Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-259863/23-60-867

г. Москва

10 октября 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 23.09.2024

Решение в полном объеме изготовлено 10.10.2024 

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

председательствующего судьи: Кравченко Т.В., единолично, 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ашурбековой М.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РЕДЖИГА" (105064, 

<

...>, ЭТ 1 ПОМ V КОМ 1, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 09.12.2002, ИНН: 

<

***>)

к ответчику ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>)

об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости, внесении изменений в договор купли-продажи,

при участии: согласно протокола судебного заседания

У С Т А Н О В И Л:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ""РЕДЖИГА" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий возникших в ходе заключения договора купли-продажи недвижимости от 02.08.2023 г. №59-8639, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Садовая–Черногрязская, д.5/9 пом. 2/1, с кадастровым №77:01:0003008:3585 общей площадью 26,7 кв. м, а именно в части п. 3.1, 3.4 договора, а также истец просит дополнить догвоор пунктом 5.1.3, изложить п. 7.2, 8.7, 9 договора в редакции истца.

Истцом в ходе рассмотрения дела было заявлено об уточнении исковых требований, в соответствии с которым просит урегулировать разногласия по цене объекта в размере 1 714786 руб. в соответствии с заключением эксперта №512/23 от 02.07.2024 в части п. 3.1, 3.4 договора, а также изложить п.п. 7.2, 8.7. 9 договора в редакции истца. Протокольным определением суда от 23.09.2024 ходатайство в порядке ст. 49 АПК РФ удовлетворено.

Истец поддержал исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении, с учетом принятого судом уточнения.

Ответчик с требованиями не согласился по доводам, изложенным в отзыве, заявил ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В обосновании исковых требований истец указывает, что 02.06.2023 истец обратился к ответчику с заявлением о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы, в отношении арендуемого объекта – нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Садовая–Черногрязская, д.5/9 пом. 2/1, с кадастровым №77:01:0003008:3585 общей площадью 26,7 кв. м.

Ответчиком 03.08.2023 истцу был направлен проект договора купли-продажи недвижимости № 59-8639 от 02.08.2023, получен в личном кабинете.

Проект договора содержал условие о стоимости объекта недвижимости на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 20.07.2023 № М792-2327-П/2023, выполненного ООО «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 21.07.2023 № 680/201-23, подготовленным ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», в размере 5 293 000 руб., НДС не начисляется.

В соответствии с пунктами 3.2, 3.4 проекта договора купли-продажи, истец в должен оплачивать ответчику ежемесячно сумму основного долга, составляющую не менее 63 011 руб. 91 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

16.06.2023 по заказу истца, проведена альтернативная оценка объекта, оценщиком ООО «Фэлкон» проведена оценка выкупной стоимости объекта и составлен отчет № 0004742-09.2023. Согласно данным, указанным в отчете, рыночная стоимость объекта составляет 3 406 660 руб.

Кроме того, истцом заявлено требование об урегулировании разногласий в отношении пунктом 7.2, 8.7, и 9 договора, просит урегулировать в редакции истца.

Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия по цене выкупаемого имущества.

На основании статей 125, 215 Гражданского кодекса Российской Федерации, Положения "О Департаменте городского имущества города Москвы" утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 20 февраля 2013 г. № 99-1111, ответчик является органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственностью города Москвы, представляет имущественные интересы города Москва.

Согласно ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества. 

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона № 209-ФЗ от 24 июля 2007 г. «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1)арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

3) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства и состоит в соответствующем реестре.

Сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 28.02.2024 удовлетворено ходатайство истца о назначении по делу судебной экспертизы. Проведение судебной экспертизы было поручено АНО «Многофункциональный центр экспертиз» (

<

...>, ИНН/КПП 

<

***>/771401001, ОГРН 

<

***> от 17.11.2009 г), эксперту-оценщику  ФИО1. Перед экспертом был поставлен следующий вопрос:

- какова по состоянию на 16.06.2023 рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 26,7 кв.м., с кадастровым номером 77:01:0003008:3585? (в редакции определения об исправлении опечатки от 07.03.2024).

В материалы дела поступило заключение эксперта № 512/23 от 01.07.2024 года, из которого усматривается, что эксперт пришел к следующему выводу:

- рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 26,7 кв.м., с кадастровым номером 77:01:0003008:3585 по состоянию на 16.06.20233 г составляет 1 714 786 руб.

Представитель ответчика, не согласившись с выводами эксперта, ходатайствовал о вызове эксперта.

Выслушав доводы ответчика, суд приходит к выводу, что экспертное заключение, поступившее в материалы дела, соответствует требованиям ст. 86 АПК РФ позволяет установить выводы эксперта, в нем содержатся полные, ясные формулировки и однозначные выводы по поставленным вопросам, противоречия отсутствуют, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Соответственно, данное экспертное заключение обладает признаками относимости и допустимости для доказательств по делу.

Как указано в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018) заключение эксперта, содержащее вывод о стоимости возмещения изымаемого для государственных нужд земельного участка с учетом его рыночной стоимости, может считаться допустимым доказательством только в том случае, когда оно выполнено с соблюдением требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов.

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В силу п. 11 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 297 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В п. 10 ФСО № 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 N 297, которым определены понятия, подходы оценки (сравнительный, доходный, затратный), в том числе даны понятия даты оценки, объектов-аналогов.

Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в районах, идентичных району расположения объектов оценки, произведена оценка объектов с учетом их количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта. Содержание экспертного заключения, выводы, изложенные в нем, опровергают доводы, изложенные ответчиком в Анализе на экспертное заключение.

Оснований для вызова в суд эксперта суд не усматривает.

Оснований для недоверия экспертному заключению у суда не имеется, так как оно выполнено в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Экспертом была дана подписка об уголовной ответственности. Подписка оформлена в соответствии с приказом Минюста России от 05.06.2007 № 115 "Об утверждении Инструкции по делопроизводству в государственных судебно-экспертных учреждениях Министерства юстиции Российской Федерации".

В тексте экспертизы отсутствуют какие-либо противоречия, заключение судебной экспертизы является полным исследованием представленных ему объектов и материалов дела, эксперт дал обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросом и заключение соответствует ст. 16 Федеральный закон от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Данная норма не носит императивного характера, а предусматривает рассмотрение ходатайства и принятие судом решения о его удовлетворении либо отклонении.

Оценив, данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

В соответствии со ст. 3 Закона № 159-ФЗ имущество должно выкупаться по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе № 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилого помещения на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа.

В отношении исковых требований об урегулировании разногласий пунктов 7.2, 8.7 договора купли-продажи суд исходит из следующего.

Положения пп. 2 п. 8 ст. 4 Федерального закона № 159-ФЗ предусматривает обжалование в судебном порядке только достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки (пункты 3.1 и 3.4 договора).

Приказом от 09.06.2012 № 115 "О мерах по оптимизации процедуры подготовки, согласования и подписания проектов документов в Департаменте земельных ресурсов города Москвы" в редакции приказа от 05.04.2018 № 60 "О внесении изменений в приказ Департамента земельных ресурсов города Москвы от 09.06.2012 № 115" утверждены существенные условия договора купли-продажи, в связи с чем, изменения спорных пунктов указанных истцом, является неправомерным, при этом суд отмечает, что приведенные условия договора не являются существенными для договора купли-продажи, все пункты договора в редакции Департамента соответствуют нормам законодательства, а истцом не указано на норму права, в соответствии с которой необходимо внести изменения в редакцию договора купли-продажи, а также изменить содержание указанных пунктов.

Кроме того, истцом при заключении договора купли-продажи в протоколе разногласий предлагалось урегулировать разногласия в части указания электронной почты покупателя – истца. С учетом отсутствия возражения со стороны ответчика в данной части, в целях отражения в договоре купли-продажи актуальных сведений истца, суд не усматривает препятствий в удовлетворении данного требования.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

По смыслу положений статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства должны быть представлены в суд первой инстанции, который разрешает спор по существу.

В соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании изложенного суд пришел к выводу о том, что истец, соответствующий установленным Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ критериям и предпринявший все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Федерального закона, вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на предложенных в проекте договора условиях по цене, установленной в соответствии с заключением эксперта, составленного по результатам судебной оценочной экспертизы.

На основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При этом суд учитывает, что согласно п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 г. № 46, если судебный акт принят не в пользу государственного органа, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению этим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд, руководствуясь ст. ст. 309, 310, 393, 429, 445 ГК РФ и ст. ст. 4, 65, 75, 110, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ,

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия между ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ и ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РЕДЖИГА", возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Садовая–Черногрязская, д.5/9 пом. 2/1, с кадастровым №77:01:0003008:3585 общей площадью 26,7 кв. м., изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

п. 3.1. абз.1 «Цена Объекта составляет 1 714 786 (один миллион семьсот четырнадцать тысяч семьсот восемьдесят шесть) руб. в соответствие с судебной оценочной экспертизой, выполненной АНО «Многофункциональный центр экспертиз», является окончательной, согласованной сторонами договора, и изменению не подлежит.».

п. 3.4. абз. 1-3 «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7. Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 20 414 руб. 12 коп. (двадцать тысяч четыреста четырнадцать) руб. 12 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.»

П. 9 договора «Адреса и реквизиты сторон» в части адреса электронной почты покупателя «mar_elena@mail.ru».

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РЕДЖИГА" расходы на проведение экспертизы в размере 27 000 руб., расходы по уплате госпошлины в размере 6 000 руб. 

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок с даты изготовления решения в полном объеме.

Судья:Т.В. Кравченко