Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236016

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

г. Калининград                                                     Дело №А21-7304/2016

«26» апреля 2019г.

Резолютивная часть решения оглашена 24 апреля 2019г. 

Решение в полном объёме изготовлено 26 апреля 2019г.

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи  МОЖЕГОВОЙ Н.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области 

к ООО «Маркер»

третье лицо: ФГУП «Специализированное предприятие по размещению федеральных органов государственной власти и обслуживанию объектов казны»

о взыскании 3 136 298,96руб. 

при участии:

от истца: ФИО2 - по доверенности от 16.07.2018г.

от ответчика: ФИО3- по доверенности от 01.06.2018г.

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области (ОГРН: 

<

***>, место нахождения: 

<

...>) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью «Маркер» (ОГРН: 

<

***>; место нахождения: 

<

...>) задолженности по арендной плате в сумме 2 658 460,53руб. (за период с 01.01.2012г. по 01.07.2016г.) и неустойки в сумме 477 838,43руб., начисленной на указанную задолженность.

Определением от 12.07.2017г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Федеральное государственное унитарное предприятие «Специализированное предприятие по размещению федеральных органов государственной власти и обслуживанию объектов казны».

Решением от 17.11.2017г., оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, суд признал договор аренды от 07 мая 1997г. №000130 прекращенным с 13 ноября 2015г., взыскал с общества задолженность по арендной плате в сумме 1 373 109,10руб. и пени в сумме 506 501,14руб., в  остальной части в иске отказал.

Постановлением от 09.07.2018г. Арбитражный суд Северо-Западного округа отменил решение Арбитражного суда Калининградской области от 17.11.2017г. и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2018г. и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определением от 26.09.2018г. судом назначена экспертиза в целях установления размера рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 39:15:132502:0002, расположенного по адресу: 

<

...>.

Определением от 11.10.2018г. производство по делу было приостановлено до поступления в суд экспертного заключения.

14.02.2019г. в суд поступило заключение эксперта от 08.02.2019г. №1406/6-3.

В судебном заседании 20.03.2019г. производство по делу возобновлено.

10.04.2019г. Теруправление направило в суд уточненный иск, в котором просит взыскать с ответчика задолженность в размере 1 683 022,78руб. (за период с 01.01.2012г. по 12.11.2015г.) и пени в сумме 840 219,71руб., начисленные на спорную задолженность (по стоянию на 05.04.2019г.), а также признать договор аренды прекращенным с 13 ноября 2015г. 

Ответчик при первом рассмотрении дела представил отзыв (том 1, листы дела 58-60; том 2 листы дела 24-36), в котором заявил о фактическом прекращении арендных отношений с ноября 2015г. и о пропуске Теруправлением срока исковой давности по требованию о взыскании арендной платы за 1-4 кварталы 2012г., 1-3 кварталы 2013г. и начисленных на эту задолженность пеней. 

В судебном заседании 10.04.2019г. истец представил суду расчёт задолженности за период с 28.09.2013г. по 12.11.2015г. (том 5, листы дела 110-111) с учётом указанного заявления  и исходя из рыночной стоимости земельного участка, определенной экспертом в заключении от 08.02.2019г. №1406/6-3, однако поддержал уточненные требования от 10.04.2019г.

Ответчик в судебном заседании 24.04.2019г. не заявил возражений относительно начислений арендной платы за 2013г. и 2014г., однако считает, что задолженность 2013г. должна быть уменьшена на сумму платежей (56 363,08руб.), перечисленных платежными поручениями от 18.01.2013г. №11 и №12. Кроме того, ответчик считает, что задолженность за 4 квартал 2015г. должна быть рассчитана по 11.11.2015г. (дата фактического выселения общества из арендованных помещений).

Ответчиком представлен встречный расчёт, согласно которому задолженность по арендным платежам за спорный период составляет 1 065 543,42руб. Ответчик возражает против удовлетворения требования о признании договора аренды прекращенным с 13 ноября 2015г.

Третье лицо на стороне истца в судебное заседание своего представителя не направило, о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом извещено.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил. 

02 апреля 1993г. между Научно-производственным центром по охране и использованию памятников истории и культуры и правопредшественником истца – ИЧП «Маркер» был заключен охранно-арендный договор, в рамках которого арендатору сроком на 49 лет переданы в аренду помещения Бастиона «Обертайх» (редюит Бастиона «Обертайх», литер «А», площадью 632,6 кв.м., каземат редюита Бастиона «Обертайх» площадью 55,9 кв.м., полукапонир Бастиона «Обертайх» площадью 55,9 кв.м.), расположенные по адресу: 

<

...>.

По договору от 07 мая 1997г. №000130 Мэрия г.Калининграда передала ИЧП «Маркер» в аренду на срок до 02.04.2042г. (на срок действия договора на пользование недвижимым памятником истории и культуры) земельный участок общей площадью 0,2711 га., в том числе:

-участок площадью 0,2624 га. для реставрации памятника истории с использованием его под культурно-сервисный центр (кадастровый номер 39:15:132502:0002);

-участок площадью 0,0087 га. под встроенный магазин (кадастровый номер 39:15:132502:0003).

Соглашением от 09.09.2013г. (том 1, листы дела 26-27) права и обязанности арендодателя переведены на Российскую Федерацию в лице Теруправления.

Поскольку арендатор ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по данному договору, Теруправление направило в его адрес претензию от 01.07.2016г. №3707 (том 1, листы 28-29) с требованием о погашении задолженности и об уплате неустойки.

Неисполнение названного требования послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Суд признал иск подлежащим удовлетворению в части.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Согласно пункту 4.2 договора (в редакции соглашения от 27.07.2009г. – том 1, листы 21-25) арендатор обязан ежеквартально, не позднее 10 дней по окончании каждого квартала (за исключением IV квартала, плата за который вносится не позднее 10 декабря текущего года), вносить арендную плату.

По условиям договора (пункт 4.6 в редакции соглашения от 27.07.2009г.) размер арендной платы изменяется в случаях, установленных законодательством РФ, субъекта РФ, а также в централизованном порядке  путем принятия органами местного самоуправления  соответствующих нормативно-правовых актов. Размер арендной платы подлежит обязательному пересмотру  (перерасчёту) со дня введения соответствующих  изменений. Арендодатель вправе произвести такой перерасчёт в одностороннем порядке без перезаключения договора аренды или подписания дополнительного соглашения об изменении договора. 

Договором также предусмотрена (пункт 4.5) обязанность арендатора ежегодно не позднее 30 июня обращаться к арендодателю для уточнения ставки арендной платы.

Из материалов дела следует, что размер арендной платы в спорном периоде рассчитывался Теруправлением в порядке, установленном Правилами, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009г. №582:

-на основании подпункта «г» пункта 3 Правил при расчёте арендной платы за 2013г.; 

-на основании пункта 6 Правил при расчёте арендной платы за 2014г.;

-на основании пункта 8 Правил при расчёте арендной платы за 2015г.

При этом согласно уточненному расчёту от 10.04.2019г. (том 5, листы дела 107-108) при расчёте арендной платы за 2014 и 2015г.г. Теруправлением применен показатель рыночной стоимости спорного земельного участка, указанный в отчете ООО «Центр оценки и маркетинговых исследований» от 17.12.2013г. №2013-94 (9 950 200руб.).

Между тем, по результатам судебной экспертизы установлен иной размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 39:15:132502:0002 – 8 535 872руб.

Результаты экспертизы сторонами под сомнение не поставлены, в связи с чем размер задолженности по арендным платежам следует определять с учетом рыночной стоимости земельного участка, равной 8 535 872руб.

При рассмотрении спора ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности в отношении задолженности, возникшей до 26.10.2013г. (с учётом того, что иск Теруправления был принят судом к рассмотрению 26.10.2016г.). 

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу пункта 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

Статьей 200 ГК РФ предусмотрено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Из содержания указанных выше норм закона следует, что истечение установленного статьей 196 ГК РФ срока исковой давности определяется исходя из даты обращения истца в суд, а не с даты принятия судом искового заявления.

Согласно штампу суда на исковом заявлении иск поступил в суд 28.09.2016г.При таких обстоятельствах Теруправление в расчёте задолженности, учитывающем сделанное ответчиком заявление о пропуске срока исковой давности (том 5, листы дела 110-111), правомерно рассчитало задолженность с 28.09.2013г. 

Из этого же расчёта следует, что в графе «фактически оплачено, без НДС» Теруправлением не учтены платежи в общей сумме 56 363,08руб., уплаченные в январе 2013г.

Согласно платежным поручениям №11 и №12 (том 2, листы дела 42-43) указанные денежные средства были перечислены в бюджет городского округа «Город Калининград» до перевода на Российскую Федерацию прав и обязанностей арендодателя на основании соглашения от 09.09.2013г. 

В графе «назначение платежа» указанных платежных поручений отсутствует указание на то, что данные платежи являются авансовыми (с учетом того, что по условиям договора обязанность по внесению арендных платежей возникает по окончании каждого квартала).

В нарушение положений статьи 65 АПК РФ ответчик не представил суду доказательства в обоснование правомерности уменьшения размера задолженности, подлежащей уплате в федеральный бюджет за 3 и 4 кварталы 2013г., на суммы платежей, уплаченных в городской бюджет в 1 квартале 2013г.

Суд отклоняет доводы общества о том, что арендная плата за 4 квартал 2015г. подлежит начислению по 11.11.2015г. включительно.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что договорные отношения в рамках договора №000130 прекратились в ноябре 2015г. в связи с фактическим выселением ответчика из нежилых помещений, арендованных по охранно-арендному договору и находящихся на спорном земельном участке.

Согласно постановлению об отказе в возбуждении уголовного дела от 20.11.2015г. (том 2, листы 39-41)  именно 12.11.2015г. сотрудники ЧОП «Зеро» в 8:30 утра затватили помещение дежурных ООО «Маркер» и заблокировали входную дверь в помещение магазина «Старый двор» ИП ФИО4, арендодателем которого являлось ООО «Маркер». Однако из этого же постановления следует, что через какое-то время препятствия в пользовании помещениями были устранены. Следовательно, 12.11.2015г. общество еще находилось в спорных помещениях, поэтому истец правомерно рассчитал арендную плату по 12 ноября 2015г. включительно.

С учётом изложенного суд признал обоснованными по праву и по размеру требования Теруправления о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 28.09.2013г. по 12.11.2015г. в общей сумме 1 148 905,37руб., рассчитанной исходя из рыночной стоимости земельного участка, установленной в экспертном заключении от 08.02.2019г.

Договором №000130 в редакции дополнительного соглашения от 27.07.2009г. (пункт 4.10) установлена ответственность арендатора за просрочку внесения арендных платежей – в виде пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Истцом расчёт неустойки произведен по ставке 1/300 ставки рефинансирования, что значительно меньше ставки 0,1%, установленной пунктом 4.10 договора в редакции соглашения от 27.07.2009г. Расчёт неустойки (на сумму 512 887,54руб. за период с 11.10.2013г. по 10.04.2019г.) судом проверен и признан обоснованным.

Согласно пункту 1.1 договора №000130 земельный участок был передан обществу в аренду на срок действия охранно-арендного договора от 02.04.1993г. на пользование недвижимым памятником истории и культуры. 

Таким образом, фактическое прекращение охранно-арендного договора влечет прекращение договора аренды земельного участка, на котором расположен этот памятник, в связи с чем требование Теруправления о признании договора №000130 прекращенным с 13 ноября 2015г. подлежит удовлетворению.

В силу статьи 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

На основании определения от 26.09.2018г. общество перечислило на депозитный счет суда денежные средства в сумме 58 626,78руб. в счет оплаты стоимости экспертизы.

На основании ходатайства экспертной организации (том 5, лист дела 89) обществом дополнительно перечислены денежные средства в размере 993,40руб. (том 5, лист дела 113). Общая сумма перечислений составляет 59 620,18руб.

Согласно положениям статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В силу пункта 22 Постановления Пленума ВС РФ от 21.01.2016г. №1 в случае изменения размера исковых требований после возбуждения производства по делу при пропорциональном распределении судебных издержек следует исходить из размера требований, поддерживаемых истцом на момент принятия решения по делу.

Вместе с тем уменьшение истцом размера исковых требований в результате получения при рассмотрении дела доказательств явной необоснованности этого размера может быть признано судом злоупотреблением процессуальными правами и повлечь отказ в признании понесенных истцом судебных издержек необходимыми полностью или в части (часть 1 статьи 35 ГПК РФ, части 6, 7 статьи 45 КАС РФ) либо возложение на истца понесенных ответчиком судебных издержек (статья 111 АПК РФ).

Первоначально Теруправлением предъявлены требования на общую сумму 3 136 298,96руб., 10.04.2019г. сумма иска уменьшена до 2 523 243руб. 

Из расчётов следует, что уменьшение суммы иска обусловлено исключительно периодом взыскания (первоначально долг был рассчитан по 2 квартал 2016г. включительно, в уточненном иске – до 12.11.2015г.). При этом на конечной дате расчёта настаивал истец, заявивший требование о признании договора прекращенным с 13.11.2015г.

Таким образом, при  расчёте пропорции в целях распределения судебных расходов следует исходить из суммы первоначально заявленных истцом требований 3 136 298,96руб.

Иск удовлетворен частично (в сумме 1 661 792,91руб.), то есть на 53%.

С учётом изложенного с истца в пользу ответчика подлежат взысканию 28 021,48руб. в возмещение расходов на проведение экспертизы (59 620,18руб. х 47%).

Ответчиком заявлено также о распределении судебных расходов в общей сумме 6 000руб. на уплату госпошлины за рассмотрение апелляционной и кассационной жалоб (платежные поручения – том 4, лист дела 70, том 4, лист дела 113). 

В соответствии с частью 5 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей. Таким образом, с истца в пользу ответчика подлежит взысканию сумма 2 820руб. (6 000руб. х 47%).

Согласно пункту 23 Постановления Пленума ВС РФ от 21.01.2016г. №1 суд вправе осуществить зачет судебных издержек, взыскиваемых в пользу каждой из сторон, и иных присуждаемых им денежных сумм как встречных.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р   Е   Ш   И   Л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Маркер» (ОГРН: 

<

***>; место нахождения: 

<

...>) в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области (ОГРН: 

<

***>, место нахождения: 

<

...>) задолженность по арендной плате в сумме 1 148 905,37руб. и пени в сумме 512 887,54руб.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области (ОГРН: 

<

***>, место нахождения: 

<

...>) пользу общества с ограниченной ответственностью «Маркер» (ОГРН: 

<

***>; место нахождения: 

<

...>) 28 021,48руб. в возмещение расходов на проведение экспертизы и 2 820руб. в возмещение расходов на уплату государственной пошлины за рассмотрение апелляционной и кассационной жалоб.

Произвести зачет встречных однородных требований, взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Маркер» (ОГРН: 

<

***>; место нахождения: 

<

...>) в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области (ОГРН: 

<

***>, место нахождения: 

<

...>) задолженность по арендной плате в сумме 1 118 063,89руб. и пени в сумме 512 887,54руб.

-в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 29 618 рублей.

Признать договор аренды от 07 мая 1997г. №000130 прекращенным с 13 ноября 2015г.

В остальной части в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья:Н.А. Можегова