АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-19985/2024

г. Краснодар

23 апреля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2025  года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 апреля 2025  года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Малыхиной М.Н., в отсутствие в судебном заседании истца – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (ОГРН 

<

***>), ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.11.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2025 по делу № А32-19985/2024, установил следующее.

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ИП ФИО1 (далее – предприниматель) о взыскании 558 848 рублей неосновательного обогащения в виде платы за пользование самовольно занятым земельным участком площадью 659,72 кв. м за период с 16.10.2020 по 31.12.2023; о расторжении договора от 10.10.2018 № 4900010728 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304025:191 площадью 238 кв. м, с указанием, что решение является основанием для аннулирования (погашения) регистрационной записи в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) от 17.01.2019 № 23:49:0304025:191-23/050/2019-5 об обременении в виде договора аренды.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра).

Решением от 06.11.2024, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 14.01.2025, исковые требования удовлетворены в части: с предпринимателя в пользу администрации взыскано 558 848 рублей неосновательного обогащения в виде платы за пользование самовольно занятым земельным участком неразграниченной собственности площадью 659,72 кв. м за период с 16.10.2020 по 31.12.2023, в удовлетворении остальной части иска отказано; с ответчика в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина по иску в размере 14 177 рублей. Суды установили, что муниципальному образованию городской округ город-курорт Сочи на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304025:191 площадью 238 кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи,р-н Хостинский, ул. Искры в микрорайоне «Кудепста», категория – «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования – «магазин». Названный земельный участок предоставлен предпринимателю в аренду по договору от 10.10.2018 № 4900010728, заключенному с муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации на срок до 11.07.2067. Специалистами отдела земельного контроля по Хостинскому району управления муниципального земельного контроля администрации совместно со специалистами МБУ города Сочи «Муниципальный институт генплана» проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304025:191 площадью 238 кв. м, по результатам которого составлен акт визуального осмотра земельного участка от 16.10.2023, зафиксировавший самовольное занятие предпринимателем части территории из состава земель неразграниченной государственной собственности в квартале 23:49:0304025 площадью 659,72 кв. м. Поскольку с 16.10.2020 по 31.12.2023 платежи за пользование частью (площадью 659,72 кв. м) территории из состава земель неразграниченной государственной собственности в квартале 23:49:0304025 предпринимателем не вносились, на стороне последнего возникло неосновательное обогащение в размере арендной платы. Согласно расчету администрации неосновательное обогащение за пользование частью земельного участка площадью 659,72 кв. м в заявленный период составило 558 848 рублей, который проверен судом и признан правильным; ответчик контррасчет не представил. Относительно требования администрации о расторжении договора аренды от 10.10.2018 № 4900010728 и погашении регистрационной записи суды указали, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту. Договор от 10.10.2018 № 4900010728 аренды земельного участка заключен до 11.07.2067 (на 49 лет), земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304025:191 площадью 238 кв. м используется арендатором более 6 лет. Самовольное занятие части смежного земельного участка может служить основанием для досрочного расторжения договора аренды в случае, если данное условие будет закреплено договором аренды и названное нарушение будет признано судом существенным. Договором аренды от 10.10.2018 № 4900010728 не предусмотрена возможность досрочного расторжения в случае самовольного занятия смежного земельного участка, в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) такое основание досрочного расторжения договора не содержится. Администрация не доказала факт существенного нарушения арендатором условий договора аренды от 10.10.2018 № 4900010728 и наличие оснований для его расторжения в судебном порядке. В сложившейся ситуации избранная истцом мера ответственности (расторжение договора) является крайней и несоразмерной нарушению обязательства. При этом администрация не лишена права обратиться в суд с требованием об обязании предпринимателя освободить неправомерно занятую часть территории земель неразграниченной государственной собственности в кадастровом квартале 23:49:0304025 площадью 659,72 кв. м.

В кассационной жалобе администрация просит решение от 06.11.2024 и постановление суда апелляционной инстанции от 14.01.2025 отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований, настаивая на том, что допущенные арендатором нарушения условий договора аренды являются существенными для арендодателя, поскольку согласно статье 42 устава муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, утвержденного решением Городского Собрания Сочи муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 29.10.2020 № 44 «О принятии устава муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края» администрация осуществляет муниципальный земельный контроль. Для муниципального образования неблагоприятным является факт нарушения правил землепользования со стороны контрагента. Несоблюдение арендатором законодательства при эксплуатации земельного участка указано в договоре в качестве основания его расторжения по требованию арендодателя.

Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не представлены. Лица,

участвующие в деле, явку в кассационный суд не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы настоящего дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что жалоба удовлетворению не подлежит, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, муниципальному образованию городской округ город-курорт Сочи на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304025:191 площадью 238 кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи,р-н Хостинский, ул. Искры в микрорайоне «Кудепста», о чем в ЕГРН сделана регистрационная запись от 05.07.2010 № 23-23/19/056/2010-484, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 05.03.2024 № КУВИ-001/2024-65671792 (л. д. 30 – 42).

Муниципальное образование город-курорт Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор от 10.10.2018 № 4900010728 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, в соответствии с которым арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование, а арендатор – принять на условиях договора земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304025:191 площадью 238 кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, р-он Хостинский, ул. Искры в микрорайоне «Кудепста», категория – «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования –  «магазины» (пункт 1.1 договора). Срок действия договора до 11.07.2067 (пункт 2.1 договора). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 17.01.2019.

В соответствии с пунктом 4.1.1 договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора, в том числе при невыполнении арендатором обязанностей, указанных в пунктах 5.2, 5.3 договора.

Согласно пунктам 5.2.6, 5.2.15 договора арендатор обязан при эксплуатации земельного участка строго соблюдать требования федерального, краевого законодательства и нормативно-правовых актов органов местного самоуправления г. Сочи; не нарушать прав и законных интересов землепользователей смежных участков и иных лиц.

На основании пункта 6.1 за нарушение условий договора виновная сторона несет гражданскую, административную и уголовную ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.

В силу пункта 8.4 договора по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством и договором, за исключением случая, предусмотренного пунктом 8.5 договора.

16 октября 2023 года специалисты отдела земельного контроля по Хостинскому району управления муниципального земельного контроля администрации совместно со специалистами МБУ города Сочи «Муниципальный институт генплана» провели осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304025:191 площадью 238 кв. м, расположенного по ул. Искры в микрорайоне «Кудепста» Хостинского района г. Сочи, результаты которого зафиксировали в акте от 16.10.2023. Так, согласно схеме, выполненной МБУ города Сочи «Муниципальный институт генплана», пользователем земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304025:191 при размещении ограждения допущено самовольное занятие части территории из состава земель неразграниченной государственной собственности в квартале 23:49:0304025 площадью 659,72 кв. м.

Письмом от 21.11.2023 № 17810/02.01-45 в адрес ответчика истец направил требование (претензию) об освобождении самовольно занятого земельного участка неразграниченной государственной собственности площадью 659,72 кв. м, прилегающего к земельному участку с кадастровым номером 23:49:0304025:191 площадью 238 кв. м, и уплате неосновательного обогащения с 16.10.2020 по 31.12.2023 в размере 558 848 рублей.

Поскольку названные нарушения предпринимателем не устранены, в его адрес направлена претензия от 31.01.2024 № 1267/02.01-45 с предложением расторгнуть договор аренды, которая также оставлена без исполнения, что и послужило основанием обращения администрации в арбитражный суд с исковым заявлением.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

При разрешении настоящего спора суды пришли к выводу о наличии (доказанности администрацией) оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания с предпринимателя 558 848 рублей неосновательного обогащения в виде платы за фактическое пользование земельным участком неразграниченной собственности площадью 659,72 кв. м в период с 16.10.2020 по 31.12.2023. В указанной части судебные акты не обжалуются, поэтому решение и апелляционное постановление в соответствующей части судом кассационной инстанции не проверяются (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Судебные акты обжалованы администрацией в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды от 10.10.2018 № 4900010728 земельного участка и аннулировании (погашении) регистрационной записи в ЕГРН об аренде.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 данного кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 Гражданского кодекса). Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1, 2 статьи 421 данного кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310).

Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства (пункты 2, 3 статьи 407 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 606, 610, 614 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

На основании статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.

Статья 619 Гражданского кодекса закрепляет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество.

Земельным кодексом (пункт 9 статьи 22) закреплено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено данным кодексом, другим федеральным законом.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление от 24.03.2005 № 11) разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Согласно части 1 статьи 65 Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, включая представление доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 Кодекса).

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в части расторжения договора аренды от 10.10.2018 № 4900010728 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304025:191 площадью 238 кв. м, поскольку администрация не доказала факт существенного нарушения арендатором условий договора аренды, которым не предусмотрено такое основание его досрочного расторжения как самовольное занятие смежного земельного участка, в статье 619 Гражданского кодекса данное условие также не содержится. Использование предпринимателем части земельного участка, находящегося за пределами земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304025:191 площадью 238 кв. м, предоставленного ответчику по договору аренды от 10.10.2018 № 4900010728, не относится к числу существенных нарушений договорных обязательств, служащих основанием для его досрочного расторжения. Договор аренды  от 10.10.2018 № 4900010728 носит долгосрочный характер: заключен до 11.07.2067 (на 49 лет), земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304025:191 площадью 238 кв. м используется арендатором более 6 лет, нарушений договорных обязательств со стороны арендатора не допущено (доказательства обратного материалы дела не содержат). В сложившейся ситуации избранная истцом мера ответственности (расторжение договора) является крайней и несоразмерной нарушению, на что указали обе судебные инстанции в обжалуемых судебных актах.

Приведенные в кассационной жалобе аргументы, связанные с установлением факта наличия (отсутствия) оснований для досрочного расторжения договора аренды, проверены и отклонены судебными инстанциями, которые по результатам исследования имеющихся в деле доказательств, их правовой оценки пришли к правильным выводам. Позиция судов основана на нормах действующего законодательства (статьи 450, 614, 619 Гражданского кодекса, статьи 22, 45, 46 Земельного кодекса) и соответствует разъяснениям, изложенным в пункте 23 постановления от 23.04.2005 № 11.

В силу части 2 статьи 287 Кодекса установление фактических обстоятельств дела, исследование и оценка доказательств является прерогативой судов первой и апелляционной инстанций. Материалы дела изучены судами полно, всесторонне и объективно, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам спора и нормам права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Кодекса безусловным основанием для отмены обжалуемых решения и апелляционного постановления, суд округа не установил.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.11.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2025 по делу № А32-19985/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.Е. Епифанов

М.Н. Малыхина