Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-12414/2016

18 января 2017 г.

г. Челябинск

Резолютивная часть решения оглашена 11 января 2017 г.

Решение в полном объеме изготовлено 18 января 2017 г.

Арбитражный суд Челябинской области в составе судьи Аникина И.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Челябинск-Сити», г. Челябинск, ОГРН 

<

***>, к обществу с ограниченной ответственностью «ЮАРТ», г. Челябинск, ОГРН 

<

***>, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО2, ОГРИП 308741134400031, г. Копейск, Челябинская область, о взыскании 243 752 руб. 13 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца – представитель ФИО3 (доверенность от 09.01.2017             № 1, паспорт),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая Компания «Челябинск-Сити» (далее – общество «Управляющая Компания «Челябинск-Сити») обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ЮАРТ» (далее – общество «ЮАРТ») о взыскании 121 440 руб. 03 коп. задолженности по арендной плате, 162 312 руб. 10 коп. стоимости восстановительного ремонта.

В обоснование исковых требований истец, ссылаясь на ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), указывает на неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 01.04.2015 № 16/А/15. Истец также полагает, что в период пользования ответчиком помещению причинен ущерб, выразивший в повреждении отделки стен, межкомнатных перегородок, напольного покрытия, в связи с чем истцом заявлены требования о взыскании с ответчика стоимости восстановительного ремонта помещения.

Определением суда от 27.05.2016 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – третье лицо, ИП ФИО2)

Определением суда от 20.07.2016 осуществлен переход к общим правилам искового производства, предварительное судебное заседание по рассмотрению требований истца назначено на 07.09.2016.

От ИП ФИО2 поступило мнение на исковое заявление (т. 1, л.д. 62-63), в котором ответчик просит отказать в удовлетворении исковых требований в связи с частичной оплатой ответчиком задолженности по арендной плате. Кроме того, третье лицо отмечает, что при определении размера долга ответчика по арендной плате не учтен обеспечительный платеж, внесенный арендатором при заключении договора аренды нежилого помещения от 01.03.2013 № 05/А/13. ИП ФИО2 также полагает, что акт осмотра помещения от 19.10.2016 со стороны ответчика подписан неуполномоченным лицом в связи с отзывом доверенности на представление интересов от имени ответчика. Третье лицо ссылается на недоказанность факта проведения восстановительного ремонта в спорном помещении, поскольку помещение передано новому арендатору в том состоянии, в котором помещение возвращено ответчиком, а также необоснованность расчета стоимости ремонта. ИП ФИО2 указывает на наличие неотделимых улучшений, произведенных ответчиком в период действия договора аренды нежилого помещения от 01.04.2015 № 16/А/15. 

От истца поступило заявление об уточнении исковых требований (т. 1, л.д. 70-71), в котором просил взыскать с ответчика 81 440 руб. 03 коп. задолженности по арендной плате, 162 312 руб. 10 коп. стоимости восстановительного ремонта.

От истца поступил отзыв на мнение третьего лица (т. 1, л.д. 74-75), согласно которому указанные третьим лицом платежи учтены при определении размера задолженности по арендной плате, условиями договора аренды (пункт 4.4.4 договора) не предусмотрен возврат обеспечительного платежа при нарушении 60-дневного срока уведомления арендодателя о досрочном расторжении договора. Общество «Управляющая Компания «Челябинск-Сити» также указывает, что акт осмотра помещения подписан ФИО2 19.10.2015 в период действия доверенности, предоставляющей полномочия на представление интересов от имени общества «ЮАРТ». Истец также отмечает, что при возврате помещения обнаружены недостатки, для устранения которых требовалось проведение восстановительного ремонта, названный ремонт был проведен за счет арендодателя, стоимость ремонта определена в представленной в материалы дела калькуляции. В отношении довода о неосновательном обогащении арендодателя в связи с осуществлением арендатором неотделимых улучшений истец ссылается на пункт 2.7 договора, в соответствии с которым затраты на осуществление неотделимых улучшений не компенсируются.

Определением суда от 07.09.2016 уточнение исковых требований принято судом в порядке ч. 1 ст. 49 АПК РФ, судебное заседание отложено на 29.09.2016.

От истца поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств (т. 1, л.д. 93), в котором истец, ссылаясь на факт передачи спорного помещения в аренду в отремонтированном состоянии, просит приобщить к материалам дела в качестве доказательств выполнения восстановительного ремонта акт о приемке выполненных работ по восстановительному ремонту нежилого помещения силами сотрудников отдела эксплуатации общества «Управляющая Компания «Челябинск-Сити», накладную на отпуск материалов со склада арендодателя для проведения ремонтных работ.

Определением суда от 29.09.2016 судебное заседание отложено на 02.11.2016.

От истца поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств (т. 2, л.д. 1).

В судебном заседании 02.11.2016 применительно к ст. 163 АПК РФ объявлен перерыв до 08.11.2016 до 15 час. 15 мин. с размещением информации о перерыве на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Определением от 08.11.2016 судебное заседание отложено на 08.12.2016.

От  истца поступили письменные пояснения (т. 2, л.д. 118), в которых истец указывает, что требование о проведении восстановительного ремонта помещения предъявляются по усмотрению арендодателя, а арендатор обязан их полностью выполнить либо самостоятельно в установленный срок, либо оплатить стоимость работ. При этом истец указал, что в данном конкретном случае арендодатель за счет собственных средств осуществил ремонт офисного помещения в целях его сдачи в аренду новому арендатору, ремонт осуществлялся силами сотрудников истца с использованием материала арендодателя. Строительные и расходные материалы приобретались арендодателем для проведения внутренних отделочных работ в  2008-2010 годах, в связи с истечением срока хранения названных документов их представление в  суд не представляется возможным. По его мнению, неисполнение арендатором обязанности по приведению спорного помещения в отремонтированное состояние повлекло возникновение у истца убытков в виде стоимости работ, выполненных работниками истца.

От третьего лица поступили возражения на исковое заявление (т. 2,л.д. 123, 124), в которых третье лицо указывает, что предметом договоров аренды нежилого помещения от 01.03.2013 № 05/А/13, от 01.04.2015 № 16/А/15 являлось помещение площадью 50 кв. м, в то время как фактически арендатором использовалось помещение площадью 44,96 кв. м. Кроме того, третье лицо считает недоказанным факт выполнения истцом восстановительных работ.

Определением суда от 08.12.2016 судебное заседание отложено на 11.01.2017.

О дате, месте и времени судебного разбирательства ответчик и третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, извещены надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

От ИП ФИО2 поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

С учетом мнения представителя истца и в соответствии со ст.ст. 123, 156 АПК РФ дело рассматривается судом в отсутствие представителей ответчика и третьего лица.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме, пояснил позицию по делу.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Обществом с ограниченной ответственностью «Интеррокс Венчурс Лимитед» (учредитель управления) и обществом «Управляющая Компания «Челябинск-Сити» (доверительный управляющий) подписан договор доверительного управления имуществом от 01.04.2013 (т. 1, л.д. 18-19), по которому учредитель управления передает доверительному управляющему в доверительное управление имущество в соответствии с перечнем, согласованным сторонами в п. 2.1 данного договора, сроком на 5 лет, а доверительный управляющий обязуется осуществить управление переданным имуществом в соответствии с условиями договора в интересах учредителя управления.

Согласно п. 2.1 договора доверительного управления имуществом объектом доверительного управления является нежилое здание (административно-культурный центр), расположенное по адресу: 

<

...>.

По акту приема-передачи от 01.04.2013 (т. 1, л.д. 19 оборот-20) данное здание передано доверительному управляющему.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области произведена регистрация передачи имущества в доверительное управление 29.04.2013 (т. 1, л.д. 20 оборот).

Обществом «Управляющая Компания «Челябинск-Сити» (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 01.03.2013 № 05/А/13 (т. 1,л.д. 96), по которому арендатору передано, в том числе, нежилое помещение – офис № 510 площадью 50 кв. м на 5 этаже нежилого здания административно-культурного центра «Челябинск-Сити» по адресу: 

<

...>, сроком с 01.03.2013 по 01.02.2014.

Между обществом «Управляющая Компания «Челябинск-Сити» (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключено соглашение от 31.03.2015 о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.03.2013 № 05/А/13 (т. 1,л.д. 80), согласно которому сторонами согласовано расторжение договора аренды с 31.03.2015, обеспечительный платеж в размере  37 500 руб. зачтен в счет обеспечительного платежа по договору аренды нежилого помещения от 01.04.2015 № 16/А/15 с обществом «ЮАРТ»,  на момент расторжения договора аренды имеет задолженность по аренде в размере 56 266 руб. 58 коп., оплата которой возлагается на общество «ЮАРТ» соглашением о переводе долга от 31.03.2015.

ИП ФИО2 (первоначальный должник) и обществом «ЮАРТ» (новый должник) заключено соглашение о переводе долга от 31.03.2015 (т. 1,л.д. 32), по которому первоначальный должник  переводит, а новый должник принимает на себя обязательства первого по погашению долга в размере  56 266 руб. 58 коп., возникшего по договору аренды нежилого помещения от 01.03.2013 № 05/А/13, заключенного между обществом «Управляющая Компания «Челябинск-Сити» (кредитор) и ИП ФИО2 (первоначальный должник). Указанное соглашение, а также график погашения задолженности по названному соглашению согласованы кредитором обществом «Управляющая Компания «Челябинск-Сити» 29.04.2015, что подтверждается соответствующей отметкой на соглашении, а также графике погашения задолженности (т. 1, л.д. 29, 32).

Между обществом «Управляющая Компания «Челябинск-Сити» (арендодатель) и обществом «ЮАРТ» (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения от 01.04.2015 № 16/А/15 (т. 1 ,л.д. 9-13), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование за плату и на срок, установленный договором, нежилое помещение – офис № 510 площадью 50 кв. м в соответствии со стандартом BOMA, помещение расположено на 5 этаже нежилого здания административно-культурного центра «Челябинск-Сити» по адресу: 

<

...>, а арендатор обязуется принять во временное пользование за плату указанное помещение, своевременно и в полном объеме вносить арендную плату и исполнять другие обязательства, предусмотренные договором.

В силу п. 1.4 договора арендодатель предоставляет  арендатору нежилое помещение на основании договора доверительного управления от 01.04.2013, заключенного между арендодателем  и собственником здания.

В соответствии с п. 1.5 договора назначение помещения – размещение салона красоты.

Согласно п. 2.2 договора возврат арендатором арендодателю помещения оформляется актом приемки-передачи (возврата) в день окончания срока аренды (или в день досрочного расторжения договора аренды) при условии предварительного выполнения процедуры  возврата помещения. В акте приема-передачи (возврата) помещения должно быть указано техническое состояние помещения на соответствующую дату, причем состояние помещения не должно быть ухудшено по сравнению с состоянием помещения на дату начала срока аренды.

Пунктом 2.4 договора предусмотрено, что для определения того, находится ли помещение в состоянии, в котором оно передано арендатору арендодателем, стороны производят совместный осмотр помещения в срок не менее чем за 10 дней до расторжения (прекращения) договора. По факту осмотра стороны совместно составляют акт осмотра помещения (приложение № 5), в котором указывается перечень выявленных недостатков, а также работ, необходимых для приведения помещения в состояние, в котором оно было передано арендатору арендодателем.

В силу п. 2.6 договора по усмотрению арендодателя арендатор обязан произвести восстановительный ремонт помещения в течение 10 календарных дней с момента подписания акта осмотра помещения, но до подписания акта возврата помещения, либо оплатить стоимость этих работ, указанных в акте осмотра помещения, на основании расчета стоимости восстановительного ремонта, произведенного арендодателем.

В соответствии с п. 2.7 договора право собственности на неотделимые улучшения, произведенные арендатором, при прекращении действия договора (при досрочном его расторжении) автоматически переходит к собственнику здания и затраты на производство этих улучшений арендатору не компенсируются.

Согласно п. 2.9 договора все улучшения (отделимые и неотделимые) производятся арендатором только с письменного разрешения арендодателя.

Пунктом 3.3.4 договора предусмотрена обязанность арендатора не производить неотделимые и отделимые улучшения, а также установку дополнительного электрического оборудования без предварительного письменного разрешения арендодателя.

В силу п. 3.4.1 договора арендатор вправе производить за свой счет улучшения в помещении, неотделимые без вреда для помещения, а также  отделимые при наличии предварительного письменного согласия арендодателя.

В соответствии с п. 4.4.1 договора арендатор в течение  10 рабочих дней с момента заключения договора обязан перечислить арендодателю обеспечительный платеж, сумма которого составляет 45 000 руб. При этом обеспечительный платеж  равен сумме арендной платы за один месяц  на дату заключения договора и является способом обеспечения исполнения обязательств арендатора по договору.

Пунктом 4.4.4 договора предусмотрено, что в случае досрочного прекращения (расторжения) договора по инициативе арендодателя (при условии отсутствии вины арендатора), он обязан в течение 10 рабочих дней с даты подписания акта возврата помещения возвратить арендатору оставшуюся сумму обеспечительного платежа (с удержанием всех сумм, подлежащих уплате арендодателю по условиям договора, в том числе расходы по восстановлению помещения до состояния не хуже, чем при его передаче арендатору). Исключение составляют случаи, когда досрочное прекращение (расторжение) договора произошло по вине или инициативе арендатора либо в случае  нарушения условий договора, тогда сумма обеспечительного платежа остается у арендодателя.

Согласно п.  4.5 договора при начислении арендной платы принимается площадь по стандарту BOMA, указанная в поэтажном плане (приложение №  1  к договору), и которая составляет 50 кв. м. Арендная плата по договору складывается из 2 частей: постоянная часть – это произведение размера арендной ставки за 1 кв. м арендуемой площади за месяц на арендуемую площадь, которая составляет  50 кв. м. Размер арендной платы за один квадратный месяц  арендуемой площади составляет 900 руб. Соответственно, размер арендной платы за всю арендуемую площадь в месяц  по договору составляет 45 000 руб. Переменная часть – сумма расходов за электроснабжение, водоснабжение и водоотведение, расчет которых производится по тарифам гарантированного поставщика согласно ценам таких ресурсов. Арендатор обязуется возмещать арендодателю стоимость арендной платы (переменной части) до 10 числа месяца, следующего за отчетным.

В соответствии с п. 4.6 договора арендная плата уплачивается авансовыми платежами не позднее соответствующего срока платежа, при этом арендная плата за первый календарный месяц срока аренды должна быть уплачена арендатором в течение 5 календарных дней с даты подписания акта приема-передачи помещения на основании выставленного арендодателем счета. Последующие арендные платежи осуществляются ежемесячно до 5 числа текущего месяца.

В силу п. 5.1 договора досрочное расторжение (прекращение) договора допускается по соглашению сторон и в одностороннем внесудебном порядке. Обязанность арендатора по уплате арендной платы сохраняется до дня подписания сторонами акта приема-передачи (возврата) помещения. 

В силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы.

Расторжение по соглашению сторон оформляется соглашением о расторжении договора аренды и актом приема-передачи (возврата) помещений. При этом сторона, инициирующая досрочное расторжение (прекращение) договора по соглашению сторон, обязана уведомить другую сторону не менее чем за 60 календарных дней до даты расторжения (прекращения) договора аренды.

Согласно п. 5.3 договора сторона, имеющая намерение расторгнуть (прекратить) договор в одностороннем внесудебном порядке по основаниям, предусмотренным п. 5.2 договора, обязана уведомить об этом другую сторону в письменной форме не позднее, чем за 60 календарных дней до даты расторжения (прекращения) договора.

В соответствии с п. 5.5 договора в случае расторжения договора по инициативе арендатора с уведомлением арендодателя менее чем за 60 календарных дней до даты планируемого расторжения арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды по соглашению сторон не ранее 60 календарных дней с даты получения уведомления, при этом арендатор обязан оплачивать арендную плату до даты истечения 60 календарных дней.

Пунктом 6.1 договора предусмотрено, что срок действия договора установлен с 01.04.2015 по 31.03.2016.

По акту приема-передачи от 01.04.2015 (т. 1, л.д. 14 оборот) нежилое помещение – офис № 510 площадью 50 кв. м передано арендатору. В названном акте указаны следующие характеристики помещения: состояние отделки, конструкций, оборудования. Так, ламинированный паркет (ламинат) выполнен по всей площади пола помещения одним цветом и без повреждений; стены полностью оклеены обоями, стены без отверстий и прочих повреждений; межкомнатные перегородки оклеены обоями, повреждений нет.

Обществом «ЮАРТ» направлено уведомление от 15.10.2015 о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.04.2015 № 16/А/15, в котором арендатор просит считать последним днем аренды 31.10.2015 (т. 1, л.д. 26).

В материалы дела представлено соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.04.2015 № 16/А/15, подписанное арендодателем (т. 1, л.д. 30). 

Согласно акту осмотра помещения от 19.10.2015, подписанному от имени арендатора ФИО2 (т. 1, л.д. 24), отделка пола выполнена одним цветом, имеются повреждения 80% от площади пола, обои имеют отверстия от метизов, загрязнения. В данном акте указано, что арендуемое помещение находится в состоянии хуже, чем передано арендатору при заключении договора аренды, арендатор принял обязательство оплатить стоимость ремонта. 

По акту приема-передачи (возврата) помещения от 31.10.2015 (т. 1,л.д. 23) помещение возвращено арендодателю. Данный акт со стороны арендатора не подписан. В акте указано на наличие повреждений 80% от общей площади пола, а также на наличие на стенах отверстий от метизов, загрязнений. Кроме того, в акте указано, что межкомнатные перегородки оклеены обоями с повреждениями и загрязнениями.

Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.04.2015 по 31.10.2015, а также указывая, что в связи с осуществлением восстановительного ремонта в спорном помещении истцу причинены убытки в размере стоимости данного ремонта, общество «Управляющая Компания «Челябинск-Сити» обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с рассматриваемым иском.

Исследовав представленные по делу доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований.

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Оснований для признания незаключенным договора доверительного управления имуществом от 01.04.2013 судом не установлено.

В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Исследовав договор аренды нежилого помещения от 01.03.2013 № 05/А/13, суд приходит к выводу о согласованности сторонами предмета договора аренды, возможности его индивидуализировать и заключенности указанного договора аренды в силу ст.ст. 432, 607 ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 609 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 3 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66, срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.

Учитывая, что договор аренды нежилого помещения от 01.04.2015 № 16/А/15 заключен сроком с 01.04.2015 по 31.03.2016, то есть на срок более одного года, но в установленном законом порядке не зарегистрирован, суд  приходит к выводу о наличии оснований для признания его незаключенным.

Из разъяснений, содержащихся в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», следует, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Таким образом, незаключенность договора аренды нежилого помещения от 01.04.2015 № 16/А/15 не исключает ни обязанности арендатора вносить плату за фактическое пользование спорным имуществом, ни обязанность соблюдать иные условия договора аренды.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов (ст. 309 ГК РФ). Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

Статья 614 ГК РФ устанавливает, что договор аренды возмездный и поэтому основная обязанность арендатора – своевременно вносить плату за пользование имуществом. 

В силу п. 1 ст. 328 ГК РФ и общей характеристики гражданско-правовых отношений договоров аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным и взаимным договорам.

Это означает, что исполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору.

Из материалов дела следует и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что договор аренды нежилого помещения от 01.04.2015 № 16/А/15 сторонами исполнялся, разногласий относительно существенных условий договора аренды между сторонами не возникало.

Факт пользования ответчиком помещением в период с 01.04.2015 по 31.10.2015 подтверждается материалами дела, ответчиком не оспаривается. 

Оснований для признания незаключенным соглашения о переводе долга от 31.03.2015 между ИП ФИО2 (первоначальный должник) и обществом «ЮАРТ» (новый должник) (т. 1,л.д. 32) судом также не установлено.

В соответствии с п. 1 ст. 391 ГК РФ перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником

В силу п. 1 ст. 392.1 ГК РФ кредитор может осуществлять в отношении нового должника все права по обязательству, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательств.

Ответчик принятые на себя обязательства по договору аренды нежилого помещения от 01.04.2015 № 16/А/15, а также по соглашению о переводе долга от 31.03.2015 в полном объеме не исполнил, арендные платежи за пользование имуществом в полном объеме не внес, в связи с чем суд приходит к выводу об обоснованности требований о взыскании с ответчика  задолженности по арендной плате.

Расчет задолженности по арендной плате судом проверен, признан арифметически верным.

Контррасчета задолженности по арендной плате с обоснованием поступивших оплат ответчиком не представлено.

От ответчика возражений относительно порядка учета тех или иных платежей при определении размера долга по арендной плате не поступало.

Ссылка третьего лица на то, что при определении размера долга по арендной плате истцом не учтены платежи, произведенные 25.08.2016, 04.09.2015, 29.10.2015, противоречат материалам дела. Согласно представленному истцом в материалы дела акту сверки взаимных расчетов с ответчиком (т. 1, л.д. 73) указанные платежи учтены при определении размера долга ответчика перед истцом. 

Довод ИП ФИО2 о том, что в акте сверки, предоставленном обществом «Управляющая Компания «Челябинск-Сити», не учтен платеж от 23.06.2015 на сумму 15 000 руб., является необоснованным, поскольку данный платеж учтен при взаиморасчетах сторон при составлении акта сверки взаимных расчетов по договору аренды нежилого помещения от 01.03.2013 № 05/А/13 (т. 1, л.д. 77). Возражений относительно отнесения данного платежа в счет оплаты задолженности по договору аренды нежилого помещения от 01.03.2013 № 05/А/13 ответчиком не заявлено. Кроме того, соглашение о переводе долга от 31.03.2015 (т. 1,л.д. 32) со стороны общества «ЮАРТ» подписано. Доказательств наличия возражений ответчика относительно суммы подлежащего переводу долга в материалы дела не представлено.

Учитывая, что задолженность ответчика перед истцом подтверждается материалами дела, доказательств исполнения своих обязательств по внесению арендных платежей ответчик не представил, требования истца в части взыскания с ответчика 81 440 руб. 03 коп. задолженности по арендной плате подлежат удовлетворению.

При этом довод ИП ФИО2 о том, что при определении размера долга ответчика по арендной плате не учтен обеспечительный платеж, внесенный арендатором при заключении договора аренды нежилого помещения от 01.03.2013 № 05/А/13, противоречит материалам дела. Согласно заключенному между обществом «Управляющая Компания «Челябинск-Сити» (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) соглашению от 31.03.2015 о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.03.2013 № 05/А/13 (т. 1,л.д. 80) обеспечительный платеж в размере 37 500 руб. зачтен в счет обеспечительного платежа по договору аренды нежилого помещения от 01.04.2015 № 16/А/15 с обществом «ЮАРТ».

Ссылка третьего лица на то, что обеспечительный платеж является неосновательным обогащением ответчика, отклоняется. Пунктами 4.4.4, 5.4 договора аренды нежилого помещения от 01.04.2015 № 16/А/15, подписанного ответчиком в отсутствие разногласий по его условиям, предусмотрено невозвращение обеспечительного платежа при досрочном расторжении договора аренды по инициативе арендатора при условии несвоевременного уведомления арендодателя о расторжении договора за 60 дней до даты расторжения договора аренды (п. 3.4.4, 5.5 договора). Кроме того, учитывая, что в рассматриваемом  случае условие своевременного уведомления арендодателя о досрочном расторжении договора за 60 дней до даты его расторжения не соблюдено, возможность зачета обеспечительного платежа в качестве оплаты за последний месяц аренды предусмотрена п. 5.4 договора в случае своевременного уведомления арендодателя о его расторжении, оснований для зачета обеспечительного платежа в счет задолженности по арендной плате не имеется.

Довод ИП ФИО2 (т. 2, л.д. 123, 124) о том, предметом договоров аренды нежилого помещения от 01.03.2013 № 05/А/13, от 01.04.2015 № 16/А/15 являлось помещение площадью  50 кв. м, в то время как фактически арендатором использовалось помещение площадью 44,96 кв. м, следовательно, в спорный период подлежало оплате пользование помещением площадью 44,96 кв. м, в связи с неверным указанием площади помещения в договорах аренды соглашение о переводе долга от 31.03.2015 является недействительным, судом отклоняется, поскольку  в течение значительного периода пользования имуществом арендатором осуществлялось пользование помещением в отсутствие возражений относительно самого предмета аренды, а также размера арендной платы. Доказательств наличия разногласий относительно площади арендуемого помещения в момент подписания договора аренды, а также в период фактического пользования им не представлено. Принимая во внимание длительность взаимоотношений сторон, суд приходит к выводу о том, что затруднений при определении предмета аренды у сторон не возникало, доказательств обратного в материалах дела не имеется.

Кроме того, по смыслу ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора. Принятие стороной имущественного предоставления от другой стороны, а также отсутствие каких-либо возражений относительно заключенности договора до рассмотрения иска свидетельствуют об определенности предмета аренды.

В отношении требований о взыскании с ответчика 162 312 руб. 10 коп. стоимости восстановительного ремонта суд исходит из следующего.

В обоснование требований о взыскании стоимости восстановительного ремонта истец ссылается на причинение ему убытков в виде понесенных расходов по осуществлению восстановительного ремонта помещения силами истца и за счет его собственных средств в размере, указанном  в составленной работником истца калькуляцией.

В силу п. 1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса (п. 2 ст. 393 ГК РФ).

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В обоснование требований о взыскании убытков истец ссылается на то, что арендуемому помещению в период пользования данным помещением причинен ущерб, расходы по устранению которого истец просит компенсировать за счет ответчика.

Истец в письменных пояснениях (т. 2, л.д. 118) ссылается на наличие у него на основании п. 2.6 договора аренды нежилого помещения от 01.04.2015 № 16/А/15 права на предъявление требования о проведении восстановительного ремонта помещения. При этом истец полагает, что требование о проведении восстановительного ремонта помещения предъявляются по усмотрению арендодателя, а арендатор обязан их полностью выполнить либо самостоятельно в установленный срок, либо оплатить стоимость работ.

Пунктом 2.4 договора предусмотрено, что для определения того, находится ли помещение в состоянии, в котором оно передано арендатору арендодателем, стороны производят совместный осмотр помещения в срок не менее чем за 10 дней до расторжения (прекращения) договора. По факту осмотра стороны совместно составляют акт осмотра помещения (приложение № 5), в котором указывается перечень выявленных недостатков, а также работ, необходимых для приведения помещения в состояние, в котором оно было передано арендатору арендодателем.

В силу п. 2.6 договора по усмотрению арендодателя арендатор обязан произвести восстановительный ремонт помещения в течение 10 календарных дней с момента подписания акта осмотра помещения, но до подписания акта возврата помещения, либо оплатить стоимость этих работ, указанных в акте осмотра помещения, на основании расчета стоимости восстановительного ремонта, произведенного арендодателем.

Между тем условиями договора аренды нежилого помещения от 01.04.2015 № 16/А/15 не предусмотрена возможность произвольного определения стоимости восстановительного ремонта. 

С учетом принципа добросовестности участников гражданского оборота произвольное, арифметически не подтвержденное  определение стоимости восстановительного ремонта влечет возникновение на стороне арендодателя неосновательного обогащения в размере документально необоснованной  стоимости работ.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что расчет стоимости восстановительного ремонта, произведенного арендодателем, предъявленный арендатором к возмещению, должен быть обоснован.

В обоснование размера убытков истцом представлена выполненная работником общества «Управляющая Компания «Челябинск-Сити» калькуляция (т. 2, л.д. 118).

При этом в качестве доказательств, подтверждающих состояние  передаваемого помещения на момент передачи его ответчику в аренду, истцом представлен акт приема-передачи от 01.04.2015 (т.1,л.д. 14 оборот), согласно которому ламинированный паркет (ламинат) выполнен по всей площади пола помещения одним цветом и без повреждений; стены полностью оклеены обоями, стены без отверстий и прочих повреждений; межкомнатные перегородки оклеены обоями, повреждений нет.

При этом наименование производителя, дата выпуска, стоимость, иные индивидуализирующие признаки материалов, используемых при осуществлении ремонта до передачи помещения в аренду ответчику в указанном акте не указано. Имеющиеся в материалах дела документы также не позволяют суду установить данную информацию.

Иных доказательств, свидетельствующих о состоянии помещения на момент передачи его в аренду ответчику, в материалах дела не имеется.

В качестве доказательств, свидетельствующих о состоянии помещения на момент его возврата ответчиком, истцом представлен акт приема-передачи (возврата) помещения от 31.10.2015 (т. 1, л.д. 23), при этом данный акт со стороны арендатора не подписан. В данном акте указано на наличие повреждений 80% от общей площади пола, а также на наличие на стенах отверстий от метизов, загрязнений. Кроме того, в акте указано, что межкомнатные перегородки оклеены обоями с повреждениями и загрязнениями.

В качестве доказательств наличия повреждений в арендуемом помещении истцом представлен также акт осмотра от 19.10.2015, подписанный от имени  арендатора ФИО2 (т. 1, л.д. 24). Согласно данному акту отделка пола выполнена одним цветом, имеются повреждения 80% от площади пола, обои имеют отверстия от метизов, загрязнения. В данном акте указано, что арендуемое помещение находится в состоянии хуже, чем передано арендатору при заключении договора аренды, арендатор принял обязательство оплатить стоимость ремонта. 

Между тем из данных актов установить степень повреждений стен, межкомнатных перегородок не представляется возможным. Невозможность удаления загрязнений на обоях под покраску, а также необходимость их полной замены не обоснованы.

Кроме того, в качестве доказательств выполнения восстановительного ремонта истцом представлен договор аренды нежилого помещения от 10.02.2016 № 06/А/16 с новым арендатором, а также акт приема-передачи помещения, подтверждающий состояние помещения на момент передачи в аренду новому арендатору (т. 1, л.д. 144-156). При этом в названных документах указана иная площадь помещения – 54,6 кв. м. 

В судебном заседании 11.01.2017 представитель истца пояснил, что площадь помещения изменилась в результате демонтажа перегородок внутри помещения, что свидетельствует о проведении работ по приведению помещения в состояние, не соответствующее состоянию помещения на момент подписания договора от 01.04.2015.

Более того, как пояснил представитель истца в судебном заседании 11.01.2017, ремонт в помещении произведен в 2013 года, то есть по состоянию на момент подписания договора от 01.04.2015 помещение использовалось значительное количество времени, что предполагает его износ.

Принимая во внимание назначение помещения, используемого в качестве салона красоты, предполагающего значительную степень износа помещения в связи с высокой проходимостью лиц, являющихся потребителем оказываемых в помещении услуг, приведение помещения посредством восстановительного ремонта в состояние, соответствующее дате подписания договора от 01.04.2015, не представляется возможным.

Представитель истца не пояснил, каким образом можно осуществить восстановительный ремонт, приведя помещение в первоначальное состояние с учетом его износа на дату 01.04.2015.

Учитывая наличие изменений в технических характеристиках помещения (увеличение площади помещения), оснований для вывода о том, что заявленные истцом к возмещению работы являются восстановительным ремонтом, не имеется.

Посредством приведения помещения в состояние, необходимое для его использования новым арендатором по договору от 10.02.2016, истец пытается необоснованно возложить на ответчика свои расходы, связанные с исполнением обязанностей доверительного управляющего.

Более того, содержание акта приема-передачи к договору аренды нежилого помещения от 01.03.2013 № 05/А/13 (т. 1, л.д. 108) и акта приема-передачи к договору аренды 01.04.2015 № 16/А/15 (т. 1, л.д. 14 оборот) совпадают.

Оснований полагать, что состояние помещения остается неизменным в течение значительного периода пользования с 2013 года, не имеется.

Таким образом, то обстоятельство, что указанные истцом к возмещению повреждения возникли в период пользования именно ответчиком спорным помещением по договору аренды от 01.04.2015 № 16/А/15, не доказано.

Основания для вывода о том, что названные истцом повреждения возникли в результате ненадлежащей эксплуатации помещения именно ответчиком, а не третьим лицом, отсутствуют.

В качестве доказательств факта выполнения работ истцом представлен акт о приемке выполненных работ, составленный работниками истца в одностороннем порядке (т. 1, л.д. 140), требование-накладная от 08.02.2016     № 310 с перечнем используемых для осуществления ремонта материалов, подписанная инженером общества «Управляющая Компания «Челябинск-Сити» (т. 1, л.д. 141). 

Между тем указанные документы, а также представленная истцом в обоснование размера расходов калькуляция составлена в одностороннем порядке работниками истца, то есть заинтересованными лицами.

При этом состав, объем и качество заявленного истцом к возмещению ремонта документально не подтверждены.

Иных доказательств в обоснование размера убытков истцом не представлено.

Из письменных пояснений истца (т. 2, л.д. 118) следует, что строительные и расходные материалы приобретались арендодателем для проведения внутренних отделочных работ в 2008-2010 годах, в связи с истечением срока хранения названных документов их представление в  суд не представляется возможным.

Поскольку с учетом позиции истца документы на приобретение строительных материалов у истца не сохранились, первичная проектная, исполнительная (техническая) документация, а также документация на материалы и работы отсутствуют, оснований для вывода о том, что истцом подтвержден размер убытков в части понесенных расходов на их приобретение, не имеется.

С учетом имеющихся в деле доказательств установить согласованный и действительно необходимый объем работ не представляется возможным. 

При отсутствии документов, свидетельствующих об объемах подлежащих выполнению работ (точная площадь необходимого к восстановлению напольного покрытия, стен, виды материалов и др.), а также об объемах фактически выполненных работ по ремонту помещения, невозможно проверить достоверность расчета истца и установить действительную стоимость ремонта.

Более того, из письменных объяснений истца следует, что в большей части ремонт осуществлялся своими силами.

Таким образом, истцом не доказан факт несения расходов по восстановительному ремонту в пределах заявленной суммы.

Кроме того, указанное истцом в обоснование доводов по иску обстоятельство, что после возврата ответчиком помещения арендодателем произведены работы по приведению используемого помещения в состояние, необходимое его использованию по назначению, а не в целях улучшения эстетического восприятия помещения, не доказано.

Невозможность использования спорного помещения без проведения ремонтных работ также не доказана.

О проведении судебной экспертизы в целях определения стоимости восстановительного ремонта истцом не заявлено, притом что калькуляция составлена в одностороннем порядке, использованы со слов представителя истца материалы, стоимость которых документально не подтверждена.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что истцом не доказан факт наличия убытков, связанных с проведением восстановительного ремонта помещения и причиненных действиями (бездействием) ответчика.

Учитывая изложенное, принимая во внимание непредставление доказательств несения расходов по оплате ремонта в пределах заявленной суммы, оснований для удовлетворения исковых требований  о взыскании с ответчика стоимости восстановительного ремонта не имеется.

Довод третьего лица (т. 1, л.д. 63) о том, что в течение срока аренды ответчик усовершенствовал помещение, произвел в нем многочисленные неотделимые улучшения, в связи с чем расходы на осуществление данных улучшений являются неосновательным обогащением истца, судом отклоняется.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Между тем самостоятельных требований о возмещении стоимости названных улучшений ответчиком не заявлено.

Кроме того, согласно п. 2.7 договора аренды нежилого помещения от 01.04.2015 № 16/А/15 право собственности на неотделимые улучшения, произведенные арендатором, при прекращении действия договора (при досрочном его расторжении) автоматически переходит к собственнику здания и затраты на производство этих улучшений арендатору не компенсируются.

Довод ответчика о подписании договора аренды неуполномоченным лицом в связи с выдачей доверенности 15.04.2015, то есть после даты подписания договора от 01.04.2015, проверен и подлежит отклонению.

Приводя соответствующий довод, ответчик не пояснил, при каких обстоятельствах у ФИО2 имелся оттиск печати истца.

Более того, последующее подписание ФИО2 акта осмотра помещения от 19.10.2015 от имени общества «ЮАРТ» и осуществление оплат по договору (при активной позиции ответчика и третьего лица о недоучете истцом части оплат по договору от 01.04.2015) свидетельствуют о фактическом одобрении ответчиком действий ФИО2 и исполнении договора аренды от 01.04.2015.

Доказательств уведомления истца об отзыве после 15.04.2015 доверенности, выданной обществом «ЮАРТ» на имя ФИО2, в материалы дела ни ответчиком, ни третьим лицом не представлено.

В соответствии с ч.1 ст. 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Поскольку в рассматриваемом случае при подаче искового заявления обществу «Управляющая компания «Челябинск-Сити» предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, то судебные расходы по делу в виде подлежащей уплате в доход федерального бюджета государственной пошлины распределяются между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям.

Исходя из суммы иска и размера удовлетворенных требований, с ответчика в доход федерального бюджета следует взыскать 2 631 руб. государственной пошлины по иску, с истца - 5 244 руб. государственной пошлины по иску.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЮАРТ» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Челябинск-Сити» 81 440 руб. 03 коп. задолженности по арендной плате.

В оставшейся части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Челябинск-Сити» в доход федерального бюджета 5 244 руб. государственной пошлины по иску.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЮАРТ» в доход федерального бюджета 2 631 руб. государственной пошлины по иску.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья                                                                                               И.А. Аникин

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.