АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-37044/23

г. Краснодар

09 октября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2025 года Постановление в полном объеме изготовлено 09 октября 2025 года  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Малыхиной М.Н., в отсутствие в судебном заседании истца – департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на- Дону (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом "Велес"» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.04.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2025 по делу № А53-37044/2023, установил следующее.  

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – департамент, истец) обратился в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом "Велес"» (далее – общество, ответчик) с иском о взыскании задолженности в размере 2 242 537 рублей 06 копеек, пени в размере 542 124 рублей 70 копеек, а также пени по день фактической оплаты задолженности.  

Иск основан на положениях статей 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 1, 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и мотивирован следующим. Общество не завершило строительство складской базы, объект незавершенного строительства изъят на основании решения Арбитражного суда Ростовской области по делу № А53-5916/2020. Арендные отношения прекращены сторонами 05.05.2022, задолженность по арендной плате не погашена, что влечет начисление и взыскание с общества договорной неустойки.  

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 01.02.2024, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2024, иск удовлетворен в части. С общества в пользу департамента взыскана задолженность в размере 612 790 рублей 72 копеек, пени в размере 121 649 рублей 98 копеек по состоянию на 31.08.2023. Также взысканы пени в размере 1/300 ключевой ставки Банка России, начисленные от неоплаченной и (или) несвоевременно оплаченной суммы за каждый день просрочки исполнения обязательства в сумме 612 790 рублей 72 копейки с 01.09.2023 по день фактической оплаты. В удовлетворении остальной части требований отказано. С общества в доход федерального бюджета взыскано 9 738 рублей государственной пошлины.  

Суды установили, что между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 02.11.2015 № 2/11/15 аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> «б», площадью 4914 кв. м, кадастровый номер 61:44:0073506:11, для использования в целях завершения строительства складской базы. По условиям договора (пункт 2.1) договор заключен на срок с даты его регистрации до 10.06.2018. В связи с продолжением арендатором фактического пользования земельным участком после истечения срока, договор был возобновлен на неопределенный срок. Договор расторгнут 05.05.2022 с учетом даты перехода права на строение (объект незавершенного строительства) с кадастровым номером 61:44:0073506:27. Размер арендной платы установлен в сумме 1 079 958 рублей 38 копеек в год. Арендная плата вносится ежеквартально равными частями от общей суммы за один год не позднее 20-го числа последнего месяца квартала (пункты 3.1, 3.2). За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Банка России от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2). Ненадлежащее исполнение обществом обязательства по внесению арендной платы послужило основанием обращения департамента в суд с иском. Общество в суде первой инстанции заявило о применении к спору норм Гражданского кодекса об исковой давности (статьи 196, 199, 200, 202, 207). Суды признали, что департамент пропустил давностный срок по требованиям, заявленным за период по 03.09.2020 (включительно). Также общество указало на то, что департаментом неверно определен период окончания начисления задолженности в связи с изъятием у него объекта незавершенного строительства на основании судебного решения. После окончания срока действия договора аренды обществу было отказано в заключении договора на новый срок. Департамент обратился в арбитражный суд с заявлением об изъятии у общества объекта  

незавершенного строительства. Решением Арбитражного суда Ростовской области по делу № А53-5916/2020 (вступило в законную силу 19.02.2021) у общества изъят объект незавершенного строительства с кадастровым номером 61:44:0073506:27 путем продажи с публичных торгов. Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением по делу № А53-5916/2020, имеют преюдициальное для настоящего спора значение (часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс). Данным решением была установлена обязанность департамента по продаже незавершенного строительством объекта путем реализации с публичных торгов, что исключало возможность пользования объекта и земельного участка обществом после даты вступления указанного судебного акта в законную силу. С учетом изложенного, а также истечения срока исковой давности по части требований, требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате удовлетворено с 04.09.2020 по 19.02.2021 в размере 612 790 рублей 72 копеек. С применение давностного срока, положений статьи 193 Гражданского кодекса и моратория, введенного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 (далее – постановление № 497), суд первой инстанции произвел перерасчет неустойки, размер которой с 21.03.2020 по 31.08.2023 составил 121 649 рублей 98 копеек. Исходя из разъяснений, приведенных в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательства», суд взыскал с общества в пользу департамента также неустойку по день фактического исполнения им основного обязательства.  

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.09.2024 решение от 01.02.2024 и постановление от 26.04.2024 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.  

Суд кассационной инстанции не согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций о том, что пользование обществом объектом незавершенного строительства и земельным участком было невозможным в связи со вступлением в законную силу 19.02.2021 решения Арбитражного суда Ростовской области по делу № А53-5916/2020. Данным решением у общества изъят объект незавершенного строительства с кадастровым номером 61:44:0073506:27 путем продажи с публичных торгов. На департамент была возложена обязанность по продаже незавершенного строительством объекта путем реализации с публичных торгов. Таким образом, после даты вступления указанного судебного акта в законную силу пользование обществом таким объектом и земельным участком стало невозможным. Суды не учли, что право  

собственности на недвижимость, приобретенную по гражданско-правовым договорам, переходит к приобретателю с момента внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) записи о регистрации за ним данного права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 1 статьи 131, пункт 2 статьи 233, пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса). В случае вынесения судебного акта в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса объект незавершенного строительства не изымается предварительно в государственную или муниципальную собственность, а продолжает оставаться собственностью лица, за которым зарегистрировано право, до момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю. То есть покупатель объекта незавершенного строительства обязан платить за пользование публичным земельным участком с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на такой объект. Соответственно, до этого момента такая обязанность сохраняется за прежним собственником, что соответствует закрепленному земельным законодательством принципу платности использования земли (подпункт 7 пункта 1, пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса). В этой связи обязанность по внесению платы за пользование земельным участком по общему правилу сохраняется у собственника объекта незавершенного строительства, изъятого в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса, до момента перехода права собственности на изъятый объект к новому собственнику – приобретателю на публичных торгах или собственнику земельного участка. При этом в случае если собственником объекта незавершенного строительства будут представлены доказательства, подтверждающие, что уполномоченный орган необоснованно уклонялся от организации первоначальных и (или) последующих торгов, затягивал их проведение или иным образом препятствовал реализации объекта, то в силу статьи 10 Гражданского кодекса и разъяснений, содержащихся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в удовлетворении иска о взыскании платы за пользование земельным участком с собственника объекта незавершенного строительства может быть отказано исключительно за период такого неправомерного бездействия. В связи с ошибочным выводом об отсутствии у общества обязанности вносить арендную плату после вступления в законную силу решения об изъятии объекта незавершенного строительства, судами неправильно определен период взыскания в пользу департамента арендной платы и договорной неустойки. Поскольку для принятия законного и обоснованного решения требуются исследование и оценка доказательств, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, дело подлежит передаче на новое рассмотрение в  

Арбитражный суд Ростовской области. При определении размера задолженности по арендной плате судам следует учесть заявление общества о применении исковой давности, а при определении размера неустойки также мораторий, введенный постановлением № 497. Также следует обратить внимание на то, что решение арбитражного суда об изъятии вступило в законную силу 19.02.2021, а право нового собственника на незавершенный строительством объект (АО «Бизнес Стандарт») зарегистрировано в ЕГРН только 05.05.2022.  

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 24.04.2025, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2025, иск удовлетворен в части. С общества в пользу департамента взыскана задолженность в размере 242 459 рублей, неустойка в размере 125 029 рублей 54 копеек по состоянию на 10.04.2025, неустойка в размере 1/300 ключевой ставки Банка России, начисленная от неоплаченной и (или) несвоевременно оплаченной суммы за каждый день просрочки исполнения основного обстоятельства на сумму 242 459 рублей с 11.04.2025 по день фактической оплаты. В удовлетворении остальной части требований отказано. С общества в доход федерального бюджета взыскано 13 512 рублей государственной пошлины по иску.  

Суды при новом рассмотрении учли заявление общества о применении к спору исковой давности (статьи 196, 199, 200, 202, 207 Гражданского кодекса). Суды признали, что департамент пропустил давностный срок по требованиям, заявленным за период по 03.09.2020 (включительно). Также суды установили, что департамент обратился в арбитражный суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства. Решением Арбитражного суда Ростовской области по делу № А53-5916/2020 у общества изъят объект незавершенного строительства с кадастровым номером 61:44:0073506:27 путем продажи с публичных торгов. Данным решением была установлена обязанность департамента по продаже незавершенного строительством объекта путем реализации с публичных торгов. В этой связи общество полагает, что департаментом неверно определен период начисления задолженности, обусловленный изъятием у него объекта незавершенного строительства на основании судебного решения. Выполняя указания суда округа, суд первой инстанции при повторном рассмотрении дела предложил департаменту обосновать затраченное время на организацию проведения торгов, документально подтвердить хронологию мероприятий, проведенных в период до регистрации за новым собственником объекта незавершенного строительства. Судебный акт об изъятии объекта незавершенного строительством вступил в законную силу 19.02.2021. Изъятие объекта с кадастровым номером 61:44:0073506:27 в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса и  

возложение на департамент полномочий по организации торгов порождает у последнего обязанность реализовать объект незавершенного строительства в разумный срок. Судом учтено, что срок проведения оценочных работ, исходя из сложившейся практики, составляет (в среднем) не более 10 дней. Переход права к новому собственнику (АО «Бизнес Стандарт») состоялся 05.05.2022 (выписка из ЕГРН). При этом департаментом не приведены обстоятельства, препятствующие проведению торгов (аукциона) в разумный срок, который определен судами в 3 (три) месяца. Истец утверждает, что им проводилась работа по погашению записи об обременении (аренды) и ипотеки на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0073506:11. При этом длительность направления обращения в орган регистрации прав департаментом не обоснована. С учетом установленных обстоятельств, суд пришел к выводу о том, что требование о взыскании задолженности по арендной плате может быть удовлетворено только в пределах разумного срока, необходимого департаменту для организации и проведения публичных торгов по продаже объекта незавершенного строительства, принадлежащего ответчику (максимальный разумный срок определен с 19.02.2021 по 19.05.2021). При этом торги (открытый аукцион) по продаже незавершенного строительством объекта, изъятого у общества на основании решения по делу № А53-5916/2020, проведен только весной 2022 года. В такой ситуации суды пришли к выводу о наличии в действиях департамента недобросовестного поведения, в связи с которым у истца отсутствуют основания требовать с ответчика платы за пользование земельным участком, на которых расположен незавершенный строительством объект, за пределами разумного периода его реализации. Исходя из изложенного, а также с учетом истечения срока исковой давности по части заявленных требований, суд признал надлежащим требование департамента о взыскании с общества долга по арендной плате с 04.09.2020 по 19.05.2021. Суд произвел перерасчет арендной платы с учетом этих обстоятельств, а также представленных в материалы дела доказательств частичного погашения ответчиком долга (612 790 рублей 72 копейки). Доказательств погашения обществом задолженности по арендным платежам в размере, установленном судом, материалы дела не содержат. В этой связи суд пришел к выводу о том, что требование департамента подлежит удовлетворению в размере 242 459 рублей. Ответчиком в материалы дела представлены доказательства уплаты договорной неустойки в сумме 170 938 рублей 78 копеек. Судом первой инстанции произведен перерасчет неустойки с учетом применения давностного срока и моратория, введенного постановлением № 497, в соответствии с которым по состоянию на день вынесения решения ее размер составил 125 029 рублей 54 копейки. Оснований для удовлетворения иска в иной части требований суды первой и апелляционной инстанций не усмотрели.  

Отклоняя довод истца о том, что разумный срок определен судом первой инстанции неправильно, апелляционный суд отметил, что указанный срок определяется как необходимый для организации и проведения департаментом публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, принадлежащих ответчику. Иные сроки в рассматриваемой ситуации порождают у ответчика неограниченное по времени бремя содержания незавершенного строительством объекта и расположенного под ним земельного участка при отсутствии легальной возможности завершить строительство либо иным способом прекратить свое зарегистрированное право собственности и обременение (аренду) на указанные объекты.  

Департамент обжаловал решение и постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Жалоба мотивирована следующим. Суды первой и апелляционной инстанций неправомерно прекратили взыскание арендной платы ранее даты фактической реализации изъятого объекта незавершенного строительства на торгах (14.03.2022) и регистрации права собственности в ЕГРН за новым приобретателем (05.05.2022). Это противоречит существу правоотношений, возникающих при изъятии объекта в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса. Право собственности ответчика на объект и, как следствие, его право пользования земельным участком прекращается не в момент вынесения судебного решения об изъятии, а лишь в момент продажи объекта с публичных торгов и перехода права к новому собственнику. До указанного момента ответчик формально остается титульным владельцем (арендатором) земельного участка и, следовательно, должен нести связанные с этим расходы, в том числе по уплате арендной платы. Истец надлежаще исполнил судебное решение об изъятии незавершенного строительством объекта и требования законодательства, выполнив все этапы в разумные сроки без виновной просрочки со своей стороны. После получения судебного решения (12.03.2021) департаменту потребовалось время на проведение процедур по снятию ранее зарегистрированных обременений (аренды и ипотеки), что являлось необходимым условием для организации и проведения торгов. Заявление о прекращении аренды было подано 09.08.2021, и запись была погашена управлением Росреестра по Ростовской области 13.08.2021. Была проведена закупка услуг по оценке объекта в соответствии с Федеральными законами от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее – Закон № 44-ФЗ). Отчет об оценке был согласован городской комиссией 19.11.2021. Департамент предпринимал также активные действия по получению  

банковских реквизитов общества для перечисления ему средств от продажи объекта, однако письма возвращались без вручения в связи с истечением срока хранения. Реквизиты были получены только 09.09.2021 через взаимодействие со службой судебных приставов. Информация о торгах была опубликована 02.02.2022, то есть более чем за 35 дней до их проведения (14.03.2022), что соответствует пункту 6 Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299. Период с момента получения судебного решения (12.03.2021) до проведения торгов (14.03.2022) является разумным сроком для исполнения всех предусмотренных законодательством мероприятий, включая снятие обременений, оценку объекта, публикацию извещений и непосредственно организацию аукциона. Нормами Гражданского кодекса, как и положениями подзаконных актов, не установлен конкретный срок для процедуры изъятия и продажи на торгах незавершенного строительством объекта. Следовательно, определение такого срока должно основываться на критерии разумности с учетом надлежащей проверки всех фактических обстоятельств дела.  

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, просило оставить решение и постановление без изменения. В кассационной жалобе департамента не приведены конкретные доводы, обосновывающие несогласие с судебными актами и не указано, какие именно нормы материального права, по мнению департамента, были нарушены судами. Также не отражено, в чем заключаются несоответствия судебных выводов установленным обстоятельствам и доказательствам по делу, отсутствует указание и на основания для отмены судебных актов, перечисленные в статье 288 Кодекса. Допущенные истцом нарушения носят существенный характер, так как лишают ответчика возможности сформулировать обоснованные возражения, а суд кассационной инстанции – провести полноценную проверку законности судебных актов в порядке статьи 286 Кодекса. Решение об изъятии вступило в законную силу 19.02.2021 и размещено 20.02.2021 в картотеке арбитражных дел в сети «Интернет». Ожидание департаментом бумажной копии до 12.03.2021 не было объективно необходимым и привело к потере истцом времени. Договор аренды земельного участка прекратил свое действие еще 10.06.2018 в силу истечения предельного срока, установленного земельным законодательством. Обязанность по снятию обременения аренды лежала на департаменте (арендодателе), а длительная задержка с обращением в управление Росреестра по Ростовской области (до 30.11.2021) никак не объяснена. Отчет об оценке подготовлен лишь 14.10.2021, то есть спустя 8 месяцев после вступления решения об изъятии в силу. Стандартный срок проведения оценочных работ составляет от 3 до 10 дней, и отсутствуют  

пояснения о причинах такой значительной задержки, включая сроки проведения закупки на услуги оценщика. Департамент необоснованно ссылается на задержки, связанные с получением банковских реквизитов общества, поскольку в случае их отсутствия денежные средства подлежат зачислению на счет временного распоряжения. Поэтому вывод судов о разумном сроке в 3 месяца является обоснованным. Дальнейшее возложение на собственника обязанности по оплате аренды за землю после изъятия у него объекта и лишения возможности им распоряжаться создает неограниченное по времени бремя, противоречащее принципам справедливости и балансу интересов. Необходимые действия по организации торгов могли быть выполнены истцом в пределах этого срока при надлежащей организации работы. Департаментом пропущен также срок исковой давности по требованиям о взыскании арендной платы за часть периода, что является самостоятельным основанием для отказа в иске. При этом платежи, внесенные обществом 13.02.2024 в счет погашения задолженности по арендной плате за период до 19.02.2022, также не учитывались департаментом, но обоснованно учтены при разрешении спора судами.  

Стороны явку представителей в судебное заседание не обеспечили. 

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.  

Как видно из материалов дела и установлено судами, между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 02.11.2015 № 2/11/15 аренды земельного участка, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на- Дону, ул. Пескова, д. 19б, площадью 4 914 кв. м, кадастровый номер 61:44:0073506:11, для использования в целях завершения строительства складской базы. По условиям договора (пункт 2.1) договор заключен на срок с даты его регистрации до 10.06.2018. В связи с продолжением арендатором фактического пользования земельным участком после истечения срока, договор был возобновлен на неопределенный срок. Договор расторгнут 05.05.2022 с учетом даты перехода права на строение (объект незавершенного строительства) с кадастровым номером 61:44:0073506:27. Размер арендной платы установлен в сумме 1 079 958 рублей 38 копеек в год. Арендная плата вносится ежеквартально равными частями от общей суммы за один год не позднее 20-го числа последнего месяца квартала (пункты 3.1, 3.2). За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Банка России от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2). Ненадлежащее исполнение обществом  

обязательства по внесению арендной платы послужило основанием обращения департамента в суд с иском.  

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.  

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).  

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).  

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).  

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).  

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса и норм статьи 39.7 Земельного кодекса плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.  

Если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у  

собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации (пункт 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса).  

Пункт 1 статьи 449.1 Гражданского кодекса определяет публичные торги как торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом.  

В силу пунктов 1, 2 статьи 447 Гражданского кодекса, пункта 19 Правил № 1299, договор купли-продажи объекта незавершенного строительства подписывает лицо, выигравшее аукцион, и организатор аукциона. При этом организатор аукциона подписывает договор купли-продажи от имени собственника объекта незавершенного строительства без доверенности.  

Подпунктом 3.1 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предусмотрено в качестве допустимой разновидности изъятия имущества у собственника, но не в виде самостоятельного основания для прекращения права собственности.  

Таким основанием будет договор, заключенный по результатам торгов, до заключения которого прежний арендатор сохраняет право собственности на незавершенный строительством объект и бремя оплаты землепользования.  

Право собственности на недвижимость, приобретенную по гражданско-правовым договорам, переходит к приобретателю с момента внесения в ЕГРН записи о регистрации за ним данного права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 1 статьи 131, пункт 2 статьи 233, пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса).  

Следовательно, в случае вынесения судебного акта в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса объект незавершенного строительства не изымается предварительно в государственную или муниципальную собственность, а продолжает оставаться собственностью лица, за которым зарегистрировано право, до момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю. То есть покупатель объекта незавершенного строительства обязан платить за пользование публичным земельным участком с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на такой объект. Соответственно, до этого момента такая обязанность сохраняется за прежним собственником, что соответствует закрепленному земельным законодательством принципу платности использования земли (подпункт 7 пункта 1, пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).  

Таким образом, обязанность по внесению платы за пользование земельным участком по общему правилу сохраняется у собственника объекта незавершенного строительства, изъятого в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса, до момента перехода права собственности на изъятый объект к новому собственнику – приобретателю на публичных торгах или собственнику земельного участка.  

При этом изъятие объекта с кадастровым номером 61:44:0073506:27 в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса и возложение на департамент полномочий по организации торгов порождает у последнего обязанность реализовать объект незавершенного строительства в разумный срок. В случае если собственником объекта незавершенного строительства будут представлены доказательства, подтверждающие, что уполномоченный орган необоснованно уклонялся от организации первоначальных и (или) последующих торгов, затягивал их проведение или иным образом препятствовал реализации объекта, то в силу статьи 10 Гражданского кодекса и разъяснений, содержащихся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в удовлетворении иска о взыскании платы за пользование земельным участком с собственника объекта незавершенного строительства может быть отказано исключительно за период такого неправомерного бездействия.  

Суд первой инстанции при повторном рассмотрении дела, выполняя указания суда кассационной инстанции, предложил департаменту представить доказательства, обосновывающие хронологию и продолжительность мероприятий по организации и проведению торгов в связи с исполнением решения по делу № А53-5916/2020. Истцу предложено обосновать столь длительный период между вступлением в законную силу решения суда об изъятии объекта, принадлежавшего обществу (19.02.2021) и до государственной регистрации в ЕГРН права собственности на объект незавершенного строительства за приобретателем (05.05.2022). Судами учитывалось, что разумный срок определяется как необходимый для организации и проведения истцом публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, принадлежащих ответчику. Иные сроки в рассматриваемой ситуации порождают у общества неограниченное по времени бремя содержания незавершенного строительством объекта и расположенного под ним земельного участка при отсутствии легальной возможности завершить строительство либо иным способом прекратить свое зарегистрированное право собственности и обременение (аренду) на указанные объекты. Суды исходили из того, что срок проведения оценочных работ, исходя из сложившейся практики, составляет (в среднем) не более 10 дней. С  

учетом сроков, установленных Законом № 44-ФЗ, необходимый срок на получение департаментом отчета об оценке составляет 40 – 50 календарных дней, включая срок подготовку отчета оценщиком. Согласно пункту 6 Правил № 1299 опубликование извещения о проведении аукциона производится не менее чем за 35 дней до дня его проведения в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, муниципального района, городского округа. Извещение о проведении аукциона не менее чем за 30 дней до его проведения размещается организатором аукциона на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». При этом департаментом не приведены обстоятельства, препятствующие проведению торгов в разумный срок, который определен судами в 3 (три) месяца. Истец утверждает, что им проводилась работа по погашению записи об обременении (аренды) и ипотеки на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0073506:11. При этом длительность направления обращения в орган регистрации прав департаментом не обоснована. С учетом установленных обстоятельств, суды пришли к выводу, что требование о взыскании задолженности по арендной плате может быть удовлетворено только в пределах разумного срока, необходимого департаменту для организации и проведения публичных торгов по продаже объекта незавершенного строительства (такой срок определен с 19.02.2021 по 19.05.2021). При этом торги (открытый аукцион) по продаже незавершенного строительством объекта, изъятого у общества на основании решения по делу № А53-5916/2020, проведен только весной 2022 года. В такой ситуации суды пришли к выводу о наличии в действиях департамента недобросовестного поведения, в связи с которым у истца отсутствуют основания требовать с ответчика платы за пользование земельным участком, на которых расположен незавершенный строительством объект, за пределами разумного периода его реализации. Исходя из изложенного, а также с учетом истечения срока исковой давности по части заявленных требований, суды признали надлежащим требование департамента о взыскании с общества долга по арендной плате с 04.09.2020 по 19.05.2021. Произведен перерасчет арендной платы с учетом этих обстоятельств, а также представленных в материалы дела доказательств частичного погашения ответчиком долга (612 790 рублей 72 копейки). В этой связи требование департамента удовлетворено судами в размере 242 459 рублей. Ответчиком в материалы дела представлены также доказательства уплаты договорной неустойки в сумме 170 938 рублей 78 копеек. Произведен перерасчет неустойки с учетом уплаченной суммы, применения давностного срока и моратория, введенного постановлением № 497, в соответствии с которым по состоянию на день вынесения решения ее размер составил 125 029 рублей 54 копейки.  

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).  

Доводы кассационной жалобы (все действия, направленные на организацию и проведению торгов в отношении незавершенного строительством объекта, изъятого на основании решения суда по делу № А53-5916/2020, совершены департаментом в разумные сроки) судом округа не принимаются. Именно эти доводы департамента проверялись судами первой и апелляционной инстанций при новом рассмотрении дела, которые мотивированно их отклонили, признав, что в сложившихся обстоятельствах разумным сроком, необходимым департаменту для организации и проведения публичных торгов по продаже объекта незавершенного строительства, является срок с 19.02.2021 по 19.05.2021 (3 месяца). За переделами указанного (разумного) срока оснований для взыскания с общества в пользу департамента долга по арендной плате и неустойки суды не усмотрели. При этом суды отметили, что срок, заявленный ко взысканию истцом, порождают у ответчика необоснованное бремя содержания незавершенного строительством объекта и земельного участка при отсутствии легальной возможности завершить строительство либо иным способом прекратить свое зарегистрированное право собственности и обременение (аренду) на указанные объекты. Противоречий между выводами судов о применении норм права и установленными ими фактическими обстоятельствами, либо неправильного определения характера спорного материального правоотношения, судом округа не выявлено. Исполнена судами и обязанность по определению обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора. Судебные выводы по существу спора соответствуют фактическим обстоятельствам, они основаны на исследовании материалов дела и им не противоречат. Несогласие подателя жалобы с судебными выводами в силу иной оценки фактических обстоятельств, исследованных судами при разрешении спора, само по себе не может служить основанием для отмены решения и (или) постановления. Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено. Исходя из доводов, приведенных в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для ее удовлетворения.  

Департамент (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).  

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.04.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2025 по делу № А53-37044/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.  

Председательствующий В.Е. Епифанов 

Судьи В.А. Анциферов  

 М.Н. Малыхина