АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

                   

                                           

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело № А83-18012/2022

25 октября 2023 года

город Калуга

Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября  2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 октября 2023 года.

 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

Крыжскoй Л.А.,

судей

Григорьевой М.А.,

ФИО1,

при ведении протокола                судебного заседания:

 

при участии в заседании:

от  заявителя жалобы:

 

 

 

от иных участвующих в деле лиц:

 

помощником судьи Григорьевой Т.В.,

 

ФИО2 - представитель   Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым,  доверенность № 03-19/834 от 28.11.2022, копия диплома, служебное удостоверение;

 

ФИО3 - представитель  общества с ограниченной ответственностью «Центринвест-Массандра», доверенность от 17.06.2022, копия диплома, паспорт;

  

 

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Крым кассационную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 23.12.2022 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2023 по делу № А83-18012/2022,

 

                                                   УСТАНОВИЛ:

 

Департамент имущественных и земельных отношений Администрации г. Ялта Республики Крым (далее - истец, департамент, ДИЗО) обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Центринвест-Массандра» (далее - ответчик, общество, ООО «Центринвест-Массандра») о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 90:25:060102:51 общей площадью 15 984 кв.м, расположенного по адресу: г. Ялта, пгт. Массандра, ул. Симферопольское шоссе, участок № 2.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 23.12.2022 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2023 решение суда республики оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность ввиду неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия выводов суда обстоятельствам дела и неправильного применения норм материального права, Департамент имущественных и земельных отношений Администрации г. Ялта Республики Крым (далее - заявитель, кассатор) обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по  делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

По мнению заявителя кассационной жалобы, судами первой и  апелляционной инстанций при разрешении спора  необоснованно не принято во внимание длительное отсутствие со стороны арендатора действий по освоению спорного земельного участка; обращение общества с заявлением о  переоформлении договора  только в  2017 году, с заявлением о получении градостроительного плана земельного участка  - только   в июне  2021 года.   

Судебное заседание в суде округа откладывалось для представления сторонами дополнительного правового обоснования процессуальных позиций.

Определением суда  округа от  24.10.2023 произведена замена судьи в судебном составе в соответствии с положениями статьи  18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В итоговом судебном заседании суда округа представитель департамента поддержал доводы кассационной жалобы, просит ее удовлетворить, судебные акты по делу отменить.

Представитель общества  полагает  судебные акты по делу законными и обоснованными, просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы  по мотивам, изложенным в письменном  отзыве на жалобу.      

Иные участвующие в деле  лица явку своих полномочных представителей в судебное заседание  суда кассационной инстанции не обеспечили, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы. Арбитражный кассационный суд в соответствии с положениями  статьи 284 АПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание представителей участвующих в деле лиц.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.

Судами двух инстанций установлено, что  16.02.2005 между Массандровским поселковым советом г. Ялта Автономной Республики Крым и Совместным предприятием в форме общества с ограниченной ответственностью «Центринвест» сроком на 50 лет заключен договор аренды земельного участка площадью 3,0 га (участок № 1 с кадастровым номером  0111948100:01:002:0009 площадью 14 016 кв.м, участок № 2 с кадастровым номером  0111948100:01:002:0010 площадью                   15 984 кв.м), расположенного по адресу: пгт. Массандра ул. Симферопольское шоссе, для строительства и обслуживания рекреационного комплекса с целевым использованием:  рекреационное назначение. Договор зарегистрирован в Государственном реестре земель  04.03.2005.

Согласно решению Массандровского поселкового совета г. Ялта Автономной Республики Крым № 32 от  27.12.2006 право аренды Совместного предприятия в форме общества с ограниченной ответственностью «Центринвест» прекращено; расторгнут договор аренды земельного участка от 16.02.2005; в связи с реорганизацией субъекта предпринимательства, который является правопреемником, закрытому акционерному обществу «Центринвест-Массандра» (далее - ЗАО «Центринвест-Массандра») в аренду сроком на 50 лет передан земельный участок площадью 3,0 га для строительства и обслуживания рекреационного комплекса по адресу:  пгт. Массандра ул. Симферопольское шоссе. 

На основании вышеуказанного решения 07.06.2007 между Массандровским поселковым советом г. Ялта и ЗАО «Центринвест-Массандра» сроком на 50 лет заключен договор аренды земельного участка площадью 3,0 га (участок № 1 с кадастровым номером  0111948100:01:002:0009 площадью 14 016 кв.м, участок № 2 с кадастровым номером  0111948100:01:002:0010 площадью 15 984 кв.м), расположенного по адресу: пгт. Массандра ул. Симферопольское шоссе, для строительства и обслуживания/эксплуатации  рекреационного комплекса с целевым использованием:  рекреационное назначение.

Ввиду реорганизации арендатора путем его преобразования в общество с ограниченной ответственностью «Центринвест-Массандра»  (далее -  ООО «Центринвест-Массандра») 23.12.2011 к договору аренды от  07.06.2007 заключено дополнительное соглашение. 

В силу условий договора аренды арендатор обязан приступить к использованию арендованного земельного участка после государственной регистрации договора, а арендодатель вправе требовать от арендатора использовать земельный участок в соответствии с целью, определенной договором.

В порядке переоформления права 17.08.2018 между муниципальным образованием городской округ Ялта в лице начальника Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым и ООО «Центринвест-Массандра» сроком до 06.06.2057 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 90:25:060102:51 площадью                  15 984 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов,  вид разрешенного использования: туристическое обслуживание, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Массандра, ул. Симферопольское шоссе, участок               № 2, в границах, указанных в кадастровом паспорте, являющемся неотъемлемой частью договора (далее - земельный участок, спорный земельный участок).  Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 20.02.2019.

Согласно условиям договора арендодатель имеет право требовать надлежащего исполнения арендатором обязательств, предусмотренных пунктом 4.4 договора, в силу которого арендатор обязан приступить к освоению участка не позднее трех лет и ввести в эксплуатацию объект строительства не позднее пяти лет с момента государственной регистрации договора.

Сотрудниками Департамента муниципального контроля администрации города Ялта Республики Крым по результатам осмотра земельного участка 05.04.2022 составлен акт осмотра, согласно которому доступ на земельный участок для третьих лиц не ограничен,  участок свободен от застройки, на нем произрастают зеленые насаждения ценных пород, проведение каких-либо видов строительных работ не зафиксировано,  участок не освоен и по целевому назначению не используется.

Актом  выездного обследования объекта земельных отношений № 10/50 от 14.04.2022 государственного инспектора Республики Крым по использованию и охране земель также зафиксировано, что земельный участок не огорожен, доступ к нему не ограничен, на земельном участке расположена часть разрушенного объекта капитального строительства, установить назначение которого не представилось возможным, в соответствии с установленным видом разрешенного использования земельный участок не используется, хозяйственная и иная деятельность на земельном участке не осуществляется, признаков освоения не установлено (приложена фототаблица осмотра спорного земельного участка). 

В адрес общества департаментом направлено предупреждение № 03-19/471 от 16.03.2022 о необходимости исполнения обязательств по договору аренды и предложение о расторжении договора аренды ввиду неиспользования земельного участка по целевому назначению.

Ссылаясь на то обстоятельство, что ответчик в нарушение условий договора на протяжении длительного времени, начиная с 2005 года по настоящее время не приступил к использованию земельного участка по целевому назначению,  а также в связи с неурегулированием спора в досудебном порядке, департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

По мнению суда округа, отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь нормами арбитражного процессуального законодательства,  положениями Федерального конституционного закона от 21.03.2014 № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее -  Закон № 6-ФКЗ), статей 4, 422, 450, 452, 453, 606, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 1, 22, 42, 45, 46, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статей 1, 48, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее -  ГрК РФ), разъяснениями, приведенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - Постановление № 11), правомерно исходили из следующего.

Так, согласно статьям 606, 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 23 Постановления № 11  при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться тем, что в статьях 45, 46 ЗК РФ закреплено право арендодателя ставить вопрос о прекращении арендных отношений в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет (в этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка).

При этом, обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступить к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором, установлена статьей 42 ЗК РФ.

В ходе судебного разбирательства представитель ответчика не оспаривал тот факт, что строительство заявленного в договоре объекта не осуществлено, однако, указал на совершение им комплекса действий для исполнения обязательств по договору и освоению спорного земельного участка, а также наличие объективных препятствий к реализации договора.

В рассматриваемом случае судами двух инстанций установлено, что решением исполнительного комитета Массандровского поселкового совета № 104 от 28.04.2011 утверждены градостроительные условия и ограничения застройки спорного земельного участка, на основании которых разработана проектная документация по проекту: строительство рекреационного комплекса, а также разработаны технические условия на проектно-изыскательские работы для строительства рекреационного комплекса; 15.04.2013 по вышеуказанному проекту получено положительное экспертное заключение Филиала ООО «Укрстройэкспертиза» в Автономной Республики Крым; 10.10.2012 Крымским республиканским предприятием «Производственное предприятие водопроводно-канализационного хозяйства Южного берега Крыма» выданы технические условия на подключение к водопроводным сетям и канализации рекреационного комплекса;  на основании данных технических условий разработан проект водоснабжения и водоотведения; 25.11.2012 публичным акционерным предприятием «ДТЭК Крымэнерго» выданы технические условия на присоединение к электрическим сетям.  

При этом договор аренды земельного участка переоформлен 17.08.2018 и зарегистрирован в установленном порядке 20.02.2019; Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации города Ялта Республики Крым 16.06.2021 разработан градостроительный план спорного земельного участка;  15.09.2022 обществом заключен договор  на выполнение проектных работ № 136.23 по разработке проектной документации рекреационного комплекса; разработана проектная документация рекреационного комплекса(раздел 1. Пояснительная записка, раздел 2. Объемно-планировочные и архитектурные решения);  04.04.2023 Государственным унитарным предприятием Республики Крым «Водоканал Южного берега Крым» разработаны технические условия на подключение к сетям водопровода и канализации объекта № 5/0206.

Более того, арендатор указал на пункт 5 градостроительного плана спорного земельного участка, в силу которого в соответствии с Правилами землепользования и застройки города Ялты в связи с нахождением земельного участка в границах объекта культурного наследия федерального значения установлено  ограничение в части высоты зданий при новом строительстве (не более 8 метров), в то время как ранее действующий  Приказ Министерства  культуры и  туризма Украины от 15.09.2010 № 709/0/16-10 предусматривал возможность строительства 8-ми этажных зданий.

В силу разъяснений, приведенных в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 27.01.2022 № 90-О неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, в течение трех лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), - оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц. В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором.

У суда округа отсутствуют правовые основания не согласиться с выводами судов двух инстанций о том, что ответчиком представлены доказательства, подтверждающие совершение необходимых действий для освоения земельного участка и наличие объективных причин, препятствовавших совершению действий по строительству заявленного объекта.

Выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций основаны на имеющихся в деле доказательствах; нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 23.12.2022 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2023 по делу                        № А83-18012/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу -  без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения  в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном  ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                Л.А. Крыжскaя

 

Судьи                                                                                                 М.А. Григорьева

                                                                                                             

                                                                                                     ФИО1