ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

Дело № А62-10632/2018

20АП-1191/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 ноября 2020 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Мордасова Е.В., судей Еремичевой Н.В. и Стахановой В.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, в отсутствие лиц, участвующих в деле, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Желдорипотека» на решение Арбитражного суда Смоленской области от 16.04.2019 (судья Еремеева В.И.), принятое по заявлению акционерного общества «Желдорипотека» (г. Москва, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области                        (г. Смоленск, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «СтройДом» (г. Смоленск, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>); общество с ограниченной ответственностью «БетонСтройСмоленск» (г. Смоленск,                       ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>); общество с ограниченной ответственностью «Дункан» (г. Смоленск, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,); ФИО2 (Смоленская область, г. Демидов); ФИО3                (г. Смоленск), о признании недействительными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области по регистрации: договора  № 109 уступки права (требования) от 24.01.2018 по договору               № 360/7-2014 участия в долевом строительстве от 14.05.2014 о передаче объекта долевого строительства - квартиры № 109 (по проекту) в 212-квартирном жилом доме, распложенном по адресу: 

<

...> с регистрационной записью № 67:27:0020231:28-67/001/2018-223 от 19.02.2018 г.; договора № 113 уступки права (требования) от 11.04.2018 по ДОГОВОРУ № 360/7-2014 участия в долевом строительстве от 14.05.2014 о передаче объекта долевого строительства - квартиры № 113 (по проекту) в 212-квартирном жилом доме, распложенном по адресу:                 

<

...> с регистрационной записью              № 67:27:0020231:28-67/001/2018-242 2 А62-10632/2018 от 26.04.2018 г.; договора № 114 уступки права (требования) от 14.03.2018 по ДОГОВОРУ № 360/7-2014 участия в долевом строительстве от 14.05.2014 о передаче объекта долевого строительства - квартиры № 114 (по проекту) в 212-квартирном жилом доме, распложенном по адресу: 

<

...> с регистрационной записью № 67:27:0020231:28-67/001/2018-230 от 15.03.2018 г.; договора № 116 уступки права (требования) от 24.01.2018 по ДОГОВОРУ № 360/7-2014 участия в долевом строительстве от 14.05.2014 о передаче объекта долевого строительства - квартиры № 116 (по проекту) в 212-квартирном жилом доме, распложенном по адресу: 

<

...> с регистрационной записью № 67:27:0020231:28-67/001/2018-214 от 26.01.2018, 

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Желдорипотека» (далее – общество) обратилось в суд к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (далее – управление) с заявлением в результате уточнения заявленных требований о признании недействительными действий управления по регистрации:

- договора № 109 уступки права (требования) от 24.01.2018 по договору № 360/7-2014 участия в долевом строительстве от 14.05.2014 о передаче объекта долевого строительства - квартиры № 109 (по проекту) в 212-квартирном жилом доме, распложенном по адресу: 

<

...> с регистрационной записью № 67:27:0020231:28-67/001/2018-223 от 19.02.2018 г.;

- договора № 113 уступки права (требования) от 11.04.2018 по договору № 360/7-2014 участия в долевом строительстве от 14.05.2014 о передаче объекта долевого строительства - квартиры № 113 (по проекту) в 212-квартирном жилом доме, распложенном по адресу: 

<

...> с регистрационной записью № 67:27:0020231:28-67/001/2018-242 от 26.04.2018 г.;

- договора № 114 уступки права (требования) от 14.03.2018 по договору № 360/7-2014 участия в долевом строительстве от 14.05.2014 о передаче объекта долевого строительства - квартиры № 114 (по проекту) в 212-квартирном жилом доме, распложенном по адресу: 

<

...> с регистрационной записью №67:27:0020231:28-67/001/2018-230 от 15.03.2018 г.;

- договора № 116 уступки права (требования) от 24.01.2018 по договору № 360/7-2014 участия в долевом строительстве от 14.05.2014 о передаче объекта долевого строительства - квартиры № 116 (по проекту) в 212-квартирном жилом доме, распложенном по адресу: 

<

...> с регистрационной записью № 67:27:0020231:28-67/001/2018-214 от 26.01.2018

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 16.04.2019 в удовлетворении требований было отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2019 решение было отменено, требования удовлетворены.

Постановлением суда кассационной инстанции 03.02.2020 постановление суда апелляционной инстанции было отменено, дело направлено в суд апелляционной инстанции.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ. 

Исследовав материалы дела, изучив доводы лиц, участвующих в деле, апелляционный суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

14 мая 2014 года между АО «Желдорипотека» (далее - Застройщик) и                        ООО «СтройДом» (далее - Участник) заключен договор № 360/7-2014 участия в долевом строительстве (далее - Договор). Согласно условиям заключенного Договора Участник обязуется принять участие в долевом строительстве 212-квартирного жилого дома, блок-секции № 1, № 2, № 3, № 4, № 5, № 6, № 7, № 8 на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 67:27:0020231:28 (далее - Объект), произведя оплату в объеме, на условиях и в сроки, установленные Договором, а Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить (создать) Объект и после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию передать Участнику расположенное в Объекте Имущество Участника - 172 квартиры в Объекте, совокупной площадью 13 375,32 кв.м. 

Пунктом 3.2.1. договора (с учетом Дополнительного соглашения № 1 от 15.05.2014 к Договору) предусмотрена обязанность Участника перечислить на расчетный счет Застройщика в счет оплаты по Договору денежную сумму в размере 3 600 000 руб. (Три миллиона шестьсот тысяч рублей) в течение 20 (двадцати) календарных дней со дня государственной регистрации договора путем перечисления на расчетный счет Застройщика. 

В соответствии с п. 3.3. договора (с учетом Дополнительного соглашения № 1 от 15.05.2014 к договору) оплата оставшейся суммы в размере 450 000 000 руб. (Четыреста пятьдесят миллионов рублей) производится Участником в срок до 31.12.2015.

Согласно п. 3.1. договора (с учетом Дополнительного соглашения № 3 от 28.06.2016 к Договору) общая сумма денежных средств, подлежащих уплате Участником Застройщику для строительства Объекта, составляет 440 483 012,93 руб. (Четыреста сорок миллионов четыреста восемьдесят три тысячи двенадцать рублей 93 копейки).

31 октября 2017 года между АО «Желдорипотека» и ООО «СтройДом» заключено Соглашение о проведении зачета встречных требований. Согласно п. 6 указанного Соглашения от 31.10.2017 по итогам произведенного зачета задолженность                            ООО «СтройДом» перед АО «Желдорипотека» составляет 19 825 400,33 руб. (Девятнадцать миллионов восемьсот двадцать пять тысяч четыреста рублей 33 копейки).

Согласно п. 3.6. Договора в случае, если в процессе строительства Объекта будет обеспечен выход жилых площадей по Объекту больше, чем указано в договоре, Застройщик вправе требовать с участника дополнительную оплату по договору, при этом Стороны определили, что размер доплаты определяется исходя из стоимости 1 квадратного метра равным 33 056,09 руб. (Тридцать три тысячи пятьдесят шесть рублей 09 копеек). В связи с тем, что площадь Имущества Участника превысила площадь, оговоренную в договоре на 18,9 кв.м., Участник обязан дополнительно оплатить Застройщику 624 760,15 руб. (Шестьсот двадцать четыре тысячи семьсот шестьдесят рублей 15 копеек).

Ответчиком заключены договоры об уступке права требования по договору                    № 360/7-2014 участия в долевом строительстве от 14.05.2014 г.:

- Договор № 109 уступки прав требования от 24.01.2018 г.;

- Договор № 113 уступки прав требования от 11.04.2018 г.;

- Договор № 114 уступки прав требования от 14.03.2018 г.;

- Договор № 116 уступки прав требования от 24.01.2018 г.

В обоснование заявленных требований заявитель указал на следующее.

По состоянию на 19.11.2018 задолженность участника по договору № 360/7-2014 участия в долевом строительстве от 14.05.2014 составляет 20 450 160,48 руб.

АО «Желдорипотека» узнало о заключении договоров уступки права требования по договору № 360/7-2014 участия в долевом строительстве от 14.05.2014 из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве от 19.10.2018.

Пунктом 8.3 договора предусмотрена обязанность участника предоставить Застройщику оригинал договора об уступке права требования не позднее 15 рабочих дней после государственной регистрации договора об уступке права требования. Обязанность по предоставлению Застройщику оригинала договора об уступке права требования Участником не исполнена. 

ООО «СтройДом» заключило договоры об уступке права требования по договору № 360/7-2014 участия в долевом строительстве от 14.05.2014 без оплаты договора                    № 360/7-2014 участия в долевом строительстве от 14.05.2014 и без согласия Застройщика (Кредитора). Таким образом, заключение ООО «СтройДом» договоров об уступке права требования по договору № 360/7-2014 участия в долевом строительстве от 14.05.2014 третьим лицам без согласия на перевод долга Застройщика и без его уведомления противоречит действующему законодательству.

Договоры уступки зарегистрированы управлением, что указано в выписке из единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве от 19.10.2018. Вместе с тем, у последнего отсутствовали основания для регистрации договоров уступки без документа, подтверждающую оплату, а именно - протокола об оплате объектов недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 3 статьи                              201 АПК РФ, пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8                      «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации)» ненормативный акт, решение и действие (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц могут быть признаны недействительными или незаконными при одновременном несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015                      № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ)  государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В силу положений части 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно пунктам 7 и 13 части 1 статьи 26 этого же закона осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

В соответствии со статьей 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Федерального закона.

Пунктом пункту 10 статьи 48 этого же закона предусмотрено, что государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве (далее – договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве), осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария). Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы:

1) договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве;

2) справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что в данном случае в управление не был представлен документ, подтверждающий полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей. 

Однако в такой ситуации необходимо учитывать следующее.

Из права каждого на судебную защиту его прав и свобод, в том числе путем обжалования решений и действий (бездействия) органов государственной власти, как оно сформулировано в статье 46 (часть 2) Конституции Российской Федерации, не вытекает право того или иного лица на судебное разбирательство его дела в определенной процедуре, – такое право закрепляется федеральным законом, в частности Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Обращаясь с заявлением об оспаривании действий (бездействия) органа, наделенного публичными полномочиями, общество считает, что внесение записи в государственный реестр недвижимости осуществлено с нарушением закона, т. е. в отсутствие одного из необходимых документов.

При этом из материалов дела усматривается, что позиция общества о нарушении его права основывается на том, что обществу должна быть выплачена задолженность по заключенным договорам (по данному вопросу рассматриваются споры в Арбитражном суде г. Москвы) и до этого момента не может быть никакого перехода прав требования квартир третьим лицам (в судах имеются споры с третьими лицами).

Таким образом, из основания заявленных требований следует, что обществом   фактически оспариваются права лиц, полученные по договорам уступки права (требования). Общество, ссылаясь на нормы статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее – Закон № 214-ФЗ), указывает на нарушение его прав и законных интересов именно как застройщика. 

Действительно, согласно части 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу положений части 2 статьи 12 Закона № 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 11 Закона № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства права требования допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ.

Если лицо полагает, что органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, то оно в соответствии со статьей 4 АПК РФ вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 24 АПК РФ. В то же время зарегистрированное право не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных отношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество. Аналогичная позиция изложена и в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22                      «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (пункт 56).

Из абзаца 2 пункта 52 этого же постановления Пленума  следует, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

С учетом сказанного следует признать, что поскольку предполагаемое нарушение  прав и законных интересов общества допущено именно третьими лицам, а не управлением, то выбранный им способ защиты нарушенных прав и законных интересов не обеспечит их защиту и восстановление, поскольку рассматривая заявление по правилам главы 24 АПК РФ, суд не вправе рассматривать в рамках этого требования спор о праве, а обязан дать только оценку законности действий управления.

При таких обстоятельствах апелляционный суд считает, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права с учетом заявленных требований о признании незаконными действий в части регистрации договоров уступки права (требования), но без требования применения каких-либо последствий в отношении признания действий регистрирующего органа незаконными.  

При этом общество не лишено возможности обеспечить защиту и восстановление нарушенных прав иными способами, предусмотренными действующим законодательством (статья 12 ГК РФ).

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Центрального по делу № А62-2822/2019.

На основании пункта 3 статьи 271 АПК РФ в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение между сторонами судебных расходов, в том числе судебных расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Статьей 102 АПК РФ предусмотрено, что основания и порядок уплаты государственной пошлины, а также порядок предоставления отсрочки или рассрочки  уплаты государственной пошлины устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) при подаче заявлений о признании ненормативного правового акта недействительным государственная пошлина уплачивается в размере 3000 рублей.

Согласно подпункту 12 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ при подаче апелляционной жалобы на решения арбитражного суда государственная пошлина уплачивается в следующих размерах – 50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.40 НК РФ предусмотрено, что уплаченная государственная пошлина подлежит возврату в случае уплаты государственной пошлины в большем размере, чем это предусмотрено настоящей главой.

Как усматривается из материалов дела, при подаче своей апелляционной жалобы                                                по настоящему делу общество по платежному поручению от 17.04.2019 № 219 уплатило государственную пошлину в размере 3000 рублей.

Таким образом, исходя из вышеизложенного и в соответствии со                                              статьей 104 АПК РФ, статьей 333.40 НК РФ государственная пошлина в размере                         1500 рублей подлежит возврату обществу из федерального бюджета, о чем надлежит выдать справку.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 16.04.2019 по делу №А62-10632/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Возвратить АО «Желдорипотека» из федерального бюджета 1500 рублей излишне уплаченной государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.                                  В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий 

Судьи                                                                              

                  Е.В. Мордасов

                  Н.В. Еремичева 

                  В.Н. Стаханова