АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-20954/2023

г. Ставрополь

03 июня 2024 года.

Резолютивная часть решения объявлена 20 мая 2024 года.

Решение изготовлено в полном объеме 03 июня 2024 года.

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Безлепко В.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Меховой М.О., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по заявлению 

акционерного общества «Инкомстрой», ОГРН 1022001943424, г. Гудермес, Чеченская Республика, 

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>,

с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора ООО «Агент», ОГРН 

<

***>, г. Гудермес, Чеченская Республика, ООО «Домовит», ОГРН 

<

***>, ООО «Новая Высота», ОГРН 

<

***>, с. Герменчук, с.п. Герменчукское, Шалинский район, Чеченская Республика,

об обязании исключить из ЕГРН сведения о праве собственности на помещения, являющиеся местами общего пользования многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, а именно:

№26:34:010115:556-26/099/2021-1 от 30.06.2021 (подвал),

№26:34:010115:561-26/110/2021-1 от 01.07.2021 (подвал),

№ 26:34:010115:565-26/474/2021-1 от 29.06.2021 (лестничная площадка),

№ 26:34:010115:571-26/474/2021-1 от 29.06.2021 (подвал),

№26:34:010115:575-26/110/2021-1 от 01.07.2021 (подвал),

№26:34:010115:581-26/474/2021-1 от 29.06.2021 (подвал),

при участии представителя регистрирующего органа ФИО1 по доверенности от 09.01.2024 № 4, в отсутствие представителя заявителя и третьих лиц, надлежащим образом извещенного, 

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Инкомстрой», г. Гудермес, Чеченская Республика, ОГРН 

<

***>, обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***> об оспаривании действий  регистрирующего органа и об обязании исключить из ЕГРН сведения о праве собственности на помещения.

Представитель заявителя не явился, направил заявление об уточнении заявленных требований, согласно которым просил суд погасить право собственности АО «Инкомстрой» на помещения, являющиеся местами общего пользования многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, а именно: №26:34:010115:556-26/099/2021-1 от 30.06.2021 (подвал), №26:34:010115:561-26/110/2021-1 от 01.07.2021 (подвал), № 26:34:010115:565-26/474/2021-1 от 29.06.2021 (лестничная площадка), № 26:34:010115:571-26/474/2021-1 от 29.06.2021 (подвал), №26:34:010115:575-26/110/2021-1 от 01.07.2021 (подвал), №26:34:010115:581-26/474/2021-1 от 29.06.2021 (подвал).

Судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято изменение предмета заявленных требований.

Представитель регистрирующего органа поддержал доводы отзыва на заявление, в котором просил в заявленных требованиях отказать в связи с избранием ненадлежащего способа защиты. 

В судебном заседании объявлен перерыв до 20.05.2024 до 15-00, после окончания которого судебное заседание продолжено в отсутствие представителей сторон.

Исследовав материалы дела, суд считает, что заявление общества подлежит удовлетворению по следующим основаниям. 

Из материалов дела следует, что согласно регистрационным записям №26:34:010115:556-26/099/2021-1 от 30.06.2021 (подвал), №№ 26:34:010115:561-26/110/2021-1 от 01.07.2021 (подвал), №26:34:010115:565-26/474/2021-1 от 29.06.2021 (лестничная площадка), №26:34:010115:571-26/474/2021-1 от 29.06.2021 (подвал), №26:34:010115:575-26/110/2021-1 от 01.07.2021 (подвал), №№ 26:34:010115:581-26/474/2021-1 от 29.06.2021 (подвал) АО «Инкомстрой» является собственником помещений, являющиеся местами общего пользования многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>.

Полагая, что Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю ошибочно зарегистрировано право собственности на помещения, письмом от 11.10.2023 № 50 АО «Инкомстрой» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю с просьбой исключить указанные сведения о праве собственности из государственного реестра недвижимости. 

В ответ на обращение поступило письмо от 19.10.2023 № 14/12174/23, в котором сообщается, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке и АО «Инкомстрой» вправе представить судебный акт, вступивший в законную силу, для погашения записей о праве собственности на указанные помещения. 

Обращая внимание суда на то, что АО «Инкомстрой» не может быть единоличным собственником помещений, являющиеся местами общего пользования многоквартирного жилого дома, общество обратилось в суд с настоящим заявлением. 

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, в том числе их возникновение, подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно статье 1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 14 Закона о регистрации, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, соответствующие требованиям, указанным в статье 18 вышеназванного Федерального закона.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (далее ЕГРН). Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц (пункт 1 статьи 21 Закона о регистрации).

В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12 октября 2006 года № 54 «О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество», абзацем 3 пункта 2 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в том числе, иски о разделе имущества, находящегося в общей собственности и о признании права. 

В пункте 56 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №10/22 разъяснено, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество; зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в порядке искового производства. 

Настоящий спор возник из-за постановки на кадастровый учет и регистрации единоличного права собственности на места общего пользования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 141.1 ГК РФ помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях.

Пунктом 2 статьи 141.4 ГК РФ предусмотрено, что помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим имуществом в таком здании или сооружении и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи, за исключением случая, предусмотренного пунктом 7 статьи 287.5 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

При этом общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности (пункт 3 статьи 244 ГК РФ).

Так, в соответствии с частью 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 

Судом установлено, что помещения с кадастровыми номерами №26:34:010115:556 (подвал), № 26:34:010115:561 (подвал), №26:34:010115:565 (лестничная площадка), №26:34:010115:571 (подвал), №26:34:010115:575 (подвал), № 26:34:010115:581 (подвал) исходя из их назначения и наименования являются местами общего пользования.

Указанные выше помещения относятся к общему имуществу собственников многоквартирного дома, и не может быть признано право собственности за одним лицом на эти помещения, поскольку тем самым будут нарушены права иных собственников в таком многоквартирном доме.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 246 ГК РФ).

Федеральным законом от 24.07.2023 № 351-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» внесены изменения, глава 16 дополнена параграфом 2 – «Общее имущество собственников недвижимых вещей».

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 259.1 ГК РФ установлено, что собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).

Пунктом 5 статьи 259.3 ГК РФ предусмотрено, что недвижимые вещи, относящиеся к общему имуществу, не подлежат передаче в собственность третьим лицам, за исключением случаев, если решение об этой передаче принято собственниками недвижимых вещей единогласно при условии, что эта передача не противоречит закону.

Таким образом, в настоящее время отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, урегулированы законом.

На момент совершения сделок по приобретению помещений истцом и ответчиком такие отношения не были урегулированы законом. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

Согласно статье 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 ГК РФ).

Как разъяснено в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее - Постановление № 64) к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (пункт 1 Постановления № 64), пункт 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25).

Как указано в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.08.2023 № 305-ЭС23-6628, пунктом 3 Постановления № 64 разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН. Аналогичная правовая позиция нашла отражение в пункте 12 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 4 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022.

Таким образом, имущество является общим в силу закона, данный статус оно не утрачивает даже если зарегистрированы права на него как на самостоятельный объект недвижимости.

В указанном определении Верховного Суда Российской Федерации применительно к ситуации нахождения в спорном подвальном помещении индивидуального теплового пункта, необходимого для обеспечения горячим водоснабжением здания, которое входит в состав общедомового имущества и не предназначено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием здания, сделан вывод о том, что несмотря на наличие в ЕГРН записи о собственнике спорного подвального помещения, оно принадлежит собственникам помещений в здании на праве общей долевой собственности и, соответственно, не могло войти в конкурсную массу должника и быть реализовано на торгах в процедуре банкротства.

Изложенное позволяет прийти к выводу, что наличие регистрации права собственности в ЕГРН на какие-либо помещения как самостоятельные объекты недвижимости, совершение сделок с ними, волеизъявления в отношении этого имущества, поведение и отношение к нему как самостоятельному объекту недвижимости, не может изменить статус этого имущества, если по своим признакам оно относится к общему имуществу.

Соответственно, исходя из правовой природы общего имущества здания как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования помещениями, расположенными в здании, такое имущество не может являться предметом сделок.

В целях обеспечения прав собственников нежилых помещений в здании в пункте 3 Постановления № 64 закреплено правило о принадлежности собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН права общей долевой собственности на общее имущество.

ЕГРН должен отражать только правильные, актуальные и достоверные записи относительно прав на объекты недвижимости.

Соответственно, зарегистрированное право собственности на вышеуказанные помещения является незаконным, АО «Инкомстрой» не имеет права на указанные объекты недвижимости и не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости.

Постановка их на государственный кадастровый учет и регистрация единоличного права собственности является ошибочной.

Порядок исправления ошибок в ЕГРН урегулирован в статье 61 Закона № 218-ФЗ, согласно которой исправлению подлежат технические ошибки в записях и реестровые ошибки. Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка), допущенная органом регистрации при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в ЕГРН, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в ЕГРН, исправляется по решению государственного регистратора прав по заявлению заинтересованного лица либо на основании вступившего в законную силу решения суда. Исправление технической ошибки в записях осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости (часть 1 статьи 61 Закона № 218-ФЗ).

В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в ЕГРН, такое исправление производится только по решению суда. В суд с заявлением об исправлении технической ошибки в записях и реестровой ошибки также вправе обратиться орган регистрации прав (часть 4 статьи 61 Закона № 218-ФЗ).

Суд, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь вышеназванными нормами, установив, что в Едином государственном реестре недвижимости должны содержаться достоверные сведения, приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований о прекращении права собственности на спорные помещения общего пользования за АО «Инкомстрой».

Внесение указанных записей в ЕГРН устранит техническую ошибку и создаст правовую определенность между сторонами.

Согласно пункту 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе прекращения права являются вступившие в законную силу судебные акты.

Расходы по оплате государственной пошлине и иные судебные расходы относятся на истца по его ходатайству согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 49, 65, 110, 167-171, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

принять уточнение заявленных требований от 08.05.2024.

Требования акционерного общества «Инкомстрой», ОГРН 

<

***>, г.Гудермес, Чеченская Республика, удовлетворить.

Прекратить за акционерным обществом «Инкомстрой», ОГРН 

<

***>, г.Гудермес, Чеченская Республика право собственности на помещения с кадастровыми номерами №26:34:010115:556 (подвал), № 26:34:010115:561 (подвал), №26:34:010115:565 (лестничная площадка), №26:34:010115:571 (подвал), №26:34:010115:575 (подвал), №26:34:010115:581 (подвал), расположенные по адресу: 

<

...>.

Настоящее решение служит основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                       В.В. Безлепко