ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А46-3562/2023

03 ноября 2023 года

город Омск

Резолютивная часть постановления объявлена 31 октября 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 03 ноября 2023 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Лотова А.Н.,

судей Брежневой О.Ю., Шиндлер Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9123/2023) индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Омской области от 01.08.2023 по делу № А46-3562/2023 (судья Ширяй И.Ю.), принятое по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 305770000015190) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 644024, 

<

...>) о взыскании 1 005 548 руб. 50 коп.,

при участии в судебном заседании представителя индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3, по доверенности от 28.01.2023, сроком действия на 3 года,  

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, предприниматель, ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском о взыскании с Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (далее – ответчик, Департамент) убытков в размере 1 005 548 руб. 50 коп.

Решением Арбитражного суда Омской области от 01.08.2023 по делу № А46-3562/2022 исковые требования удовлетворены частично, с Департамента в пользу ИП ФИО2 взысканы убытки в сумме 374 625 руб. 07 коп., а также 8 583 руб. расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП ФИО2 обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции изменить в части определения размера подлежащих взысканию денежных средств, принять по делу новый судебный акт о взыскании с Департамента в пользу предпринимателя убытков в сумме 1 005 548 руб. 50 коп.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на нарушение судом первой инстанции норм Федерального закона «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22.07.2008 № 159-ФЗ (далее – Закон № 159-ФЗ), выразившимся в неверном исчислении предельного срока для заключения договора купли-продажи, а, следовательно, и суммы, подлежащей взысканию.

Определением от 23.08.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 03.10.2023.

Департаментом в материалы дела представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик не соглашается с доводами жалобы, просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель предпринимателя поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель Департамента высказался в соответствии с доводами, изложенными в отзыве на апелляционную жалобу.

Определением от 05.10.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда судебное заседание в порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) отложено на 31.10.2023.

Указанным определением истцу предложено представить уточненный расчет требований с учетом того, что 12.03.2022 является выходным днем, а также иные письменные пояснения.

До начала судебного заседания истцом в материалы дела представлены дополнительные пояснения, а также уточненный расчет. Согласно уточненному расчету, сумма переплаты по арендным платежам составляет 1 000 827 руб. 62 коп. 

В судебное заседание суда апелляционной инстанции, открытое 31.10.2023, представитель ответчика явку своего представителя не обеспечил, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 АПК РФ рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие неявившегося участника процесса.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, заслушав представителя истца, установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, ИП ФИО2 являлся арендатором двух объектов недвижимости:

 - нежилого одноэтажного здания общей площадью 122,3 кв.м с двумя одноэтажными пристройками, литера ББ1Б2, расположенного по адресу: 

<

...> д. 11 (по договору аренды от 16.12.2019 № 60/1А); 

- нежилого одноэтажного здания общей площадью 395,8 кв.м с одноэтажной пристройкой, литера АА1, расположенного по адресу: 

<

...> д. 11 (по договору аренды от 16.12.2019 № 59/1А).

В соответствии с положениями статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются (при соблюдении совокупности определенных условий) преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

Полагая, что предприниматель соответствует всем условия, изложенным в статье 3 Закона № 159-ФЗ, последний 17.12.2021 выразил намерение на выкуп арендуемых нежилых помещений путем направления соответствующего предложения в адрес Департамента.

Из содержания писем от 13.01.2022 № Исх-ДИО/1993, от 13.01.2022 № Исх-ДИО/1994 усматривается, что координационным Советом по отчуждению муниципального недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, рекомендовано предоставить ИП ФИО2 преимущественное право на приобретение указанных нежилых зданий, в связи с чем Департамент начал подготовку пакета документов для заключения договора купли-продажи. 

По мнению истца, последний день для направления ему проекта договора приходился на 12.03.2022, однако ввиду того, что договор фактически подписан предпринимателем только 26.09.2022, на стороне последнего возникли убытки, поскольку в период с 13.03.2022 по 26.09.2022 ИП ФИО2 продолжал вносить арендную плату.

Размер убытков определен в размере внесённой за указанный период арендной платы, так как истец находится на упрощённой системе налогообложения и не уплачивает налог на имущество физических лиц. Возникновение убытков истец связывает с неправомерным бездействием Департамента. 

Указанные обстоятельства явились поводом для обращения в арбитражный суд с соответствующим иском.

Принятое Арбитражным судом Омской области решение от 01.08.2023 является предметом апелляционного обжалования по настоящему делу. 

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции находит основания для его изменения, исходя из следующего.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. 

В силу статьи 12 ГК РФ возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав. 

Согласно пункту 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причинённых ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 

При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чьё право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). 

Статьей 16 ГК РФ установлено, что убытки, причинённые гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Между тем, для наступления ответственности, установленной нормами статьи 15 ГК РФ, необходимо наличие совокупности следующих условий: факт нарушения другим лицом возложенных на него обязанностей, (совершения незаконных действий или бездействия), наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у заявителя убытками, наличие собственно убытков. 

Причинная связь между фактом причинения вреда (убытков) и действием (бездействием) причинителя вреда должна быть прямой (непосредственной). 

В рассматриваемом случае убытки, заявленные к взысканию, представляют собой сумму арендной платы, внесенной истцом за период с 13.03.2022 по 26.09.2022 ввиду нарушения Департаментом сроков по согласованию и заключению договора купли-продажи недвижимого имущества.

Как следует из положений части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления о реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества, уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; 

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В соответствии с частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ  в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, предпринимательв целях реализации права, предоставленного Законом № 159-ФЗ, обратился в Департамент с соответствующим заявлением 17.12.2021.

Исчисляя сроки, предусмотренные для заключения договора по первому этапу, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор между Департаментом и оценщиком надлежало заключить до 17.02.2022.

Между тем, муниципальный контракт № Ф.2022.1904348 между оценщиком – обществом с ограниченной ответственностью «ЗСК-Центр» и Департаментом заключен 04.05.2022, то есть с пропуском установленного Законом № 159-ФЗ срока.

Сроком окончания оценки рыночной стоимости арендуемого имущества суд признал дату приемки услуг – 15.09.2022.

Таким образом, с даты заключения контракта (04.05.2022) и до даты принятия отчета об оценке (15.09.2022) прошло 135 дней.

Увеличение сроков проведения мероприятий по оценке арендуемого имущества повлекло за собой смещение последующих сроков, установленных для принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества, направления и подписания проекта договора купли-продажи.

Согласно расчетам суда, в случае, если Департаментом договор об оценке был бы заключен в установленный законом срок – 17.02.2022, то датой приема отчета является 02.07.2022 (18.02.2022 + 135 дней), где 135 дней – фактический срок проведения оценки и утверждения представленного расчета.

Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

Из буквального толкования положений части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ следует, что с учетом обращения истца в компетентный орган 17.12.2021 срок должен быть исчислен следующим образом:

с 17.12.2021 по 17.02.2022 – срок для исполнения обязанности Департамента по заключению договора на проведение оценки рыночной стоимости имущества;

с 18.02.2022 по 02.03.2022 – срок для принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества, исчисляемый с даты принятия отчета о его оценке;

с 03.03.2022 по 13.03.2022 – срок для направления заявителю проекта договора.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену). 

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя

Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73), если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). 

Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. 

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). 

При этом обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 указанного Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) (пункт 6 Постановления № 73).

Однако до момента заключения сторонами договора купли-продажи арендные отношения  фактически сохраняются и арендатор обязан вносить предусмотренную договором аренды плату за пользование имуществом. 

Несоблюдение органом публичной власти предусмотренных статьей 9 Закона № 159-ФЗ сроков рассмотрения обращения заинтересованного лица о выкупе арендуемого имущества не влечёт прекращения договора аренды и не освобождает арендатора от бремени несения арендных платежей.

Между тем, судом первой инстанции при осуществлении расчета необоснованно пролонгированы сроки для заключения договора.

Так, судом первой инстанции учтены фактические сроки проведения мероприятий по оценке недвижимого имущества (135 дней).

Данный срок применительно к положениям части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ учету не подлежит, поскольку законодателем сконструирована модель нормативного срока, являющегося императивным.

Так, в двухмесячный срок, установленный для заключения договора об оценке, входят и мероприятия по проведению и утверждению результатов оценки. 

Иное толкование пункта 1 части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ приведет к общему размыванию срока, породит правовую неопределенность в правоотношениях сторон.

Кроме того, следует учитывать, что установленные законодателем сроки, в первую очередь, призваны дисциплинировать участников гражданского оборота, когда как учет времени, фактически затраченного на проведение оценки и принятия отчета, является необоснованным, нарушающим права и законные интересы заявителя.

Вместе с тем, истец, действуя разумно и добросовестно, продолжал исполнять обязанности по договорам аренды от 16.12.2019 № 59/1А, от 16.12.2019 № 60/1А, исходя из отсутствия заключенного на дату внесения платежей договора купли-продажи.

Указанное подтверждается копиями платежных поручений, представленными истцом в материалы дела, от 07.02.2022 № 62, от 14.03.2022 № 119, от 05.04.2022 № 176, от 11.05.2022 № 225, от 08.06.2022 № 272, от 12.07.2022 № 318,от 09.08.2022 № 362, от 08.09.2022 № 420, по договору № 60/1А – от 05.02.2022 № 61, от 14.03.2022 № 118, от 05.04.2022 № 175, от 2 А46-3562/2023 11.05.2022 № 224, от 08.06.2022 № 273, от 12.07.2022 № 317, от 09.08.2022 № 636, от 08.09.2022 № 419.

Суд первой инстанции пришел к необоснованному выводу о том, что установленный Законом № 159-ФЗ срок может толковаться исходя из различных условий, которыми сопровождается процедура оформления договора купли-продажи. 

Суд апелляционной инстанции отмечает, что поскольку предусмотренный законодателем механизм, отраженный в части 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ, состоит в оказании адресной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них временной преференции в связи с их участием в приватизации, то установленные сроки не могут толковаться по личному убеждению суда, не основанному на нормах права.

Однако пролонгация установленных сроков возможна и подлежит учету в случае, например, наличия между сторонами разногласий относительно условий договора в ситуации, когда общие сроки процедуры соблюдены, поскольку разрешение разногласий преследует цель заключения договора на взаимовыгодных условиях и проводится с воли и ведома обеих сторон.

В рассматриваемом же случае судом апелляционной инстанции не установлено обстоятельств, свидетельствующих о наличии между сторонами разногласий относительно условий договора, которое могло бы повлечь за собой затягивание сроков его заключения.

Как следует из материалов дела, в настоящем случае Департаментом отчет об оценке был принят 15.09.2022, предложение о заключении договора направлено в адрес истца 23.09.2022, договор купли-продажи подписан истцом 26.09.2022. Следовательно, фактически договор сторонами был заключен в пределах десятидневного срока, установленного для направления уполномоченным органом проекта договора купли-продажи (3 этап регламентированной процедуры). 

Таким образом, предельным сроком для заключения договора в настоящем случае следует считать 13.03.2022.

Из изложенного следует, что в случае соблюдения Департаментом установленных законом сроков, обязанность по дальнейшему внесению платежей отпала бы у истца 13.03.2022.

Ознакомившись с уточненным расчетом истца, представленным в материалы дела 30.10.2023, суд апелляционной инстанции признает его арифметически верным, основанным на положениях закона и соответствующим фактическим обстоятельствам дела.

Расчет истца базируется на определении суммы переплаты по арендным платежам путем сложения ежемесячных платежей с учетом периодов оплаты.

Так, переплата по договору от 16.12.2019 № 59/1А за спорные периоды составляет:

с 16.02.2022 по 15.03.2022/за 2 дня – 7 257 руб. 35 коп.;

с 16.03.2022 по15.04.2022 – 108 860 руб. 22 коп.; 

с 16.04.2022 по 15.05.2022 – 108 860 руб. 22 коп.;

с 16.05.2022 по 15.06.2022 – 108 860 руб. 22 коп.;

с 16.06.2022 по 15.07.2022 – 108 860 руб. 22 коп.; 

с 16.07.2022 по 15.08.2022 –  108 860 руб. 22 коп.;

с 16.08.2022 по 15.09.2022 –  108 860 руб. 22 коп.; 

с 16.09.2022 по 15.10.2022 –  108 860 руб. 22 коп.; 

Итого: 769 278 руб. 89 коп.

По договору от 16.12.2019 № 60/1А переплата составила:

с 16.02.2022 по 15.03.2022/за 2 дня – 2 184 руб. 42 коп.;

с 16.03.2022 по15.04.2022 – 32 766 руб. 33 коп.; 

с 16.04.2022 по 15.05.2022 – 32 766 руб. 33 коп.;

с 16.05.2022 по 15.06.2022 – 32 766 руб. 33 коп.;

с 16.06.2022 по 15.07.2022 – 32 766 руб. 33 коп.; 

с 16.07.2022 по 15.08.2022 –  32 766 руб. 33 коп.;

с 16.08.2022 по 15.09.2022 –  32 766 руб. 33 коп.; 

с 16.09.2022 по 15.10.2022 –  32 766 руб. 33 коп.; 

Итого: 231 548 руб. 73 коп. 

Общая сумма произведенных арендных платежей по договорам за указанные периоды составляет 1 000 827 руб. 62 коп. 

Согласно письму Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 9 от 07.07.2023 № 08-15/09288 ФИО2 в 2022 году было предоставлено освобождение от обязанности по уплате налога на имущество физических лиц, в связи с чем размер арендной платы в целях исчисления величины убытков уменьшению не подлежит. 

Ввиду изложенного, суд апелляционной инстанции не соглашается с выводами суда первой инстанции и принимает во внимание доводы общества относительно надлежащего исчисления предельного срока для заключения договора.

Оценив представленные в дело доказательства, суд апелляционной инстанции полагает, что при изложенных обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа в удовлетворении заявленных требований в обжалуемой части.

В соответствии с пунктом 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

С учетом вышеизложенного решение Арбитражного суда Омской области  от 01.08.2023 по делу № А46-3562/2023 подлежит изменению, требования истца – удовлетворению в части взыскания убытков в сумме 1 000 827 руб. 62 коп.

В связи с изменением обжалуемого решения судом распределены судебные расходы в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу ФИО2 удовлетворить, решение Арбитражного суда Омской области от 01.08.2023 по делу № А46-3562/2023 изменить.

Требования индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 305770000015190) удовлетворить частично. 

Взыскать с департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 305770000015190) убытки в размере 1 000 827 руб. 62 коп., судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 25 933 руб. 

В удовлетворении остальной части требования отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Председательствующий

А.Н. Лотов

Судьи

О.Ю. Брежнева

Н.А. Шиндлер