АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-40487/2016

г. Краснодар

26 февраля 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2018  года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 февраля 2018  года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Волкова Я.Е. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Аврора-Недвижимость» (ОГРН 1166196051900) – Мишенина Д.Ю. (доверенность от 11.11.2016), в отсутствие представителей заинтересованного лица (органа, осуществляющего публичные полномочия) – управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН 1042304982510), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, – администрации муниципального образования  Южно-Кубанское сельское поселение в составе муниципального образования Динской район, управления имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю и общества с ограниченной ответственностью «Аврора-Недвижимость» на решение Арбитражного суда Краснодарского края                   от 28.06.2017 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2017 (судьи Чотчаев Б.Т., Маштакова Е.А.,          Нарышкина Н.В.) по делу № А32-40487/2016, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Аврора-Недвижимость» (далее – общество, ООО «Аврора-Недвижимость) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра, регистрирующий орган), в котором просило:

– признать незаконным и отменить решение управления Росреестра от 26.10.2016 № 23/001/600/2016-4487 об отказе в государственной регистрации уступки права аренды, 

– обязать управление Росреестра осуществить государственную регистрацию уступки права по договору аренды на основании заявления от 09.09.2016 № 23/001/600/2016-4487 и представленных документов.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования Южно-Кубанское сельское поселение в составе муниципального образования Динской район (далее – администрация поселения) и управление имущественных   отношений администрации муниципального образования Динской район (прежнее наименование – управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Динской район; далее – управление имущественных отношений; т. 1, л. д. 55 – 56).

Решением от 28.06.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано. 

Судебный акт мотивирован следующим. Применительно к договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, право на передачу прав и обязанностей арендатора без согласия арендодателя при условии его уведомления ограничено лишь теми договорами аренды, которые заключены на срок более чем пять лет. В настоящем случае договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 18.06.2012 № 0700003114 заключен на срок 5 лет (до 14.06.2017), в связи с чем, арендатор участка не может передавать свои права и обязанности другому лицу без согласия арендодателя, ограничившись его уведомлением. В материалах дела отсутствуют сведения о продлении данного договора дополнительным соглашением. В определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.02.2016 по делу № А72-13047/2014 выражена следующая правовая позиция. Положения об особенностях сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, как следует из пункта 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), установлены другими законами. Таким законом является Земельный кодекс Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), пункт 2 статьи 22 которого, прямо указывает на соблюдение порядка предоставления земельных участков в аренду не только в соответствии с гражданским законодательством, но и на основании этого Кодекса, то есть в соответствии с нормами этой статьи. Пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса, определяя права арендатора земельного участка, прямо установил общее правило о том, что арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Иные правила передачи права аренды определены пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса: при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, арендатор имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Правила, содержащиеся в пунктах 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса, определяют особенности сдачи земельного участка в аренду, наряду с установленными пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса общими правилами предоставления имущества в аренду, предусматривающими, что арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. Применительно к пунктам 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление Пленума № 11) разъяснено следующее. Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 этого Кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором. Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации при рассмотрении дела № А72-13047/2014 исходила из того, что, с учетом срока действия договора, составляющего менее пяти лет, при рассмотрении возможности перехода права аренды третьему лицу следовало руководствоваться пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса, то есть только при согласии собственника земельного участка; признание организации несостоятельной (банкротом) и включение права аренды земельного участка в конкурсную массу должника не являются сами по себе основанием для изменения условий договора, заключенного до возникновения указанных обстоятельств, до внесения в него соответствующих условий или прекращения обязательства; положений, позволяющих сторонам не исполнять принятые на себя обязательства по договору, и не соблюдать условия, согласованные сторонами при его заключении, Федеральный закон    от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве, Закон № 127-ФЗ) также не содержит; имущественные права аренды могли быть переданы конкурсным управляющим в соответствии с положениями пунктов 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса только по договору аренды, заключенному на срок более пяти лет, или по договору, по которому не имелось ограничений для передачи права аренды. Нахождение арендатора земельного участка общества с ограниченной ответственностью «Эй Джи Эй-Юг» (далее – ООО «Эй Джи Эй-Юг») в банкротстве не означало возможности распоряжения правом аренды земельного участка без согласия администрации, в том числе и в результате проведения открытых торгов в ходе конкурсного производства на право аренды земельного участка. Поскольку договор аренды земельного участка был заключен на срок, равный пяти годам, а не на срок более чем пять лет, как о том прямо сказано в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса, распоряжение правом аренды земельного участка, хотя бы и на торгах в ходе конкурсного производства, предполагало получение для заключения договора уступки прав арендатора земельного участка согласие арендодателя и предоставление доказательств данного согласия арендодателя в управление Росреестра при регистрации договора передачи прав и обязанностей арендатора земельного участка. Доказательств согласия администрации поселения или администрации Динского района на переход прав арендатора земельного участка в ходе рассмотрения настоящего дела также представлено не было. 

Апелляционным постановлением от 22.10.2017 решение от 28.06.2017 в части отказа в признании незаконным решения управления Росреестра от 26.10.2016                   № 23/001/600/2016-4487 об отказе в государственной регистрации договора уступки права аренды от 17.08.2016, отменено, в отмененной части принят новый судебный акт. Апелляционный суд признал незаконным решение управления Росреестра от 26.10.2016 № 23/001/600/2016-4487 об отказе в государственной регистрации договора уступки права аренды от 17.08.2016. В остальной части решение от 28.06.2017 по делу                               № А32-40487/2016 оставлено без изменения. С управления Росреестра в пользу общества взыскано 4 500 рублей государственной пошлины по заявлению и апелляционной жалобе. Обществу возвращено из федерального бюджета 1 500 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что суд первой инстанции неверно истолковал положения статьи 22 Земельного кодекса. Из положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, а также разъяснений, изложенных в пунктах 15, 16  18 постановления Пленума № 11, следует, что если договор аренды заключен сроком на пять лет и менее, то арендатор не обязан получать согласие арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу. В спорном договоре аренды запрета на передачу прав по договору третьему лицу либо необходимости получения предварительного согласия администрации на такую передачу не содержится. В рамках рассмотрения настоящего спора необходимо руководствоваться положениями пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, который дает право арендатору передать права и обязанности по договору третьему лицу; в постановлении Пленума № 11 также содержится толкование пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, согласно которому для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя. Ссылка суда первой инстанции в обоснование правомерности отказа в регистрации уступки права требования на определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.02.2016 по делу                               № А72-13047/2014 является несостоятельной, так как в рамках рассматриваемого (в нем) спора договор аренды предусматривал запрет на уступку права требования арендатором. В то же время, по спорному (в деле № А32-40487/2016) договору аренды не установлено аналогичного запрета. С учетом наличия права у первоначального арендатора без согласия истца, при условии последующего уведомления, передавать права по договору третьему лицу – обществу, у управления Росреестра не имелось оснований для отказа в регистрации договора уступки права требования по заявлению от 09.09.2016                          № 23/001/600/2016-4487 в отсутствие предварительного согласия администрации на такую уступку. Доводы о возможности передачи права аренды в конкурсную массу не подлежат оценке судом апелляционной инстанции, так как данные обстоятельства не входят в предмет настоящего спора. Таким образом, решение подлежит отмене в части отказа в признании незаконным решения заинтересованного лица в регистрации уступки права требования. В части обязания управления Росреестра произвести государственную регистрацию уступки права требования суд первой инстанции правомерно отказал. Указание пункта 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) о способе восстановления нарушенного права подлежит реализации судом при наличии к тому объективной возможности, в том числе, при наличии на дату принятия решения, возможности восстановления нарушенного права. При этом принимаемый судом способ восстановления нарушенного права определяется судом, а не заявителем, и с учетом того, что этот способ должен быть адекватным характеру нарушенного права, исполнимым на дату принятия судом решения и привести к реальному восстановлению нарушенного права. При отсутствии приведенных выше условий суд не имеет возможности указать в резолютивной части принимаемого им решения, помимо вывода о незаконности оспариваемого решения, также и на обязанность восстановления нарушенного права определенным способом. Согласно пунктам 1.1, 7.2 договора аренды срок действия договора составляет пять лет, до 14.06.2017. В случае регистрации уступки права требования по договору, который прекратил свое действие, будет иметь место констатация наличия уступки права требования по несуществующему договору, что повлечет дестабилизацию гражданского договора и недостоверность сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН). Суд не может установить наличие уступки в прошлом, он может лишь установить наличие факта передачи прав и обязанностей по договору аренды на будущее время. На момент рассмотрения апелляционной жалобы общества договор аренды, по которому права требования уступлены заявителю, прекратил свое действие с истечением срока его действия; данное обстоятельство сторонами не оспаривается. Ввиду объективного отсутствия права требования и обязательств по договору аренды, регистрация такой уступки с целью возможности распоряжаться правами и обязанностями по договору аренды является невозможной и противоречит принципам гражданского права. В связи с частичным удовлетворением апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины за подачу заявления и жалобы подлежат возмещению заинтересованным лицом заявителю в размере 4 500 рублей в соответствии со статьей 110 Кодекса.

В кассационной жалобе управление Росреестра просит апелляционное постановление от 22.10.2017 отменить, оставить в силе решение от 28.06.2017.

По мнению подателя жалобы, в настоящем случае договор аренды заключен на срок 5 лет (до 14.06.2017), в связи с чем, арендатор земельного участка не может передавать свои права и обязанности другому лицу без согласия арендодателя, ограничившись его уведомлением. В материалах настоящего дела отсутствуют сведения о продлении данного договора дополнительным соглашением. Учитывая содержание прав и обязанностей сторон по договору аренды, право арендодателя как собственника имущества устанавливать условия пользования его имуществом, в том числе вводить запрет на передачу его другим лицам, игнорирование этого условия является нарушением существующего обязательства между сторонами и положений норм материального права, а также нарушением принадлежащего собственнику правомочия по распоряжению принадлежащим ему имуществом. Нахождение арендатора земельного участка               ООО «Эй Джи Эй-Юг» в банкротстве не означало возможности распоряжения правом аренды земельного участка без согласия администрации, в том числе и в результате проведения открытых торгов в ходе конкурсного производства. Поскольку договор аренды земельного участка был заключен на срок, равный пяти годам, а не на срок более чем пять лет, как о том прямо сказано в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса, распоряжение правом аренды участка, хотя бы и на торгах в ходе конкурсного производства, предполагало получение для заключения договора уступки прав арендатора земельного участка согласие арендодателя и предоставление доказательств данного согласия арендодателя в управление Росреестра при регистрации договора о передаче прав и обязанностей арендатора. Доказательств согласия администрации поселения или администрации Динского района на переход прав арендатора земельного участка в ходе рассмотрения настоящего дела также представлено не было. Предъявление требования, с учетом характера нарушения права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица. На момент вынесения апелляционного постановления договорные отношения прекратили свое существование, в силу окончания срока действия договора аренды. Суд апелляционной инстанции, признавая незаконными действия, не указал на правовосстановительные процедуры, ввиду объективного отсутствия права требования и обязательств по договору аренды; регистрация уступки с целью возможности распоряжаться правами и обязанностями по договору аренды является невозможной и противоречит принципам гражданского права. В данном случае отсутствует возможность восстановления нарушенных прав.

В кассационной жалобе ООО «Аврора-Недвижимость» просит решение                   от 28.06.2017 и апелляционное постановление от 22.10.2017 отменить в части отказа в удовлетворении требования об обязании управления Росреестра осуществить государственную регистрацию уступки права по договору аренды и принять новый судебный акт, которым обязать управление Росреестра осуществить государственную регистрацию уступки права по договору аренды на основании заявления от 09.09.2016      № 23/001/600/2016-4487 и представленных документов. 

По мнению подателя данной жалобы, вывод суда апелляционной инстанции о том, что в случае регистрации уступки права требования по договору, который прекратил свое действие, будет иметь место констатация наличия уступки права требования по несуществующему договору, не соответствует обстоятельствам дела и нормам материального права. Договором аренды предусмотрена возможность заключения договора на новый срок, общество направило соответствующее предложение арендодателю, который  единственной причиной отказа в заключении договора на новый срок указал отсутствие государственной регистрации договора уступки прав по договору аренды. Арендованное имущество не возвращалось арендодателю и последним не истребовано, общество по настоящее время надлежаще исполняет свою обязанность по внесению арендной платы, не имеет задолженности по текущей арендной плате (имеется переплата). Отказ в заключении договора аренды на новый срок непосредственно связан с обжалуемым отказом в государственной регистрации. Регистрация договора уступки не приведет к искажению сведений в ЕГРН. В настоящее время в ЕГРН в отношении земельного участка, являющегося предметом аренды, имеется запись об обременении арендой, о сроке аренды по договору (с 25.10.2012 по 14.06.2017) и наименование лица, в отношении которого установлено обременение (по данным ЕГРН – ООО «Эй Джи Эй-Юг»); регистрация договора уступки затронет только изменение раздела ЕГРН, содержащего данные о лице, в пользу которого установлена аренда. Апелляционный суд, признавая недействительным отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, обязан был указать на правовосстановительные меры, способные устранить допущенные нарушения, иное ограничивает конституционное право на судебную защиту. Кроме того, апелляционным судом неверно приведены нормы права (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса) в мотивировочной части судебного акта. В настоящем споре следует руководствоваться пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса, поскольку именно в нем закреплено общее правило для всех договоров аренды (как по форме собственности предмета аренды, так и срока аренды). В пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса указано только на один случай – аренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет. В других случаях, в том числе в случае аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок пять (менее пяти лет), подлежит применению пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса. Именно такая правовая позиция выражена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.02.2016 № 306-КГ15-15500 по делу № А72-13047/2014.

Обществом представлен отзыв с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы управления Росреестра, в судебном заседании представитель общества также просил жалобу регистрирующего органа отклонить.

Управление имущественных отношений письменно заявило о поддержке позиции управления Росреестра, а также ходатайство о проведении судебного разбирательства в отсутствие своего представителя, которое судом кассационной инстанции рассмотрено и удовлетворено в порядке статей 156, 284 Арбитражного процессуального кодекса.

В судебном заседании, состоявшемся 13.02.2018, по правилам статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса объявлен перерыв до 20.02.2018, 16 часов             10 минут, информация о котором размещена на сайте суда в сети Интернет. После окончания перерыва судебное разбирательство продолжилось с участием представителя общества.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса).

Изучив материалы дела, доводы кассационных жалоб и отзывов на них, выслушав в открытом судебном заседании представителя заявителя по делу, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит постановление суда апелляционной инстанции подлежащим отмене в части, с принятием в отмененной части нового судебного акта, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления администрации муниципального образования Динской район от 14.06.2012 № 918, управлением имущественных отношений (арендодатель) и ООО «Эй Джи Эй-Юг» (арендатор) заключен договор от 18.06.2012 № 0700003114 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить в аренду на 5 лет, а арендатор принять на условиях договора земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 977 кв. м с кадастровым номером 23:07:0302000:499, расположенный по адресу: Краснодарский край, Динской район, поселок Южный, ул. Северная, 2/5, для строительства торгово-офисного здания. В пункте 1.3 договора отражено, что он является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя арендатору с 14.06.2012. Договор действует в течение 5 лет (до 14.06.2017; пункт 7.2). Арендная сделка зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.10.2012 (т. 1, л. д. 10 – 16, 17 – 18, 19 – 24).

17.08.2016 ООО «Эй Джи Эй-Юг» в лице конкурсного управляющего Орлова Ю.А. (правообладатель) и ООО «Аврора-Недвижимость» (правоприобретатель) заключили по итогам открытых торгов договор уступки права аренды, в соответствии с условиями которого, правообладатель уступает, а правоприобретатель принимает в полном объеме за плату право аренды земельного участка из категории земель населенных пунктов общей площадью 977 кв. м, с кадастровым номером 23:07:0302000:499, принадлежащее правообладателю на основании договора аренды от 18.06.2012 № 0700003114 (т. 1, л. д. 9).

Представители ООО «Эй Джи Эй-Юг» и ООО «Аврора-Недвижимость»  09.09.2016 обратились в управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора об уступке права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:07:0302000:499 и приложенными к нему документами по перечню, отраженному в расписке о получении документов на государственную регистрацию  (т. 1, л. д. 25, 68 – 102).

В материалы дела представлена копия описи документов, принятых от                 ООО «Аврора-Недвижимость» 03.10.2016 муниципальным казенным учреждением муниципального образования город Краснодар «Краснодарский городской многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг», для оказания государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении спорного участка (т. 1, л. д. 26).

Сообщением от 26.10.2016 № 23/001/600/2016-4487 в государственной регистрации уступки прав требования, перевода долга по зарегистрированному договору в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:07:0302000:499, отказано (т. 1, л. д. 7).

В качестве оснований для отказа в государственной регистрации сделки регистрирующий орган сослался на абзацы 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ, Закон о государственной регистрации прав) и указал: в связи с тем, что срок аренды земельного участка по договору составляет менее пяти лет, требуется согласие собственника имущества на передачу прав и обязанностей по договору аренды; администрация поселения на запрос управления Росреестра в письме     от 05.10.2016 сообщила, что не давала согласия на передачу прав и обязанностей по договору аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:07:0302000:499, категорически возражает против передачи прав и обязанностей по договору аренды данного участка, обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском о расторжении договора аренды земельного участка с ООО «Эй Джи Эй-Юг», в связи с неоднократным несоблюдением существенных условий договора (т. 1, л. д. 7).

Полагая, что решение регистрирующего органа не соответствует законодательству Российской Федерации и нарушает его права, законные интересы, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса.

Возможность обжалования заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения) прямо закреплена в пункте 5 статьи 2 и пункте 3 статьи 20 Закона № 122-ФЗ (здесь и далее – в применимой к спорным правоотношениям редакции).

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса).

Разрешая возникший спор, судебные инстанции правомерно исходили из того, что в силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

По смыслу статей 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Согласно положениям пункта 1 статьи 17 Закона № 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (пункт 1 статья 18 Закона № 122-ФЗ).

Закреплено в пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено названным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами; в перечисленных в названном пункте случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

В соответствии с пунктом 2 статьи 607 Гражданского кодекса законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное; в указанном случае ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка (пункт 5). 

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса, без согласия арендодателя при условии его уведомления (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором (пункт 15 постановления Пленума № 11).

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом (пункт 16 постановления Пленума № 11).

Пунктом 1 статьи 13 Закона № 122-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав включает в себя правовую экспертизу документов и установление отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Основания для отказа в государственной регистрации прав закреплены в статье 20 Закона № 122-ФЗ.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о законности оспариваемого решения регистрирующего органа постольку, поскольку применительно к договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, право на передачу прав и обязанностей арендатора без согласия арендодателя при условии его уведомления ограничено лишь теми договорами аренды, которые заключены на срок более чем пять лет, в настоящем случае договор аренды заключен на срок пять лет, поэтому арендатор не может передавать свои права и обязанности другому лицу без согласия арендодателя, ограничившись его уведомлением, доказательств согласия администрации поселения или администрации Динского района на переход прав арендатора земельного участка в ходе рассмотрения настоящего дела не представлено. 

Отменяя решение от 28.06.2017 в части отказа в признании незаконным решения управления Росреестра от 26.10.2016 № 23/001/600/2016-4487 об отказе в государственной регистрации договора уступки права аренды от 17.08.2016, и удовлетворяя требования общества в указанной части, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из положений пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса, и отсутствия в договоре аренды земельного участка от 18.06.2012 № 0700003114 запрета на передачу прав по договору третьему лицу, либо условия о необходимости получения предварительного согласия арендодателя на такую передачу. Апелляционный суд также правомерно указал, что определение Верховного Суда Российской Федерации                  от 26.02.2016 № 306-КГ15-15500 вынесено по делу № А72-13047/2014 с иными фактическими обстоятельствами, а именно, включением в договор аренды земельного участка, в государственной регистрации соглашения о передаче имущественных прав на арендуемый земельный участок по которому отказано, прямого условия о том, что арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу. Наличие подобного ограничения в договоре аренды земельного участка от 18.06.2012       № 0700003114 не установлено судебными инстанциями в ходе рассмотрения дела           № А32-40487/2016, не ссылался на соответствующий запрет и регистрирующий орган в оспариваемом отказе от 26.10.2016.

Доводы кассационной жалобы общества о неверной ссылке апелляционного суда в мотивировочной части постановления на пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса обоснованны, однако не привели к принятию в соответствующей части неправильного по существу судебного акта, так как фактически суд апелляционной инстанции руководствовался положениями пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса, подлежащими применению в рассматриваемом случае.

Возражения управления Росреестра в кассационной жалобе, обусловленные наличием у арендодателя как собственника имущества права устанавливать условия пользования его имуществом, в том числе вводить запрет на передачу его другим лицам, недопустимостью игнорирования этого условия, хотя бы распоряжение правом аренды участка и было осуществлено на торгах в ходе конкурсного производства арендатора     ООО «Эй Джи Эй-Юг», так как договор аренды земельного участка от 18.06.2012              № 0700003114 был заключен на срок, равный пяти годам, а не на срок более чем пять лет, как о том прямо сказано в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса, окружным судом не принимаются. Соответствующий запрет передавать права и обязанности арендатора, либо  необходимость получения предварительного на то согласия арендодателя, могли быть предусмотрены на основании пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса, но не согласованы сторонами при заключении договора аренды земельного участка от 18.06.2012                     № 0700003114.

Установив незаконность принятого регистрирующим органом решения                    от 26.10.2016 № 23/001/600/2016-4487 об отказе в государственной регистрации договора уступки права аренды от 17.08.2016, суд апелляционной инстанции правильно отметил, что в силу пункта 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя. 

Вместе с тем, суждения апелляционного суда о том, что установленный      пунктами 1.1, 7.2 договора аренды земельного участка от 18.06.2012 № 0700003114 срок действия договора (14.06.2017) к моменту рассмотрения апелляционной жалобы истек, и это обстоятельство препятствует государственной регистрации уступки права требования по несуществующему (существующему в прошлом) договору, арбитражный суд округа не разделяет.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно нормам статей 1, 307, 308, 420, 421, 606 Гражданского кодекса обязательства относительно временного владения и пользования или временного пользования имуществом (имущественный наем) за плату возникают между  арендодателем (наймодатель) и арендатором (наниматель); право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона (пункт 1 статьи 382 Гражданского кодекса).

Принимая во внимание вышеназванные положения гражданского законодательства Российской Федерации, приведенные в пункте 56 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №  10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснения о недопустимости разрешения в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, споров о правах на недвижимое имущество, отсутствие у общества требования о внесении в ЕГРН срока аренды земельного участка, не соответствующего условиям договора от 18.06.2012                        № 0700003114, невключение в предмет спора по настоящему делу вопросов реализации арендатором каких-либо прав, предусмотренных названным договором и (или) законом, основания для отказа обществу в восстановлении нарушенного регистрирующим органом его права, у суда апелляционной инстанции отсутствовали.

В то же время, поскольку оспариваемый отказ от 26.10.2016                                     № 23/001/600/2016-4487 в государственной регистрации договора уступки права аренды от 17.08.2016 не позволяет установить полноту проведенной экспертизы представленных на государственную регистрацию сделки документов в иной части, не связанной с отсутствием согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей арендатора по договору от 18.06.2012 № 0700003114, и данный отказ правомерно признан апелляционным судом незаконным, права заявителя подлежат восстановлению способом, соответствующим названным фактическим обстоятельствам.

Доводы кассационной жалобы управления Росреестра об отсутствии возможности восстановления нарушенных прав в рассматриваемом случае подлежат отклонению, а кассационная жалоба общества – удовлетворению в соответствующей части.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлено.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации управление Росреестра от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы освобождено.

Излишне уплаченная обществом при подаче кассационной жалобы пошлина подлежит возврату заявителю на основании пункта 1 части 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации и пункта 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах».

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2017 по  делу    № А32-40487/2016 изменить, изложив абзац 3 резолютивной части в следующей редакции: 

«Обязать управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю устранить нарушения, допущенные при принятии решения от 26.10.2016 № 23/001/600/2016-4487 об отказе в государственной регистрации уступки права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:07:0302000:499, приняв по результатам рассмотрения представленных на государственную регистрацию документов, решение по вопросу о государственной регистрации сделки, не требующей согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, от 18.06.2012 № 0700003114.».

В остальной части апелляционное постановление оставить без изменения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Аврора-Недвижимость» из федерального бюджета 1 500 (одну тысячу пятьсот) рублей государственной пошлины, излишне уплаченной платежным поручением от 12.12.2017 № 23.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий 							          Н.С. Мазурова

										          Я.Е. Волков

										          В.Е. Епифанов