﻿

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-9866/2019-ГК

г. Пермь

27 августа 2019 года

Дело № А60-7012/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 августа 2019 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Семенова В.В.,

судей Зелениной Т.Л., Крымджановой Д.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Поповой О.С.,

при неявке лиц, участвующих в деле,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 05 июня 2019 года, принятое судьей Вакалюк О.И.,

по делу № А60-7012/2019

по искам акционерного общества "Альфа-Банк" (ОГРН 1027700067328, ИНН 7728168971), акционерного общества "Уральский научно-исследовательский химический институт с опытным заводом" (ОГРН 1116678005730, ИНН 6678005832)

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (ОГРН 1096670022107, ИНН 6670262066)

об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка, 

установил:

акционерное общество "Альфа-Банк" (далее – АО "Альфа-Банк", банк) и акционерное общество "Уральский научно-исследовательский химический институт с опытным заводом" (далее – АО "УНИХИМ с ОЗ", институт), с учетом объединения настоящего дела с делом № А60-9687/2019 в одно производство для совместного рассмотрения и уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратились в Арбитражный суд Свердловской области с исками к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (далее – ТУ Росимущества в Свердловской области, Территориальное управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0301008:1, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, дом 5 / пер. Химиков, дом 3, с целевым использованием: под существующий четырехэтажный кирпичный дом и гараж, в границах, общей площадью 4406 кв.м., а именно: изложить приложение № 3 к договору в следующей редакции:

"Расчет выполнен в соответствии с п. 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582.

Кадастровый номер земельного участка: 66:41:0301008:1.

Площадь земельного участка (кв.м.): 4406.

Рыночная стоимость права аренды, рассчитанного за весь срок аренды земельного участка (руб.): 64 220 000 руб. 00 коп.

Срок договора аренды (лет): 49.

Общий размер годовой платы (руб.): 1 310 612 руб. 24 коп.

Общая площадь расположенных на земельном участке объектов недвижимости (кв.м): 8106.

Для АО "Альфа-Банк" – Площадь объектов недвижимости в собственности АО "Альфа-Банк" (кв.м): 587,38.

Размер годовой арендной платы для АО "Альфа-Банк" в 2018 году (руб.): 1310612,24/8106*587,38=94970 руб.

Величина ежеквартального платежа для АО "Альфа-Банк" в 2018 году (руб.): 23 742 руб. 50 коп.

Для АО "УНИХИМ с ОЗ" – Площадь объектов недвижимости в собственности АО "УНИХИМ с ОЗ" (кв.м): 6657,9.

Размер годовой арендной платы для АО "УНИХИМ с ОЗ" в 2018 году (руб.): 1310612,24/8106*6657,9=1 076 477 руб. 33 коп.

Величина ежеквартального платежа для АО "УНИХИМ с ОЗ" в 2018 году (руб.): 269 119 руб. 33 коп.".

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 05.06.2019 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Территориальное управление обжаловало решение суда первой инстанции в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ответчик, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, отказав истцам в удовлетворении требований в полном объеме. В обоснование жалобы заявитель указывает, что судом не дана оценка его доводу о том, что он является ненадлежащим ответчиком по требованиям истцов, так как спорное имущество находится в собственности Российской Федерации. Отмечает, что в данном случае (в сфере гражданско-правовых отношений) ТУ Росимущества в Свердловской области действует от имени Российской Федерации, реализуя правомочия собственника в порядке статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть стороной отношений является Российская Федерация в лице ТУ Росимущества в Свердловской области, а не ТУ Росимущества в Свердловской области как юридическое лицо. По мнению ответчика, обжалуемым решением нарушены его права и законные интересы как юридического лица, поскольку необоснованно влечет взыскание с него как законного представителя собственника судебных расходов.

От АО "Альфа-Банк" поступили возражения на апелляционную жалобу, в которых банк выразил несогласие с доводами жалобы, просил в ее удовлетворении отказать.

АО "УНИХИМ с ОЗ" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором выразило несогласие с приведенными в ней доводами; просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле и не явившиеся в заседание суда апелляционной инстанции, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом. В силу статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, согласно выписки из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 66:41:0301008:1 с местоположением: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, дом 5 /пер. Химиков, дом 3, с целевым использованием: под существующий четырехэтажный кирпичный дом и гараж, в границах, общей площадью 4406 кв. м (далее - участок) является федеральной собственностью.

На участке расположены следующие объекты недвижимости: помещения, кадастровый (условный) номер 66-66-01/034/2008-470 общей площадью 3792,4 кв.м (Литер А), помещения, кадастровый (или условный) номер 66:41:0301008:125 общей площадью 2350,8 кв.м (Литер Б), часть здания (Литер В), кадастровый (или условный) номер 66:01/01:00:1103:03:07, общей площадью 514.7 кв.м, право собственности на которые принадлежит АО "УНИХИМ с ОЗ"; помещения, кадастровый номер 66:41:0301008:255, общей площадью 513 кв.м, долевая собственность 588/1000 в помещении общей площадью 126,5 кв.м, кадастровый номер 66:41:0000000:64109, право собственности на которые принадлежит АО "Альфа-Банк".

Письмом от 21.12.2017 ТУ Росимуществом направлено в АО "Альфа-Банк" и АО "УНИХИМ с ОЗ" распоряжение Росимущества №1083-р от 20.12.2017 О предоставлении АО "УНИХИМ с ОЗ" и АО "Альфа-Банк" в аренду земельного участка с кадастровым номером 66:41:0301008:1, с местоположением: обл. Свердловская, г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, дом 5 / пер. Химиков, дом 3, с разрешенным использованием: под существующий четырехэтажный кирпичный дом и гараж, общей площадью 4406 кв.м.

В связи с проведенной оценкой рыночной стоимости права аренды данного земельного участка Росимуществом направлены в адрес истцов проекты договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0301008:1 (далее - договор), общей площадью 4406 кв.м, что подтверждается письмом исх. №АР-11132\07 от 13.09.2018.

Истцы не согласились с указанным в договоре размером арендной платы, полагая, что рыночная стоимость спорного земельного участка и права аренды на него завышены.

Как указывают истцы, отчет № 326-18/Н-12 от 21.06.2018 выполнен независимым оценщиком ИП Танановым с нарушениями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости, отбору аналогов, применению корректировок, а также содержит иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта. 

Истцами отмечаются следующие недостатки экспертного заключения №43/2019 от 01.02.2019: оценщиком не указаны назначения использования как объекта оценки, так и имущества, расположенного на данном земельном участке (раздел 7 Отчета), а также наличие/отсутствие коммуникаций, не указаны наличие/отсутствие ограничения прав по данному земельному участку на момент проведения оценки ((раздел 7 отчета), также в отчете полностью отсутствует анализ рынка аренды земельных участков, анализ влияния социально-экономической обстановки в России и Свердловской области на рынок оцениваемого объекта указан только по экономике г. Екатеринбурга и за 2014, не произведен детальный анализ рынка в части выявления сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект; не представлено подробное описание и обоснование представленной выборки объектов-аналогов; нерациональное отнесение аналогов и объекта оценки к одному типу использования без соответствующей корректировки и др. А также, оценщиком выбраны необоснованные методы оценки в рамках каждого из использованных подходов к оценке, а также несоответствие выполненного в отчете расчета стоимости Объекта оценки соответствующим подходам и методам.

В связи с несогласием с результатами экспертного заключения №43/2019 от 01.02.2019, АО "УНИХИМ с ОЗ" и АО "Альфа-Банк" направили в адрес ответчика протоколы разногласий, с просьбами внести в проект договора аренды земельного участка правки в части размера арендной платы.

Росимушество письмом от 21.12.2018 отказало истцам в изменении размера арендной платы по спорному договору аренды земельного участка. При этом, указав, что Росимушество не уполномочено проверять обоснованность расчетов стоимости права аренды земельного участка, указанные в отчете оценщика, а также, что данный отчет не оспорен.

В связи с этим, АО "УНИХИМ с ОЗ" и АО "Альфа-Банк" обратились в суд с исковыми заявлениями, рассматриваемыми в рамках настоящего дела, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 421, 424, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 39.6, 39.20, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 указанного Кодекса).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

В пункте 1 статьи 424 ГК РФ закреплено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Судом установлено, что на земельных участках, в отношении которых ТУ Росимущества в Свердловской области представлены проекты договора аренды земельных участков, расположены принадлежащие АО "УНИХИМ с ОЗ" и АО "Альфа-Банк" на праве собственности здания.

Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ) закреплен принцип платности использования земли, который заключается в том, что использующие земельный участок его собственники, землепользователи, землевладельцы обязаны уплачивать земельный налог, а арендаторы - арендную плату (статьи 1, 65 ЗК РФ). Заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов возможно в случае его предоставления собственнику расположенных на нем здания, сооружения (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6). Право граждан, юридических лиц, являющихся собственниками расположенных на публичных земельных участках зданий, сооружений, на приобретение этих участков в аренду или собственность является исключительным (часть 1 статьи 39.20).

В силу пункта 1, подпункта 1 пункта 3 статьи 37.9 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено ЗК РФ или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утверждены Постановлением Правительства РФ № 582.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, учитывая, что представленный ответчиком проект договора в части установления арендной платы не соответствует требования закона, нарушает права истцов, принимая во внимание результаты проведенной по делу судебной экспертизы, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований.

Довод Территориального управления о том, что он является ненадлежащим ответчиком по делу подлежит отклонению.

В соответствии со статьями 125 и 214 ГК РФ от имени Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять права и обязанности, в том числе и обязанности собственника, органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

В силу пункта 1 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом (утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 № 432) Федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, является Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество), которое осуществляет деятельность непосредственно и через свои территориальные органы и подведомственные организации во взаимодействии с другими федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, общественными объединениями и иными организациями (пункты 1 и 4 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 № 432).

Земельные участки, в отношении которых заключается договор аренды, принадлежат на праве собственности Российской Федерации (Приложение 1 к проекту договора аренды земельных участков).

Компетенция ТУ Росимущества установлена в Положении о Территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области, утвержденном Приказом Росимущества от 05.03.2009 № 63 «О реорганизации территориальных управлений Федерального агентства по управлению государственным имуществом» (далее -Положение о ТУ Росимущества).

Так, в пункте 4.1.14 Положения о ТУ Росимущества указанный государственный орган самостоятельно предоставляет в установленном порядке земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации, площадью, равной либо меньше десяти гектаров, в аренду, безвозмездное срочное пользование, постоянное бессрочное пользование.

С целью реализации данного полномочия ТУ Росимущества имеет право, в том числе заключать договоры по вопросам, отнесенным к компетенции территориального органа (п. 5.8 Положения о ТУ Росимущества).

ТУ Росимущества в Свердловской области правомочно выступать в качестве представителя собственника земельных участков – Российской Федерации.

АО "УНИХИМ с ОЗ" и АО "Альфа-Банк" обратились в арбитражный суд в связи с нарушением их прав условиями о размере арендной платы, предусмотренными в проекте договора аренды земельных участков, подготовленного и представленного им для подписания ТУ Росимущества.

В преамбуле проекта договора аренды земельного участка указано: "Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области, в лице заместителя руководителя Шалашова Евгения Геннадьевича, действующего на основании приказов ТУ Росимущества в Свердловской области от 26.06.2014 № 64-к и от 16.01.2017 № 4, именуемое в дальнейшем "Арендодатель", с одной стороны, и Акционерное общество "Уральский научно-исследовательский химический институт с опытным заводом", в лице генерального директора Ласыченкова Юрия Яковлевича, действующего на основании Устава, Акционерное общество "Альфа-Банк" в лице управляющего филиалом "Екатеринбургский" АО "Альфа-Банк"Лессера Владимира Ивановича, действующего на основании доверенности №5/463Д от 30.01.2018, именуемые в дальнейшем "Арендаторы", и вместе именуемые "Стороны", в соответствии с распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области от 20.12.2017 №1083-р, заключили настоящий договор о нижеследующем:".

С учетом изложенного довод заявителя жалобы о том, что Территориальное управление является ненадлежащим ответчиком, является несостоятельным.

Ссылка ответчика на то, что взыскание судебных расходов должно быть произведено за счет казны Российской Федерации, подлежит отклонению.

Из содержания абзаца 4 пункта 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 №46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» следует, что если судебный акт принят не в пользу государственного органа, за исключением прокурора, Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ). 

Таким образом, поскольку ответчиком по настоящему делу выступает не публично-правовое образование, а конкретный государственный орган – Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области, судебные расходы по уплате государственной пошлины, а также расходы за экспертизу, правомерно отнесены на ответчика.

Доводы заявителя жалобы сводятся по существу к несогласию с правильной оценкой судом первой инстанции верно установленных фактических обстоятельств дела, что не является основанием для отмены либо изменения судебного акта.

При таких условиях, основания для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренные частью 1 статьи 270 АПК РФ, отсутствуют.

Основания для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренные частью 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлены.

При таких обстоятельствах, решение арбитражного суда следует оставить без изменения, апелляционная жалоба Территориального управления удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 05 июня 2019 года по делу № А60-7012/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

В.В. Семенов

 

Судьи

Т.Л. Зеленина

 

Д.И. Крымджанова