подписание дополнительного соглашения в данном случае не требуется (пункт 5.5. договора).

Администрацией в адрес Общества направлены расчеты размера арендной платы на 2019 – 2023 годы (том 1 л.д. 13-17), согласно которым размер арендной платы на 2019 год  составляет 32 998 руб., на 2020 год -  17 584 руб., на 2021 год -  18 174 руб., на 2022 год -  18 960 руб., на 2023 год -  16 636 руб. 

В расчетах указано, что арендная плата вносится ежеквартально  в равных частях от годового размера до 15 числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом, а за последний квартал – до 25 декабря. 

По расчету истца Общество должно уплатить 83 625 руб. 50 коп., в том числе за период с 01.04.2019 по 31.12.2019 – 24 748 руб. 50 коп., за 2020 год – 17 584 руб., за 2021 года – 18 174 руб., за 2022 год – 18 960 руб., за период с 01.01.2023 по 31.03.2024 – 4 159 руб.

Ссылаясь на то, что Общество не внесло арендную плату за земельный участок за период с 01.04.2019 по 31.03.2023 в общей сумме 83 625 руб. 50 коп.,  Администрация обратилась в суд с требованием о взыскании указанной  суммы долга и  18 128 руб. 50 коп. пени за период с 16.05.2019 по 03.06.2019 (начислены за просрочку внесения платы за 1 квартал 2019 года) и с 16.07.2019 по 06.07.2023 (начислены в связи с просрочкой оплаты, начиная с 2 квартала 2019 года по 1 квартал 2023 года). 

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Одной из форм платы за землю является арендная плата. 

При рассмотрении дела судом установлено, что согласно сведениям, внесенным в ЕГРН, на земельном участке площадью 2 094 кв.м. с кадастровым номером 29:22:070202:47 расположены два объекта недвижимости:

- здание спортивного зала «Варавино», кадастровый номер 29:22:070202:1541, 2018 года постройки, площадью 1493,5 кв.м.

- объект незавершенного строительства, кадастровый номер 29:22:000000:718, степень готовности объекта 10%, площадь застройки 2,1 кв.м.  

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 11.04.2024 по договору купли-продажи от 09.03.2021 Общество продало нежилое здание с кадастровым номером 29:22:070202:1541 ФИО1 Переход права собственности на здание к ФИО1 зарегистрирован 01.04.2021.   

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 11.04.2024 собственником объекта незавершенного строительства площадью застройки 2,1 кв.м. с кадастровым номером 29:22:000000:718 является Общество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 ГК РФ установлено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как разъяснено в пункте 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее – постановление Пленума № 11), согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. 

В абзаце втором пункта 14 Постановления Пленума № 11 разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В соответствии с правовой позицией, приведенной в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу  изложенных выше норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде такого земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 39.20 ЗК РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 29:22:070202:47 был предоставлен Обществу в аренду сроком на 3 года для завершения строительства здания спортивного зала «Варавино». Строительство здания спортивного зала завершено в 2018 году. По договору купли-продажи от 09.03.2021 Общество продало 3-му лицу здание спортивного зала «Варавино», переход права собственности к 3-му лицу зарегистрирован  01.04.2021, при этом Общество осталось собственником объекта незавершенного строительства площадью застройки 2,1 кв.м. степенью готовности 10%, которое  также расположено на земельном участке.  

Поскольку на момент продажи здания спортивного зала «Варавино»  ФИО1  земельный участок, на котором расположено здание, принадлежал продавцу (Обществу) на праве аренды и с учетом того, что Общество сохранило за собой право собственности на расположенный на земельном участке объект незавершенного строительства, то с момента регистрации перехода права собственности на здание к 3-му лицу, в договоре аренды на стороне арендатора возникла множественность лиц.  

Согласно пункту 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Согласно пункту 2 части 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ (в редакции, действующей с 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Таким образом, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в публичной собственности, является регулируемым.

Постановлением Правительства Архангельской области от 15.12.2009 № 190-пп утверждено Положение об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Архангельской области» (далее- Постановление №190-пп).

В соответствии с пунктом 5 Постановления №190-пп при использовании неделимого земельного участка на праве аренды со множественностью лиц на стороне арендатора арендная плата каждому из арендаторов определяется пропорционально площади занимаемых помещений в объекте недвижимого имущества (доле в праве собственности на объект недвижимого имущества), находящегося на неделимом земельном участке. В этом случае размер арендной платы определяется из суммы долей арендной платы (Ад), рассчитываемых по формуле: Ад =Упкс x (Sп: Sз) x Sзу x Ст x Квр x Кинф, где: Ад - доля арендной платы арендатора (руб.); Упкс - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (руб./кв. м), Sп - площадь здания (части здания), занимаемого арендатором (кв. м). Sз - общая площадь здания (кв. м); Sзу - общая площадь земельного участка (кв. м); Ст - ставка арендной платы по видам (группам) разрешенного использования земельного участка (%), которая в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена принимается органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, на территории которых расположены земельные участки; Квр - коэффициент времени, учитывающий срок аренды земельного участка пропорционально количеству дней в году; Кинф - коэффициент инфляционных процессов.

Таким образом, расчет размера арендной платы за земельный участок, приходящийся на долю Общества, с 01.04.2021 следует производить по вышеуказанной формуле. 

При этом исходя из формулы «соотношение площади, занимаемой Обществом к площади всех объектов на земельном участке и к общей площади земельного участка» на долю Общества приходится участок площадью 2, 94 кв.м. (2,1 кв.м. : 1 495,6 кв.м.) х 2 094 кв.м. , где 2,1 кв.м. – площадь застройки объекта незавершенного строительства Общества, 1 495,6 кв.м. – общая площадь здания спортивного зала и объекта незавершенного строительства, 2 094 кв.м. – площадь земельного участка.   

Ответчик ссылается на пропуск истцом срока исковой давности. 

В соответствии со статьями 195, 196 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты нарушенного права, равный по общему правилу трем годам.

В силу пункта 2 статьи 200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения. 

Обязательство по внесению арендных платежей является обязательством с определенным сроком исполнения, поэтому течение срока исковой давности начинается со следующего дня после наступления срока исполнения.

При этом срок давности по периодическим платежам исчисляется по каждому просроченному периодическому платежу (пункт 24 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 №43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").

Условиями договора предусмотрено ежеквартальное внесение платежей, в срок до 15 числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом.

Следовательно, оплата за 1 квартал 2021 года должна была быть произведена в срок до 15.04.2021,  иск предъявлен в суд 25.03.2024, поэтому в пределах исковой давности лежат требования о взыскании долга за период, начиная с 1-го квартала 2021 года.

В отношении требований о взыскании долга за предшествующий период (с 01.04.2019 по 31.12.2020) исковая давность истекла, что является самостоятельным основанием для отказа в иске. 

По расчету суда, произведенному по формуле, предусмотренной в пункте 5 Постановления №190-пп,  размер арендной платы на 2021 год составит 4 562 руб. 50 коп., в том числе 4 543 руб. 50 коп. за 1 квартал 2021 года и 19 руб. за период с 01.04.2021 по 31.12.2021 (559, 81 руб/кв.м. х 2, 94 кв.м. х 1,5% х (275: 365 или 3/4) х 1, 0336).  

Размер арендной платы на 2022 год  по расчету суда, произведенному по формуле  «559, 81 руб/кв.м. х 2, 94 кв.м. х 1,5% х (365: 365) х 1, 0786» составит 27 руб. с учетом положений пункта 22 Постановления №190-пп, согласно которым арендная плата исчисляется в полных рублях. Сумма арендной платы менее 50 копеек округляется в меньшую сторону до полного рубля, а 50 копеек и более округляется в большую сторону до полного рубля.

Размер арендной платы за период с 01.01.2023 по 31.03.2023 по формуле «529, 64 руб/кв.м. х 2, 94 кв.м. х 1,5% х (90: 365 или 1/4) х 1» составит 5 руб. 75 коп. (за 2023 год – 23 руб.)

Расчет арендной платы  исходя из кадастровой стоимости (с учетом её уменьшения с 2023 года), коэффициентов инфляции на 2021 и 2022 годы и ставки 1,5%, принятых истцом.

 Таким образом, долг Общества за период с 01.01.2021 по 31.03.2023 составит 4 595 руб. 25 коп.,  в указанной сумме требование о взыскании долга является обоснованным и подлежит удовлетворению  с отказом в остальной части по сумме основного долга. 

В пункте 7.1. договора предусмотрено, что в случае неуплаты (несвоевременной уплаты) арендной платы в установленный договором срок арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка России за каждый день просрочки платежа. 

Администрация просит взыскать с Общества пени в размере 18 128 руб. 50 коп., начисленные за период с 16.05.2019 по 03.06.2019 (за просрочку внесения платы за 1 квартал 2019 года) и с 16.07.2019 по 06.07.2023 (в связи с просрочкой оплаты, начиная с 2 квартала 2019 года по 1 квартал 2023 года). 

В соответствии со статьей 207 Гражданского кодекса Российской Федерации с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Таким образом, если кредитор пропустил срок исковой давности по главному требованию (о взыскании долга), то считается пропущенным срок исковой давности и по дополнительному требованию (о взыскании пени), в том числе и за период начисления пени после истечения срока исковой давности по главному требованию.

 Поэтому за пределами срока давности находятся пени, начисленные за просрочку по платежам за аренду, в отношении которых также пропущен срок исковой давности (по 31.12.2020 включительно).  

Кроме того постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497  на основании пункта 1 статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" был установлен мораторий, начиная с 01.04.2022 на 6 месяцев.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 "О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве).

В частности, это означает, что не подлежит удовлетворению предъявленное в общеисковом порядке заявление кредитора о взыскании с такого лица финансовых санкций, начисленных за период действия моратория. Лицо, на которое распространяется действие моратория, вправе заявить возражения об освобождении от уплаты неустойки (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве) и в том случае, если в суд не подавалось заявление о его банкротстве.

Действие моратория презюмируется в отношении всех лиц, на которых он распространяется. 

На основании изложенного по расчету суда, произведенного с учетом действия моратория, в течение которого не подлежат начислению неустойка (пени, штрафы), на сумму долга, возникшую до введения моратория, за исключением текущих платежей, сумма пени составит 743 руб. 98 коп. 

В удовлетворении остальной части исковых требований суд отказывает.

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Судом установлено, что при вынесении решения путем подписания резолютивной части от 14.06.2024  допущена опечатка в указании общей суммы, суммы долга и суммы пени, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца. 

Данная опечатка допущена вследствие арифметической ошибки – расчета арендной платы пропорционально площади помещений, принадлежащих ответчика,  которая повлекла в свою очередь арифметическую ошибку в подсчете суммы пени и государственной пошлины. 

В соответствии с частью 3 статьи 179 АПК РФ арбитражный суд, принявший решение, по своей инициативе вправе исправить допущенные в решении описки, опечатки и арифметические ошибки без изменения его содержания. 

Суд определил исправить допущенные опечатки в решении, принятом в виде резолютивной части от 14.06.2024, в порядке статьи 179 АПК РФ, поскольку их исправление не изменяет содержание принятого решения.

В связи с исправлением опечаток резолютивная часть мотивированного решения излагается судом с учетом их исправления.

Арбитражный суд Архангельской области, руководствуясь статьями 199, 309, 552, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 106, 110, 226-229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Общественное организационное объединение Федерации Флорбола Футбола Варавино» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) в пользу администрации городского округа "Город Архангельск" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) 5 339 руб. 23 коп., в том числе 4 595 руб.  25 коп. долга, 743 руб. 98 коп. пени, в остальной части иска отказать.  

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Общественное организационное объединение Федерации Флорбола Футбола Варавино» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 214 руб. государственной пошлины по иску.

Настоящее решение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня его принятия, а в случае составления мотивированного решения – со дня принятия решения в полном объеме.

Судья

Е.Б. Шапран