Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А10-7464/2022

29 ноября 2023 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 ноября 2023 года.

 

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи Яцкевич Ю.С.,

судей Качукова С.Б., Кушнаревой Н.П.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием систем видеоконференц-связи помощником судьи Корнеевой Т.Д.,

при участии в судебном заседании посредством использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Бурятия представителей муниципального учреждения «Комитет по управлению имуществом и землепользованию администрации г. Улан-Удэ» ФИО1 (доверенность от 12.09.2023, паспорт, диплом о высшем юридическом образовании), ФИО2 (доверенность от 14.06.2023, паспорт, диплом о высшем юридическом образовании), представителя общества с ограниченной ответственностью «ЦАГИС» ФИО3 (доверенность от 08.02.2023, удостоверение адвоката),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального учреждения «Комитет по управлению имуществом и землепользованию администрации г. Улан-Удэ» на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 16 мая 2023 года по делу № А10-7464/2022, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 04 августа 2023 года по тому же делу,

установил:

муниципальное учреждение «Комитет по управлению имуществом и землепользованию администрации г. Улан-Удэ» (далее – истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Бурятия к обществу с ограниченной ответственностью «ЦАГИС» (далее – ответчик, общество, ООО «ЦАГИС») с требованием, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о расторжении договора аренды земельного участка от 08.07.2019 №19-095 и обязании ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером 03:24:034410:110 путем сноса расположенных на нем объектов капитального строительства и передать его по акту приема-передачи истцу в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 16 мая 2023 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от  04 августа 2023 года, в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с судебными актами, комитет обратился в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просил их отменить в связи с неправильным применением судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права и по мотиву несоответствия выводов судов обстоятельствам дела, принять новый судебный акт.

В поданной жалобе истец заявил о необоснованном выводе судов согласно которому, возведенные ответчиком объекты находятся на земельном участке на законных основаниях, поскольку, как полагает комитет, возведенный ответчиком объект является объектом индивидуального жилищного строительства, построенный в отсутствие разрешения на строительство, на земельном участке, цель использования которого не предполагает строительства такого объекта (не относящегося к учреждениям социально-культурного обслуживания населения). Проект планировки, представленный ответчиком, не является документом, определяющим строительство, а определяет территориальную зону (общественно-деловая), а потому не мог являться относимым доказательством, положенным судами в обоснование своей позиции. Кроме того, комитет указывает, что наличие вспомогательного объекта требует наличия также основного объекта, и проектная документация при строительстве комплекса должна включать проектную документацию и на вспомогательный объект.

В кассационной жалобе со ссылкой на значимость установления факта возведения объектов капитального строительства, приведены доводы о неприменении судами норм статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которые надлежало применить при рассмотрении дела. Также комитет указал на нарушение судами норм процессуального права, выразившееся в необоснованном отказе в удовлетворении ходатайства о назначении судебной строительно-технической экспертизы, мотивированное необходимостью установления наличия на арендованном земельном участке объектов капитального строительства, определения видов объектов, их основных характеристик, наличия разрешительной документации, а также соответствия размещения таких объектов виду разрешенного использования участка.

В судебном заседании представитель комитета доводы кассационной жалобы поддержал.

Представитель ООО «ЦАГИС» в судебном заседании с доводами кассационной жалобы не согласился.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе и отзыве на нее, правильность применения арбитражным судом и апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между комитетом и обществом 08.07.2019 на основании подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, № 19-095, по условиям которого комитет (арендодатель) сдает, а общество (арендатор) принимает в аренду участок из категории земель – земли населенных пунктов, по адресу: 

<

...> площадью 15 000 кв. м на срок с 08.07.2019 по 08.07.2024. Границы арендуемого участка указаны на прилагаемом к договору кадастровом плане земельного участка, кадастровый номер земельного участка 03:24:034410:110 (пункты 1.2, 1.4 договора).

Пунктом 1.3 договора определено целевое использование земельного участка - для строительства восстановительно-оздоровительного комплекса для детей с ограниченными возможностями.

Пунктом 5.4 договора предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, в том числе, в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением.

Земельный участок с кадастровым номером 03:24:034410:110 передан в аренду обществу по акту приема-передачи от 08.07.2019.

Дополнительным соглашением от 19.09.2022 № 347 стороны продлили срок аренды земельного участка для строительства восстановительно-оздоровительного комплекса для детей с ограниченными возможностями по 07.07.2027.

Согласно акту выездного обследования от 21.02.2022, подготовленному главным специалистом земельного контроля Комитета по управлению имуществом и землепользованию Администрации города Улан-Удэ на обследуемом земельном участке, расположенном по адресу: 

<

...> размещено ограждение и два объекта капитальных строительства, разрешения на строительство которых не выдавались. В материалы дела представлены также акты обследования от 29.09.2022, от 31.01.2023, от 14.04.2023.

В акте обследования от 14.04.2023 указано, что на земельном участке с кадастровым номером 03:24:0314410:110 расположены объект капитального строительства (предположительно жилой дом) фактической площадью 84,5 кв. м и объект незавершенного строительства (бетонный фундамент) фактической площадью 196,4 кв. м.

Согласно заключению кадастрового инженера, общества с ограниченной ответственностью «Геодезис» ФИО4 на момент осмотра 09.02.2023 на земельном участке с кадастровым номером 03:24:034410:110 обнаружены нежилое строение (сторожка) площадью 43,5 кв. м на ленточном фундаменте без заглубления, металлический забор 198 м.п. смежного (соседнего) землепользователя. На момент осмотра земельного участка было выявлено, что объекты капитального строительства на данном земельном участке отсутствуют. Была выполнена геодезическая съемка объекта с кадастровым номером 03:24:034410:110, где показаны все имеющиеся объекты, сооружения, рельеф земельного участка. Границы земельного участка с кадастровым номером 03:24:034410:110 соответствуют границам, которые содержатся в сведениях ЕГРН.

Требованием № 888 от 14.03.2022 комитет указал обществу на необходимость в течение 30 дней с момента получения данного требования устранить выявленные в ходе осмотра земельного участка нарушения и о необходимости использования земельного участка в соответствии с целевым использованием. Считая, что земельный участок используется не по целевому назначению, и, указывая на возведение на земельном участке самовольных построек, истец обратился в арбитражный суд с иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался статьями 7, 22, 46, 85 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 1, 8, 35- 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» и исходил из доказанности осуществления арендатором мероприятий по подготовке к строительству восстановительно-оздоровительного комплекса, нахождения на участке возведенных ответчиком на законных основаниях вспомогательных объектов, что свидетельствует о целевом использовании арендатором земельного участка, а также, принимая во внимание продление срока договора аренды № 19-095 от 08.07.2019 до 2027 года, указал, что у ответчика имеется достаточное количество времени для возведения объекта на земельном участке в соответствии с его целевым назначением и им предпринимаются меры к строительству объекта без допущения нарушений, предусмотренных пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации. Установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды земельного участка от 08.07.2019 № 19-095.

При повторном рассмотрении дела суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

Указанные выводы судов являются правильными и соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных этим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен ряд специальных оснований для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя, а также определено, что договором аренды могут быть предусмотрены и другие основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 этого Кодекса.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка по требованию арендодателя возможно только по основаниям, предусмотренным законом или договором (пункт 1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.03.2015).

В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Договор аренды подлежит прекращению, в частности, в том случае, когда арендатор использует земельный участок не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; в случае создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями (абзацы второй и седьмой подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса).

Из разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», следует, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора.

Как указано выше, в качестве основания для расторжения договора аренды земельного участка, заключенного с обществом, комитет указал на нецелевое использование участка и возведение самовольной постройки.

В рассматриваемом случае, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, а также доводы, положенные сторонами в обоснование своих требований и возражений, суд первой инстанции и апелляционный суд признали недоказанным наличие существенных нарушений обществом условий договора аренды земельного участка от 08.07.2019 № 19-095. В частности, суды, приняв во внимание представленные в материалы настоящего дела проект планировки территории в границах земельного участка для строительства восстановительно-оздоровительного комплекса с кадастровым номером 03:24:034410:110, схему планировочной организации земельного участка 09.02.23-ПЗУ, переписку общества с комитетом по архитектуре и градостроительству администрации г. Улан-Удэ, договор на создание научно-технической продукции № 1 от 09.02.2022, квитанции к приходно-кассовому ордеру, подтверждающие внесение предоплаты ООО «Проектно-строительное бюро» за проектно-сметную документацию, не установили факт использования обществом земельного участка с кадастровым номером 03:24:034410:110 не по целевому назначению, а установили принятие ответчиком мер к строительству объекта без допущения нарушений, предусмотренных пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации и, приняв во внимание срок действия договора (по 07.07.2027), обоснованно указали на имеющееся у ответчика время для возведения объекта на земельном участке в соответствии с его целевым назначением.

Установив указанные обстоятельства, суды правомерно указали на отсутствие  таких существенных нарушений ответчиком условий договора аренды, которые являлись бы основанием для его расторжения. В этой связи, правильно применив названные выше нормы материального права, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для расторжения этого договора.

Оснований для иных выводов у суда кассационной инстанции не имеется.

Заявитель жалобы указывает, что возведенный ответчиком объект является объектом индивидуального жилищного строительства, построенным в отсутствие разрешения на строительство, а судами необоснованно приняты документы, представленные ответчиком, опровергающие данное утверждение истца, в качестве допустимых доказательств.

Вместе с тем, определение относимости и допустимости доказательств является прерогативой арбитражного суда, рассматривающего спор по существу (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении дела суды установили, что расположенный на спорном земельном участке объект, который комитет считает объектом самовольного строительства, таковым в порядке, предусмотренном пунктом 1 либо пунктом 4 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, не признан. Более того, на основании оценки доказательств в их совокупности, суды пришли к выводу, что объект, расположенный на спорном земельном участке, является вспомогательным объектом.

Довод заявителя жалобы о том, что строительство вспомогательного объекта требует наличия основного объекта и разрешительной документации в отношении такого объекта, отклоняются судом округа.

Арендатор-застройщик вправе возводить на публичном участке с учетом требований градостроительного регламента строения вспомогательного использования без получения разрешения на строительство и зарегистрировать на них право собственности в упрощенном порядке в соответствии с законодательством о регистрации недвижимости.

При этом из совокупного анализа пунктов 2 и 3 части 17 статьи 51 и части 15 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статьи 135 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основными критериями для отнесения строений и сооружений к вспомогательным являются их принадлежность к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие на земельном участке основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому такое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.

Арендатор публичного земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, вправе самостоятельно определить очередность возведения вспомогательных объектов и принять решение об их создании до начала строительства основного объекта недвижимости. Однако приобретение такого участка в собственность путем выкупа на возмездной основе возможно только после окончания строительства основного объекта.

Указанная правовая позиция изложена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2022), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 01.06.2022.

Суд округа отклоняет довод заявителя кассационной жалобы о неправомерном отказе судом первой инстанции в удовлетворении ходатайства комитета о назначении экспертизы, что, по мнению комитета, является основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из доводов жалобы, ходатайство о назначении экспертизы заявлялось комитетом с целью установления наличия на арендованном земельном участке объектов капитального строительства, определения видов объектов, их основных характеристик, наличия разрешительной документации, а также соответствия размещения таких объектов виду разрешенного использования участка.

В силу положений части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначение экспертизы является правом, а не обязанностью суда. Признав, что основания для назначения экспертизы отсутствуют либо проведение ее нецелесообразно, суд с учетом совокупности имеющихся в деле доказательств вправе отказать в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы по делу. Определяя необходимость назначения той или иной экспертизы, суд исходит из предмета заявленных исковых требований и обстоятельств, подлежащих доказыванию в рамках этих требований. Судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания.

Учитывая предмет и основание заявленных требований, а также объем представленных сторонами спора доказательств в подтверждение своих доводов, суд первой инстанции признал их достаточными для установления того факта, что возведенный на земельном участке объект носит вспомогательный характер. При этом, с целью установления наличия разрешительной документации для строительства спорных объектов, а также соответствия размещения таких объектов виду разрешенного использования земельного участка, привлечение эксперта не требуется, поскольку установление указанных обстоятельств судом возможно без привлечения лица, обладающего специальными познаниями.

В целом доводы заявителя жалобы, по существу сводятся к его несогласию с установленными судами обстоятельствами и направлены на переоценку представленных в материалы дела доказательств. Однако, исходя из положений статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, у суда кассационной инстанции отсутствуют полномочия и правовые основания как для переоценки представленных доказательств, так и для установления иных обстоятельств, нежели те, что установлены судом первой инстанции и апелляционным судом.

Таким образом, при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов  суды правильно применили нормы материального и процессуального права, при этом доводы, изложенные в кассационной жалобе, не свидетельствуют о наличии оснований для их изменения или отмены. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для безусловной отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено. В этой связи в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 287 Кодекса обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда следует оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленными квалифицированными электронными подписями судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия постановления на бумажном носителе может быть направлена им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена им под расписку.

Руководствуясь статьями  274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 16 мая 2023 года по делу № А10-7464/2022 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 04 августа 2023 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

Судьи

 

Ю.С. Яцкевич

С.Б. Качуков

Н.П. Кушнарева