Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

«

Дело №А72-18509/2019

г. Ульяновск

17» марта 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 10 марта 2020 года. В окончательной форме решение изготовлено 17 марта  2020 года.

Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи Абрашина С. А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сафроновой О.В., 

рассмотрев в  судебном заседании дело по иску

Акционерного общества "Государственный научный центр - Научно-исследовательский институт атомных реакторов" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Ульяновская область

к Обществу с ограниченной ответственностью "Запад" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>), г. Ульяновск

о взыскании 5 625 194 руб. 71 коп.

при участии: 

от истца –  ФИО1, паспорт, доверенность от 27.12.2019г., диплом ВСГ 427212 от 23.06.2010г., свидетельство о заключении брака.

от ответчика – ФИО2, паспорт, доверенность №17 от 15.04.2019г., диплом ВСА 0477347 от 23.05.2007г.

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Государственный научный центр - Научно-исследовательский институт атомных реакторов" обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Запад" о взыскании основного долга в размере 5 375 160 руб. 18 коп. за период с октября 2018 по октябрь 2019, договорной неустойки за период с 01.10.2018 по 18.11.2019 в размере 250 034 руб. 53 коп., а также договорной неустойки за просрочку по арендной плате за период с 19.11.2019 по день фактического исполнения обязательств.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 02.12.2019 указанное исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу.

Из материалов дела следует.

25.12.2014 г. между Акционерным обществом «Государственный научный центр - Научно-исследовательский институт атомных реакторов» ("Арендодатель") и Обществом с ограниченной ответственностью «Запад» («Арендатор») заключен договор аренды земельных участков N 8400/14-39, согласно которому Арендодатель обязался предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки общей площадью 76 847 кв.м. с кадастровыми номерами 73:23:000000:2100 (площадью 19049 кв.м., инв.№ по бухгалтерскому учету 406040) и 73:23:000000:2101 (площадью 57798 кв.м., инв.№ по бухгалтерскому учету 406035) из состава земель населенных пунктов, расположенные по адресу: Ульяновская область, г.Димитровград (далее - "Участки"), в границах, указанных в кадастровых паспортах Участков, прилагаемых к настоящему Договору (Приложение №1), для освоения в целях жилищного строительства и реализации проекта застройки жилого микрорайона 1 «А» в соответствии с разработанной по заказу ОАО «ГНЦ НИИАР» проектно - сметной и изыскательской документацией.

Участки предоставляются Арендатору для осуществления их освоения в целях жилищного строительства (далее - освоение Участков). 

Освоением Участков, в том числе, является: обустройство территории в границах Участков посредством строительства (создания) на земельных участках объектов инженерной инфраструктуры в сфере электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, иной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территорий общего пользования и продажа (либо заключение договоров долевого участия в строительстве) работникам Арендодателя (ОАО «ГНЦ НИИАР») по предоставленным Арендатору спискам 180 квартир.

25.12.2014 г. истец по акту приема-передачи передал, а ответчик принял земельные участки.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п.п. 3.1 договора стороны установили, что размер арендной платы за пользование Участками составляет 843 980 руб. 51 коп.

Указанная цена установлена по результатам проведенного аукциона на право заключения договора аренды сроком на 36 (тридцать шесть) месяцев, согласно протоколу об итогах проведения аукциона от 15.12.2014 № 43.

Пунктом 3.2. договора предусмотрен авансовый платеж в размере полугодовой арендной платы в сумме 5 063 883 руб. 06 коп.

Пунктом 3.3 договора аренды стороны установили, что по окончании периода аренды, оплаченного авансовым платежом, арендная плата вносится Арендатором ежемесячно с 1 по 10 число месяца, следующего за отчетным. 

В связи с окончанием строительства шести многоквартирных домов земельный участок с кадастровым номером 73:23:000000:2100 был исключен из Договора дополнительным соглашением № 1 от 24.06.2016, после государственной регистрации которого, предметом Договора является земельный участок с кадастровым номером 73:23:000000:2101 (площадью 57798 кв.м.).

Размер арендной платы по договору дополнительным соглашением был установлен в сумме 634 772 руб. 82 коп. 

В последующем земельный участок с кадастровым номером 73:23:000000:2101 (площадью 57798 кв.м.) был разделен на 27 земельных участков, большинство из которых предназначены для многоквартирных жилых домов.

25.08.2017 сторонами Договора было заключено дополнительное соглашение № 2, которым в связи с переходом в общую долевую собственность жильцов многоквартирных домов 8 земельных участков из указанных 27 земельных участков в предмет договора аренды были внесены изменения, в соответствии с которыми арендные отношения были продолжены в отношении 19 земельных участков.

В связи с исключением 8 земельных участков стороны уменьшили размер арендной платы до 413 473 руб. 86 коп.

Данные обстоятельства также установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ульяновской области по делу №А72-18537/2018 от 10.06.2019, которым с ООО «Запад» в пользу АО "Государственный научный центр - Научно-исследовательский институт атомных реакторов" задолженность за период с января по сентябрь 2018.

Согласно ч.2 ст.69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как указывает истец, в связи с несвоевременной оплатой арендной платы у ответчика образовалась задолженность за период с октября 2018 по октябрь 2019 г. в сумме 5 375 160 руб. 18 коп.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 10.10.2019 № /99/2019-ПРЕТ с требованием оплатить задолженность по арендной плате и неустойку (пени) за нарушение сроков оплаты. Претензия Ответчиком была оставлена без удовлетворения, в связи с чем истец обратился в суд. 

Ответчик исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве: «ООО «Запад» считает, что утратило обязанность по внесению арендной платы за земельные участки с момента регистрации права собственности первого участника долевого строительства по многоквартирному дому. Указанная позиция подтверждается судебными решениями по делу№А72-18537/2018, А72-3206/2019.

Ранее Истцом в судебном порядке взыскивалась задолженность по арендной плате по Договору за период с января по сентябрь 2018г., из указанного периода была исключена арендная плата на земельные участки 73:23:01 19 01:332, 73:23:01 19 01:323,73:23:01 19 01:334, 73:23:01 19 01:333,73:23:01 19 01:330.

В спорный период зарегистрировано право собственности первых участников долевого строительства в многоквартирных жилых домах, расположенных на следующих земельных участках: 73:23:011901:339 с 06.11.2018г., 73:23:011901:322 с 02.11.2018 г, 73:23:011901:324 с 02.11.2018 г., 73:23:011901:325 с 06.11.2018 г., 73:23:011901:328 с 31.10.2018 г., 73:23:011901:329 с 30.10.2018 г., 73:23:011901:331 с 02.11.2018 г. общей площадью 15 343 кв.м.».

В подтверждение данных доводов ответчиком представлены разрешения на ввод жилых домов в эксплуатацию и выписки из ЕГРН о регистрации права собственности на квартиры в домах. 

При этом ответчик не оспаривает, что за часть периодов арендная плата за земельные участки была им внесена несвоевременно, либо не внесена, в связи с чем представил контррасчет задолженности и неустойки. По контррасчету ответчика задолженность по оплате арендной платы составляет 1 422 329 руб. 05 коп. за период с октября  2018 по октябрь  2019.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

На основании пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

На основании пунктов 2 и 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. 

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

На основании пункта 1 статьи 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Аналогичные разъяснения даны в пунктах 66 и 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Частью 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Исходя из названных положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а истец и ответчик утрачивают права на него.

В соответствии со ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

В материалах дела имеются доказательства регистрации права собственности различных лиц на квартиры в многоквартирных домах, в силу чего на спорные земельные участки под многоквартирными домами возникла общая долевая собственность. При таких обстоятельствах заключение дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды между истцом и ответчиком об исключении земельных участков под такими многоквартирными домами невозможно и не имеет правового значения.  

Таким образом, арендная плата за земельные участки, занятые многоквартирными домами, в которых зарегистрировано право собственности на квартиры, не должна оплачиваться ответчиком истцу с момента регистрации права собственности первого собственника на квартиру в таком доме. 

Указанный вывод не противоречит судебной практике, в частности Постановлению Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 11642/11 по делу N А55-17896/2010, Постановлению Арбитражного суда Поволжского округа от 22.11.2016 N Ф06-14374/2016 по делу N А72-1934/2016.

Представленный в суд ответчиком контррасчет исковых требований на сумму 1 422 329 руб. 05 коп. составлен с учетом ввода домов в эксплуатацию и регистрации права собственности первого собственника на квартиры в них.

Более того, согласно справочному расчету истца, общая сумма задолженности ответчика за спорный период также составляет 1 422 329 руб. 05 коп.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Учитывая, что по контррасчету ответчика и справочному расчету истца задолженность ООО «Запад» по арендной плате за спорный период составляет 1 422 329 руб. 05 коп., требования по взысканию арендной платы подлежат удовлетворению в указанной сумме. 

Также истцом было заявлено требование о взыскании с ответчика договорной неустойки за период с 01.10.2018 по 18.11.2019 в размере 250 034 руб. 53 коп., а также договорной неустойки за просрочку по арендной плате за период с 19.11.2019 по день фактического исполнения обязательств.

Согласно п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Пунктом 5.2. договора аренды стороны предусмотрели, что арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России (действующей на момент просрочки) от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки платежа.

По расчету истца, размер неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 01.10.2018 по 18.11.2019 составляет 250 034 руб. 53 копейки.

По контррасчету ответчика, размер пени за период, указанный истцом, должен быть равен 74 619 руб. 19 коп.

Вместе с тем, согласно справочному расчету неустойки, составленному истцом, общая сумма неустойки, начисленная на задолженность в общей сумме 1 422 329 руб. 05 коп., составляет 74 525 руб. 97 коп.

Проверив вышеуказанные расчеты неустойки, суд приходит к выводу, что справочный расчет неустойки, составленный истцом, является арифметически верным.

Учитывая вышеизложенное, суд считает подлежащим взысканию неустойка в сумме  74 525 руб. 97 коп., согласно справочному расчету неустойки, составленному истцом.

Ответчик просит снизить размер пени на основании ст. 333 ГК РФ.

Согласно пункту 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление Пленума ВС РФ N 7) подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, оценка указанному критерию отнесена к компетенции суда и производится им по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из своего внутреннего убеждения.

Согласно п. 73,75 Постановления Пленума ВС РФ N 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

В соответствии с п. 77 Постановления Пленума ВС РФ N 7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Доказательства, свидетельствующие о несоразмерности неустойки, а также о том, что рассматриваемый случай носит исключительный характер, ответчик в материалы дела не представил.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что размер неустойки является разумным, доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства ответчиком не представлено, как и того, что рассматриваемый случай является исключительным.

Следовательно, ходатайство ответчика о снижении размера неустойки следует оставить без удовлетворения.

Таким образом, требования истца о взыскании неустойки подлежат удовлетворению частично в сумме 74 525 руб. 97 коп. за период с 13.11.2018 по 18.11.2019.

Помимо этого, истец просит взыскать с ответчика неустойку с 19.11.2019 по день фактической оплаты основного долга.

Согласно п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

На основании изложенного, требование истца о взыскании с ответчика неустойки с 19.11.2019 по день фактической оплаты основного долга в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России (действующей на момент просрочки) от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки платежа следует удовлетворить.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на стороны пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

                                                          Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично. 

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Запад" в пользу Акционерного общества "Государственный научный центр – Научно-исследовательский институт атомных реакторов" 1 422 329 руб. 05 коп. – основной долг, 74 525 руб. 97 коп. – неустойку за период с 13.11.2018 по 18.11.2019, а также неустойку с 19.11.2019 по день фактической оплаты основного долга в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России (действующей на момент просрочки) от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки платежа, 13 605 руб. 00 коп. - в возмещение расходов по оплате государственной пошлины. 

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в порядке и сроки, установленные ст.ст.257-260 АПК РФ, а также в арбитражный суд кассационной инстанции в порядке и сроки, установленные ст.ст.273-276 АПК РФ.

Судья                                            С.А. Абрашин