АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

23 января 2020 года

Дело №

А55-33081/2019

 

Резолютивная часть решения объявлена 16 января 2020 года

Решение в полном объеме изготовлено 23 января 2020 года

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Каленниковой О.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании  16 января 2020 года  дело по иску

Открытого акционерного общества Спорткомплекс "СТАРТ"  Россия 443083, г. Самара, Самарская область, ул. 22 Партсъезда д. 1б

к  Администрации городского округа  Самара,  Россия 443010, г. Самара, Самарская область, ул. Куйбышева д. 137

о признании права собственности

третьи лица:

1. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, 443099, 

<

...>.

2. Министерство строительства Самарской области, Самара, Самарская ул., 146А,

при участии в заседании представителей:

от истца - представитель ФИО2, доверенность от 25.11.2019, удостоверение адвоката,

от ответчика -  не явился, извещен

от третьих лиц - не явились, извещены 

 

Установил:

Открытое акционерное общество Спорткомплекс "СТАРТ" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к Администрации городского округа  Самара о признании права собственности  на самовольно реконструированное нежилое здание спорткомплекса по адресу: г. Самара, Советский район, квартал 612, ул. 22 Партсъезда, 1Б, общей площадью 2642,8 кв.м. в реконструированном состоянии согласно техническому паспорту Самарского областного отделения Средне-Волжского филиала Акционерного общества «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» от 17.08.2018.

Возражая против удовлетворения исковых требований, Администрация городского округа  Самара  в письменном отзыве указала на следующие обстоятельства (т. 2 л.д. 125-128).

Нежилое здание (спортивный комплекс) площадью 2577,9 кв.м., расположенное по адресу: г. Самара, Советский район, 612 квартал, ул. 22 Партсъезда, 16 принадлежит Истцу согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от 07.05.2002 № 63-01/01-4/2002-692.1. Земельный участок под спорным объектом с кадастровым номером 63:01:0925001:514 принадлежит ОАО Спорткомплекс «Старт» на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права №63-63-01/140/2008-105 от 11.07.2008. В 2009 году истцом произведена реконструкция принадлежащего ему спорткомплекса, вследствие которой площадь объекта увеличилась до 2642,8 кв.м.

Учитывая характер произведенных изменений, в результате которых была изменена площадь спорного объекта, ответчик делает вывод о существенных изменениях конфигурации объекта недвижимости, что свидетельствует о создании нового объекта.

Однако в материалах дела отсутствует как-либо документация, подтверждающая ввод спорного объекта недвижимости в эксплуатацию. Кроме того, ответчик указал, что истцом не представлены документы о наличии (отсутствии) красных линий в границах земельного участка, на котором расположен спорный объект недвижимости, доказательства соответствия реконструированного объекта требованиям градостроительных норм и правил, расположение спорного объекта в границах земельного участка, принадлежащего истцу.

Таким образом, ответчик сделал вывод, что документально не подтверждены основания для приобретения истцом права собственности на спорный объект, в связи с чем обозначенные требования являются незаконными и необоснованными.

Определением от 24.10.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.

Учитывая, что судебный акт, которым завершится рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, может повлиять на права или обязанности Министерства строительства Самарской области по отношению к одной из сторон, суд привлек его к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, о чем 02.12.2019 было принято определение.

Ответчик и третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, что подтверждается почтовыми уведомлениями № 44392538693385, № 44392538693392, № 44392541141286.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, отзыве на исковое заявление, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 14.05.2015 ОАО «Спорткомплекс «Старт»  ИНН 

<

***>, 

<

...>  признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев.

Обращаясь с настоящим исковым заявлением, Открытое акционерное общество Спорткомплекс "СТАРТ" указало, что в конкурсную массу Истца, подлежащую реализации в соответствии со ст. 139 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", входит нежилое здание (спортивный комплекс) площадью 2577.9 кв. м., расположенное по адресу: г. Самара. Советский район, квартал 612. ул. 22 Партсъезда 16, которое принадлежит Истцу на праве собственности, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.05.2002 сделана регистрационная запись № 63-01/01-4/2002-692.1 (т. 1 л.д. 12).

Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0925001:514, который принадлежит ОАО Спорткомплекс «Старт» на праве собственности, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.07.2008 сделана регистрационная запись № 63-63-01/140/2008-105 (т. 1 л.д. 13).

Истец указал, что в период с 2007 года по 2009 год за счет собственных средств была произведена реконструкция принадлежащего ему здания спорткомплекса: было обустроено дополнительное междуэтажное перекрытие над 1 этажом в помещении тренажерного зала. В результате на 2 этаже здания появились новые помещения, а общая площадь здания изменилась и увеличилась до 2642.8 кв. м.

Техническое описание принадлежащего Истцу реконструированного здания содержится в техническом паспорте данного здания по состоянию на 17.08.2018, выданном Самарским областным отделением Средне-Волжского филиала АО «Ростехннвентаризация-Фелеральное БТИ» (т. 1 л.д. 18-47).

Реконструкция здания была произведена на основании Проекта «Конструкция дополнительного междуэтажного перекрытия здания, расположенного по адресу: 

<

...>», выполненного НПЦ «Прогноз», обладающим соответствующей лицензией на выполнение проектных работ (т. 1 л.д. 48-55).

С целью легитимизации произведенной ранее в здании реконструкции, что требуется для реализации на торгах имущества организации - банкрота, Истец обратился в Департамент градостроительства городского округа Самара с заявлением о вводе в эксплуатацию реконструированного здания. Письмом № Д0501-01 /8223-б-р от 03.08.2017, однако Департамент градостроительства городского округа Самара сообщил об отсутствии у него таких полномочий (т. 1 л.д. 56-57).

Министерство строительства Самарской области также отказало в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, так как у Истца отсутствуют все предусмотренные ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса документы, прежде всего разрешение на строительство (т. 1 л.д. 60-64).

Истец указывает, что у него отсутствует объективная возможность получить разрешение на строительство в порядке, предусмотренном ст. 51 Градостроительного кодекса, так как иных документов, кроме представленных в Министерство строительства Самарской области, Конкурсному управляющему в ходе процедуры банкротства передано не было, при этом реконструкция дополнительного межэтажного перекрытии в спорткомплексе была проведена еще в 2008 году без получения разрешения на строительство.

В силу полномочий, установленных ст. ст. 129. 139 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в обязанности конкурсного управляющего входит проведение инвентаризации и оценки имущества, реализация имущества на открытых торгах.

Соответственно, основной задачей конкурсного управляющего является реализация имущества на торгах с целью проведения расчетов с кредиторами.

При этом сроки процедуры банкротства являются ограниченными, а круг его полномочий строго ограничен Законом о банкротстве.

По смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 16 постановления Пленума Высшею Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.04.2003 № 4 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" по истечении установленного Законом срока конкурсное производство может быть продлено судом лишь в исключительных случаях с целью завершения конкурсного производства, в частности, если это необходимо для реализации имущества должника, завершения расчетов с кредиторами.

Истец указывает, что поскольку реконструкция принадлежащего должнику здания была произведена без получения разрешения до введения процедуры конкурсного производства 14.05.2015, конкурсный управляющий изначально был лишен возможности соблюдения в полном объеме административного порядка узаконения реконструкции.

При этом истец пояснил, что необходимость реализации имущества должника - банкрота обусловлена требованиями Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Целью конкурсного производства в соответствии с абзацем 16 статьи 2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" является соразмерное удовлетворение требований кредиторов. Исходя из положений Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", в том числе, ст. 20.3, 126, 129, 139 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", имущество, составляющее конкурсную массу должника, подлежит в любом случае реализации конкурсным управляющим с целью соразмерного удовлетворения требований кредиторов.

Иной юридический судьбы для имущества должника, кроме реализации (а следовательно, предварительного узаконении реконструкции) ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» не предусматривает.

Истец пояснил, что в связи с проведенной реконструкцией и изначальной невозможностью соблюдения конкурсным управляющим в полном объеме административного порядка узаконения, включающего получение разрешение на реконструкцию, продажа имущества на торгах в настоящее время невозможна.

Невозможность реализации принадлежащего ОАО «Спорткомплекс «СТАРТ» здания без узаконения реконструкции истец подтверждает вступившим в законную силу определением арбитражного суда Самарской области от 25.11.2015 по делу № А55-30340/2015, которым были признаны недействительными результаты собрания кредиторов 25.08.2015, утверждающего порядок продажи имущества на торгах.

До процедуры банкротства общество осуществило самовольную реконструкцию без обращения в установленном порядке за получением разрешения, поскольку реализация имущества не предполагалась.

После введения конкурсного производства продажа имущества в установленном законом порядке стала обязательной и осуществляется под контролем суда и кредиторов, доказательства чего представлены в материалы дела.

Поскольку у Истца отсутствует разрешение на строительство (реконструкцию), а также ввод здания в эксплуатацию после проведенной реконструкции (несмотря на принятые конкурсным управляющим попытки получения разрешения), и он не имеет законной возможности зарегистрировать право на данное имущество в административном порядке, Истец обратился в суд с иском о признании права на здание в порядке ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В обоснование заявленного иска истец также представил Заключение по инженерно-техническому обследованию конструкций здания Спорткомплекса, расположенного по адресу, г. Самара. Советский район, ул. 22 партсъезда 16, выданное Обществом с ограниченной ответственностью «Проектная компания «Ускорение» (т. 1 л.д. 76-109), согласно которому комплекс выполненных строительно-монтажных работ по строительству здания Спорткомплекса:

- соответствует требованиям экологических, санитарно - технических,  противопожарных норм (при условии согласования с Госпожарнадзором), действующих на территории Российской Федерации;

- соответствует требованиям, предъявляемым к производству и приемке работ СП 70.13330.2012 (актуализированная редакция СНиП 3.03ю01-87 «Несущие и ограждающие конструкции»);

- обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта, пригодно для использования по текущему назначению и рекомендуется к утверждению.

В соответствии с экспертными заключениями по результатам испытаний, проведенных в здании Спорткомплекса, расположенного по адресу, г. Самара. Советский район, ул. 22 партсъезда 16. №№ 848-851 от 28.01.2019 г. и № 985 от 30.01.2019, выданных ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Самарской области», здание соответствует требованиям СП 2.1.2.3304-15. СанПин 2.2.1/2.1.1.1278-03. СанПиН 2.2.4.3359-16. СанПиН 2.2.4/2.1.8.562-96 (т. 2 л.д. 1-30).

В соответствии с экспертным заключением № 12-08/19 от 12.08.2019, выданным Самарским филиалом НИИ ОПБ, установлено соответствие объемно-планировочных и конструктивных решений объекта площадью 2642.8 кв. м по адресу 

<

...> пожарной безопасности, действующим в Российской Федерации (т. 2 л.д. 31-43).

Помимо этого, истцом представлены выписки об отсутствии нежилого здания спорткомплекса, расположенного по адресу: г. Самара, Советский район, квартал 612, ул. 22 Партсъезда, 1Б, общей площадью 2577,9 кв.м.в., реестре имущества Самарской области, в реестре муниципального имущества, реестре федерального имущества (т. 2 л.д.92-94, л.д. 135).

Согласно заключению кадастрового инженера от 22.11.2019 нежилое здание (спортивный комплекс) расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 63:01:0925001:514 площадью 1768 кв.м., площадь земли под зданием 1517 кв.м. (т. 2 л.д. 95-97).

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Согласно ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации, градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранением объектов культурного наследия и особо охраняемых, природных территорий.

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Пунктом 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях, самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство (определения от 3 июля 2007 года N 595-ОП, от 19 октября 2010 года N 1312-О-О, от 18 октября 2012 года N 1834-О, от 21 марта 2013 года N 452-О и др.).

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.

Истцом без получения разрешения на строительство произведена реконструкция принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания (спортивный комплекс), площадью 2577.9 кв.м., расположенное по адресу: г. Самара. Советский район, квартал 612. ул. 22 Партсъезда 16.

Следовательно, созданное в результате реконструкции здание путем обустройства дополнительного межэтажного перекрытия над 1 этажом в помещении тренажерного зала, в результате чего на 2 этаже здания появились новые помещения, а общая площадь здания увеличилась до 2642,8 кв.м., является самовольной постройкой.

В силу п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Кроме того, согласно пункту 9 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, доведенного Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 143 от 09.12.2010, право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Анализ содержания нормы ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью и отношениями по использованию земель.

Порядок признания права собственности на самовольную постройку сам по себе не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами правил и условий возведения объектов недвижимости. Сам по себе факт самовольного строительства по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть принят судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска.

Доказательств обращения Открытого акционерного общества Спорткомплекс "СТАРТ"  на предмет выдачи ему разрешения на строительство, наличия обстоятельств, препятствующих получению такого разрешения, уклонения уполномоченного органа от выдачи разрешения на строительство, истцом не представлены. Поэтому Открытое акционерное общество Спорткомплекс "СТАРТ"  не может быть признано добросовестным застройщиком.

Удовлетворение иска о признании права собственности на спорное строение в настоящем случае будет противоречить положениям ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, поскольку в данном случае реконструкция спорного объекта недвижимости произведена истцом без получения соответствующего разрешения уполномоченного органа в установленном законом порядке и ввод объекта в эксплуатацию, то есть с нарушением административного порядка.

На основании изложенного в удовлетворении исковых требований следует отказать.

При принятии искового заявления истцу была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины.

В силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине в размере 6 000 руб. относятся на истца и подлежат взысканию в доход федерального бюджета Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Открытого акционерного общества Спорткомплекс "СТАРТ" в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину по иску в размере  6 000 руб.

Решение  может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

 

Судья

 

/

О.Н. Каленникова