Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело  №

А04-9602/2019

г. Благовещенск

21 февраля 2020 года

изготовление решения в полном объеме

17 февраля 2020 года

резолютивная часть

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Н.А. Чертыкова,

при ведении протокола с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Восток» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (ОРГН 1042800036730, ИНН 

<

***>), Администрации города Завитинска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании недействительным договора аренды в части

Заинтересованные лица:

- Прокурор Амурской области.

при участии в заседании: 

от заявителя  – представитель ФИО3 по доверенности от 20.12.2019, диплом № ВСА 0955685, свидетельство о заключении брака,  паспорт.

от ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и

картографии по Амурской области – представитель ФИО4 по доверенности от 13.01.2020, диплом № ВСВ 1548154, свидетельство о заключении брака, удостоверение. 

от ответчика Администрации города Завитинска - представитель ФИО5 по доверенности от 01.08.2019, диплом № ВСА  1013336, паспорт.

от ответчика ИП ФИО2 - не явился, извещен; 

от Прокурора Амурской области - представитель ФИО6 по доверенности № 31 от 01.10.2019, удостоверение.

установил,

в Арбитражный суд Амурской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Восток»  (далее – истец, общество) с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (далее – ответчик, управление), Администрации города Завитинска (далее – ответчик, администрация) о признании недействительным п. 10.3 договора аренды земельного участка № 48 от 19.09.2019, о признании незаконным отказа в передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 48 от 19.09.2019, изложенного в письме от 14.10.2019, признании незаконными действия Управления выраженные в приостановке государственной регистрации соглашения № 01/2019 от 06.11.2019 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 48 от 19.09.2019, обязании Управления в течение 5 рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу зарегистрировать соглашение № 01/2019 от 06.11.2019 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 48 от 19.09.2019.

Ответчик - ИП ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте проведения заседания извещен надлежащим образом.

Суд в соответствии со статьей 156 АПК РФ рассматривает дело в отсутствие ответчика.

Суд в соответствии с ч. 4 ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса РФ завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции.

Представитель заявителя в судебном заседании заявил частичный отказ от требований, а именно отказ от требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области в части признания незаконными действия выраженные в приостановке государственной регистрации соглашения № 01/2019 от 06.11.2019 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 48 от 19.09.2019. Ходатайствовал об уточнении заявленных требований, просил суд признать недействительным п. 10.3 договора аренды земельного участка № 48 от 19.09.2019, применить последствия недействительности в виде регистрации соглашения № 01/2019 от 06.11.2019 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 48 от 19.09.2019, в отношении объекта недвижимости, кадастровый номер 28:12:020403:22, земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: обеспечение сельскохозяйственного производства, общая площадь 50 000 кв.м., адрес Амурская область, Завитинский район; признать незаконным отказ в передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 48 от 19.09.2019, изложенный в письме от 14.10.2019.

Стороны относительно заявленных ходатайство возражений не заявили.

Уточнение исковых требований принято судом к рассмотрению по правилам статьи 49 АПК РФ.

Также суд принимает отказ истца от требования к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области в части признания незаконными действий, выраженных в приостановке государственной регистрации соглашения № 01/2019 от 06.11.2019 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 48 от 19.09.2019, в соответствии со статьей 49 АПК РФ, поскольку он не противоречит закону и не нарушает интересы других лиц.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу в случае, если истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

В силу пункта 3 статьи 151 АПК РФ в случае прекращения производства по делу повторное обращение в арбитражный суд по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.

Представитель Администрации города Завитинск возражал против удовлетворения заявленных требований, представил дополнительные документы для приобщения к материалам дела.

Представитель прокуратуры настаивал на позиции, изложенной в отзыве на заявление.

Представитель заявителя на уточненных исковых требованиях настаивал в полном объеме, представил дополнительные документы для приобщения к материалам дела.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, судом установлены следующие обстоятельства. 

19 сентября 2019 года между Администрацией города Завитинска Амурской области и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка № 48 на земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 28:12:020403:22, расположенного по адресу: Амурская область. Завитинский район,  общей  площадью  50 000  кв.м. с разрешенным использованием -обеспечение сельскохозяйственного производства.

Согласно пункту 2.1. договора срок аренды участка устанавливается с 19.09.2019 по 19.09.2029 года. Участок передан арендатору в пользование по передаточному акту от 19.09.2019.

06.11.2019 между ООО «Восток» и ФИО2 заключеносоглашение № 01/2019 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельногоучастка № 48 от 19.09.2019 г., согласно которому Китаев ВладимирПетрович передает ООО «Восток» право аренды на земельный участок категории земель:земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: обеспечениесельскохозяйственного производства, местоположение: Амурская область, Завитинскийрайон, находящийся в государственной собственности Амурской области, с кадастровымномером 28:12:020403:22, площадью 50 000 кв.м. Право аренды принадлежит Цеденту наосновании договора аренды земельного участка № 48 от 19.09.2019 г., срок аренды с19.09.2019 по 19.09.2029 г., заключенного между ФИО2 иАдминистрацией города Завитинска Амурской области в лице исполняющей обязанностиглавы города Завитинска ФИО7 (Арендодатель),зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации,кадастра и картографии по Амурской области 02.10.2019, номер регистрации28:12:020403:22-28/004/2019-1,28:12:020403:22-28/004/2019-2.

06.11.2019 ООО «Восток» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области для регистрации соглашения, заявление № 28/308/001/2019-1133.

19.12.2019 от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области получено уведомление о приостановлении государственной регистрации № 28/308/001/2019-1133, в котором указано, что осуществление действия по заявлению: соглашения об уступки требования по договору, не связанному с отчуждением имущества в отношении объекта недвижимости: кадастровый № 28:12:020403:22, документы на который ООО «Восток» предоставило 06.11.2019 № 28/308/001/2019-1133 приостановлено, в связи с тем, что сделка, подлежащая государственной регистрации является ничтожной. Управление также указало, что земельный участок кадастровый №: 28:12:020403:22 предоставлен Арендатору по договору аренды от 19.09.2019 № 48, а согласно пункту 10.3 договора переуступка прав и обязанностей, предоставленных по договору аренды Арендатору не предусмотрена (ограничена), данное ограничение также предусмотрено п. 7 ст. 448 ГК РФ, в связи с чем, произвести государственную регистрацию соглашения об уступки требования по договору не представляется возможным.

Кроме того, ФИО2 обратился в Администрацию города Завитинска Амурской области с запросом согласия арендодателя земельного участка на передачу своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 48 от 19.09.2019 г. третьим лицам.

14.10.2019 от Администрации города Завитинска Амурской области получен отказ на передачу прав и обязанностей Арендатора по договору аренды земельного участка № 48 от 19.09.2019 г. третьим лицам, ссылаясь на запрет уступки прав требования и перевода долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.

Приостанавливая регистрацию договора уступки, а также отказывая в передаче прав и обязанностей арендатора третьим лица, администрация и управление ссылались на пункт 10.3 договора аренды, которым предусмотрено, что право на сдачу арендуемого участка в субаренду (поднаем) и осуществление других действий, влекущих какое-либо обременение предоставленных арендатору имущественных прав, а именно: переуступка прав и обязанностей, по настоящему договору не предусмотрено.

Посчитав указанный пункт договора противоречащим требованиям действующего законодательства, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями. 

Оценив изложенные обстоятельства, изучив доводы сторон и материалы дела, суд  считает требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Статьей 422 ГК РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Пунктом 2 статьи 166 ГК РФ предусмотрено, что оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). 

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (абзац 2 пункта 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», далее – Постановление Пленума ВС РФ № 25). 

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 Постановление Пленума ВС РФ № 25).

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ).

В силу положений пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). 

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. 

Применяя названные положения, судам следует учитывать, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило (абзац 3 пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах»). 

Пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ установлено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В пункте 15 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 указанного Кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 18 Постановление Пленума ВАС РФ № 11, рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

В связи с чем, арендодатель не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым ограничивается право арендатора по передаче свои права и обязанности по договору третьему лицу.

Однако, пунктом 10.3 договора аренды установлено, что право на сдачу арендуемого участка в субаренду (поднаем) и осуществление других действий, влекущих какое-либо обременение предоставленных арендатору имущественных прав, а именно: переуступка прав и обязанностей, по настоящему договору не предусмотрено. 

Поскольку договор аренды земельного участка от 19.09.2019 заключен на срок более пяти лет (с 19.09.2019 по 19.09.2029), то оспариваемый пункт 10.3 противоречит пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса. 

Данное условие договора, помимо прав арендатора, нарушает публичные интересы, а также права и охраняемые законом интересы третьих лиц - неопределенного круга потенциальных субарендаторов, что свидетельствует о ничтожности оспариваемого условия договора.

Учитывая данные обстоятельства, принимая во внимание ничтожность оспариваемого пункта договора, вынесенный администрацией отказ от 14.10.2019 в передаче прав и обязанностей по договор аренды от земельного участка от 19.09.2019 № 48, также признается судом незаконным.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения требований заявителя о признании недействительным п. 10.3 договора земельного участка от 19.09.2019 № 48, заключенного между Администрацией города Завитинска Амурской области и индивидуальным предпринимателем ФИО2, а также о признании незаконным отказ от 14.10.2019 в передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 19.09.2019 № 48.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется на основании приведенных в данной статье правовых норм, а также иными способами, предусмотренными законом.

Рассматривая требование заявителя о применении последствия недействительности указанного пункта, в виде регистрации соглашения № 01/2019 от 06.11.2019 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 48 от 19.09.2019, в отношении объекта недвижимости, кадастровый номер 28:12:020403:22, земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: обеспечение сельскохозяйственного производства, общая площадь 50 000 кв.м., адрес Амурская область, Завитинский район, суд считает необходимым разъяснить следующее.

В случае признания недействительным п. 10.3 договора земельного участка от 19.09.2019 № 48 суд не может обязать Управление Росреестра по Амурской области осуществить регистрацию соглашения № 01/2019 от 06.11.2019 без исследования и оценки данного соглашения.

Обратное может означать, что суд фактически подменяет собой государственный регистрационный орган и способствует заявителю в регистрации соглашения в обход установленного порядка.

В данном случае, с учетом фактически наступивших последствий, достаточным способом восстановления нарушенного права будет признание неподлежащим применению п. 10.3 договора земельного участка от 19.09.2019 № 48.

В соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации сходя из уточненных требований, государственная пошлина составляет 9 000 рублей. 

Истцом при подаче заявления была уплачена госпошлина по платежному поручению от 20.12.2019 № 360 в размере 12 000 руб. 

Таким образом, учитывая положения статьи 110 АПК РФ, понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с Администрации  города Завитинска в размере 6000 руб., с индивидуального предпринимателя ФИО2 в размере 3000 руб.

Излишне уплаченная госпошлина, в сумме 3000 руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

решил:

принять отказ общества с ограниченной ответственностью «Восток» к  Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области о признании незаконным приостановление государственной регистрации  соглашения от 06.11.2019 № 01/2019 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 19.09.2019 № 48, производство по делу в данной части прекратить.

Признать недействительным п. 10.3 договора земельного участка от 19.09.2019 № 48, заключенного между Администрацией города Завитинска Амурской области и индивидуальным предпринимателем ФИО2. Применить последствия недействительности сделки в виде признания неподлежащим применению п. 10.3 договора земельного участка от 19.09.2019 № 48.

Признать незаконным отказ от 14.10.2019 в передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 19.09.2019 № 48.

Взыскать с Администрацией города Завитинска Амурской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Восток» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) уплаченную государственную пошлину в размере 6 000 рублей.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Восток» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) уплаченную государственную пошлину в размере 3 000 рублей.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Восток» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 рублей, уплаченную по платежному поручению от 20.12.2019 № 360.

Исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г.Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья                                                                                                         Н.А. Чертыков