АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-17597/2018

01 апреля 2019 года

город Омск

Резолютивная часть решения объявлена 25 марта 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 01 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Яркового С.В.,  при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рейтер М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Апарт-отель «Маршал» (ИНН 5514009272, ОГРН 1135514000995) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска, Департаменту архитектуры и градостроительства Администрации города Омска, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора Управления Росреестра по Омской области, общества с ограниченной ответственностью «Система «Автодром» о признании незаконным решения, выраженное в  письме от 21.08.2018 № ИСХ-ДИО/12932, в судебном заседании приняли участие:

от общества с ограниченной ответственностью «Апарт-отель «Маршал» – ФИО1, по доверенности от 14.01.2019, личность удостоверена паспортом,

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска – ФИО2, по доверенности от 03.12.2018, личность удостоверена паспортом,

от Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска – ФИО3, по доверенности от 19.02.2019, удостоверение,

остальные не явились, извещены,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Апарт-отель «Маршал» (далее – ООО «Апарт-отель «Маршал», заявитель, общество), обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением, уточненным в заседании суда 18.03.2019 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент) о признании незаконным решения об отказе в предоставлении обществу в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:090203:2065, 55:36:090203:2067, 55:36:090203:2068, 55:36:090203:6, расположенных по ул. М. Жукова в Центральном АО г. Омска для завершения строительства объекта незавершенного строительства сроком на три года, выраженное в письме от 21.08.2018 № ИСХ-ДИО/12932.

В качестве способа восстановления нарушенного права просило суд обязать Департамент устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества, путем обращения в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договоров аренды от 24.01.2011 № ДГУ-Ц-35-2246, от 24.01.2011 № ДГУ-Ц-35-2247, от 08.09.2010 № ДГУ-Ц-34-2084, от 29.04.2011 № Д-Ц-31-8525, заключенных с ООО «Система «Автодом» и заключения с ООО «Апарт-отель «Маршал» договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:090203:2065 (площадью 7445 кв.м.), 55:36:090203:2067 (площадью 159 кв.м.), 55:36:090203:2068 (площадью 108 кв.м.), 55:36090203:6 (площадью 1100 кв.м.), расположенных по ул. М. Жукова в Центральном АО г. Омска сроком действия на три года для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Рассмотрение дела откладывалось судом: удовлетворялись ходатайства лиц, участвующих в деле, связанные с необходимостью представления письменных дополнений к заявленным доводам и возражениям, а также истребования и представления доказательств. В судебном заседании 21.03.2019 представитель Департамента имущественных отношений Администрации города Омска представил Уведомления Управления Росреестра по Омской области от 04.03.2019 об отказе в прекращении ограничений прав и обременений на спорные объекты. В связи с предъявлением этих доказательств представитель заявителя заявил ходатайство об отложении рассмотрение дела, по результатам рассмотрения которого суд определил объявить перерыв в заседании для ознакомления с этими документами.

Определением суда от 25.02.2019 к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен Департамент архитектуры и градостроительства Администрации города Омска, ввиду того, что судом было установлено, что указанному структурному подразделению перераспределены полномочия по распоряжению земельными участками на территории города Омска.

В судебном заседании заявитель поддержал требование только к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска, поскольку характер заявленного требования адресуется исключительно к компетенции этого Департамента, и оснований для возложения обязанности по совершению каких-либо действий в пользу заявителя со стороны Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска не имеется.

Представитель Департамента имущественных отношений Администрации города Омска возразил относительно требований по основаниям, изложенным в отзыве.

Остальные участники дела, надлежащим образом извещённое о месте и времени судебного разбирательства, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечили, что в силу положений статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения настоящего спора по существу по имеющимся в деле доказательствам.

Рассмотрев представленные в материалы дела документы, заслушав доводы представителя заявителя, суд установил следующие обстоятельства.

Земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:090203:2065, 55:36:090203:2067, 55:36:090203:2068, 55:36090203:6, расположенные по ул. М. Жукова в ЦАО предоставлены в аренду ООО «Система «Автодом» согласно договорам аренды №№ ДГУ-Ц-35-2246, ДГУ-Ц-35-2247, ДГУ-Ц-34-2084, Д-Ц-31-8525 для строительства торгово-выставочного комплекса с гостиницей.

Субарендатором указанных земельных участков на основании договора субаренды являлся ООО «Апарт-Отель «Маршал», которому в настоящее время на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства, расположенный на означенных земельных участках (номер и дата государственной регистрации права собственности 55:36:090203:8191-55/001/2017-1, 21.11.2017).

ООО «Апарт-отель «Маршал» 09.07.2018 обратилось в Департамент с заявлением о заключении договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:090203:2065, 55:36:090203:2067, 55:36:090203:2068, 55:36090203:6 с приложением согласия участников долевого строительства на снятие обременении с земельных участков и заключения нового договора аренды.

21.08.2018 Департамент принято оспариваемое решение об отказе в предоставлении Истцу земельных участков 55:36:090203:2065, 55:36:090203:2067, 55:36:090203:2068, 55:36090203:6 для завершения строительства без проведения торгов.

В обоснование принятого решения указано следующее.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости на испрашиваемых земельных участках расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:090203:8191, степенью готовности 11%, принадлежащий с 21.11.2017 ООО «Апарт-отель «Маршал» на праве собственности.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости:

- на земельный участок с кадастровым номером 55:36:090203:6, площадью 1100 кв.м, государственная собственность на который не разграничена, зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу ООО «Система «Автодом» на основании договора аренды от 08.09.2010 № ДЕУ-Ц-34-2084 (от 10.12.2010 № 55-55-01/308/2010-124);

- на земельный участок с кадастровым номером 55:36:090203:2067, площадью 159 кв. м, государственная собственность на который не разграничена, зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу ООО «Система «Автодом» на основании договора аренды от 24.01.2011 № ДГУ-Ц-35-2246 (от 25.02.2011 № 55-55-01/020/2011-981);

- на земельный участок с кадастровым номером 55:36:090203:2068 площадью 108 кв. м, государственная собственность на который не разграничена, зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу ООО «Система «Автодом» на основании договора аренды от 24.01.2011 № ДГУ-Ц-35-2247 (от 25.02.2011 №55-55-01/020/2011-961);

- на земельный участок с кадастровым номером 55:36:090203:2065,. площадью 7445 кв.м., находящийся в муниципальной собственности города Омска, зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу ООО «Система «Автодом» на основании договора аренды от 29.04.2010 № Д-Ц-31-8525 (от 05.08.2010 № 55-55-01/182/2010-461).

Руководствуясь пунктом 2 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, Департаментом принято решение об отказе в предоставлении ООО «Апарт-отель «Маршал» в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:090203:2065, 55:36:090203:2067, 55:36:090203:2068, 55:36:090203:6.

Считая отказ Департамента незаконным, общество обратились в суд с настоящим требованием.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, суд считает требования заявителей не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего. 

По смыслу главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания ненормативного правового акта недействительным, действий (бездействия) незаконными необходимо соблюдение двух условий: несоответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя, незаконно возлагающее на него какие-либо обязанности, создание иных препятствий.

Отсутствие хотя бы одного из указанных выше условий является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Порядок предоставления в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов предусмотрен статьей 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 5 статьи 36.19 Земельного кодекса Российской Федерации в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

 Как следует из содержания оспариваемого отказа, Департаментом отказано в предоставлении участка со ссылкой на подпункт 2 статьи 39.16 ЗК РФ.

Согласно подпункту 2 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.10 ЗК РФ.

Названное законоположение принято в рамках дискреции законодателя и призвано обеспечить защиту прав арендаторов и стабильность арендных отношений (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 25.10.2016 № 2325-О).

Из обстоятельств дела следует, что Департамент обратился в Управление Росреестра по Омской области с заявлением о прекращении права аренды  ООО «Система «Автодом» на испрашиваемые обществом земельные участки. На государственную регистрацию представлены распорядительные акты о прекращении начислений по договорам аренды и извещения об отказе от договоров. 

Уведомлениями от 03.12.2018 Управление Росреестра по Омской области известило Департамент о приостановлении государственной регистрации по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется цредоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В Едином государственном реестре недвижимости зарегистрированы договора аренды заключенные между ООО «Система «Автодом» и Главным управлением по земельным ресурсам Омской области. Согласно статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Договоры субаренды спорных земельных участков заключены между ООО «Система «Автодом» и ООО «Апарт-отель «Маршал» (субарендатор). В соответствие с Гражданским кодексом Российской Федерации прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Заявление и документы о прекращении Договора субаренды в орган регистрации не представлены.

На земельных участках возводится торгово-выставочного комплекс с гостиницей, застройщик ООО «Апарт-отель «Маршал» на основании Разрешения на строительство от 25.10.2013 № 55-1822.

В силу пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон об участии в долевом строительстве), застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, или договора аренды (субаренды) такого земельного участка. Согласно статье 13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок. Испрашиваемые участки заложены в пользу всех участников долевого строительства и погашение обременения предусмотрено статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на. основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного  объекта недвижимости.  В  соответствии  с пунктом  1   статьи  618  ГК РФ досрочное прекращение договора аренды, если иное не предусмотрено условиями данного договора, влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Уведомлениями от 04.03.2019 № КУВД-001/2018-6889709/2, № КУВД-001/2018-6888685/2, № КУВД-001/2018-6890276/2, № КУВД-001/2018-6890930/2 Управление Росреестра по Омской области отказало в государственной регистрации прекращения ограничений прав на объект недвижимости и обременений объекта недвижимости.

Исследовав в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации материалы дела, суд приходит к выводу, что заявителем не представлено доказательств в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, свидетельствующих о том, каким нормам закона или нормативных правовых актов не соответствует оспариваемое решение, какие при этом права и законные интересы общества нарушены в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации  необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

В соответствии со статьями 11, 12 ГК РФ в арбитражном суде осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, перечисленными в статье 12 названного Кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

Из смысла названной нормы Кодекса следует, что предъявление соответствующего требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 56 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Таким образом, решение суда о признании недействительным ненормативного правового акта органа публичной власти, незаконными действий или решений органов, осуществляющих публичные полномочия, о распоряжении земельным участком не может быть исполнено принудительно при наличии зарегистрированных прав на земельные участки.

Судом установлено, что суть заявленных требований заключается в преследуемой обществом цели приобретения права аренды земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:090203:2065 (площадью 7445 кв.м.), 55:36:090203:2067 (площадью 159 кв.м.), 55:36:090203:2068 (площадью 108 кв.м.), 55:36090203:6 (площадью 1100 кв.м.), расположенных по ул. М. Жукова в Центральном АО г. Омска, зарегистрированное за обществом «Система «Автодом» право аренды на которые не оспорено и не прекращено в законном порядке.

Учитывая установленные обстоятельства по делу, суд приходит к выводу об отсутствии в данном случае оснований для признания оспариваемого отказа Департамента незаконным.

Признание оспариваемого отказа Департамента не приведет к восстановлению нарушенных прав и законных интересов заявителя на спорные участки, в связи с чем, приходит к выводу об избрании обществом ненадлежащего способа защиты нарушенного права.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 05.06.2012 № 17540/11, избрание лицом ненадлежащего способа защиты своего нарушенного права является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В связи с отказом в удовлетворении требований, бремя несения судебных расходов возлагается на заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «Апарт-отель «Маршал» отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня принятия и в указанный срок может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья                                                                                                С.В. Ярковой