ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-16496/2013

30 июня 2017 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     26 июня 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме  30 июня 2017 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Масенковой И.В.

судей  Глазкова Е.Г., Зайцевой Е.К.

при ведении протокола судебного заседания:  Новожиловой Е.Г.

при участии:  

конкурсный управляющий: Чупахина Е.А. (дов. 01.03.17)

Комитет по строительству: Дианова В.Ю. (дов. 14.04.17)

ООО «Питер-Констракшн»: Канев П.Д. (дов. 13.12.16)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-8305/2017)   конкурсного управляющего ООО «Балтжилинвест»  Сапожникова А.П.

на определение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.03.2017 по делу № А56-16496/2013 (судья  Раннева Ю.А.), принятое 

по заявлению конкурсного управляющего ООО «Балтжилинвест» Сапожникова А.П.

об оспаривании доли в праве собственности, признании права собственности, государственной регистрации, 

установил:

Определением Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.03.2017 отказано в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ООО «Балтжилинвест» Сапожникова А.П. об определении доли ООО «Балтжилинвест» в виде площадей квартир в размере 20 217,3 кв.м. площади объекта 35 мест хранения автомобилей во встроенном гараже (машиномест) согласно приложению № 1 к договору 12/12/12-АВГ от 12.12.2012 в многоквартирных домах по  адресу: Санкт-Петербург, Красногвардейский район, Большая Охта, квартал 25 (Большеохтинский пр., д. 15, корп. 2, лит. А, с прилегающей территорией – участок С-1), (Абросимова ул., д. 12, лит. Б, д. 14, лит. А, д. 10 – участок С-2), и по адресу: Красногвардейский район, Большая Охта, квартал 25 (южнее дома № 15, корп. 2, лит. А, по Большеохтинскому пр. – участок С-16), (Тарасова ул., д. 8, корп. 7, лит. А – участок С-17) (с учетом ходатайства об исправлении технической ошибки в заявлении); признании за ООО «Балтжилинвест» права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде площадей квартир в размере 20 217,3 кв. м площади объекта 35 мест хранения автомобилей во встроенном гараже (машиномест) согласно приложению № 1 к договору № 12\12\12-АВГ от 12.12.2012 в многоквартирных домах по указанным адресам; обязании Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу зарегистрировать данное право собственности на долю в праве собственности на названное имущество за ООО «Балтжилинвест».

	Суд первой инстанции при рассмотрении заявления привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитет по строительству и Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу. Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд пришел к выводам о том, что в нарушение положений статьи 65 АПК РФ заявителем не доказано нарушение  прав и законных интересов ответчиком, неисполнения им договорных обязательств. Кроме того, отсутствуют доказательства владения ответчиком спорным имуществом, а также доказательства регистрации права собственности ООО «Питер-Констракшн» на долю в размере 27 016 кв.м. площади объекта, 35 мест хранения автомобилей во встроенном гараже  (машиномест) в многоквартирных домах. Судом применены нормы статей 209, 218, 219, 244 ГК РФ, пункта 1 статьи 4 и статьи 8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве  многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также учтены разъяснения, данные в пункте 5 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». 

	На определение суда конкурсным управляющим должником подана апелляционная жалоба, в которой указано на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права.

	В обоснование апелляционной жалобы её податель указал, что участнику долевого строительства объект долевого строительства передается после ввода объекта в эксплуатацию; действующее законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности граждан и юридических лиц объекты незавершенного строительства; права участников такого строительства защищены  ФЗ «Об участии в долевом строительстве  многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»; такие права защищены посредством признания за участником долевого строительства прав собственности на незавершенный объект или долю в нем; то обстоятельство, что строительство дома до сих пор не завешено, не может нарушать право дольщиков на защиту своих прав, в том числе признания за ними права на долю в недостроенном доме; суд не рассмотрел заявленные заявителем ходатайства, чем нарушил процессуальные права заявителя.

	В отзыве на апелляционную жалобу ответчик возражал против её удовлетворения, указав, что в силу имеющегося между ответчиком и должником обязательства, предусмотренного пунктом 4.7.1 договора инвестирования, проектирования и строительства от 12.12.2012 № 12\12\12-АВГ, согласно которому застройщик-инвестор исполняет перед инвестором обязанность по передаче инвестору помещений и машиномест объекта непосредственно субинвесторам согласно реестру субинвесторов объекта, у ответчика отсутствует обязанность по передаче помещений и машиномест должнику; кадастровые паспорта на объекты незавершенного строительства податель жалобы не предоставил.

	В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель конкурсного управляющего поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель ответчика просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения, представитель Комитета по строительству оставил вопрос о разрешении апелляционной жалобы на усмотрение суда.

	Представитель ответчика письменно ходатайствовал о приобщении к материалам дела документов в опровержение доводов апелляционной жалобы (выписок из ЕГРН в отношении земельных участков кадастровые номера 78:11:0006062:3002 и 78:11:0006062:3004); протокольным определением от 26.06.2017 данные документы приобщены к материалам дела на основании абзаца второго части 2 статьи 268 АПК РФ.

	Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, выводы суда первой инстанции, представленные в материалы дела доказательства, в том числе на основании абзаца второго части 2 статьи 268 АПК РФ, апелляционный суд не усматривает оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

	Из материалов дела следует, что постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 11.10.2012 № 1102 ООО«Питер-Констрашн» переданы права застройщика многоквартирных домов со встроенными паркингами и нежилыми помещениями по указанным выше адресам.

12.12.2012 между ООО «Питер-Констракшн» (застройщик-инвестор) и ООО «Балтжилинвест» (инвестор) заключен договор  № 12/12/12-АВГ инвестирования проектирования и строительства многоквартирных домов со встроенными паркингами и нежилыми помещениями по названным выше адресам (участки С-1, С-2, С-16, С-17) (далее - объект).

В разделе основных определений, используемых в договоре, установлено, что инвестирование – деятельность по вложению инвестиций на условиях договора  в проектирование и строительство объекта, осуществляемая в соответствии с Законом РФ «Об инвстиционной деятельности в РСФСР» от 26.07.1991 № 1488-1, ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 15.07.1998 № 39-ФЗ. Окончание строительства определено сторонами как получение в установленном порядке Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. 

Согласно пункту 1.1.2 договора объем инвестиций инвестора составляет 906 023 050 руб. 

В соответствии с пунктом 2.2 договора доля инвестора при условии выполнения в полном объеме надлежащим образом принятых на себя обязательств по договору составляет 27 016 кв. м площади помещений объекта, 35 мест хранения автомобилей во встроенном гараже (машиномест).

Согласно пункту 4.7.1 договора застройщик-инвестор исполняет перед инвестором обязанность по передаче инвестору помещений и машиномест объекта путем передачи их непосредственно субинвесторам согласно реестру субинвесторов объекта (приложение № 2 к договору); надлежащее исполнение застройщиком-инвестором обязанности по передаче инвестору помещений и машиномест объекта путем передачи их непосредственно субинвесторам подтверждается оформленными между застройщиком-инвестором и субинвесторми актами приема-передачи помещений и машиномест; указанное исполнение перед инвестором обязанности по передаче имущества стороны признают полным и надлежащим.

Соглашением от 10.01.2013 стороны договорились произвести зачет встречных однородных требований в размере 641 217 314 руб. 36 коп., а именно: требования ООО «Балтжилинвест» к ООО «Питер-Констракшн» из договора № 12/12/12-АВГ о компенсации затрат, вложенных в проектирование и строительство объекта в указанном размере, и требования ООО «Питер-Констракшн» к ООО «Балтжилинвест» из договора № 12/12/12-АВГ об осуществлении инвестирования проектирования и строительства объекта в том же размере.

Согласно акту от 10.01.2013 об исполнении обязательств по инвестированию по состоянию на указанную дату ООО «Балтжилинвест» произвело инвестирование

проектирования и строительства объекта согласно договору № 12/12/12-АВГ в размере 27 016 кв. м помещений (397 помещений с номера 1 по номер 397), а также 34 машиномест (с номера 398 по номер 400 полностью) и машиноместо номер 401 частично. По условиям пункта 2.2 договора доля инвестора изменяется только исключительно согласно пункту 6.5 договора. 

	В соответствии с пунктом 6.5 договора ЗАО «ИВИ-93» предало ООО «Балтжилинвест» проектную документацию по строительству многоквартирных домов на участках С-1 и С-2, которая не соответствует требованиям Правил землепользования и застройки, технических регламентов и результатам инженерных изысканий, требованиям к содержанию разделов проектной документации, предусмотренным действующим законодательством РФ, и другим обязательным нормам и правилам, в связи с чем, ООО «Балтжилинвест» и ООО «Питер-Констракшн» вынуждены вносить изменения в проектную документацию, в том числе влекущие изменение этажности, площади многоквартирных домов на участках С-1, С-2, расположения и характеристик помещений внутри много квартирных домов на участках С-1, С-2. После получения положительного заключения экспертизы проектной документации по строительству многоквартирных домов на участках С-1 С-2 Стороны согласовывают распределение помещений в многоквартирных домах на участках С-1, С-2 в связи с уточнением местоположения, этажа, планировки, площади помещений. Стороны оформляют Протокол о доле ООО «Балтжилинвест» в помещениях Объекта ив местах хранения автомобилей во встроенном гараже. Характеристика и площадь передаваемых ООО «Балтжилинвест» по окончании строительства Объекта помещений и машиномест изменяется на основании проектной документации, объем инвестиций Инвестора – ООО «Балтжилинвест» не изменяется.

	Решением суда от 13.02.2014 ООО «Балтжилинвест» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Брехов А.П. В дальнейшем конкурсным управляющим должником утвержден Ломачев А.В. , а определением от 22.12.2015 таковым утвержден Сапожников А.П.

	Запросом от 30.04.2015 конкурсный управляющий должником обратился к ООО «Питер-Констракшн» с требованием предоставить документацию, относящуюся к строительству объекта на участках С-1, С-2, а также оформить протокол о доле инвестора – ООО «Балтжилинвест» в помещениях объекта и в местах хранения автомобилей во встроенном гараже. 

	Поскольку ООО «Питер-Констракшн» указанный запрос не исполнило, конкурсный управляющий ООО «Балтжилинвест» обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

	Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения данного заявления. 

	Приведенные в апелляционной жалобе доводы суд апелляционной инстанции отклоняет как несостоятельные.

	В соответствии с правовой позицией, изложенной в совместном Постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты. То же (необходимость наличия государственной регистрации права собственности на соответствующий объект) следует сказать и в отношении доли в праве собственности на данный объект, коль скоро та или иная доля в праве собственности может являться объектом гражданских прав. Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Согласно пункту 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») ГК РФ и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях  (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

В абзаце втором пункта 5 Постановления от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав. То есть применительно к рассматриваемым правоотношениям (исходя из условий договора № 12/12/12-АВГ от 12.12.2012) объект должен быть сдан в эксплуатацию, за застройщиком-инвестором – зарегистрировано право собственности и он фактическим  владеет объектом. 

Судом первой инстанции установлено и подателем жалобы не опровергнуто, что объект, возводимый застройщиком-инвестором  - ООО «Питер-Костракшн», в качестве предмета, обусловленного договором № 12/12/12-АВГ от 12.12.2012, в установленном законом порядке не идентифицирован (имеются общие сведения об объекте, его строительном адресе, общей площади),  право собственности застройщика-инвестора на объект, в который заявитель (инвестор)  инвестировал для приобретения спорной доли, машиномест не зарегистрировано, доказательств ввода объекта в эксплуатацию не представлено.  

Согласно ответу регистрирующего органа на судебный запрос от 29.08.2016 в ЕГРП в отношении объекта зарегистрированы договоры долевого участия  третьих лиц, в отношении последних из них регистрационные действия осуществлены  02.02.2017. 

Кроме того, заявителем не учтены условия пункта 6.5 договора во взаимосвязи с пунктом 2.2, по смыслу которых условия последнего – «Доля инвестора» пересматривается сторонами договора оформлением «Протокола о доле Инвестора – ООО «Балтжилинвест» в соответствующей редакции с учетом уточнения местоположения помещений, этажа, планировки и площади. Доказательства того, что наступили условия для пересмотра доли инвестора, либо при их наступлении последний уклоняется от такого пересмотра, подателем жалобы не представлены. В любом случае требование об обязании определить долю в понимании пункта 6.5 договора ошибочно трактуется инвестором как  основание для признания за ним права собственности на долю, а равно – для обязания регистрирующего органа произвести регистрацию такого права, при том, что по условиям пункта 4.7.1 договора застройщик-инвестор исполняет перед инвестором обязанность по передаче инвестору помещений и машиномест объекта путем передачи помещений и машиномест объекта непосредственно субинвесторам согласно Реестра субинвесторов объекта. (Приложение № 2 к договору). 

Таким образом, по сути, в рассматриваемом случае инвестором заявлено требование на основании пункта 6.5 договора, а не в связи с нарушением застройщиком-инвестором обязательств по передаче доли в праве собственности  объекта после завершения его строительства.

Доводы подателя жалобы со ссылками на то, что, даже если объект не завершен строительством, то указанное не лишает инвестора права заявить требование о признании права собственности на долю в недостроенном доме,  с учетом  предмета и основания заявленных требований подлежат отклонению, как основанные на неверном толковании норм права.  

Учитывая изложенное, оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи, судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении заявленных требований.

	Процессуальные доводы подателя жалобы противоречат аудиозаписи судебного заседания суда первой инстанции, а также выводам, содержащимся в мотивировочной части обжалуемого судебного акта, в связи с чем, также отклоняются судом апелляционной инстанции. 

	При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта по доводам апелляционной жалобы, а также по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 270 АПК РФ. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от  06.03.2017 по делу №  А56-16496/2013  оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Председательствующий

И.В. Масенкова

Судьи

Е.Г. Глазков

 Е.К. Зайцева