ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

апелляционной инстанции по проверке законности и 

обоснованности решения арбитражного суда, 

не вступившего в законную силу

№11АП-8087/2024

Дело № А65-8681/2023

г. Самара

06 ноября 2024 года

Резолютивная часть  постановления  объявлена 29 октября 2024 года

Постановление в полном объеме изготовлено 06 ноября 2024 года 

 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Романенко С.Ш., 

судей Коршиковой Е.В., Копункина В.А.,                 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Николаевой А.Ю.,     

в отсутствии лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом, 

рассмотрев в открытом судебном заседании 29 октября 2024 года в помещении суда в зале № 7, по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции дело и  апелляционную жалобу ФИО1 на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27 июля 2024 года, по делу № А65-8681/2023 (судья Пармёнова А.С.),

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Рива", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к Обществу с ограниченной ответственностью "Мансио", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о расторжении договора купли-продажи недвижимости имущества от 06.06.2020 г., об обязании возвратить по приемопередаточному документу недвижимое имущество: - нежилые помещения: №22, 22б, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 31, 23а, 24а, 25а, 26а, 38, 39,40 (1-го этажа); № 1,2 (2-го этажа). Адрес (местоположение): 

<

...>. Кадастровый номер: 16:50:160202:415. Условный номер: 16:50:06:01219:001:0001. общая площадь: 829,9 кв.м.; - земельный участок, местонахождение (адрес) участка: Республика Татарстан, г. Казань, Приволжский район, ул. Р.Зорге, участок 24. Кадастровый номер участка: 16:50:160202:3. Площадь участка: 1 725 +/- 14,53 кв.м категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование: под нежилые помещения, 

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, ФИО1, Управления Федеральной службы судебных приставов Приволжского района,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "Рива", г.Казань - обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к  Обществу с ограниченной ответственностью "Мансио", г.Казань – о расторжении договора купли-продажи недвижимости имущества от 06.06.2020 г., об обязании возвратить по приемопередаточному документу недвижимое имущество: 

- нежилые помещения: №22, 22б, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 31, 23а, 24а, 25а, 26а, 38, 39,40 (1-го этажа); № 1,2 (2-го этажа). Адрес (местоположение): 

<

...>. Кадастровый номер: 16:50:160202:415. Условный номер: 16:50:06:01219:001:0001. общая площадь: 829,9 кв.м.; 

- земельный участок. Местонахождение (адрес) участка: Республика Татарстан, г. Казань,Приволжский район, ул. Р.Зорге, участок 24. Кадастровый номер участка: 16:50:160202:3. Площадь участка: 1 725 +/- 14,53 кв.м категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование: под нежилые помещения.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27 июля 2024 года, по делу № А65-8681/2023 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым  судебным актом, ФИО1 обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить в иске отказать.

При этом в жалобе заявитель указал, что суд первой инстанции не в полном объеме выяснил обстоятельства по настоящему делу, а именно не истребовал в Управлении Росреестра по РТ копию правоустанавливающего дела в отношении объектов недвижимости:

- нежилые помещения: No22, 226, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 31, 23а, 24а, 25а, 26а, 38, 39,40 (1-го этажа); No 1,2 (2-го этажа), адрес (местоположение): 

<

...>, кадастровый номер: 16:50:160202:415. Условный номер: 16:50:06:01219:001:0001, общая площадь: 829,9 кв.м.;

- земельный участок, местонахождение (адрес) участка: Республика Татарстан, г. Казань, Приволжский район, ул. Р .Зорге, участок 24, кадастровый номер участка: 16:50:160202:3, площадь участка: 1 725 +/- 14,53 кв.м категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под нежилые помещения.

Договор купли-продажи между истцом и ответчиком был заключен 06.06.2020 года.

В правоустанавливающем деле содержится Договор залога недвижимости от 23 сентября 2020 года в отношении вышеуказанного недвижимого имущества с адресными данными залогодержателя третьего лица ФИО1 в качестве обеспечения исполнения обязательств заемщиков по Договору займа от 23.09.2020 года, заключенного между Третьим лицом и ФИО2, ФИО3, ФИО4 и Договора займа от 23.09.2020 года с ООО «Мансио», заключенного с Третьим лицом, а также сведения о расчетах между Истцом и Ответчиком.

В случае отсутствия полной оплаты на дату подачи документов на государственную регистрацию сделки купли-продажи и перехода права собственности регистратором Управления Росреестра по РТ вноситься запись об ипотеке (залоге) в силу закона в пользу Продавца и таким образом права истца были бы защищены законом. Указанная запись в ЕГРН не вносилась, что свидетельствует о произведенных между истцом и ответчиком расчетах за объекты недвижимости, указанные в договоре купли-продажи.

Суд первой инстанции не учел субъектный состав участников сделки купли-продажи объектов недвижимости, а именно то, что истец и ответчик являются юридическими лицами и соответственно отчуждение основных средств указанных организаций должно быть отражено в бухгалтерской и налоговой отчетности каждого юридического лица за отчетный период, то есть с момента совершения сделки и до вынесения судебного акта прошло три отчетных налоговых периода. Истребование в ФНС сведений о бухгалтерской и налоговой отчетности за 2020 год, 2021 год и 2022 год позволило бы сделать правильные выводы о том, что сделка между истцом и ответчиком была реальной и отражена в бухгалтерской и налоговой отчетности истца и ответчика, в том числе о произведенных расчетах Сторон. В случае наличия указанной задолженности в размере 8 000 000 рублей по договору купли-продажи в бухгалтерской отчетности истца была бы отражена дебиторская задолженность, а в бухгалтерской отчетности ответчика кредиторская задолженность в указанном размере.

Анализ документации истца и ответчика свидетельствует о том, что между истцом и ответчиком имеется аффилированность и взаимозависимость, а именно в части учредителей и руководителей: согласно выписки ЕГРЮЛ в отношении истца ООО "РИВА" установлено, что директором и одним из учредителей является физическое лицо ФИО5 (супруг ФИО2), а директором и единственным учредителем ООО "Мансио" является ФИО6, которые между собой являются родными сестрами.

Кроме того, объекты недвижимости указанные в Договоре купли-продажи между истцом и ответчиком являются предметом залога по Договору залога недвижимости от 23 сентября 2020 года объектов недвижимости в рамках обеспечения исполнения обязательств заемщиков физических лиц ФИО2, ФИО3, ФИО4, по Договору займа от 23.09.2020 года и Договора займа от 23.09.2020 года с ООО «Мансио», заключенных с Третьим лицом.

Третье лицо ФИО1 уверен в том, что подача искового заявления от ООО "РИВА" к ООО "Мансио" о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости носит формальный характер и направлен на причинение вреда залогодержателю Третьему лицу ФИО1, путем последующего погашения записи о залоге в ЕГРН в пользу Третьего лица ФИО1, то есть с противоправной целью согласно положений ст. 10 ГК РФ.

Также в жалобе заявитель указал, что допущены процессуальные нарушение относительно надлежащего уведомления Третьего лица ФИО1 по месту его жительства. 

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2024 суд определил перейти к рассмотрению дела № А65-8681/2023 по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, поскольку судом апелляционной инстанции было установлено рассмотрение дела в отсутствие третьего лица ФИО1, не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, что в силу п. 2 ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является безусловным основанием к отмене судебного акта.

Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: WWW.11ааs.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.

В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного  разбирательства.

Проверив законность и обоснованность  обжалуемого решения  в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы  в совокупности с исследованными доказательствами по делу,  Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела,  между  истцом (продавцом) и ООО ответчиком (покупателем) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 06.06.2020 , в соответствии с которым продавец принял на себя обязательства передать в собственность покупателя, а покупатель -принять и оплатить следующее недвижимое имущество:

1.   Нежилые помещения: № 22. 226, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 31, 23а, 24а, 25а, 26а, 38, 39, 40 (1-го этажа); № 1,2 (2-го этажа). Адрес (местоположение): 

<

...>. Кадастровый номер: 16:50:160202:415. Условный номер: 16:50:06:01219:001:0001. Общая площадь: 829,9 кв. м.

2.   Земельный участок под зданием, в котором находится вышеуказанный объект.Местонахождение (адрес) участка: Республика Татарстан, г. Казань, Приволжский район, ул. Р. Зорге, Участок 24. Кадастровый номер участка: 16:50:160202:3. Площадь участка: 1725 +/- 14.53 кв.м. Категория земель: Земли населенных пунктов. Разрешенное использование: под нежилые помещения.

Согласно пункту 2.1 Договора цена помещений составляет 5 000 000 (Пять миллионов) рублей. Цена земельного участка составляет 3 000 000 (Три миллиона) рублей.

Общая сумма, которую покупатель обязуется оплатить продавцу составляет 8 000 000 рублей. 

В соответствии с пунктом 2.3 договора покупатель обязуется осуществить предварительную оплату в размере 100% стоимости недвижимого имущества единовременно в течение 14 рабочих дней с момента подписания Договора. Ипотека в силу закона не возникает.

По  акту приема-передачи 06.06.2020 недвижимое имущество было передано продавцом и принято покупателем.

Переход права собственности к покупателю зарегистрирован в установленном порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество были сделаны следующие записи регистрации в отношении помещений - № 16:50:160202:415-16/001/2020-2 от 11.06.2020,  в отношении земельного участка - № 16:50:160202:3-16/001/2020-2 от 11.06.2020.

Кроме того, в ЕГРН имеются записи о запрещении регистрации  от 28.09.2021, от 10.09.2021 на основании постановлений Приволжского РО СП г. Казани УФССП по РТ  № 67688/21/16007-ИП от 24.09.2021 и от 09.09.2021; а также в ЕГРН зарегистрировано обременение в виде ипотеки от 28.09.2020 в пользу ФИО1 на основании договора залога  от 24.09.2020.

Требования  истца мотивированы неисполнением ответчиком обязательств по оплате приобретенного имущества.

Истцом в адрес  ответчика направлена претензия от 30.01.2023 об оплате имущества, которая оставлена ответчиком без удовлетворения.

В претензии от 13.02.2023 истец потребовал возврата имущества и расторжения договора купли-продажи. Требования ответчиком не удовлетворены.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с иском по настоящему делу. 

Ответчик в отзыве на иск просил отказать в удовлетворении требований по причине тяжелого финансового положения, не отрицал наличие залога недвижимости  и наложения запрета  на совершение действий по регистрации на основании постановления  Приволжского РО СП УФФП по РТ, записи о которых имеются в ЕГРН,  соответствующие договоры и постановления суду не предоставил.

Рассматривая требования истца, и апелляционную жалобу, по существу, в связи с переходом к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции с учетом норм статей 454, 486, 309, 310, 454, 549, 556, 549, 488, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 65, 71, 9, 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает, что исковые требования истца подлежат удовлетворения, в силу следующего.

Договором (п. 2.1.1) предусмотрена  передача имущества покупателю после его полной оплаты.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 № 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

В пункте 65 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. 

Аналогичные выводы содержатся в определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 N 78-КГ17-21.

По смыслу закона продавцу, не получившему оплаты недвижимого имущества, принадлежит выбор способа защиты нарушенных прав в виде взыскания денег либо расторжения договора и возврата имущества. 

В данном случае истцом избран способ защиты права путем отказа от исполнения договора, а не путем взыскания задолженности, что закону не противоречит. 

С учетом указанных разъяснений и обстоятельств дела, суд  признает требование истца о расторжении заключенного с ответчиком договора купли- продажи ввиду существенного нарушения обязательств обоснованным и подлежащим удовлетворению.

 Доводы заявителя жалобы несостоятельны и не принимаются апелляционным судом, поскольку не подтверждаются доказательствами представленными в дело.

Кроме того, следует отметить, что Пленум ВС РФ в п. 38 Постановления от 27.06.2023 N 23 "О применении судами правил о залоге вещей" разъяснил, что после расторжения договора, из которого возникло обязательство, обеспеченное залогом, залог продолжает обеспечивать исполнение тех обязанностей, которые не прекратились или возникли в связи с расторжением такого договора (ст. 310, п. 4 ст. 329, п. п. 2, 4 ст. 453 ГК РФ). 

Договор залог заключен в установленном законом порядке, не признан недействительными и не оспорен заинтересованными лицами в судебном порядке.

В связи с изложенным, доводы заявителя жалобы  подлежат отклонению, поскольку расторжение договора само по себе не влечет прекращение обязательства и не может служить основанием для погашения записи о  залоге.

Кроме того, следует отметить, что согласно п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" если к моменту расторжения договора, исполняемого по частям, поставленные товары, выполненные работы, оказанные услуги, в том числе по ведению чужого дела (по договору комиссии, доверительного управления и т.п.), не были оплачены, то взыскание задолженности осуществляется согласно условиям расторгнутого договора и положениям закона, регулирующим соответствующие обязательства. При этом сторона сохраняет право на взыскание долга на условиях, установленных договором или законом, регулирующим соответствующие договорные обязательства, а также права, возникшие из обеспечительных сделок, равно как и право требовать возмещения убытков и взыскания неустойки по день фактического исполнения обязательства (пункты 3 и 4 статьи 425 ГК РФ).

Таким образом, расторжение договора купли-продажи не освобождает должника от обязанности по оплате задолженности и не прекращает обязательства, вытекающие из договора залога.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 32 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27 июля 2024 года, по делу № А65-8681/2023 следует отменить на основании п. 2 ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с принятием нового судебного акта об удовлетворении иска. 

Расходы по уплате государственной пошлины распределены в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Руководствуясь статьями 266-271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27 июля 2024 года, по делу № А65-8681/2023  – отменить, принять новый судебный акт.

Исковые требования удовлетворить. 

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости имущества от 06.06.2020, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Рива", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и обществом с ограниченной ответственностью "Мансио", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>). 

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Мансио", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) передать обществу с ограниченной ответственностью "Рива", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) недвижимое имущество: 

- нежилые помещения: №22, 22б, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 31, 23а, 24а, 25а, 26а, 38, 39,40 (1-го этажа); № 1,2 (2-го этажа), адрес (местоположение): 

<

...>, кадастровый номер: 16:50:160202:415. Условный номер: 16:50:06:01219:001:0001, общая площадь: 829,9 кв.м.; 

- земельный участок, местонахождение (адрес) участка: Республика Татарстан, г. Казань, Приволжский район, ул. Р.Зорге, участок 24, кадастровый номер участка: 16:50:160202:3, площадь участка: 1 725 +/- 14,53 кв.м категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под нежилые помещения, по акту приема-передачи в течение 10 дней после вступления решения в законную силу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Мансио", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Рива", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 12000 рублей расходов по оплате государственной пошлины.

 

Постановление  вступает в  законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

 

Председательствующий                                                                                 С.Ш. Романенко 

 

Судьи                                                                                                                  Е.В. Коршикова 

 

                                                                                                                             В.А. Копункин