Арбитражный суд Сахалинской области

Коммунистический проспект, дом 28, Южно-Сахалинск, 693024, 

www.sakhalin.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А59-2914/2021

13 мая 2022 года

город Южно-Сахалинск

 

Резолютивная часть оглашена 04.05.2022, решение в полном объеме изготовлено 13.05.2022.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Кучкиной С.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Очировой Л.П., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «СМС» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к администрации города Южно-Сахалинска (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о признании права собственности на самовольную постройку,

при участии:

от истца – ФИО1 по доверенности от 18.02.2021

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 08.10.2021

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «СМС» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к администрации города Южно-Сахалинска (далее – ответчик) о признании права собственности на самовольную постройку: 3-х этажное здание «Склад хранения промышленно-хозяйственных товаров с подсобными и административными помещениями, с надстройкой второго и третьего этажей», имеющее общую площадь 2 840,4 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0316004:146. В обоснование иска указали, что они не могут ввести данный объект в эксплуатацию, так как в отношении данного строительства не осуществлялся стройнадзор.

Определением суда от 10.09.2021 производство по делу приостановлено, по ходатайству истца назначены две экспертизы:

- строительно-техническая  экспертиза, проведение  которой поручено эксперту ФИО3 (ООО  «Транстрой-Тест», 

<

...>),

- пожарно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам Федерального бюджетного учреждения «Сахалинская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».

29.11.2021 и 29.03.2022 от экспертов поступили экспертные заключения.

Определением от 31.03.2022 рассмотрение вопроса о возобновлении производства по делу назначено на 04.05.2022.

В заседании с учетом позиций сторон суд возобновил производство по делу.

Представитель истца заявленные требования поддержал, представил документы, содержащие выводы о соответствии спорного здания санитарным нормам.

Представитель ответчика возражений по требованиям истца не представил.

Выслушав представителей сторон, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «СМС» является собственником земельного участка с кадастровым номером 65:01:0316004:146, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 65АА025182 от 17.12.2010. 

Указанный земельный участок площадью 8024 кв.м. расположен по адресу: 

<

...> и имеет разрешенное использование: под здание склада (литер Н) и здание гаража (литер Е). Документом-основанием для регистрации права собственности являлся договор купли-продажи земельного участка от 18.11.2010 № 1627. 

Из кадастрового паспорта земельного участка от 11.11.2010 следует, что ранее участок имел кадастровые номера 65:01:0316004:0161, 65:01:0316004:0067.

Постановлением Администрации г. Южно-Сахалинска от 03.11.2020 г. № 3291-па ООО «ТД СМС» предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка - «Объекты административно-делового назначения», «Объекты складского назначения» (изменения внесены в ЕГРН).

25.09.2008 обществу с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «СМС»  было выдано разрешение № RU 65302000-0000001037 на строительство на земельном участке 65:01:0316004:0067 по проспекту Мира, 58, объекта капитального строительства - «Склад хранения промышленно-хозяйственных товаров с подсобными и административными помещениями, с надстройкой второго и третьего этажей». Согласно разрешению площадь застройки составляет 1100 кв.м., общая площадь – 2882,78 кв.м., строительный объем – 12627,18куб.м., этажность – 3. Разрешение выдано сроком до 25.03.2010.

Строительство объекта выполнялось в соответствии с проектной документацией, разработанной ЗАО АПК «Градостроитель», которая получила положительное заключение государственной экспертизы № 65-1-0075-08 от 29.07.2008.

05.09.2012 обществу выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности (65АА124832) на объект незавершенного строительства, площадью застройки 1142,6 кв.м., степень готовности 90%. Документами-основаниями для регистрации права собственности являлись разрешение на строительство от 25.09.2008 № RU 65302000-0000001037 и  договор купли-продажи земельного участка от 18.11.2010 № 1627. 

16.03.2016 Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска отказал в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, поскольку:

- выявлено несоответствие построенного объекта требованиям, установленным в разрешении на строительство в части площади застройки, общей  площади и строительного объема объекта, изменился кадастровый номер земельного участка,

- отсутствовало заключение ГИСН (Государственной инспекции строительного надзора по Сахалинской области),

- построенный объект частично заходит за границы места допустимого размещения зданий, строений, сооружений, заходит в охранную зону теплотрассы,

- срок действия разрешения на строительство истек.

Поскольку без заключения ГИСН разрешение на ввод эксплуатацию здания не может быть выдано, а получение такого заключения не представляется возможным ввиду того, что строительный надзор на объекте не осуществлялся, истец был вынужден обратиться за признанием права собственности в судебном порядке.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (п. 3 указанной статьи).

В силу п.3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, п. 3 ст. 222 ГК РФ прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Как разъяснено в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В соответствии с пп. 4, 5 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ в исковом заявлении должно быть указано, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его требования, а также обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства.

 По делам о признании права собственности на самовольные постройки в порядке ст. 222 ГК РФ такими обстоятельствами, исходя из названных правовых норм, в частности, являются отсутствие разрешений на строительство на земельном участке, ввод объектов в эксплуатацию и невозможность их получения в органе местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014).

Из представленных в материалы дела доказательств судом установлено, что истец осуществил строительство спорного объекта на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности.

Перед началом строительства истцом в установленном порядке было получено разрешение на строительство, строительство на настоящий момент завершено, здание фактически эксплуатируется.

Статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлены порядок и основания выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. 

К числу документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию относится заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора в соответствии с частью 1 статьи 54 настоящего Кодекса) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства указанным в пункте 1 части 5 статьи 49 настоящего Кодекса требованиям проектной документации (включая проектную документацию, в которой учтены изменения, внесенные в соответствии с частями 3.8 и 3.9 статьи 49 настоящего Кодекса), в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение уполномоченного на осуществление федерального государственного экологического надзора федерального органа исполнительной власти (далее - орган федерального государственного экологического надзора), выдаваемое в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 54 настоящего Кодекса.

С учетом положений ч. 1 ст. 49 и п. 2 ч. 1 ст. 54 ГрК РФ в отношении спорного объекта должен был осуществляться государственный строительных надзор.

Частью 5 ст. 52 ГрК РФ установлено, что в случае, если в соответствии с настоящим Кодексом при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства предусмотрен государственный строительный надзор, застройщик или технический заказчик заблаговременно, но не позднее чем за семь рабочих дней до начала строительства, реконструкции объекта капитального строительства должен направить в уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или Государственную корпорацию по атомной энергии "Росатом" (далее также - органы государственного строительного надзора) извещение о начале таких работ с приложением необходимых документов.

В материалах дела не содержится сведений о направлении извещения в уполномоченный орган, строительный надзор за объектом не осуществлялся.

Таким образом, поскольку строительство объекта завершено, получение заключения органа государственного строительного надзора не представляется возможным.

Вместе с тем, данный факт не может являться основанием для отказа истцу в регистрации права собственности на объект при установлении соответствия объекта требованиям градостроительных, строительных, экологических, противопожарных, и иных норм и правил, отсутствия нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, угроз жизни и здоровью граждан.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца были назначены судебные экспертизы в отношении объекта на предмет соответствия установленным нормам и правилам, наличию угроз жизни и здоровью граждан.

По результатам судебной экспертизы, проведенной экспертом ООО «Трансстрой-Тест» ФИО3, сделаны выводы: спорное здание соответствует проектной документации; техническое состояние обследованных конструкций здания и самого здания оценено как нормативное; здание может использоваться по назначению, состояние несущих и ограждающих конструкций здания и само здание в целом не создает угрозы для жизни и здоровья людей.

По результатам судебной экспертизы, проведенной экспертом ФБУ Сахалинской ЛСЭ Минюста России ФИО4 сделан вывод о соответствии объекта капитального строительства действующим нормам пожарной безопасности.

Также истец представил в материалы дела экспертное заключение от 17.12.2021 ФГБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Сахалинской области» о соответствии спорного здания требованиям СП 2.1.3678-20, СанПиН 1.2.3685-21, СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, также имеется акт санитарно-эпидемиологического обследования от 10.12.2020. 

Управлением Роспотребнадзора по Сахалинской области  (письмо от 11.02.2020 № 65-00-04/04-740-2020) дано разъяснение, что в отношении данного объекта санитарно-защитная зона установлению не подлежит ввиду отсутствия формирования за контурами объекта химического, физического воздействия, превышающего санитарно-эпидемиологические требования.

Как следует из письма Департамента основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию явились в том числе следующие обстоятельства:  выявлено несоответствие построенного объекта требованиям, установленным в разрешении на строительство в части площади застройки, общей  площади и строительного объема объекта, изменился кадастровый номер земельного участка, построенный объект частично заходит за границы места допустимого размещения зданий, строений, сооружений, заходит в охранную зону теплотрассы.

Истец указывает, что  при общей проектной площади объекта, равной 2882.78 кв. м.. его фактическая площадь составляет 2840. 4 кв. м., то есть разница равна -(минус) 1.47 %. Это же самое относится и к площади застройки здания, поскольку при проектной площади застройки, равной 1100 кв. м.. общая площадь застройки равна 1142.6 кв. м. или + 3.7 %. Таким образом, расхождение фактической площади здания с проектными решениями является незначительным и может быть обусловлено неверным определением площади здания и плошали застройки в проектной документации. Выступ здания за зону его допустимого размещения также является незначительным. Изменение кадастрового номера земельного участка отражено в его кадастровом паспорте.

Из технического плана здания и иных доказательств, в том числе заключений экспертов, судом не выявлено нарушений расположения здания, оно полностью расположено в пределах границ земельного участка истца, нарушений прав собственников соседних земельных участков либо иных лиц также не установлено.

Учитывая изложенное, установив соблюдение всех условий, установленных п. 3 ст. 222 ГК РФ, суд находит требования истца подлежащими удовлетворению.

Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно пункту 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, административным ответчиком.

Ответчик по данному иску является формально-привлеченным лицом, в связи с чем судебные расходы истца по оплате государственной пошлины не распределяются.

Руководствуясь статьями 167-171, 176 Арбитражного  процессуального  кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «СМС» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) на объект недвижимости - 3-х этажное здание Склад хранения промышленно-хозяйственных товаров с подсобными и административными помещениями, общей площадью 2 840,4 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0316004:146.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его изготовления в полном объеме путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья

С.В. Кучкина