АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., дом 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-4482/2019

21 октября 2019 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 октября 2019 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: В.А. Гребенщиковой

Судей: С.И. Гребенщикова, М.Ю. Ульяновой

при участии:

от управления муниципальной собственности г. Владивостока – ФИО1, представитель по доверенности от 10.06.2019 № 28/1-3384

от общества с ограниченной ответственностью «Алтекс» - ФИО2, представитель по доверенности б/н от 01.09.2018

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Алтекс»

на решение от 15.03.2019, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2019

по делу №  А51-26105/2018 

Арбитражного суда Приморского края

по иску управления муниципальной собственности г. Владивостока                   

к обществу с ограниченной ответственностью «Алтекс»  

о взыскании задолженности в размере 522 459 руб. 72 коп., пени в сумме 15 656 руб. 08 коп., расторжении договора аренды, об обязании передать нежилые помещения 

Управление муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 690091, 

<

...>; далее – УМС г. Владивостока, управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Алтекс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 690035, 

<

...>; далее - ООО «Алтекс», общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 711 755 руб. 46 коп. за период с 01.12.2017 по 31.12.2018, пени в сумме 29 074 руб. 39 коп. за период с 03.01.2018 по 31.12.2018, о расторжении договора от 01.12.2014 № 04-00645-001-Н-АР-7082-00, об обязании ООО «Алтекс» передать нежилые помещения (№№ 1-9) общей площадью 157,10 кв.м в подвале пятиэтажного здания, расположенного по адресу: 

<

...> (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ). 

Решением Арбитражного суда Приморского края от 15.03.2019, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2019, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе (с учетом дополнения к ней), поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, ООО «Алтекс», ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, просит указанные судебные акты изменить в части взыскания суммы основного долга и пени, в удовлетворении требований в части расторжения договора и освобождении нежилых помещений отказать.

В жалобе заявитель указывает на то, что судом первой инстанции не были приняты во внимание его доводы о необходимости корректировки расчета иска и в этой связи об отложении дела в порядке статьи 158 АПК РФ. Выражает несогласие с заявленным требованием о расторжении спорного договора, поскольку достоверных доказательств уведомления ответчика об этом обстоятельстве в нарушение положения пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статей 9, 65, 71 АПК РФ истцом не представлено, в связи с чем претензионный порядок управлением по данному требованию не соблюден. При этом отмечает, что в материалы дела представлен реестр почтовых отправлений, из которого невозможно установить, какой именно документ был отправлен, так как к нему не приложена опись вложения.

В отзыве на кассационную жалобу УМС г. Владивостока, возражая относительно изложенных в ней доводов, просит оставить состоявшиеся судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании, проводимом в соответствии с положениями статьи 153.1 АПК РФ путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Ленинского районного суда города Владивостока, представители сторон поддержали свои позиции, приведенные в кассационной жалобе и отзыве на нее, дав суду кассационной инстанции свои пояснения.

Проверив законность принятых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на неё, заслушав мнения присутствующих в судебном заседании представителей сторон, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между                           УМС г. Владивостока (арендодатель) и ООО «Алтекс» (арендатор) на основании протокола об итогах аукциона по продаже права на заключение договоров аренды муниципального имущества  от 11.11.2014 № 2 подписан договор аренды недвижимого имущества от 01.12.2014                                                  № 04-00645-001-Н-АР-7082-00 в отношении объекта – нежилых помещений (№№ 1-9) общей площадью 157,1 кв.м (в подвале пятиэтажного здания (лит. 1), назначение: нежилое, расположенного по адресу: 

<

...>, для использования в целях: офис, склад, торговое, оказание социально-бытовых услуг, размещение спортивного зала, сроком с 01.12.2014 по 30.11.2019 (пункты 1.1, 1.3 договора). 

Арендная плата за пользование объектом составляла  47 146 руб. 37 коп. (без учета НДС), подлежащих уплате ежемесячно равными долями до 1 числа месяца, следующего за расчетным (пункт 3.1 договора). 

Согласно пункту 3.3 договора расчет арендных платежей осуществляется в соответствии с правовым актом, устанавливающим методику расчета арендной платы. Расчет арендной платы является неотъемлемой частью договора.

В пункте 3.4 договора указано, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, в случае изменения значений коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, отмены льгот, отмены условий, при которых арендатор освобожден от внесения арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год, о чем арендатор ставится в известность путем направления в его адрес уведомления. 

В пункте 5.2 договора закреплено, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в одностороннем порядке в случае: невнесения арендной платы в размере, указанном в пункте 3.1 договора (полный объем), в течение 2-х месяцев; разрушения арендуемого помещения или приведения его в состояние, непригодное для его дальнейшей эксплуатации; сдачи помещения в субаренду без согласия арендодателя; использования помещения арендатором не по целевому назначению; нарушения иных существенных условий договора, установленных действующим законодательством. 

Нежилые помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 01.12.2014.

Дополнительным соглашением от 21.05.2015 № 1 к названному договору стороны определили, что арендная плата в период с 01.12.2014 по 28.05.2015 устанавливается в размере 19 084 руб. 85 коп. в месяц, с 01.03.2015 по 31.12.2016 – 21 375 руб. 03 коп. в месяц, с 01.01.2017 – 52 803 руб. 93 коп. в месяц. 

Уведомлениями от 02.03.2015  № 28/6-1254, от 05.07.2016 № 28/6-4127, от 23.03.2017 № 2089сп истец информировал ответчика об изменении арендной платы в связи с установлением и применением соответствующего коэффициента инфляции (1,12; 1,119; 0,4; 0,7), в связи с чем размер арендной платы стал составлять с 01.03.2015 - 52 803 руб.93 коп. в месяц; с 01.03.2016 - 23 918 руб. 66 коп.; с 01.01.2017 - 59 087 руб. 60 коп. 

Письмом от 29.06.2018 № 28/6-4466 отказано арендатору в применении с 18.05.2018 понижающего коэффициента.

02.10.2018 истец направил в адрес ответчика претензию № 28/6-6257 с требованием о погашении 522 459 руб. 72 коп. основного долга по договору, уплате пени в размере 15 656 руб. 08 коп., указав, что в случае неисполнения требования обратится с иском в суд, в том числе о расторжении договора и выселении, неисполнение которой явилось основанием для предъявления в арбитражный суд настоящего иска.

Спорные правоотношения сторон основаны на заключенном между ними действующем договоре аренды, поэтому подлежат регулированию общими положениями об обязательствах и нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Статьей 309 ГК РФ закреплено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310).

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании пунктов 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В пункте 3 статьи 614 ГК РФ закреплено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

С учетом приведенных норм права и анализа пунктов 3.3, 3.4 договора аренды арендная плата является регулируемой.

При рассмотрении спора судами первой и апелляционной инстанций установлен факт пользования в заявленный период ответчиком, являющимся с 01.08.2016 субъектом малого предпринимательства, нежилыми помещениями.

При этом судами отмечено, что в договоре аренды размер арендной платы определен без учета корректирующих коэффициентов. 

В этой связи, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, произведя расчет в соответствии с Методикой расчета арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в муниципальной собственности города Владивостока (решение Думы г. Владивостока от 10.12.2002 № 152, в редакции, действующей с 08.12.2017), с учетом применения корректирующих и понижающих коэффициентов, признал задолженность за рассматриваемый период 01.12.2017 по 31.12.2018 в сумме 571 828 руб. 11 коп. и принимая произведенные ответчиком платежи по платежным поручениям от 27.02.2019 № 560300 на сумму 50 000 руб. и от 11.03.2019 № 6 на сумму 55 000 руб., счел требование истца о взыскании основного долга подлежащим удовлетворению в размере 466 828 руб. 11 коп.

В статье 330 ГК РФ указано, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно пункту 4.1 договора за нарушения сроков внесения арендной платы предусмотрена неустойка в размере одной трехсотой ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации, от общей суммы задолженности в перерасчете за каждый день просрочки.

Установив факт просрочки исполнения обязательств по внесению арендных платежей со стороны общества, суд первой инстанции ввиду  частичного удовлетворения требования о взыскании суммы основного долга, самостоятельно осуществил расчет неустойки, в результате чего удовлетворил ее в размере 25 197 руб. 72 коп., применив положения статьи 193 ГК РФ к периоду взыскания.

Ходатайство о снижении размера неустойки ООО «Алтекс» не заявлялось.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьёй 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; в частности более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 2 статьи 452 ГК РФ отражено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

По материалам дела установлено, что о намерении расторгнуть договор аренды со ссылкой на существенное нарушение его условий - невнесение арендной платы по договору за период с 01.12.2017 по 30.09.2018 арендодатель уведомил арендатора в претензии (требовании) от 02.10.2018    № 28/6-6257, что подтверждается представленным списком почтовых отправлений (л.д. 31-33).

Таким образом, суды пришли к выводу о соблюдении УМС                       г. Владивостока порядка досудебного урегулирования спора.

Доводы заявителя кассационной жалобы об отсутствии достоверных доказательств того, что именно данное уведомление было вложено в почтовое отправление, не принимаются как голословные. Ввиду неоспаривания со стороны общества факта неполучения этого отправления (органом почтовой связи оно не было возвращено, таких доказательств не имеется) суды не усмотрели оснований для того, чтобы считать, что уполномоченным органом было осуществлено вложение иного документа.

 Факт неоднократного невнесения арендной платы со стороны ООО «Алтекс» за пользование имуществом судами признан существенным нарушением условий договора, как следствие этому, сделан правильный вывод о его расторжении договора и возврате ответчиком спорных нежилых помещений на основании статьи 622 ГК РФ.

Поскольку судом первой инстанции самостоятельно произведен расчет иска, с которым согласился суд апелляционной инстанции, то иные доводы, направленные на несогласие с выводами судов относительно этого обстоятельства как не опровергающие его, подлежат отклонению кассационной коллегией.

Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено.

При изложенных обстоятельствах основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

В связи с окончанием кассационного производства, согласно части 4 статьи 283 АПК РФ меры по приостановлению исполнения принятых судебных актов подлежат отмене.

Руководствуясь статьями 283, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 15.03.2019, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2019 по делу № А51-26105/2018 Арбитражного суда Приморского края оставит без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Приостановление исполнения судебных актов, принятое определением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25.09.2019, отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                       В.А. Гребенщикова                       

Судьи                                                                                С.И. Гребенщиков             

 

М.Ю. Ульянова