АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, 

<

...>

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. 

<

***>

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Казань                                                                                                          Дело № А65-15579/2025 

Дата принятия решения –  03 сентября 2025 года.

Дата объявления резолютивной части –  20 августа 2025 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Гилялова И.Т., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нафиковой С.И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Казань, (ОГРНИП 

<

***> ИНН 

<

***>) к Исполнительному комитету муниципального образования города Казани, г.Казань, (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) о взыскании убытков, 

в отсутствие сторон и третьего лица,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Исполнительному комитету муниципального образования города Казани (ответчик, Комитет) о взыскании убытков в размере 2 279 500,00 рублей.

Определением суда от 19.05.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (ИНН 

<

***>).

Лица, участвующие в деле, не явились, ходатайств не направили.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) в отсутствие сторон и третьего лица.

Как следует из материалов дела, истец с 30.12.2019 является арендатором нежилых помещений первого этажа №№ 21-25, 21а, 30, 30а, 30б, 31, 31а; антресоли: №№11-15, с кадастровым номером 16:50:100419:361, общей площадью 361,5 кв. м, расположенных по адресу: 

<

...>, используемых под торговлю, бытовое обслуживание населения, реализацию лекарственных препаратов и изделий медицинского характера, образования, здравоохранения, банковские услуги, офис.

Указанные помещения переданы истцу в аренду на основании договора аренды недвижимого имущества муниципальной казны г. Казани №9006-95, заключенного между истцом и ответчиком по результатам открытых аукционных торгов, проведенных 13.12.2019, сроком на 5 лет (по 29.12.2024).

Помещения переданы ответчиком истцу по акту приема-передачи от 30.12.2019.

Установлено, что Комитет в связи с наличием задолженности и неиспользованием помещения по назначению, письмом от 02.09.2021 №12851/кзио-исх уведомил предпринимателя об отказе от договора в одностороннем порядке и обратился в суд с требованием о возврате помещений (дело №А65-31800/2021). Предприниматель, не согласившись с отказом Комитета от договора, изложенным в письме от 02.09.2021 №12851/кзио-исх, в свою очередь обратился со встречным иском о признании отказа от договора недействительным.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.04.2022 по делу №А65-31800/2021 в удовлетворении исковых требований Комитета об обязании освободить нежилые помещения и взыскании штрафа отказано; односторонний отказ МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" от договора №9006-95 от 30.12.2019 признан незаконным.

21.09.2022 истец обратился в Комитет с заявлением исх. №4 о реализации своего права на выкуп вышеуказанных арендуемых нежилых помещений на основании Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Письмом от 21.10.2022 №14619/ КЗИО ответчик отказал заявителю в предоставлении в собственность арендуемых нежилых помещений, указав, что запись о договоре аренды в ЕГРН погашена и ее восстановление не представляется возможным.

Истец, считая данный отказ незаконным, нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратился в суд с иском о признании незаконным решения от 21.10.2022 №14619/кзио-исх об отказе в выкупе арендованного имущества согласно договору аренды от 30.12.2019 №9006-95, об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем принятия в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу, решения об условиях выкупа арендуемого имущества.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.03.2023, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2023 по делу №А65-30395/2022, исковые требования предпринимателя были удовлетворены.

Ссылаясь на то, что решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.03.2023 по делу №А65-30395/2022 Комитетом не исполнено, в связи с чем, предприниматель несет убытки в виде уплаты арендных платежей, а также упущенной выгоды, истец обратился в суд.

При этом установлено, что в рамках дела №А65-18031/2023 рассмотрены исковые требования предпринимателя к Комитету о взыскании 1 218 924 руб. 70 коп. реального ущерба (арендная плата, оплаченная в период с 20.12.2022 по 31.08.2023), 3 076 297 руб. 32 коп. упущенной выгоды (денежные средства, которые истец мог бы получить, сдавая принадлежащее ему имущество в аренду), которые судом удовлетворены.

В рамках дела №А65-11054/2024 рассмотрены исковые требования предпринимателя к Комитету о взыскании 1 089 999 руб. 97 коп. реального ущерба (арендная плата, оплаченная в период с 01.09.2023 по 15.04.2024), 3 001 357 руб. 50 коп. упущенной выгоды (денежные средства, которые истец мог бы получить, сдавая принадлежащее ему имущество в субаренду), которые судом удовлетворены.

В рамках настоящего дела по требованиям  по состоянию на 31.03.2025 истец просит взыскать с ответчика убытки, состоящие из арендной платы, оплаченной в период с 01.11.2024 по 31.03.2025 и из упущенной выгоды, рассчитанной за этот же период на основании заключения эксперта (денежные средства, которые истец мог бы получить, сдавая принадлежащее ему имущество в субаренду).

Изложенные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав материалы дела, суд приходит об удовлетворении исковых требований на основании нижеследующего. 

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (статья 16 ГК РФ).

В силу статьи 1069 ГК РФ вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

Из пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Кодекса).

В пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено что, в соответствии со статьей 16 Гражданского кодекса Российской Федерации публично-правовое образование (Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование) является ответчиком в случае предъявления гражданином или юридическим лицом требования о возмещении убытков, причиненных в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов. Такое требование подлежит рассмотрению в порядке искового производства.

Для наступления данной гражданско-правовой ответственности необходимо наличие совокупности условий: факт нарушения другим лицом, возложенных на него обязанностей (совершение незаконных действий или бездействия), наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у заявителя убытками, а также размер причиненных убытков.

Как указано в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.05.2011 №145 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел о возмещении вреда, причиненного государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами", истец, требуя возмещения вреда, обязан представить доказательства, обосновывающие противоправность акта, решения или действия (бездействия) органа (должностного лица), которыми истцу причинен вред.

Уполномоченный орган неправомерно отклонил заявление истца о выкупе помещения.

Бездействие ответчика признано незаконными судебными актами по делу №А65-30395/2022, на него возложена обязанность устранить нарушение.

Вместе с тем, на момент разрешения спора договор купли-продажи сторонами не заключен, истец продолжает пользоваться имуществом на основании договора аренды.

По общим правилам, поскольку иное не предусмотрено соглашением сторон заключение договора купли-продажи прекращает на будущее время обязательство арендатора по внесению арендной платы, поскольку изменяется основание владения арендованного имущества.

Данная правовая позиция сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2011 №4408/2011.

Согласно пункту 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

В пункте 6 указанного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 также отмечено, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

Таким образом, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, заключая договор купли-продажи истец (бывший арендатор) и уполномоченный орган (бывший арендодатель) в силу пункта 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы.

Руководствуясь вышеизложенным, поскольку иной момент с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы, сторонами не установлен, суд приходит к выводу о том, что при надлежащем исполнении ответчиком своих обязанностей по передаче арендуемых помещений в собственность истцу, с 01.11.2024 истец не должен был оплачивать арендную плату.

В случае своевременного заключения договора купли-продажи арендатор стал бы собственником арендуемого земельного участка и, соответственно, в заявленный период арендная плата не подлежала бы оплате.

На основании разъяснений, приведенных в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25, поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении дел о возмещении убытков следует иметь в виду, что положение пункта 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые стороной для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления, не означает, что в состав подлежащих возмещению убытков могут входить только расходы на осуществление таких мер и приготовлений.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Пункт 2 статьи 615 ГК РФ предусматривает право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем).

Согласно пункту 18 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 пределы реализации арендных прав арендатора ограничены тем, что поскольку правомочие распоряжения вещью принадлежит арендодателю, арендатор, распоряжаясь своими арендными правами, должен учитывать волю арендодателя. В связи с этим механизм реализации данных прав представляет собой последовательность односторонних и двусторонних сделок. Все сделки, связанные с арендными правами, возможны только при согласии арендодателя. Таким образом, первая односторонняя сделка - обращение к арендодателю с просьбой дать такое согласие. Следующая односторонняя сделка - выражение согласия арендодателем. Далее следует процедура заключения соответствующего договора.

По смыслу пункта 2 статьи 615 ГК РФ, согласие арендодателя требуется в отношении каждой сделки субаренды. Данная норма закона, является императивной, обязывающей арендатора обратиться к арендодателю за согласованием передачи имущества в субаренду, а арендодателя - рассмотреть такое обращение по существу.

Условиями заключенного сторонами договора аренды (пункт 4.4.17 договора) установлена обязанность арендатора не передавать свои права и обязанности по договору аренды третьим лицам, в том числе не заключать договоры субаренды без письменного разрешения арендодателя.

Как следует из материалов дела, истец обращался в Комитет для получения согласия последнего на сдачу помещений в субаренду, на что ему было отказано (письмо от 17.08.2023).

В случае перехода права собственности на помещения к истцу в установленном законе порядке, с 20.12.2022 у него отсутствовала бы обязанность получения обязательного согласия на передачу имущества в аренду.

Таким образом, невозможность заключения договора аренды истцом обусловлена бездействием ответчика по передаче арендуемых помещений истцу в собственность.

Согласно представленному истцом в дело отчету № 25-25 от 22.04.2025, рыночная стоимость арендной платы нежилого помещения за период с 14.04.2025 по 22.04.2025 составляет 455 490 руб. в месяц.

Ответчиком расчет размера убытков в виде упущенной выгоды не оспорен, доказательства их иного размера в дело не представлены.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика 2 279 500 руб. упущенной выгоды за период с 01.11.2024 по 31.03.2025.

Из материалов дела не следует, что ответчиком были устранены нарушения прав предпринимателя после вынесения судебных актов по делам № А65-18031/2023, № А65-11054/2024. Доказательств согласования передачи части нежилых помещений, общей площадью 361,5 кв. м, с кадастровым номером 16:50:100419:361 в субаренду истцу ответчиком не представлено.

Таким образом, обстоятельства, с которыми истец связывает невозможность сдачи имущества в субаренду, ответчиком не устранены.

Госпошлина по делу в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  подлежит отнесению на ответчика, однако поскольку при подаче искового заявления предоставления отсрочка в ее уплате, ответчик освобождён от её оплаты в силу закона, взыскание госпошлины с ответчика в доход бюджета не производится.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Взыскать с Муниципального образования город Казань в лице Исполнительного комитета муниципального образования города Казани, г. Казань, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) за счет казны муниципального образования город Казань в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Казань, (ОГРНИП 

<

***> ИНН 

<

***>) 2 279 500 (два миллиона двести семьдесят девять тысяч пятьсот) руб. 00 коп. убытков, а также 93 385 (девяносто три тысячи триста восемьдесят пять) руб. 00 коп. в возмещение расходов истца по уплате государственной пошлины. 

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Татарстан.

Председательствующий судья                                                                     И.Т. Гилялов