/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

09 апреля 2018 года

Дело №

А13-5013/2016

 

Резолютивная часть постановления объявлена 03 апреля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 апреля 2018 года.

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Преснецовой Т.Г.,        Ракчеевой М.А., 

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Биоэнергетика» генерального директора Сверчкова В.А. (решение единственного участника от 09.01.2014 № 1), Ивановой С.А.  (доверенность от 15.01.2018), от Гасояна А.Р. представителя Целиковой В.А. (доверенность от 02.04.2018),  

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Гасояна Алика Рустамовича на решение Арбитражного суда Вологодской области от 22.08.2017 (судья Лукенюк О.И.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2017 (судьи Романова А.В.,   Зорина Ю.В., Чередина Н.В.) по делу № А13-5013/2016,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Биоэнергетика», место нахождения: 162130, Вологодская обл., Сокольский р-н, г. Сокол, Ленинградская ул., д. 23, ОГРН 1143537000067, ИНН 3527019588 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к администрации города Сокола, место нахождения: 162130, Вологодская обл., Сокольский р-н, г. Сокол, Советская ул., д. 73, ОГРН 1053500606884, ИНН 3527011620 (далее – Администрация), Гасояну Алику Рустамовичу, кадастровому инженеру Ковалевскому Сергею Александровичу, об исправлении реестровой ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) об описании местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 35:26:0202009:70, расположенного по адресу: Вологодская обл., Сокольский р-н, г. Сокол, ул. Орешкова, по координатам в соответствии с межевым планом, выполненным 27.07.2016 кадастровым инженером Смирновой Александрой Николаевной; изменении площади указанного земельного участка до размера 7854 кв. м согласно межевому плану от 27.07.2016 (с учетом уточнения требований и состава ответчиков).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, место нахождения: 160001, Вологодская обл., г. Вологда, ул. Челюскинцев, д. 3, ОГРН 1043500093889, ИНН 3525144576 (далее – Управление Росреестра); федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», место нахождения: 107078, Москва, Орликов пер., д. 10, стр. 1, ОГРН 1027700485757, ИНН 7705401340, в лице филиала по Вологодской области (далее – Кадастровая палата); кадастровый инженер Смирнова А.Н.

Решением от 22.08.2017 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2017 данное решение оставлено без изменения.

Гасоян А.Р. в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению подателя жалобы, надлежащим ответчиком по делу является Кадастровая палата; при проведении межевых работ в 2015 году не требовалось согласования границ земельного участка с кадастровым номером 35:26:0202009:70, относящегося к землям, государственная собственность на которые не разграничена, с Старковым Александром Леонидовичем, который являлся арендатором этого участка на основании краткосрочного договора аренды и который как собственник находящегося на участке объекта незавершенного строительства выступил заказчиком кадастровых работ; на момент приобретения Обществом объекта незавершенного строительства земельный участок под ним имел границы и площадь в соответствии с межевым планом, подготовленным кадастровым инженером Ковалевским С.А., в связи с чем истцом не доказано нарушение его прав и законных интересов существующими на данный момент границами земельного участка; фактически между сторонами имеется спор о праве, а не об исправлении кадастровой (реестровой) ошибки; истцом избран ненадлежащий способ защиты права; производство по делу в части требований к Гасояну А.Р. подлежало прекращению ввиду неподведомственности данного спора арбитражному суду, поскольку земельный участок используется Гасояном А.Р. как физическим лицом для эксплуатации жилого дома.

Общество в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая, что наличие кадастровой (реестровой) ошибки подтверждено заключением эксперта, составленным по результатам землеустроительной экспертизы; в результате допущенной реестровой ошибки нарушены права Общества, к которому как к собственнику объекта незавершенного строительства перешли права Старкова А.Л. на земельный участок в объеме, существовавшем в соответствии с договором аренды от 30.07.2014 № 4880; между земельными участками с кадастровыми номерами 35:26:0202009:320 и 35:26:0202009:70 смежная граница существовала задолго до постройки Гасояном А.Р. жилого дома с кадастровым номером 35:26:0202009:1949; состав ответчиков определен судами правильно.   

От Кадастровой палаты поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие ее представителя. 

В судебном заседании представитель Гасояна А.Р. поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представители Общества против удовлетворения жалобы возражали по мотивам, изложенным в отзыве.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, кадастровые инженеры лично не явились, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.   

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела, на основании решения Комитета по управлению муниципальным имуществом Сокольского муниципального района (далее – Комитет) от 30.07.2014 № 634  Комитет (арендодатель), с одной стороны, и открытое акционерное общество «Сокольский ЦБК» (далее – Комбинат) и Старков А.Л. (арендаторы), с другой, заключили договор от 30.07.2014 № 4880 аренды земельного участка из земель населенных пунктов площадью 9327 кв. м с кадастровым номером 35:26:0202009:70, расположенного по адресу: Вологодская обл., г. Сокол, ул. Орешкова, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, для строительства 154-квартирного жилого дома сроком действия до 01.08.2015.

На основании соглашения от 14.07.2015 права и обязанности арендодателя по договору переданы Администрации, Комбинат в связи с продажей доли в праве собственности на объект незавершенного строительства исключен из числа арендаторов. 

Впоследствии Общество на основании договора купли-продажи от 14.01.2016 приобрело у Старкова А.Л. в собственность объект незавершенного строительства – 154-квартирный жилой дом с магазином «Хлеб» общей площадью 1297,5 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 35:26:0202009:70 по адресу: г. Сокол, ул. Орешкова, который предоставлен продавцу в аренду на основании договора от 30.07.2014 № 4880. Переход к Обществу права собственности на приобретенный по договору объект незавершенного строительства зарегистрирован 26.01.2016.

Общество, ссылаясь на то, что стало собственником объекта незавершенного строительства, обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка площадью 9327 кв. м с кадастровым номером 35:26:0202009:70.

Письмом от 29.01.2016 № 366 Администрация сообщила о невозможности предоставления испрашиваемого земельного участка, площадь которого не соответствует сведениям, содержащимся с государственном кадастре недвижимости, пояснив, что изменение площади произошло в результате кадастровых работ, связанных с уточнением площади и изменением описания  местоположения границ земельного участка, проведенных в октябре 2015 года кадастровым инженером Ковалевским С.А. 

По заказу Общества кадастровым инженером Смирновой А.Н. проведены кадастровые работы, по результатам которых подготовлен межевой план от 27.07.2016. Согласно заключению кадастрового инженера при проведении в октябре 2015 года кадастровых работ в отношении земельного участка с кадастровым номером 35:26:0202009:70 его границы определены неверно; в границах данного земельного участка, состоящего из двух контуров, расположено жилое здание с кадастровым номером 35:26:0202009:363 площадью 39,9 кв. м с местоположением: г. Сокол, ул. Дегтярева, д. 3, 1950 года постройки; земельный участок пересекает границу красных линий, установленных Правилами землепользования и застройки на территории городского поселения город Сокол Сокольского муниципального района, утвержденными решением Совета города Сокола от 28.05.2010 № 105. В целях исправления ошибки в местоположении границ земельного участка с учетом градостроительных документов и местоположения существующих объектов капитального строительства кадастровый инженер Смирнова А.Н. пришла к выводу о необходимости изменения координат, существующих на момент проведения кадастровых работ, на уточненные координаты. В результате выполнения кадастровых работ в связи с исправлением кадастровой ошибки в местоположении границ земельного участка его площадь составила 7854 кв. м, в том числе площадь контура 1 - 5111,93 кв. м, площадь контура 2 - 2742,10 кв. м; в границах земельного участка с кадастровым номером 35:26:0202009:70 частично оказался жилой дом с кадастровым номером 35:26:0202009:1949 с местоположением: г. Сокол, ул. Дегтярева, д. 4, расположенный на двух земельных участках – с кадастровыми номерами 35:26:0202009:320 и 35:26:0202009:70.

Как установлено судами и подтверждается имеющимися в деле документами, в отношении земельного участка площадью 600 кв. м с кадастровым номером 35:26:0202009:320 и жилого дома площадью 99 кв. м с кадастровым номером 35:26:0202009:1949 зарегистрировано 26.11.2015 и 23.10.2014 соответственно право собственности Гасояна А.Р.     

Решением Кадастровой палаты от 07.11.2016 отказано в учете изменений объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером 35:26:0202009:70 в соответствии с представленным межевым планом от 27.07.2016, поскольку в противоречие с содержащейся в этом межевом плане информацией по информации технического плана здания с кадастровым номером 35:26:0202009:1949 оно расположено в пределах земельного участка с кадастровым номером 35:26:0202009:320 и земель государственной собственности до разграничения.       

Общество, полагая, что при внесении в 2015 году в государственный кадастр недвижимости изменений в сведения о земельном участке с кадастровым номером 35:26:0202009:70 в части координат характерных точек его границ была допущена кадастровая ошибка, которая подлежит исправлению в соответствии с подготовленным кадастровым инженером Смирновой А.Н. межевым планом от 27.07.2016, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 61 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации недвижимости) под реестровой ошибкой понимается воспроизведенная в ЕГРН ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном названным Федеральным законом. Реестровая ошибка подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки. Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.

 По мнению Общества, ошибка в описании границ земельного участка с кадастровым номером 35:26:0202009:70 содержится в межевом плане от 21.10.2015, подготовленном кадастровым инженером Ковалевским С.А., на основании которого в ноябре 2015 года в государственный кадастр недвижимости внесены сведения об уточнении описания местоположения границ и площади с «9327 кв. м» на «8145 кв. м» данного земельного участка.

В целях выяснения вопросов, имеющих существенное значение для дела, определением от 06.03.2017 суд первой инстанции по ходатайству ответчика Гасояна А.Р. назначил судебную землеустроительную экспертизу, проведение которой поручил экспертам открытого акционерного общества «Вологодский трест инженерно-строительных изысканий» Богачевой Ирине Юрьевне и Шадруновой Галине Александровне.

Согласно экспертному заключению, составленному по результатам проведенной землеустроительной экспертизы экспертом-землеустроителем Богачевой И.Ю., при уточнении местоположения границы и площади земельного участка с кадастровым номером 35:26:0202009:70 была допущена ошибка, которая заключается в том, что в границы земельного участка, состоящего из двух замкнутых контуров, включена территория домовладения по адресу: г. Сокол, ул. Дегтярева, д. 3 (здание с кадастровым номером 35:26:0202009:363); при выполнении кадастровых работ кадастровым инженером Ковалевским С.А. в нарушение требований статьи 38 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» (в редакции, действовавшей до 01.01.2017) не были учтены материалы инвентаризации земель города Сокол, план земель, находящихся в аренде Комбината. По мнению эксперта, исправление реестровой ошибки возможно в соответствии с межевым планом от 27.07.2016, подготовленным кадастровым инженером Смирновой А.Н.

Суды со ссылкой на указанное экспертное заключение удовлетворили требования Общества.

Между тем судами не учтено следующее. 

Согласно имеющемуся в материалах дела кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером 35:26:0202009:70 от 31.07.2014 (том 1, лист 54) сведения о земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости 16.01.97; площадь участка составляет 9327 кв. м, граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства. По информации Кадастровой палаты (том 1, листы 117-121), данный земельный участок является ранее учтенным объектом недвижимости. Как указано в кадастровом плане данного земельного участка от 08.02.2007 (том 3, листы 52-54), площадь участка 9327 кв. м является ориентировочной; сведения о границах не позволяют однозначно определить участок в качестве объекта недвижимости, подлежащего передаче по сделке; сведения об участке подлежат уточнению при межевании. Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 11.11.2015 его площадь составляет 8145 кв. м; граница земельного участка состоит из двух контуров, в том числе контура 1 площадью 4351,56 кв. м, контура 2 площадью 3793,14 кв. м.           

Как сообщила Кадастровая палата (том 1, лист 117), земельный участок площадью 600 кв. м с кадастровым номером 35:26:0202009:320, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, является учтенным объектом недвижимости; сведения о нем внесены в государственный кадастр недвижимости 04.05.2011; границы земельного участка установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства. В пределах названного земельного участка расположены здания с кадастровыми номерами 35:26:0202009:1949 и 35:26:0202009:1895, которые являются учтенными объектами недвижимости и сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости 23.09.2014 и 16.04.2014 соответственно. Строительство указанных зданий завершено в 2014 году, в отношении названных объектов с назначением «жилой дом» зарегистрировано  право собственности Гасояна А.Р.  

Таким образом, на момент внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о земельном участке с кадастровым номером 35:26:0202009:320 и о зданиях с кадастровыми номерами 35:26:0202009:1949 и 35:26:0202009:1895 границы земельного участка с кадастровым номером 35:26:0202009:70 не были установлены в соответствии с требованиями действующего законодательства, а площадь этого земельного участка была определена ориентировочно.

Как указано в заключении кадастрового инженера Смирновой А.Н., содержащегося в составе межевого плана от 27.07.2016, на котором Общество основывает свои требования, и экспертном заключении, ошибка при установлении границ земельного участка с кадастровым номером 35:26:0202009:70 в ходе проведения кадастровых работ в октябре 2015 года выражается в том, что в границы данного земельного участка, состоящего из двух контуров, включен жилой дом площадью 39,9 кв. м с кадастровым номером 35:26:0202009:363, 1950 года постройки, с местоположением: г. Сокол, ул. Дегтярева, д. 3. Согласно прилагающимся к межевому плану и экспертному заключению чертежам и схемам указанный жилой дом находится в пределах контура 2 земельного участка с кадастровым номером 35:26:0202009:70 (с нечетной стороны улицы Дегтярева), в то время как принадлежащие        Гасояну А.Р. земельный участок с кадастровым номером 35:26:0202009:320 и здание с кадастровым номером 35:26:0202009:1949 имеют адрес: г. Сокол, ул. Дегтярева, д. 4, то есть расположены на четной стороне улицы Дегтярева, где расположен и контур 1 земельного участка с кадастровым номером 35:26:0202009:70. На неверное определение границ контура 1 названного земельного участка и наложение их на границы иных объектов недвижимости либо пересечение с такими границами ни в заключении кадастрового инженера, ни в экспертном заключении не указано.                

В таком случае в целях подтверждения существования ошибки и определения способа ее исправления сопоставлению с материалами инвентаризации земель города Сокол, планом земель, находившихся в аренде у Комбината, подлежали определенные в межевом плане от 21.10.2015 границы контура 2 земельного участка с кадастровым номером 35:26:0202009:70.    

Суды, признавая возможным согласно экспертному заключению исправление выявленной реестровой ошибки в соответствии с межевым планом от 27.07.2016, не обосновали необходимость исправления установленной кадастровым инженером и экспертом ошибки в местоположении границ контура 2, выразившейся в включении в границы этой части земельного участка домовладения с кадастровым номером 35:26:0202009:363, за счет изменения конфигурации и площади контура 1 земельного участка с кадастровым номером 35:26:0202009:70. В заключении эксперта такие обоснования также отсутствуют.    

Суды не проверили, имеется ли правообладатель домовладения с кадастровым номером 35:26:0202009:363, ошибочно включенного, по мнению кадастрового инженера Смирновой А.Н. и эксперта Богачевой И.Ю., в границы земельного участка с кадастровым номером 35:26:0202009:70, могут ли быть затронуты его права и законные интересы судебными актами по настоящему делу.

Судами также оставлено без внимания, что постановлением Администрации от 14.01.2016 № 16 утверждена схема расположения земельного участка площадью 1211 кв. м на кадастровом плане территории с условным номером 35:26:0202009:ЗУ1, образуемого путем перераспределения земель, находящихся в государственной неразграниченной собственности, и земельного участка с кадастровым номером 35:26:0202009:320, а постановление Администрации от 18.03.2016 № 153 о признании данного постановления утратившим силу признано незаконным решением Сокольского районного суда Вологодской области от 10.05.2017 по делу № 2а-722/2017, сведений об отмене которого в деле не имеется.

Судами не исследованы всесторонне возражения Гасояна А.Р. относительно возможности рассмотрения настоящего спора с его участием в качестве ответчика в арбитражном суде исходя не только из наличия либо отсутствия у него статуса индивидуального предпринимателя, но и характера спора с учетом того, что объект с кадастровым номером 35:26:0202009:1949  представляет собой жилой дом, а земельный участок с кадастровым номером 35:26:0202009:320 имеет разрешенное использование «для индивидуального жилищного строительства». 

Кроме того, в результате удовлетворения требований Общества у земельных участков с кадастровыми номерами 35:26:0202009:70 и 35:26:0202009:320 оказалась общая граница, частично проходящая по объекту с кадастровым номером 35:26:0202009:1949, в отношении которого зарегистрировано право собственности Гасояна А.Р. на основании документов о создании объекта. Оценка правомерности строительства этого здания на предмет установления у него признаков самовольной постройки выходит за рамки настоящего спора. Поскольку исходя из статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 1 Закона о регистрации недвижимости объект недвижимого имущества может быть признан самовольной постройкой только в судебном порядке по результатам рассмотрения соответствующего иска, граница земельного участка с кадастровым номером 35:26:0202009:70 не может быть установлена без учета наличия здания с кадастровым номером 35:26:0202009:1949 до разрешения его судьбы.

При таком положении следует признать, что судами при рассмотрении дела не установлены все существенные для дела обстоятельства и не выяснены все вопросы, которые могут иметь значение для разрешения спора, а нормы права применены без учета некоторых обстоятельств, которые влияют на выводы по существу спора.                     

В таком случае обжалуемые решение и постановление подлежат отмене с направлением дела в суд первой инстанции на новое рассмотрение, при котором необходимо обратить внимание на изложенное выше, исходя из установленных при повторном рассмотрении дела обстоятельств разрешить спор, а также в зависимости от исхода спора распределить судебные расходы, в том числе по настоящей кассационной жалобе.       

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 22.08.2017 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2017 по делу № А13-5013/2016 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Вологодской области.

 

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

 

Т.Г. Преснецова

 М.А. Ракчеева