АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620000, г. Екатеринбург, пер. Вениамина Яковлева, стр. 1,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А60-59038/2024

27 января 2025 года

г. Екатеринбург

Резолютивная часть решения объявлена 14 января 2025 года

Полный текст решения изготовлен 27 января 2025 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи С.А. Володина (далее – арбитражный суд, суд) при ведении протокола судебного секретарем судебного заседания А.Р. Рамазановым рассмотрел в открытом судебном заседании дело №А60-59038/2024 

по первоначальному иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ГОРТЕСТ УРАЛ», ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 25.01.2017, ИНН: 

<

***>, КПП: 668501001, 620026, СВЕРДЛОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г. ЕКАТЕРИНБУРГ, УЛ. РОЗЫ ЛЮКСЕМБУРГ, СТР. 49, ОФИС 1501 (далее – общество «ГОРТЕСТ УРАЛ»)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ИНТЕРРА», ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 30.10.2002, ИНН: 

<

***>, КПП: 668501001, 620026, СВЕРДЛОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г. ЕКАТЕРИНБУРГ, УЛ. РОЗЫ ЛЮКСЕМБУРГ, СТР. 49, ОФИС 43 (далее – общество «ИНТЕРРА»)

о признании недействительным уведомления об одностороннем расторжении договора,

по встречному иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ИНТЕРРА», ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 30.10.2002, ИНН: 

<

***>, КПП: 668501001, 620026, СВЕРДЛОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г. ЕКАТЕРИНБУРГ, УЛ. РОЗЫ ЛЮКСЕМБУРГ, СТР. 49, ОФИС 43

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ГОРТЕСТ УРАЛ», ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 25.01.2017, ИНН: 

<

***>, КПП: 668501001, 620026, СВЕРДЛОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г. ЕКАТЕРИНБУРГ, УЛ. РОЗЫ ЛЮКСЕМБУРГ, СТР. 49, ОФИС 1501

об обязании возвратить объект аренды.

При участии в судебном заседании:

от общества «ИНТЕРРА»: ФИО1, представитель по доверенности от 16.05.2024, паспорт ;

от общества «ГОРТЕСТ УРАЛ»: ФИО2, представитель по доверенности от 24.06.2024 (участие в судебном заседании обеспечено посредством системы веб-конференции).

Иные лица, участвующие в деле, их представители, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Свердловской области, в судебное заседание не явились. 

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда и помощнику судьи (секретарю судебного заседания) не заявлено.

Рассмотрев материалы дела, суд 

УСТАНОВИЛ:

общество  «ГОРТЕСТ УРАЛ» обратилось в арбитражный суд с иском к обществу «ИНТЕРРА» о признании недействительным уведомления об одностороннем расторжении договора.

Определением от 18.10.2024 исковое заявление принято к производству суда. Назначено предварительное судебное заседание на 26.11.2024.

01.11.2024 от общества «ГРОТЕСТ УРАЛ» поступило ходатайство о наложении судебного штрафа.

22.11.2024 от общества «ИНТЕРРА» поступил отзыв на исковое заявление.

22.11.2024 от общества «ИНТЕРРА» поступило встречное исковое заявление.

25.11.2024 от общества «ГРОТЕСТ УРАЛ» поступили письменные возражения на отзыв.

Представленные к судебному заседанию документы приобщены к материалам дела в порядке ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании 26.11.2024 представитель общества «ГРОТЕСТ УРАЛ» исковые требования, а также ранее заявленное ходатайство о наложении судебного штрафа поддерживает в полном объеме; представитель общества «ИНТЕРРА» в удовлетворении исковых требований просит отказать, заявлены возражения об удовлетворении ходатайства о наложении судебного штрафа.

Суд, рассмотрев ходатайство о наложении на общество «ИНТЕРРА» судебного штрафа за неисполнение определения Арбитражного суда Свердловской области от 23.10.2024, не нашел оснований для его удовлетворения.

Представителем общества «ИНТЕРРА» представлено встречное исковое заявление об обязании общества «ГРОТЕСТ УРАЛ» возвратить объект аренды по договору аренды нежилого помещения от 06.07.2020 (нежилое (офисное) помещение № 46 с кадастровым номером 66:41:0601033:804 обществу «ИНТЕРРА») в течение 10 календарных дней с момента вступления в решения в законную силу. Встречный иск принят к производству суда для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

В предварительном судебном заседании суд завершил рассмотрение  всех вынесенных в предварительное заседание вопросов, с учетом мнения присутствующих в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, суд признал дело подготовленным к судебному разбирательству.

Определением суда от 27.11.2024 принято к производству встречное исковое заявление общества «ИНТЕРРА» об обязании общества «ГРОТЕСТ УРАЛ» возвратить объект аренды по договору аренды нежилого помещения от 06.07.2020 (нежилое (офисное) помещение № 46 с кадастровым номером 66:41:0601033:804) обществу «ИНТЕРРА» в течение 10 календарных дней с момента вступления в решения в законную силу, судебное заедание отложено на 14.01.2025.

18.12.2024 от общества «ГОРТЕСТ УРАЛ» поступил отзыв на встречное исковое заявление.

13.01.2025 от общества «ИНТЕРРА» поступили письменные дополнения к отзыву.

14.01.2025 в судебном заседании представители по первоначальному и встречному исковым заявлениям требования поддержали в полном объеме; представителем общества «ИНТЕРРА» завалено ходатайство о приобщении к материалам дела платежного поручения № 243 от 21.11.2024, дополнения к отзыву. Ходатайство удовлетворено, документы приобщены.

Как следует из материалов дела, 06.07.2020 между обществами «ГОРТЕСТ УРАЛ» (арендатор) и «ИНТЕРА» (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения (далее – договор аренды) № 46 на 15 этаже здания по адресу: 

<

...>, кадастровый (условный) номер 66:41:0601033:804.

Письмом от 30.08.2024 исх. № 12 арендодатель направил арендатору уведомление о повышении стоимости арендной платы до 1800 рублей за кв. м. (далее – уведомление), и в случае несогласия просил считать уведомление односторонним отказом (расторжением) договора с 31.10.2024. Изменение ставки арендной платы составило 20%.

Полагая уведомление не соответствующим условиям договора аренды и нарушающим права общества «ГОРТЕСТ УРАЛ, последнее обратилось с настоящим иском к обществу «ИНТЕРА» о признании недействительной сделки об увеличении ставки арендной платы в части, превышающей 10% лимит, и одностороннем расторжении договора аренды, оформленную уведомлением.

В свою очередь обществом «ИНТЕРРА» подан встречный иск об обязании общества «ГРОТЕСТ УРАЛ» возвратить объект аренды по договору аренды в течение 10 календарных дней с момента вступления в решения суда в законную силу.

Арбитражный суд, оценив доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений полагает следующее.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу положений статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» (далее - постановление № 54), по общему правилу право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий должно быть предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами и иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). Право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой, а также для лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность (абзац первый пункта 2 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договором аренды установлено обязательство арендодателя передать арендатору за плату во временное владение и пользование офисное помещение № 46 на 15 этаже в здании по адресу: 

<

...>, кадастровый (условный) номер 66:41:0601033:804 (п. 1.1).

Договор заключен сроком на 5 (пять) лет – с 06.07.2020 по 06.07.2025 и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п. 1.5).

Постоянной частью арендной платы является сумма арендного платежа, которая определяется как произведение базовой ставки арендной платы и количества квадратных метров площади арендуемого объекта (п. 4.1.1).

Арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять базовую ставку арендной платы (п. 4.2.6).

Любая из сторон договора имеет право отказаться от исполнения настоящего договора аренды и расторгнуть его в одностороннем внесудебном порядке по иным основания, не поименованным в настоящем Договоре, включая, но не ограничиваясь: изменением объемов, географии или целей бизнеса сторон. Сторона-инициатор расторжения договора обязана направить другой стороне письменное уведомление об отказе от договора, содержащее причины расторжения, не менее чем за два месяца до предстоящего расторжения (п. 9.6.5).

25.09.2023 стороны договора аренды заключили дополнительное соглашение к договору, которым с 01.11.2023 установлена базовая ставка арендной платы в размере 1500 рублей 00 коп. за один квадратный метр в месяц, НДС не предусмотрен. Сумма арендного платежа составляет 243 750 рублей 00 коп. (НДС не предусмотрен) в месяц.

В связи с увеличением размера постоянной арендной платы залоговая сумма также подлежала увеличению (до размера месячной постоянной арендной платы) и вносится арендатором на расчетный счет арендодателя в срок не позднее 25.10.2023.

Пункт 4.2.6. договора изложен в новой редакции: «Арендодатель имеет право в одностороннем порядке производить изменение базовой ставки арендной платы по истечении каждого календарного года, прошедшего с момента заключения основного договора аренды, но не более чем на 10 %.

В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ базовая ставка арендной платы может быть изменена также по соглашению сторон. Ограничение размера изменения базовой ставки арендной платы, установленное абзацем первым настоящего пункта Договора, не применяется в случае изменения арендной платы по соглашению сторон. Об изменении базовой ставки арендной платы стороны заключают соответствующее Дополнительное соглашение к настоящему Договору, которое является его неотъемлемой частью».

Стороны договорились о продлении государственной регистрации договора аренды на 5 лет с момента подписания соглашения.

Пункт 9.1. договора считать верным в следующей редакции:

«Срок действия настоящего договора: 5 (пять) лет. Настоящий договор подлежит государственной регистрации. Обязанность по уплате расходов за государственную регистрацию настоящего договора возлагается на арендатора. Арендатор также берет на себя обязательства по самостоятельному прохождению процедуры регистрации договора. По окончании процедуры государственной регистрации арендатор обязан вернуть один экземпляр договора арендодателю.»

Остальные условия договора, не затронутые настоящим дополнительным соглашением, остаются неизменными и стороны подтверждают по ним свои обязательства.

Дополнительное соглашение вступает в силу с момента подписания обеими сторонами и является неотъемлемой частью договора.

30.08.2024 арендодатель направил арендатору уведомление следующего содержания:

«В связи с экономический ростом и инфляцией, оказывающей существенное влияние на цены коммерческой недвижимости общество «ИНТЕРРА» приняло решение о пересмотре стоимости арендной платы в соответствие к рыночным ценам 2024 г.

Стоимость арендной платы с 01 ноября 2024 г. будет составлять 1800 руб. за один кв.м, арендуемого помещения/помещений.

В случае согласия с предложенной ставкой предлагаем заключить дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения с 01 ноября 2024 г., где арендная плата составит - 1800 рублей за квадратный метр.

В случае Вашего несогласия с повышением стоимости арендной платы, данное письмо просим считать - уведомлением о расторжении договора аренды нежилого помещения от 06.07.2020 (далее - договор) 31.10.2024, где 31.10.2024 последний день аренды, по причине несоответствия рыночной стоимости аренды в г. Екатеринбурге (в аналогичных бизнес-центрах) с суммой аренды, выплачиваемой Вашей организацией за арендуемое помещение по договору.»

Согласно пунктам 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление № 25), оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенных норм и разъяснений для признания действий какого-либо лица злоупотреблением правом судом должно быть установлено, что умысел такого лица был направлен на заведомо недобросовестное осуществление прав, единственной его целью было причинение вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей).

Заключая дополнительное соглашение к договору аренды, устанавливающее право арендодателя в одностороннем порядке производить изменение базовой ставки арендной платы по истечении каждого календарного года, прошедшего с момента заключения основного договора аренды, но не более чем на 10 %, арендатор, являющийся в данном случае слабой стороной договора аренды, разумно ожидает от арендодателя, что последний не будет повышать ставку арендной платы.

По смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки) (п. 50 постановления № 25).

Поскольку оспариваемое уведомление направлено на изменение (повышение арендной ставки) и прекращение (расторжение договора) арендных правоотношений суд оценивает его в качестве сделки.

Арендодателем, являющимся в данном случае сильной стороной договора аренды было нарушено обязательство, принятое на себя договором аренды в редакции дополнительного соглашения от 25.09.2023, путем повышения арендной ставки на 20%,  а вместе с ним и разумные ожидания арендатора в этой части. Нарушение арендатором обязательств или злоупотребление правом судом не установлено, а арендодатель не ссылался на эти обстоятельства.

В связи с этим права арендатора подлежат защите, а исковое требование – удовлетворению. И наоборот, встречное исковое заявление арендодателя не подлежит удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются со стороны. 

С учетом результатов рассмотрения дела, вынесения решения в пользу общества «ГОРТЕСТ УРАЛ», государственная пошлина в размере 50 000 рублей подлежит взысканию с общества «ИНТЕРРА» в пользу общества «ГОРТЕСТ УРАЛ» на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. 110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

1.    Исковые требования ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ГОРТЕСТ УРАЛ» удовлетворить.

2.    Признать недействительной сделку об увеличении ставки арендной платы в части, превышающей 10-процентный лимит, и одностороннем расторжении договора аренды нежилого помещения от 06.07.2020, оформленную уведомлением от 30.08.2024 исх. № 12.

3.    Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ИНТЕРРА», ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 30.10.2002, ИНН: 

<

***>, КПП: 668501001, 620026, СВЕРДЛОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г. ЕКАТЕРИНБУРГ, УЛ. РОЗЫ ЛЮКСЕМБУРГ, СТР. 49, ОФИС 43 в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ГОРТЕСТ УРАЛ», ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 25.01.2017, ИНН: 

<

***>, КПП: 668501001, 620026, СВЕРДЛОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г. ЕКАТЕРИНБУРГ, УЛ. РОЗЫ ЛЮКСЕМБУРГ, СТР. 49, ОФИС 1501 расходы по оплате государственной пошлины в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей.

4.    В удовлетворении встречного искового заявления ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ИНТЕРРА» - отказать.

5. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

6. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

По заявлению взыскателя дата выдачи исполнительного листа (копии судебного акта) может быть определена (изменена) в соответствующем заявлении, в том числе посредством внесения соответствующей информации через сервис «Горячая линия по вопросам выдачи копий судебных актов и исполнительных листов» на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» либо по телефону Горячей линии 

<

***>.

В случае неполучения  взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».

Судья                                                                                                                                   С.А. Володин