АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-19567/2018

г. Ставрополь

30 января 2019 года

резолютивная часть решения объявлена 23 января 2019 года

 

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Карпеля В.Л., при ведении протокола  судебного заседания секретарем ФИО1,  рассмотрев в судебном заседании заявление

сельскохозяйственного производственного кооператива колхоз «Родина», Ставропольский край, Новоалександровский район, ст. Расшеватская, ОГРН 

<

***>,

к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, 

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2, Ставропольский край, г. Михайловск,

о признании незаконным действия по возврату без рассмотрения документов о государственной регистрации дополнительного соглашения от 06.06.2018 к договору от 15.04.2009 аренды земельного участка и обязании рассмотреть документы о государственной регистрации дополнительного соглашения от 06.06.2018, 

при участии представителя заявителя ФИО3 по доверенности от 01.10.2018 № 7, представителя управления Росреестра ФИО4 по доверенности от 10.08.2018 № 286, в отсутствие представителя  третьего лица надлежащим образом уведомленного,                

                                                           УСТАНОВИЛ:

 

сельскохозяйственный производственный кооператив колхоз «Родина» (далее - СПК «Родина», производственный кооператив) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление) по возврату без рассмотрения заявления, представленного производственным кооперативом на государственную регистрацию дополнительного соглашения от 06.06.2018 к договору от 15.04.2009 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности с кадастровым номером 26:04:000000:148, представленных СПК «Родина» (запись в книге учета входящих документов № 26/134/011/2018-5958 от 26.09.2018).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО2 (далее - ФИО2, собственник земельных долей).

Требования мотивированы тем, что возврат без рассмотрения заявления, представленного производственным кооперативом на государственную регистрацию дополнительного соглашения от 06.06.2018 к договору от 15.04.2009 аренды земельного участка,  мог быть осуществлен только на основании записи о заявлении о невозможности государственной регистрации внесенной по заявлению лица, уполномоченного общим собранием участников долевой собственности на земельный участок. Поскольку обратившееся в управление физическое лицо такими полномочиями не обладало, внесенная в реестр по его заявлению запись о  невозможности государственной регистрации не могла служить основанием возврата без рассмотрения заявления, представленного производственным кооперативом на государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды.

Участвующий в судебном заседании представитель СПК «Родина» требования поддерживал, ссылался на сложившуюся судебную практику по аналогичной категории дел.

Управление в отзыве просило в удовлетворении требования отказать, считая, что проведению государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды препятствовало наличие в реестре записи о заявлении собственника долей в праве общей собственности на земельный участок о невозможности государственной регистрации договора аренды, данное обстоятельство препятствовало также рассмотрению соответствующего заявления производственного кооператива. В спорном случае оспариваемые действия управления соответствовали действующему законодательству.

Представитель управления в судебном заседании просил в удовлетворении требования  производственному кооперативу отказать полностью основываясь на возражениях, изложенных в отзыве.

Собственник земельных долей, участвующий в деле в качестве третьего лица, лично в судебное заседание не явился, представителей не направил. В письменных пояснениях просил в удовлетворении требования отказать, полагал, что управление действовало правомерно, так как в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) содержались отметки о невозможности государственной регистрации права и обременения объекта недвижимости без личного участия ФИО2 и заявление  на государственную регистрацию прав представлено иным лицом.

 Дело рассмотрено в отсутствие ФИО2, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения спора.

Изучив материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, арбитражный суд находит требования производственного кооператива подлежащими удовлетворению.

Из материалов дела видно и судом установлено, что земельный участок общей площадью 11 435 800 кв.м, с кадастровым номером 26:04:000000:148,  адрес (местонахождение): Ставропольский край, Новоалександровский район, на территории ОАО колхоз имени Ленина, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства,  находится в общей долевой собственности физических лиц и производственного кооператива (выписка из реестра от 18.12.2018 № 26- 01-54/4006/2018-27090).

По договору от 15.04.2009 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находившийся в общей долевой собственности граждан земельный участок общей площадью 11 435 800 кв.м, с кадастровым номером 26:04:000000:148, адрес (местонахождение): Ставропольский край, Новоалександровский район, на территории ОАО колхоз имени Ленина передан в аренду СПК «Родина» (арендатор) сроком на 10 лет. Государственная регистрация права аренды производственного кооператива в отношении земельного участка с  кадастровым номером 26:04:000000:148 произведена в ЕГРН 29.06.2015, номер  государственной регистрации 26-26-04/017/2009-678/44.

В общественно-политической газете Новоалександровского городского округа Ставропольского края «Знамя труда» от 27.04.2018 № 29 опубликовано извещение о проведении 06.06.2018 в 10 часов 00 минут общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок, в том числе по вопросам о заключении с арендатором дополнительного соглашения к договору от 15.04.2009 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности и об определении уполномоченного лица, с наделением его полномочием на подписание без доверенности дополнительного соглашения от имени участников долевой собственности.

Согласно протоколу от 06.06.2018 общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:04:000000:148 общей площадью 11 435 800 кв.м количество собственников, принявших участие в общем собрании составило 79 % от общего числа собственников земельных долей, чем был обеспечен необходимый  для проведения  собрания кворум.

 Общее собрание единогласно приняло решение о продлении договора аренды земельного участка с производственным кооперативом  и уполномочило ФИО5 (далее - уполномоченное лицо) на совершение от имени участников долевой собственности действий по определенным вопросам, в том числе по заключению без доверенности дополнительного соглашения к договору от 15.04.2009 аренды земельного участка, на последующие 10 лет,  до 15 апреля 2029 года.

 Данные обстоятельства отражены в протоколе общего собрания от 06.06.2018.

Уполномоченное лицо, действовавшее в интересах собственников земельных долей (арендодатели), и производственный кооператив (арендатор) подписали дополнительное соглашение от 06.06.2018 к договору от 15.04.2009 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.

По заявлениям  ФИО2 от 18.07.2018 управлением в реестр внесены записи от 24.07.2018 № 26-26-04/006/2006-926, № 26-26-24/007/2012-131,  № 26-26/024-26/024/302/2015-1893/3, № 26-26/024-26/024/200/2016-8528/4, № 26-26/024-26/024/200/2016-8659/4, № 26:04:000000148-26/014/2017-6, № 26:04:000000148-26/014/2017-24, № 26:04:000000 148-26/014/2017-47, № 26:04:000000148-26/014/2018-74, № 26:04:000000148-26/001/2018-79 о заявлениях о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя, собственника земельных долей, не принимавшего участия в общем собрании.

Производственный кооператив 26.09.2018 обратился в управление с заявлением  26/134/011/2018-5958 о государственной регистрации дополнительного соглашения от 06.06.2018 к договору от 15.04.2009 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.

К заявлению СПК «Родина» были приложены два экземпляра дополнительного соглашения от 06.06.2018 к договору от 15.04.2009 аренды земельного участка, платежное поручение от 19.09.2018 № 3650 об уплате государственной пошлины, публикация в выпуске газеты «Знамя труда» от 27.04.2018 № 29, протокол общего собрания от 08.06.2018 и приложение  к нему, приложение к протоколу об исправлении технической ошибки от 08.06.2018.

 Письмом от 28.09.2018 № 26/134/011/2018-5958 управление уведомило производственный кооператив о том, что  государственным регистратором принято решение о возврате  документов без рассмотрения, так как в ЕГРН  содержаться отметки о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника объекта недвижимости (ФИО2), либо его законного представителя и заявление на государственную регистрацию прав представлено иным лицом.

Полагая, что действия управления противоречат закону и нарушают права производственного кооператива, последний обратился в арбитражный суд.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основанием для удовлетворения такого заявления является наличие одновременно двух условий: несоответствие оспариваемых акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 АПК РФ).

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Пункт 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции от 03.08.2018, с изменениями и дополнениями вступившими в силу с 01.10.2018)  определяет, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или  ограничении такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

 В силу части 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно пункту 2 части 3 статьи 3 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» к компетенции органа регистрации прав относится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

В силу пункта 5 статьи 11.5, пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации и регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ от 24.07.2001 (далее по тексту - Закон № 101-ФЗ).

В соответствии со статьей 14 Закона № 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляется в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников общей долевой собственности.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 3 указанной статьи участники общей долевой собственности на общем собрании могут принять решение о лице, уполномоченном от имени участников общей долевой собственности без доверенности действовать в том числе при обращении с заявлением о государственной регистрации прав в отношении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, заключать договоры аренды данного участка. Полномочия такого лица подтверждаются выпиской из протокола общего собрания и могут быть отозваны только по решению общего собрания участников общей долевой собственности (пункт 4 статьи 14 Закона № 101-ФЗ).

Пунктом 5 названной статьи предусмотрено, что участник общей долевой собственности, выразивший на общем собрании участников общей долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, или с условиями договора аренды такого участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащей ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 Закона № 101-ФЗ, и распорядиться им по своему усмотрению; при этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается; в целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется; от имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.01.2015 № 1197-О указано, что положения пункта 1 статьи 13 и пункта 1 статьи 14 Закона № 101-ФЗ, предусматривающие право участника общей долевой собственности на выдел земельного участка в счет своей земельной доли и условия реализации данного права, обеспечивают с учетом специфики этой сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов всех участников общей долевой собственности, а также арендаторов земельного участка.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества; с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (часть 1 статьи 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

В силу части 1  статьи 36 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при представлении лицом, указанным в ЕГРН в качестве собственника объекта недвижимости, или его законным представителем заявления о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения такого объекта недвижимости без его личного участия в ЕГРН в срок не более пяти рабочих дней со дня приема органом регистрации прав соответствующего заявления вносится запись о заявлении о невозможности регистрации.

Названная норма направлена на защиту интересов собственника объекта недвижимости, предусматривает дополнительные гарантии соответствия регистрационных действий его реальной воле и намерениям в том случае, когда государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним возможна с личным участием собственника объекта недвижимости. 

Вместе с тем, по смыслу статьи 14 Закона № 101-ФЗ, в случае избрания собственниками земельных долей уполномоченного лица по заключению договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, и по обращению в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, государственная регистрация может осуществляться только по заявлению либо уполномоченного лица, действующего от имени собственников (арендодателей), либо по заявлению арендатора. Поскольку участник общей долевой собственности не может лично обращаться с заявлением о регистрации договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, и участвовать в регистрации, регистрирующий орган по заявлению такого лица не вправе возвращать без рассмотрения документы, представленные арендатором для регистрации договора аренды, который подписан от имени собственников долей уполномоченным лицом.

Из материалов дела усматривается, что ФИО2 участие в общем собрании  не принимал, законность решения общего собрания участников долевой собственности от 06.06.2018 не оспорил и не ссылался на намерение выделить принадлежащие ему доли в праве общей долевой собственности на данный участок.

Также в соответствии с частью 1 статьи 47 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» право на земельную долю может быть зарегистрировано на основании заявления участника долевой собственности на земельный участок или его представителя, а также на основании заявления лица, которое уполномочено общим собранием участников долевой собственности на земельный участок, в составе которого имеется данная земельная доля, и полномочия которого подтверждаются копией протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок или выпиской из этого протокола, заверенными уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления.

 Наличие зарегистрированного договора аренды земельного участка не является препятствием для государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю в составе данного земельного участка (часть 5 статьи 47 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Следовательно, запись о невозможности государственной регистрации по заявлению одного собственника земельных долей может быть внесена только в отношении регистрации права на указанные земельные доли (перехода права) этого собственника, а запись о невозможности государственной регистрации аренды (договора аренды) подлежит внесению только по заявлению уполномоченного общим собранием лица.

С учетом приведенных обстоятельств и норм права суд приходит к выводу о том, что управление неправомерно по заявлениям ФИО2 не являющегося уполномоченным общим собранием собственников земельных долей лицом, возвратило производственному кооперативу  документы, представленные им для государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды.

Поскольку ФИО2 не являлся уполномоченным общим собранием лицом, обратился в регистрирующий орган как собственник земельных долей на спорный земельный участок, следовательно, его заявление не могло служить основанием для возврата производственному кооперативу документов без рассмотрения.

Аналогичная судебная практика приведена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.03.2016 по делу № 308-ЭС15-15531.

В связи с изложенным, возврат документов о государственной регистрации  дополнительного соглашения от 06.06.2018 к договору от 15.04.2009 аренды земельного участка, представленных производственным кооперативом, является незаконным.

Согласно пункту 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий органов, осуществляющих публичные полномочия, должно содержаться указание на признание оспариваемых действий незаконными и обязанность соответствующих органов совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.

Поскольку документы, представленные СПК «Родина» на регистрацию, были возвращены без рассмотрения, то есть документы правовую экспертизу не проходили, решение об отказе в государственной регистрации не принималось, то в порядке устранения нарушения на управление следует возложить обязанность рассмотреть дополнительного соглашения от 06.06.2018 к договору от 15.04.2009 аренды земельного участка.

Суд обращает внимание на то, что для исполнения управлением обязанности по рассмотрению документов заявителю следует представить все возвращенные ему документы в управление.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 200-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд 

РЕШИЛ:

признать незаконным как не соответствующим Федеральному закону от 13.07.2015  № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» действие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю по возврату без рассмотрения документов о государственной регистрации дополнительного соглашения от 06.06.2018 к договору от 15.04.2009 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности с кадастровым номером 26:04:000000:148, представленных сельскохозяйственным производственным кооперативом колхоз «Родина» (запись в книге учета входящих документов № 26/134/011/2018-5958 от 26.09.2018).

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю рассмотреть документы о государственной регистрации дополнительного соглашения от 06.06.2018 к договору от 15.04.2009 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности с кадастровым номером 26:04:000000:148, представленных сельскохозяйственным производственным кооперативом колхоз «Родина» (запись в книге учета входящих документов № 26/134/011/2018-5958 от 26.09.2018).

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в пользу сельскохозяйственного производственного кооператива колхоз «Родина» 3 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края  в  Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный  срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме)  и  в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал ввосстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Судья                                                                                                В.Л. Карпель