Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации

         

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-11210/2018

10 декабря 2018 г.

г. Челябинск

    Резолютивная часть решения оглашена 03 декабря 2018 г.

    Решение в полном объеме изготовлено 10 декабря 2018 г.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Катульская И.К. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании заявление 

общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ПИФагор», ОГРН 1087447011497, г. Челябинск,

к обществу с ограниченной ответственностью «Завод современных стеновых материалов «Афина», ОГРН 

<

***>, г. Челябинск,

при участии в деле в качестве третьего лиц, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора временного управляющего ООО «Завод современных стеновых материалов «Афина» ФИО2,

о расторжении договоров,

при участии в судебном заседании истца, в лице представителя ФИО3, по доверенности от 13.09.2017, личность удостоверена паспортом,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ПИФагор» (далее – истец, ООО «УК «ПИФагор») 12.04.2018 обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Завод современных стеновых материалов «Афина» (далее – ответчик, ООО «ЗССМ «Афина»), в котором просит:

- расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества № 46/77/78-Ленинский от 05.05.2017, договор купли-продажи недвижимого имущества № 15/77/78-Ленинский от 05.05.2017, заключенные между истцом и ответчиком;

- выселить ответчика из однокомнатной квартиры общей площадью 46,4 кв.м., расположенной в жилом доме по адресу: 

<

...>, пятый этаж, из однокомнатной квартиры общей площадью 46,4 кв.м., расположенной в жилом доме по адресу: 

<

...>, десятый этаж;

- обязать ответчика возвратить истцу вышеуказанные квартиры свободными от прав третьих лиц по акту приема-передачи;

- взыскать с ответчика штрафную неустойки в размере 830 760 руб. за период с 02.09.2017 по 21.03.2018, в том числе: по договору № 15/77/78-Ленинский от 05.05.2017 в сумме 409 360 руб., по договору № 46/77/78-Ленинский от 05.05.2017 в сумме 421 400 руб. (т.1 л.д. 4-8).

В обоснование заявленных требований истец ссылается на ст.ст. 329, 330, 420, 421, 450, 453, 454, 488, 549, 1102, 1103, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Определением суда от 08.08.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен  временный управляющий ООО «Завод современных стеновых материалов «Афина» ФИО2 (т.1 л.д. 175).

Определением суда от 31.10.2018 требование ООО «Управляющая компания «Пифагор» к ООО «Завод современных стеновых материалов «Афина» о взыскании неустойки в размере 830 760 руб. оставлено без рассмотрения.

Таким образом, с учетом уточнения исковых требований истцом  ( стр.162 т.1,  стр.1 т.2), принятых в в порядке ст.49 АПК РФ судом рассматриваются требования:

- о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества № 46/77/78-Ленинский от 05.05.2017, договора купли-продажи недвижимого имущества № 15/77/78-Ленинский от 05.05.2017, заключенных между истцом и ответчиком;

- об обязании ответчика возвратить истцу вышеуказанные квартиры свободными от прав третьих лиц по акту приема-передачи.

В судебном заседании в соответствии со ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 26.11.2018 по 30.11.2018 и с 30.11.2018 по 03.12.2018. Сведения об объявленном перерыве были размещены на сайте Арбитражного суда Челябинской области.

Ответчик, третье лицо в судебное заседание не явились, об арбитражном процессе по делу, а также о дате, времени и месте судебного заседания признаются извещенным надлежащим образом в соответствии с ч. 1 и п. 3 ч. 4 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) (т.2 л.д. 12-13). Дело рассмотрено в их отсутствие по правилам ч. 3 ст. 156 АПК РФ.

 Ответчиком в материалы дела представлен отзыв на исковое заявление, в котором  он возражает против исковых требований в полном объеме (т.1 л.д. 148-149), представлено ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие (т.2 л.д. 36).

Третье лицо представило мнение, в котором просит суд исковое заявление оставить без рассмотрения (т.2 л.д. 4-9).

Исследовав и оценив доказательства, представленные в материалы дела в соответствии со ст.ст. 71, 162 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в силу следующего.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Челябинской области от 19.07.2018 по делу № А76-13497/2018 в отношении общества с ограниченной ответственностью «Завод современных стеновых материалов «Афина» введена процедура, применяемая в деле о банкротстве – наблюдение, временным управляющим утвержден ФИО2 (т.1 л.д.159-161).

Между обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Пифагор»Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Тополиная Аллея» (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Завод современных стеновых материалов «Афина» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 15/77/78-Ленинский от 05.05.2017 (далее – договор, т.1 л.д. 11-13).

В соответствии с п. 1.1. договора продавец обязуется передать в собственность покупателю недвижимое имущество – однокомнатную квартиру (далее – объект), общей площадью 46,4 кв.м., расположенную в жилом доме по адресу: 

<

...>, этаж пятый.

Объект принадлежит на праве общей долевой собственности владельцам инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Тополиная Аллея». Право зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.01.2016 сделана запись регистрации № 74-74/036-74/001/101/2016-21/1, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 15.01.2016 на бланке серия 74 01 номер 345722 (п. 1.2. договора).

Продавец гарантирует, что до совершения договора объект никому другому не продан, не заложен, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободен от любых прав третьих лиц (п. 1.5. договора).

Согласно п. 2.1. договора стоимость объекта (цена договора) на момент заключения договора составляет 2 046 800 руб., НДС не предусмотрен.

Как следует из п. 2.2. – 2.2.1. договора покупатель обязуется произвести оплату по договору в следующем порядке: единовременный платеж в размере 2 046 800 руб.  уплачивается покупателем после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю и ипотеки в силу закона в пользу продавца в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области до 01.09.2017 путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца, либо любым иным не запрещенным действующим законодательством РФ способом, в том числе путем зачета встречных однородных требований. Датой исполнения обязательств при безналичном перечислении является дата зачисления денежных средств на расчетный счет продавца.

Продавец передает объект покупателю по акту приема-передачи в день подписания договора (п. 3.1. договора).

В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ с момента передачи объекта покупателям и до его оплаты объект признается находящимся в залоге у продавца. Ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения (п. 3.2. договора).

В соответствии с п. 6.1. договора в течение 30 календарных дней с момента подписания договора стороны подают документы для регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю и ипотеки в пользу продавца в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области. В случае уклонения одной из сторон от подачи документов на регистрацию другая сторона имеет право обратиться в судебные органы для понуждения ее к регистрации. Расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на помещение к покупателю несет покупатель в соответствии с действующим законодательством.

В течение 10 календарных дней с момента полной оплаты стоимости объекта, указанной в п. 2.1. договора, продавец оформляет и передает покупателю справку, подтверждающую отсутствие задолженности покупателя перед продавцом. Стороны в срок, указанный в настоящем пункте, осуществляют иные действия и формальности (включая подачу в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя о погашении ипотеки), необходимые от сторон для погашения регистрационной записи об ипотеке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (п. 6.2. договора).

Договор вступает в силу (считается заключенным) с момента подписания (п. 6.9. договора).

Договор купли-продажи недвижимого имущества № 15/77/78-Ленинский от 05.05.2017 зарегистрирован 29.05.2017 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (т.1 л.д. 16). 

05.05.2017 сторонами подписан акт приема-передачи недвижимого имущества (т.1 л.д. 14).

Также между обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Пифагор»Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Тополиная Аллея» (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Завод современных стеновых материалов «Афина» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 46/77/78-Ленинский от 05.05.2017 (далее – договор, т.1 л.д. 19-21).

В соответствии с п. 1.1. договора продавец обязуется передать в собственность покупателю недвижимое имущество – однокомнатную квартиру (далее – объект), общей площадью 46,6 кв.м., расположенную в жилом доме по адресу: 

<

...>, этаж пятый.

Объект принадлежит на праве общей долевой собственности владельцам инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "Тополиная Аллея». Право зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.01.2016 сделана запись регистрации № 74-74/036-74/001/101/2016-28/1, что подтверждено свидетельством о государственно344056 (п. 1.2. договора).

Продавец гарантирует, что до совершения договора объект никому другому не продан, не заложен, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободен от любых прав третьих лиц (п. 1.5. договора).

Согласно п. 2.1. договора стоимость объекта (цена договора) на момент заключения договора составляет 2 107 000 руб., НДС не предусмотрен.

Как следует из п. 2.2. – 2.2.1. договора покупатель обязуется произвести оплату по договору в следующем порядке: единовременный платеж в размере 2 107 000 руб.  уплачивается покупателем после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю и ипотеки в силу закона в пользу продавца в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области до 01.09.2017 путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца, либо любым иным не запрещенным действующим законодательством РФ способом, в том числе путем зачета встречных однородных требований. Датой исполнения обязательств при безналичном перечислении является дата зачисления денежных средств на расчетный счет продавца.

Продавец передает объект покупателю по акту приема-передачи в день подписания договора (п. 3.1. договора).

В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ с момента передачи объекта покупателям и до его оплаты объект признается находящимся в залоге у продавца. Ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения (п. 3.2. договора).

В соответствии с п. 6.1. договора в течение 30 календарных дней с момента подписания договора стороны подают документы для регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю и ипотеки в пользу продавца в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области. В случае уклонения одной из сторон от подачи документов на регистрацию другая сторона имеет право обратиться в судебные органы для понуждения ее к регистрации. Расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на помещение к покупателю несет покупатель в соответствии с действующим законодательством.

В течение 10 календарных дней с момента полной оплаты стоимости объекта, указанной в п. 2.1. договора, продавец оформляет и передает покупателю справку, подтверждающую отсутствие задолженности покупателя перед продавцом. Стороны в срок, указанный в настоящем пункте, осуществляют иные действия и формальности (включая подачу в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя о погашении ипотеки), необходимые от сторон для погашения регистрационной записи об ипотеке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (п. 6.2. договора).

Договор вступает в силу (считается заключенным) с момента подписания (п. 6.9. договора).

Договор купли-продажи недвижимого имущества № 46/77/78-Ленинский от 05.05.2017 зарегистрирован 29.05.2017 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (т.1 л.д. 24). 

05.05.2017 сторонами подписан акт приема-передачи недвижимого имущества (т.1 л.д. 22).

Таким образом, ООО «УК «Пифагор» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Тополиная Аллея» надлежащим образом исполнило принятые по договору обязательства.

Согласно условиям, изложенным в размере 2 договора, общая стоимость объектов недвижимого имущества, переданного ответчику по вышеуказанным договорам, составила 4 153 800 руб.

Покупатель не исполнил обязательства по оплате стоимости квартир. Доказательств обратного в дело не представлено.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия исх. № 615 от 20.09.2017 (т.1 л.д. 43-44) с требованием погашения задолженности, что подтверждается копией квитанции (т.1 л.д. 45).

Претензия получена ответчиком 26.09.2017, о чем свидетельствует обратное уведомление (т.1 л.д. 46).

Ответа на претензию от ответчика последовало.

Истцом в адрес ответчика направлена повторная претензия исх. № 257 от 23.04.2018 (т.1 л.д. 135), ответа на которую также последовало.

Ненадлежащее исполнение обязательств по оплате стоимости недвижимого имущества послужило основанием для обращения истца с настоящим исковым заявлением в суд.

На основании п. 1 ст. 8 ГК РФ  гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.

Суд исходит из того, что сторонами при заключении договора купли-продажи квартиры согласованы все существенные условия договора, в том числе цены квартир в размере 4 153 800 руб. (пункт 2.2. договоров).

Таким образом, из заключенных сторонами договоров у ответчика возникла обязанность уплатить истцу за квартиру 4 153 800 руб.

При таких обстоятельствах, по смыслу приведенных норм права, недоплата покупателем практически всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры.

Согласно п. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Однако из буквального толкования этой правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

По смыслу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для расторжения договора в судебном порядке по требованию одной из его сторон является существенное нарушение договора другой стороной.  Согласно разъяснениям, изложенным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2017  № 305ЭС17-14389, применительно к соглашениям купли-продажи судебной практикой выработана позиция, согласно которой неоплата покупателем цены договора в согласованный сторонами срок свидетельствует о таком существенном нарушении, поскольку без оплаты товара соответствующие отношения по купле-продаже теряют для продавца смысл, в связи с чем он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.02.2007 N 12295/06, от 15.04.2008 N 16732/07, от 23.06.2009 N 4651/09, от 10.06.2014 N 1999/14, определения Верховного Суда Российской Федерации от 30.11.2017 N 304-ЭС17-11435, от 11.07.2017 N 78-КГ17-21). При этом тот факт, что продавец может защитить свои права путем взыскания долга, сам по себе не препятствует предъявлению требования о расторжении договора как альтернативного способа защиты, выбор конкретного способа защиты находится в воле продавца.

Доводы ответчика и третьего лица о том, что неполучение истцом денежной суммы за проданное имущество не является существенным нарушением договора, не соответствуют смыслу, придаваемому указанной выше нормой права понятию существенного нарушения договора, противоречат содержанию спорных договоров и установленным по делу обстоятельствам, а  потому отклоняются судом.

Также судом учитываются разъяснения, содержащиеся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

 Судом установлено, что в спорных жилых помещениях никто не зарегистрирован, в подтверждение чего истцом представлены соответствующие справки ( л.д. 28-32 т.2). 

Учитывая изложенное,  препятствий для удовлетворения требований истца  о возврате переданного покупателю  имущества – жилых помещений не имеется,  обстоятельств, свидетельствующих о нарушении при этом прав и охраняемых законом  интересов третьих лиц  не установлено. 

Касательно  доводов третьего лица об оставлении иска без  рассмотрения со ссылкой на пункт 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 63 "О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве" о том, что первоначальное исковое требование подлежало рассмотрению в рамках дела о банкротстве,  суд отмечает следующее.

Действительно, как  указано выше, определением Арбитражного суда Челябинской области от 19.07.2018 по делу № А76-13497/2018 в отношении общества с ограниченной ответственностью «завод современных стеновых материалов «Афина» введена процедура, применяемая в деле о банкротстве – наблюдение.

Между тем, согласно положениям статьи 63 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении должника подлежат рассмотрению в деле о банкротстве только требования по денежным обязательствам.

Согласно статье 2 указанного Закона, под денежным обязательством понимается обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму по гражданско-правовой сделке и (или) иному предусмотренному Гражданским кодексом Российской Федерации, бюджетным законодательством Российской Федерации основанию.

Пунктом 5 статьи 4 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", а также пунктом 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 29 от 15.12.2004 "О некоторых вопросах практики применения Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" установлено, что требования кредиторов по обязательствам, не являющимся денежными, могут быть предъявлены в суд и подлежат рассмотрению в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством.

Истцом по первоначальному иску в рамках настоящего спора заявлено требование о расторжении договоров купли-продажи недвижимости и  обязании ответчика возвратить имущество, что не попадает под понятие денежного обязательства, определенного в статье 2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Суд отмечает, что согласно абзацу седьмому пункта 1 статьи 126 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)", с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 настоящего Федерального закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 35 от 22.06.2012 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве", в силу абзаца второго пункта 1 статьи 63, абзаца второго пункта 1 статьи 81, абзаца восьмого пункта 1 статьи 94 и абзаца седьмого пункта 1 статьи 126 З Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)" с даты введения наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления и конкурсного производства требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены только в рамках дела о банкротстве в порядке статей 71 или 100 этого Закона. В связи с этим все исковые заявления о взыскании с должника долга по денежным обязательствам и обязательным платежам, за исключением текущих платежей и неразрывно связанных с личностью кредитора обязательств должника-гражданина, поданные в день введения наблюдения или позднее во время любой процедуры банкротства, подлежат оставлению без рассмотрения на основании пункта 4 части 1 статьи 148 АПК РФ.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 33 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016, если до вынесения решения судом первой инстанции в отношении ответчика будет открыто конкурсное производство, суд на основании пункта 4 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен оставить иск без рассмотрения, за исключением случаев, когда согласно законодательству о банкротстве соответствующее требование может быть рассмотрено вне рамок дела о банкротстве.

В пункте 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 35 от 22.06.2012 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" разъяснено, что согласно абзацу седьмому пункта 1 статьи 126 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)", с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, перечисленных в пункте 1 статьи 134 данного Закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства. В связи с этим в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве в том числе требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг), возникшие до возбуждения этого дела и которые рассматриваются по правилам статьи 100 Закона.

Вместе с тем, в данном случае процедура банкротства - конкурсное производство, на момент принятия решения суда,  в отношении общества  «Завод современных стеновых материалов «Афина» не введена.

Введение в отношении общества процедуры наблюдения влечет наступление лишь правовых последствий, предусмотренных статьей 63 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)". Трансформация неденежных требований в денежные  возможна только с  момента введения в отношении ответчика конкурсного производства.

Таким образом,  исковое требование  подлежит рассмотрению судом первой инстанции по общим правилам искового производства.

В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отмечено, что в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно статье 1103 ГК РФ,  положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

С учетом изложенного выше и принимая во внимание  обоснованность  исковых требований о расторжении договоров купли-продажи  недвижимого имущества, подтверждение материалами дела  существенных нарушений  покупателем принятых на себя договорных обязательств по оплате имущества,  и правомерности требования о возврате   жилых помещений истцу, суд приходит  к выводу о том, что заявленные обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ПИФагор» исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

 Настоящее решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя на спорные жилые помещения  и государственной регистрации права собственности на эти объекты недвижимости продавца.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества № 46/77/78-Ленинский от 05.05.2017, договор купли-продажи недвижимого имущества № 15/77/78-Ленинский от 05.05.2017, заключенные между обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ПИФагор» и обществом с ограниченной ответственностью «Завод современных стеновых материалов «Афина».

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Завод современных стеновых материалов «Афина» возвратить свободными от прав третьих лиц по акту приема-передачи обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ПИФагор» следующие жилые помещения:  однокомнатную квартиру общей площадью 46,4 кв.м., расположенную в жилом доме по адресу: 

<

...>, пятый этаж, кадастровый номер  74:36:0000000:53937, и  однокомнатную квартиру общей площадью 46,6 кв.м., расположенную в жилом доме по адресу: 

<

...>, десятый этаж, кадастровый номер 74:36:53980.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия (изготовления в полном объеме) в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья  И.К. Катульская

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.