2257/2021-31505(2) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ 690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27 Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-12347/2020

г. Владивосток

19 февраля 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 15 февраля 2021 года . Полный текст решения изготовлен 19 февраля 2021 года. 

 Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Кобко Е.В.,  

при ведении протокола судебного заседания секретарем Печениным А.М.,  рассмотрев в судебном заседании дело по иску Индивидуального  предпринимателя Слепарчук Дины Владимировны (ИНН 253600690704,  ОГРН 304253633400243) к муниципальному казенному учреждению  «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (ИНН  2536123449, ОГРН 1022501294551), Управлению муниципальной  собственности г. Владивостока,  

о понуждении к заключению договора купли-продажи, при участии в заседании: 

от истца – Верховская А.В, паспорт, доверенность от 18.06.2020, паспорт;  от ответчика – Барлева О.Н., доверенность от 15.01.2021, диплом, паспорт  (до перерыва);  

от Управления муниципальной собственности г. Владивостока – Хомова  О.В., доверенность от 25.12.2020, диплом, удостоверение;  

в качестве слушателя Никанорова В.В., паспорт;  

установил:

Индивидуальный предприниматель Слепарчук Дина  Владимировна обратилась в Арбитражный суд Приморского края с  исковым заявлением к муниципальному казенному учреждению  «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» об  обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей  площадью 90,5 кв.м, этаж 1,2, расположенные по адресу: г. Владивосток,  ул. Семеновская, 22, кадастровый номер 25:28:000000:40475, на условиях  предусмотренных в проекте, направленном мне с уведомлением от  13.12.2019 № 19/3649.  

Суд в порядке ст. 163 АПК РФ объявлял перерыв до 15.02.2021 в  14:30. После перерыва заседание продолжено 15.02.2021 в том же составе  суда.  

С учетом уточнения требований, принятых судом в порядке ст.49  АПК РФ 15.02.2021, истец просил обязать Управление муниципальной  собственности города Владивосток и муниципальное казённое учреждение  «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости»  заключить со мной договор купли-продажи нежилого помещения общей  площадью 90,5 кв. м, этаж 1, 2, расположенные по адресу: г. Владивосток,  ул. Семёновская, 22, кадастровый номер 25:28:000000:40475, на условиях,  предусмотренных в проекте, направленном мне с уведомлением от 13  декабря 2019 года № 19/3649 (прилагается); взыскать с ответчиков сумму  уплаченной государственной пошлины в размере 6 000 рублей.  

Судом 15.02.2021 в порядке ст. 46 АПК РФ удовлетворено  ходатайство истца, к участию в деле в качестве соответчика привлечено  Управление муниципальной собственности г. Владивостока.  

Представитель истца поддержал исковые требования по основаниям,  изложенным в иске, дал устные пояснения.  

Представители ответчиков возразили на заявленные требования по  основаниям, изложенным в отзывах на исковое заявление.  

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, суд  установил следующее.  

 Между Управлением муниципальной собственности г.Владивостока  (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды от 25  октября 2011 года № 01-02510-004-Н-АР-6586-00 недвижимого имущества:  нежилое помещение общей площадью 90,5 кв. м в здании (лит. Al, А2),  номера на поэтажном плане 9-12; 1, 3-7 (II), этаж 1, 2, расположенное по  адресу: г. Владивосток, ул. Семёновская, 22, для использования в целях  «специализированный магазин по продаже мёда и продукции  пчеловодства, офис».  

В соответствии с п.1.3 договора помещения были переданы во  временное пользование на срок с 22 августа 2011 года по 21 августа 2014  года.  

По истечении указанного срока в отношении арендуемого имущества  между УМС и Предпринимателем заключен договор аренды недвижимого  имущества от 22.08.2014 № 01-02510-004-Н-АР-7060-00 на новый срок - с  22.08.2014 по 20.08.2017. Цель использования помещений осталась  прежней.  

По истечении указанного срока в отношении ранее арендованного  имущества сторонами заключен договор аренды недвижимого имущества  от 20.10.2017 № 01-17483-001-Н-АР-8114-00 на новый срок - с 20.10.2017  по 19.10.2022 для использования в целях: реализация пчеловодческой и  сельскохозяйственной продукции.  

29.01.2019 истец обратился в УМС с заявлением о предоставлении  преимущественного права выкупа арендуемых по указанному договору  помещений (вх. № 1559/20у).  

Думой города Владивостока принято решение от 5 декабря 2019 года   № 320 «Об утверждении условий приватизации муниципального имущества  

в городе Владивостоке путем реализации субъектом малого и среднего  предпринимательства преимущественного права на приобретение  арендуемого имущества».  

Согласно приложению к решению № 320 истцу как субъекту малого  и среднего предпринимательства отчуждается путем реализации  преимущественного права выкупа имущество по адресу: Приморский край,  г. Владивосток, ул. Семёновская, 22; площадь 90,5 кв. м; 1, 2 этажи,  кадастровый номер 25:28:000000:40475.  

24.12.2019 истцом получено уведомление МКУ «АПМЗН» от  13.12.2019 № 19/3649 с предложением заключить договор купли-продажи  арендуемых мною помещений. К данному уведомлению приложены три  варианта проекта договора купли-продажи: с условием единовременной  оплаты стоимости арендуемого имущества, с условием о выкупе в  рассрочку посредством ежемесячных выплат, с условием о выкупе в  рассрочку посредством ежеквартальных выплат.  

Истцом подписан проект договора купли-продажи № 338-ППВ  с условием о выкупе в рассрочку посредством ежеквартальных выплат,  который 24.01.2020 вручен ответчику (вх. № 201).  

27.01.2020 в администрацию г. Владивостока поступил протест  прокуратуры г.Владивостока № 7-31-2020 на распоряжение администрации  г. Владивостока от 11.12.2019 № 1514/28 «О приватизации муниципального  имущества в г.Владивостоке путем реализации субъектами малого и  среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение  арендуемого имущества».  

Из вышеуказанного протеста прокуратуры г. Владивостока следует,  что спорные нежилые помещения являются памятником культурного  наследия регионального значения, в соответствии с Постановлением Думы  Приморского края от 27.03.1996 № 314 (запись 185).  

Согласно акту технического состояния объекта культурного  наследия, включенного в единый государственный реестр объектов  

культурного наследия (памятников истории и культуры) народов  Российской Федерации от 23.01.2020 № 65-02-14/2, здание, расположенное  по адресу г. Владивосток, ул. Семеновская, 22, является памятником.  

Во исполнение протеста прокуратуры г. Владивостока от 27.01.2020   № 7-31- 2020 распоряжением УМС г. Владивостока от 13.02.2020 № 290/28  распоряжение УМС г. Владивостока от 11.04.2019 № 246/28  «О реализации субъектом малого и среднего предпринимательства  преимущественного права на приобретение арендуемого им имущества»  отменено.  

УМС в адрес истца направлено письмо от 03.03.2020 № 28/6-1985,  которым Управление сообщило истцу, что арендуемое им помещение  расположено в здании «Жилой дом» нач. XX в., принятом под  государственную охрану постановлением Думы Приморского края от  27.03.1996 № 314, как объект культурного наследия регионального  значения, находящийся под охраной государства в целях его сохранения,  как памятника истории и культуры, указало, что включенные в реестр  объектов культурного наследия, подлежат отчуждению путем продажи на  конкурсе, что в свою очередь исключает возможность их отчуждения в  порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.  

В связи с тем, что спорный проект договора ответчиком до  настоящего времени не подписан, не направлен Предпринимателю,  заявление о государственной регистрацию перехода право не подано,  истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.  

В силу ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной  или муниципальной собственности, может быть передано его  собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке,  предусмотренном законами о приватизации государственного и  муниципального имущества.  

Согласно п. 5 ст.3 Федерального закона от 21.12.2001 N178-ФЗ "О  приватизации государственного и муниципального имущества" (далее –  

Закон N178-ФЗ) особенности участия субъектов малого и среднего  предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или  муниципального недвижимого имущества могут быть установлены  федеральным законом.  

Порядок и условия приватизации государственного и  муниципального имущества субъектами малого и среднего  предпринимательства определены Федеральным законом от 22.07.2008  N159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества,  находящегося в государственной или в муниципальной собственности и  арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о  внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской  Федерации" (далее - Закон N159-ФЗ).  

В соответствии со ст. 3 Закона N159-ФЗ субъекты малого и среднего  предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение  арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в  государственной собственности субъекта Российской Федерации и  муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и  определенной независимым оценщиком в порядке, установленном  Федеральным законом от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности  в Российской Федерации".  

При этом в ч. 3 ст.1 Закона N159-ФЗ определено, что отношения,  связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в  приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным  Законом, регулируются Законом N178-ФЗ.  

Судом установлено, что Постановлением Думы Приморского края от  27.03.1996 N314 "О дополнительном включении вновь выявленных на  территории Приморского края объектов, представляющих культурную  ценность, в государственный список недвижимых памятников истории и  культуры местного (краевого) значения" утвержден государственный  список памятников истории и культуры местного (краевого) значения  

(прилагается) дополнительно к государственному списку памятников  истории и культуры Приморского края.  

В указанный список включен Жилой дом, начало XX в.,  ул.Семеновская, 22 (запись 185).  

Таким образом, арендованное истцом нежилое помещение площадью  общей площадью 90,5 кв. м, этаж 1, 2, расположенные по адресу: г.  Владивосток, ул. Семёновская, 22, кадастровый номер 25:28:000000:40475,  располагается в объекте культурного наследия местного (краевого)  значения, принятого на государственную охрану.  

Согласно п. 2.4.14 договора от 20.10.2017 № 01-17483-001-Н-АР-8114- 00 арендатор обязан выполнять требования, предусмотренные охранным  обязательством от 26.12.2011 № 399-11 по недвижимому памятнику  истории и культуры (далее - Охранное обязательство), порядок и условия  выполнения требований, предусмотренных Охранным обязательством; в  силу п. 2.4.15. выполнять требования к содержанию и и использованию  Объекта, указанного в п.1.1 договора, являющегося объектом культурного  наследия, установленные п.п. 1-3 ст. 47.3 Федерального закона от  25.06.2002 № 73-ФЗ.  

Согласно п. 1 ст. 29 Закона N178-ФЗ в редакции, действовавшей до  22.01.2015, объекты культурного наследия (памятники истории и  культуры, а также выявленные объекты культурного наследия) могут  приватизироваться в порядке и способами, которые установлены данным  федеральным законом, при условии их обременения обязательствами по  содержанию, сохранению и использованию.  

В указанной редакции п. 1 ст. 29 Закона N178-ФЗ устанавливались  особенности приватизации объекта культурного наследия, в том числе  арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, равные  для всех участников гражданского оборота, которые состояли в наличии  законодательного условия об обременении такого объекта охранными  обязательствами.  

Между тем Федеральным законом от 22 октября 2014 N315-ФЗ 

"О внесении изменений в Федеральный закон "Об объектах культурного  наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской  Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"  (далее - Закон N315-ФЗ) в Закон N178-ФЗ внесены изменения, которые  вступили в силу 22.01.2015.  

Согласно п. 1 ст. 29 Закона N178-ФЗ в редакции Закона N315-ФЗ  объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов  культурного наследия, могут приватизироваться в составе имущественного  комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное  общество или общество с ограниченной ответственностью, а также путем  продажи на конкурсе или путем внесения указанных объектов в качестве  вклада в уставный капитал акционерного общества при условии их  обременения требованиями к содержанию и использованию объектов  культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного  наследия, требованиями к сохранению таких объектов, требованиями к  обеспечению доступа к указанным объектам.  

Согласно ст. 20 Закона N178-ФЗ о приватизации установлено, что  договор купли-продажи государственного или муниципального имущества  включает в себя условия конкурса, формы и сроки их выполнения; порядок  подтверждения победителем конкурса выполнения принимаемых на себя  обязательств; порядок осуществления контроля за выполнением  победителем конкурса условий конкурса; ответственность сторон за  неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по  договору купли-продажи в виде неустойки за невыполнение победителем  конкурса условий, а также ненадлежащее их выполнение, в том числе  нарушение промежуточных или окончательных сроков выполнения таких  условий и объема их выполнения; проведение работ по сохранению  объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов  культурного наследия, в порядке, установленном Федеральным законом от  

25.06.2002 N73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятника  истории и культуры) народов Российской Федерации"; в случае  неисполнения победителем конкурса условий, а также ненадлежащего их  исполнения, в том числе нарушения промежуточных или окончательных  сроков исполнения таких условий и объема их исполнения, договор купли- продажи государственного или муниципального имущества расторгается  по соглашению сторон или в судебном порядке с одновременным  взысканием с покупателя неустойки, указанное имущество остается  соответственно в государственной или муниципальной собственности, а  полномочия покупателя в отношении указанного имущества  прекращаются; помимо неустойки с покупателя также могут быть  взысканы убытки, причиненные неисполнением договора купли-продажи,  в размере, не покрытом неустойкой; другие условия, предусмотренные  статьей 29 Закона N178-ФЗ в отношении объектов культурного наследия,  включенных в реестр объектов культурного наследия (п.п. 14, 15, 21, 23).  

Порядок установления условий конкурса в отношении объекта  культурного наследия, включенного в единый государственный реестр, а  также порядок его проведения в соответствии со ст.ст. 20, 29 Закона N178- ФЗ урегулирован Положением о проведении конкурса по продаже  государственного или муниципального имущества, утвержденным  постановлением Правительства РФ от 12.08.2002 N584.  

Согласно правовой позиции, сформированной в определении  Верховного Суда Российской Федерации от 12.09.2018 по делу N301-КГ18- 753, и приведенной в п. 22 Обзора судебной практики Верховного Суда  Российской Федерации N4 (2018), утвержденного Президиумом  Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018, установленные ст.ст.  20 и 29 Закона N178-ФЗ особенности приватизации объектов культурного  наследия являются специальными по отношению к норме статьи 3 Закона  N159-ФЗ и подлежат применению при приватизации объектов культурного  наследия.  

В соответствии с ч. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать  обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными  правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его  заключения.  

Судом установлено, что на момент обращения общества с заявлением  о выкупе арендованного имущества, т.е. после вступления в силу  положений Закона № 315-ФЗ, являющегося объектом культурного  наследия, положения Закона о приватизации в редакции Закона № 315-ФЗ  действовали, в связи, с чем у управления отсутствовали законные  основания для принятия положительного решения.  

Более того, поскольку процедура отчуждения спорного объекта не  завершена, договор купли-продажи сторонами не заключен, то, учитывая  специфику отчуждаемого муниципального имущества (входит в состав  объекта культурного наследия регионального значения), отчуждение  спорного объекта должно подчиняться и соответствовать нормам  Федерального закона от 21.12.2001 N178-ФЗ "О приватизации  государственного и муниципального имущества" и Федерального закона от  22.07.2008 N159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого  имущества, находящегося в государственной или в муниципальной  собственности и арендуемого субъектами малого и среднего  предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные  законодательные акты Российской Федерации", действующим в настоящее  время.  

Таким образом, в данном случае, отчуждение арендованного  обществом объекта культурного наследия в порядке, установленном  Законом № 159-ФЗ, не допускается другими федеральными законами.  

Доводы Предпринимателя о преимущественном праве на выкуп  арендованного объекта противоречат правовой позиции, изложенной в  определении судебной коллегии по экономическим спорам Верховного  Суда РФ от 12.09.2018 по делу № А11-10976/2016.  

Судом отклоняется довод истца о том, что его преимущественное  право на выкуп спорного помещения возникло в 2013 году, и поскольку он  обратился за выкупом спорного помещения 29.01.2019, к возникшим  правоотношениям подлежат применению положения Закона N178-ФЗ в  редакции, действовавшей до 22.01.2015, со ссылкой на ст. 4 ГК РФ,  поскольку указанная правовая позиция основана на необоснованном  толковании норм материального права, принимая во внимание обращение  истца за выкупом спорного помещения 29.01.2019 в период действия  вышеперечисленных и примененных судом норм действующего  законодательства.  

Иные доводы ответчика судом также рассмотрены, признаются  необоснованными, и не имеющие самостоятельного правового значения  для рассмотрения настоящего дела с учетом установленных выше  обстоятельств по делу.  

С учетом изложенного, правовых оснований для удовлетворения  заявленных требований не имеется.  

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат  распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ.  

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 АПК РФ, арбитражный суд 

р е ш и л:

В удовлетворении заявленных требований отказать. 

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд  Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый  арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного  округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения  в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения  апелляционной инстанции.  

 Судья Кобко Е.В. 

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр ФГБУ ИАЦ СудебногодепартаментаДата 17.08.2020 2:13:33

 Кому выдана Кобко Елена Васильевна