АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

 

Дело № А39-9982/2017

город Саранск

04 мая 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 25 апреля 2018 года.

Решение в полном объеме изготовлено 04 мая 2018 года.

Арбитражный суд Республики Мордовия в составе судьи                    Пономарёвой Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску 

общества с ограниченной ответственностью «Стрелецк» (д.Русское Баймаково Рузаевского района Республики Мордовия)   

к обществу с ограниченной ответственностью «Озёрки» (г.Рузаевка Республики Мордовия),

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - публичное акционерное общество «Сбербанк России» (г.Москва),

об обязании исполнить обязательства по договору, взыскании неустойки в сумме 1516667руб. 00коп., неустойки по день фактического исполнения обязательства,    

при участии

от истца: ФИО2 (представитель по доверенности), 

от ответчика: ФИО3 (представитель по доверенности), ФИО4 (директор общества),

от третьего лица: не явился, 

 

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Стрелецк» (далее – ООО «Стрелецк», истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Озёрки» (далее – ООО «Озёрки», ответчик).

Уточнив исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец просил обязать ООО «Озёрки» исполнить обязательства по договору аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения с правом последующего выкупа от 05 мая 2017 года: передать в собственность ООО «Стрелецк» свободный от прав третьих лиц земельный участок с кадастровым номером 13:17:0213003:358, из категории земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: сельскохозяйственное назначение, общей площадью 6293483 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Республика Мордовия, Рузаевский район, колхоз «Новая жизнь» в порядке и на условиях, предусмотренных договором аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения с правом последующего выкупа от 05 мая 2017 года; обеспечить государственную регистрацию перехода права собственности на указанный земельный участок посредством обращения в Управление Росреестра по Республике Мордовия с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности и предоставления требуемых для этого документов. Взыскать с ООО «Озёрки» в пользу ООО «Стрелецк» неустойку в размере 1516667рублей. Взыскать с ООО «Озёрки» неустойку по день фактического исполнения обязательства из расчета 0,1% от общей выкупной стоимости земельных участков равной 15476197рублям указанной за каждый календарный день просрочки исполнения обязательства.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено публичное акционерное общество «Сбербанк России».

В судебном заседании истец поддержал уточнённые требования в полном объёме.

Ответчик требования истца не признал по основаниям, указанным в отзыве на исковое заявление.

Третье лицо явку представителя не обеспечило, направило ходатайство о рассмотрение спора в его отсутствие и отзыв, в котором возразило против удовлетворения требований истца. 

В судебном заседании на основании пункта 3 статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 11 часов 30 минут 25 апреля 2018 года.

Из материалов дела установлено следующее.

05 мая 2017 года между ООО «Озёрки» и ООО «Стрелецк» заключен договор аренды земельных участков с правом последующего выкупа. По условиям указанного договора арендодатель (ответчик) сдал, а арендатор (истец) принял во временное владение и пользование за плату 4 (четыре) земельных участка общей площадью 8841754 кв. м или 884,1 га, в том числе:

земельный участок с кадастровым номером 13:17:0213003:358, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: сельскохозяйственное назначение, общая площадь 6293483 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: Республика Мордовия, Рузаевскийрайон, колхоз «Новая жизнь» (п.1.1.1); 

земельный участок с кадастровым номером 13:17:0213003:359, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: сельскохозяйственное назначение, общая площадь 240178 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: Республика Мордовия, Рузаевскийрайон, колхоз «Новая жизнь» (п.1.1.2); 

земельный участок общей площадью 1108093 кв. м, являющийся частью земельного участка с кадастровым номером 13:17:0118006:582, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: сельскохозяйственное назначение, общая площадь 2216187кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Республика Мордовия, Рузаевский район, ТОО «Мазы Знамя» (п.1.1.3);       

земельный участок общей площадью 1200000 кв.м, являющийся частью земельного участка с кадастровым номером 13:17:0211008:408, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: сельскохозяйственное назначение, общая площадь 845812 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Республика Мордовия, Рузаевский район, д.Русское Баймаково (п.1.1.4).   

Участки передаются в аренду на срок с 05 мая 2017 года по день снятия обременения с участков, указанных в п.п. 1.1.1.-1.1.3. договора, государственной регистрации права собственности арендатора на земельные участки образуемые вновь, в результате проведения работ помежеванию и постановке на кадастровый учет, но во всяком случае не позднее 06 сентября 2017 года, с правом их последующего выкупа арендатором впорядке и на условиях, предусмотренных договором. Максимальный срок аренды составляет 4 месяца, последним днем максимального срока аренды является 05 сентября 2017 года (п. 1.2 договора). 

          Участки с кадастровыми номерами 13:17:0213003:358, 13:17:0213003:359 и 13:17:0118006:582, указанные в п.п. 1.1.1. - 1.1.3. договора, имеют обременение в виде залога по договору ипотеки № 984/1 от 21 июля 2016 года, заключенному между арендодателем и ПАО «Сбербанк России» (п.1.6).

В отношении участков с кадастровыми номерами 13:17:0118006:582, 13:17:0211008:408, указанных в п. 1.1.3, п. 1.1.4. договора, подлежат проведению работы по межеванию, постановке на кадастровый учет и государственная регистрация права собственности арендодателя на вновьобразуемые объекты недвижимости, являющиеся в последующем предметом отчуждения арендатору в порядке, предусмотренном разделом 3 договора (п.1.8).      

Арендная плата за весь указанный максимальный срок аренды участков вносится арендатором единовременно, путем перечисления всей суммы денежных средств на расчетный счет арендодателя, указанный в разделе 9 договора, в срок не позднее 01 июня 2017 года (п. 2.2).        

Не позднее 5 рабочих дней со дня снятия обременения с участков, указанных в п.п. 1.1.1.-1.1.3. договора, государственной регистрации права собственности арендатора (продавец) наземельные участки образуемые вновь, в результате проведения работ по межеванию и постановке на кадастровый учет участков отмеченных в п.п. 1.1.3., 1.1.4. договора, но, во всяком случае, непозднее 06 сентября 2017 года, арендодатель (продавец) передает в собственность арендатору (покупатель), а последний принимает и оплачивает, в порядке, предусмотренном п. 3.2. договора, свободные от обременения и прав третьих лиц участки (п.3.1).

Общая выкупная стоимость участков подлежащих отчуждению в собственность арендатора (покупателя) определяется из расчета 10000 (десять тысяч) рублей за 1 га, общей площади участков подлежащих отчуждению в собственность арендатора (покупателя) в размере 15476197 кв.м или 1547,6 га, и составляет 15476197рублей (п.3.2).    

Размер арендной платы, внесенной арендатором (покупателем) по договору до момента передачи в его собственность участков (выкупа участков), не включается в общую выкупную стоимость участков.

Выкупная стоимость участков оплачивается арендатором (покупателем) путем перечисления арендодателю (продавцу) денежных средств на его банковский счет по реквизитам, указанным в договоре не позднее 3 (трех) банковских дней с момента передачи участков в собственность арендатора (покупателя).

Участки в собственность арендатора (покупателя) должны быть переданыарендодателем (продавцом) по акту приема-передачи не позднее 5 (пяти) рабочих дней со дня снятия обременения с участков, указанных в п.п. 1.1.1.-1.1.3. договора, государственной регистрации права собственности арендатора на земельные участки образуемые вновь, в результате проведения работ по межеванию и постановке на кадастровый учет участков отмеченных в п.п. 1.1.3., 1.1.4. договора но, во всяком случае, не позднее 06 сентября 2017 года  (п. 3.3).     

Переход права собственности на участки подлежит государственной регистрации (п.3.4).       

Обязательство арендодателя (продавца) передать участки в собственность арендатора (покупателя) считается исполненным после подписания сторонами акта приема - передачи, являющегося неотъемлемой частью договора (п.3.5).

Арендатор вправе требовать, в том числе в судебном порядке, передачи участков в собственность, осуществления государственной собственности перехода права собственности на участки, устранения иных нарушений егоправ (п.4.4.3).

Платежным поручением №74 от 24 мая 2017 года ООО «Стрелецк» оплачена арендная плата по договору в сумме 589400рублей.

09 августа 2017 года между истцом и ответчиком заключены договоры  купли-продажи земельных участков. По условиям указанных договоров ООО «Озёрки» (продавец) передало в собственность ООО «Стрелецк» (покупателю) земельный участок с кадастровым номером 13:17:0211008:457, общая площадь 7334443кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Республика Мордовия, Рузаевский район, Русско-Баимаковское сельское поселение (право собственности продавца на вышеуказанный земельный участок зарегистрировано на основании договора купли-продажи земельных участков, составленный в простой письменной форме от 17 декабря 2015 года, межевого плана с образованием 2 (двух) земельных участков, путем раздела земельного участка с кадастровым номером 13:17:0211008:408, расположенного по адресу: Республика Мордовия, Рузаевский район, д.Русское Баймаково); земельный участок с кадастровым номером 13:17:0213003:359, общая площадь 240178 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: Республика Мордовия, Рузаевский район, колхоз «Новая жизнь»; земельный участок с кадастровым номером 13:17:0118006:603, общая площадь 1209678 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Республика Мордовия, Рузаевский район.

23 ноября 2017 года истец обращался к ответчику с требованиями передать в собственность земельный участок с кадастровым номером 13:17:0213003:358, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: сельскохозяйственное назначение, общая площадь 6293483 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: Республика Мордовия, Рузаевский район, колхоз «Новая жизнь».

Отказ ООО «Озёрки» удовлетворить указанные требования послужил ООО «Стрелецк» основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Возражая против удовлетворения требований истца, ответчик указал, что фактически сторонами заключен не договор аренды с правом выкупа, а смешанный договор, содержащий элементы договора аренды земельных участков и предварительного договора купли-продажи.

Изучив материалы дела и доводы сторон, суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

В силу части 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

На основании статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Как следует из содержания норм Гражданского кодекса Российской Федерации и договор аренды с правом выкупа, и предварительный договор купли-продажи предусматривают переход права собственности на имущество от продавца к покупателю за обусловленную сторонами цену. 

В отличие от предварительного договора купли-продажи договор аренды с правом выкупа является непосредственным основанием для регистрации перехода права собственности, совершения дополнительных сделок при этом не требуется.

Для надлежащего согласования условия о переходе арендованного имущества в собственность арендатора стороны должны предусмотреть в договоре аренды, что выкуп имущества производится на основании этого же договора. Условия договора аренды о намерении сторон в последующем совершить действия, направленные на переход права собственности, не определяют договор как договор аренды с правом выкупа.

В пункте 3.1 договора стороны согласовали условия по которым не позднее 5 рабочих дней со дня снятия обременения с участков, государственной регистрации права собственности арендатора на земельные участки образуемые вновь, в результате проведения работ по межеванию и постановке на кадастровый учет участков, но во всяком случае, непозднее 06 сентября 2017 года, арендодатель (продавец) передает в собственность арендатору (покупатель), а последний принимает и оплачивает, в порядке, предусмотренном пунктом 3.2. договора, свободные от обременения и прав третьих лиц участки.

Как видно из приведённых условий договора, стороны согласовали не переход права собственности, а обязанность арендодателя совершить действия по передаче участков в собственность арендатора. Фактически сторонами согласованы существенные условия предварительного договора купли-продажи земельных участков.

Указанный вывод подтверждается действиями сторон по исполнению спорного договора, а именно заключением 09 августа 2017 года между истцом и ответчиком договоров  купли-продажи земельных участков, поименованных в договоре от 05 мая 2017 года, направлением истцом писем с требованиями к ответчику совершить действия, направленные на переход права собственности.

 Кроме того, предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества государственной регистрации не подлежит («Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2010 года», утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 08.12.2010; Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.09.2012 №6616/12 по делу №А55-8370/2010), договор аренды имущества, предусматривающий в дальнейшем переход права собственности на это имущество к арендатору (аренда с правом выкупа), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества, и в случае несоблюдения правил о форме договора считается незаключенным. 

Государственная регистрация договора от 05 мая 2017 года сторонами не предусматривалась, в пункте 3.4. договора стороны согласовали, что государственной регистрации подлежит переход права собственности на земельные участки.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). 

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 ГК РФ).

Срок для заключения основного договора относится к категории пресекательных сроков и за его пределами сторона предварительного договора лишается возможности защиты своего права на заключение основного договора, в том числе путем понуждения к его заключению.

Если до окончания срока, в течение которого стороны должны были заключить основной договор, он не был заключен либо одна из сторон не направила другой предложение о его заключении, то обязательство из предварительного договора прекращается.

Согласно пункту 3.1. договора от 05 мая 2017 года не позднее 5 рабочих дней со дня снятия обременения с участков и регистрации права собственности на вновь образуемые в результате межевания земельные участки, но во всяком случае, не позднее 06 сентября 2017 года арендодатель   передает  в  собственность  арендатору,  а   последний  принимает и оплачивает свободные от обременения и прав третьих лиц участки.

Кроме того, пунктом 3.3. договора предусмотрено, что участки в собственность арендатора должны быть переданы арендодателем по акту приема-передачи не позднее 5 рабочих дней со дня снятия обременения с участков и регистрации права собственности на вновь образуемые в результате межевания земельные участки, но во всяком случае, не позднее 06 сентября 2017 года.

Таким образом, срок заключения основного договора купли-продажи земельных участков определен сторонами до 06 сентября 2017 года.

В установленный пунктами 3.1. и 3.3. договора аренды срок (до 06 сентября 2017 года) стороны не оформили основной договор с учетом требований статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, не передали земельный участок с кадастровым номером 13:17:0213003:358 по акту приема-передачи.

С предложением о заключении основного договора в течение указанного в пункте 3.1. договора срока истец к ответчику не обращался. Письма с требованиями о понуждении передать в собственность истцу вышеуказанный земельный участок были вручены ответчику лишь 23 ноября 2017 года, т.е. за пределами срока действия договора. 

В материалах дела имеется письмо истца, адресованное единственному участнику ООО «Озёрки» в ответ на претензию от 07 июля 2017 года, с просьбой обеспечить заключение договора купли-продажи земельных участков общей площадью 1547,6 га. Согласно имеющейся на письме отметке, оно получено ответчиком 17 июня 2017 года, т.е. ранее, чем была направлена сама претензия ООО «Озёрки», на которую истец ответил данным письмом. Договора купли-продажи спорного участка сторонами подписано не было.  

Следовательно, между истцом и ответчиком договорные отношения по купле-продаже недвижимого имущества отсутствуют, а обязательства, возникшие из предварительных договоренностей, в силу пункта 6 статьи 429 ГК РФ являются прекращенными 06 сентября 2017 года. 

Земельный участок с кадастровым номером 13:17:0213003:358 передан в залог ПАО «Сбербанк России» по договору ипотеки от 21.07.2016 в качестве обеспечения исполнения обязательств ООО «Авангард» по договорам об открытии невозобновляемой кредитной линии №984 от 07 июля 2016 года (срок возврата кредита - 06.07.2017), № НКЛ-1018 от 30 ноября 2016 года (срок возврата кредита - 29.11.2017), № НКЛ-1070 от 14 апреля 2017 года (срок возврата кредита - 12.04.2019), № НКЛ-1079 от 19 мая 2017 года (срок возврата кредита – 17.05.2018), а также обязательств ЗАО «Рузово» по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии № НКЛ-1067 от 06.04.2017 (срок возврата кредита - 05.04.2018).

Договор и право залога действуют по 06 июля 2020 года включительно (пункт 8.2. договора ипотеки).

Ипотека в пользу ПАО «Сбербанк России» на вышеуказанный земельный участок была зарегистрирована 29 июля 2016 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись №13-13/001-13/001/051/2016-6988/1. 

По условиям договора ипотеки (пункт 4.1.1.) залогодатель - ООО «Озёрки» не вправе без письменного согласия залогодержателя распоряжаться предметом залога, в т.ч. отчуждать его. Согласие на продажу земельного участка с кадастровым номером 13:17:0213003:358 ПАО «Сбербанк России» не давало.

Истцом также заявлены требования о взыскании с ООО «Озёрки» в пользу ООО «Стрелецк» неустойки в размере 1516667рублей и неустойки по день фактического исполнения обязательства из расчета 0,1% от общей выкупной стоимости земельных участков равной 15476197рублям указанной за каждый календарный день просрочки исполнения обязательства.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Пунктом 5.3. договора стороны предусмотрели неустойку за нарушение сроков передачи земельных участков в собственность арендатора в размере 0,1% от общей выкупной стоимости участков, за каждый день просрочки.

Поскольку обязательства сторон прекратились на основании пункта 6 статьи 429 ГК РФ, в отношениях сторон просрочка исполнения обязательств не имеет места быть.

Кроме того, обстоятельства дела свидетельствуют о том, что в отношениях сторон имело место не нарушение срока передачи имущества, а его непредставление, поэтому требование об уплате неустойки заявлено истцом необоснованно.

  Иск удовлетворению не подлежит.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с отказом в удовлетворении исковых требований  судебные расходы по делу относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

р е ш и л:

в иске обществу с ограниченной ответственностью «Стрелецк» (д.Русское Баймаково Рузаевского района Республики Мордовия)   отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                    Н.Н. Пономарёва