РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-170291/23-121-1042

г. Москва

21 ноября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 14 ноября 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 21 ноября 2023 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

председательствующего - судьи Е.А. Аксёновой 

при ведении протокола с/з секретарем с/з – И.М. Березовским

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

АО "Россельхозбанк" (119034, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 22.10.2002, ИНН: 

<

***>)

к Управлению Росреестра по Москве (115191, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: 

<

***>)

третьи лица: 1) ООО "ПК "Элитгрупп Инвест", 2) Департамент городского имущества города Москвы

о признании незаконным решения от 04.09.2023 года № КУВД-001/2023-22485049/9

В судебное заседание явились:

от заявителя: ФИО2 (по дов. от 09.03.2022 № 079-38-01/219, паспорт),

от ответчика: ФИО3 (по дов. от 24.01.2023 № Д-39/2023, удостоверение),

от третьего лица 1: ФИО4 (по дов. от 20.02.2023 № 081, паспорт),

от третьего лица 2: неявка (изв.),

УСТАНОВИЛ:

АО "Россельхозбанк" (далее – заявитель) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по г. Москве (далее – ответчик, Управление) о признании незаконным решения от 04.09.2023 года № КУВД-001/2023-22485049/9 (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

Ответчиком в материалы дела представлен письменный отзыв на заявление, согласно которому он просит суд в удовлетворении заявленных требований отказать.

Третьим лицом 1 в материалы дела представлены письменные пояснения по заявлению, согласно которым ООО "ПК "Элитгрупп Инвест" поддерживает заявленные требования в полном объеме.

Представитель заявителя в ходе судебного заседания поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика в ходе судебного заседания возражал против удовлетворения заявленных требований в полном объеме.

Представитель третьего лица 1 в судебном заседании поддержал позицию заявителя.

Третье лицо 2, извещенное надлежащим образом в порядке ст. 123 АПК РФ о времени и месте проведения судебного заседания, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.kad.arbitr.ru, своих  представителей в суд не направило. Дело рассмотрено в отсутствие представителей третьего лица 2 в порядке ст. 156 АПК РФ.

Суд, выслушав позицию лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности представленные доказательства, пришел к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между АО "Россельхозбанк" (далее – Банк, Залогодержатель) и ООО "ПК "Элитгрупп Инвест" заключен договор № 237900/0016-7 о залоге права аренды земельного участка от 26.05.2023 (далее – Договор об ипотеке). 

Предметом залога по данному договору об ипотеке является принадлежащее ООО "ПК "Элитгрупп Инвест" право аренды земельного участка, площадью 25677 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> промзона Орлово, кадастровый номер 77:07:0015009:8. Указанный земельный участок передан Департаментом городского имущества г. Москвы в аренду ООО "ПК "Элитгрупп Инвест" сроком на 5 лет с даты государственной регистрации, право аренды зарегистрировано в ЕГРН 27.09.2022 за № 77:07:0015009:8-77/051/2022-4, что подтверждается представленными заявителем договором аренды №  И-07-002433 от 02.09.2022 (далее – Договор аренды от 02.09.2022) и выпиской из ЕГРН от 04.04.2023 № КУВИ-001/2023-78898739.

Указанный объект предоставлен в залог в обеспечение исполнения обязательств ООО "ПК "Элитгрупп Инвест" по договору № 237900/0016 об открытии кредитной линии с лимитом выдачи от 14.03.2023, заключенному между Банком и ООО "ПК "Элитгрупп Инвест" (далее – Кредитный договор).

Банк обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее – Управление) с заявлением № PVD-0143/2023-49204-1 от 30.05.2023 о государственной регистрации прав – ипотеки прав аренды земельного участка, что подтверждается соответствующей описью документов, принятых для оказания государственных услуг от 30.05.2023.

Управление приостановило государственную регистрацию залога права аренды земельного участка согласно уведомления от 06.06.2023 № КУВД-001/2023-22485049/1 на срок до 04.09.2023.

Исходя из содержания данного уведомления Управление указало на  следующие причины, послужившие основанием для приостановления осуществления государственной регистрации:

1) залог права аренды заявленного земельного участка (кадастровый номер: 77:07:0015009:8) не может обеспечивать исполнение обязательств по Договору № 237900/0016 об открытии кредитной линии с лимитом выдачи от 14.03.2023 сроком до 13.04.2033, в связи с тем, что срок аренды земельного участка заканчивается 02.09.2027;

2) необходимо представить документы, соответствующие требованиям действующего законодательства в части выполнения условий второго абзаца пункта 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке - залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка.

В связи с неустранением в установленный срок причин, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации прав, Управлением вынесено решение, оформленное уведомлением № КУВД-001/2023-22485049/9 от 04.09.2023, об отказе в государственной регистрации прав. 

Не согласившись с указанным решением об отказе, АО "Россельхозбанк"   обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о его оспаривании.  

В силу части 3 статьи 189 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания законности оспариваемого решения государственного органа возлагается на орган, который принял оспариваемое решение.

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Предусмотренный законом срок для обжалования ненормативного правового акта заявителем не пропущен.

Таким образом, в силу положений Главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководящих разъяснений, содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 8 от 01 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ», основанием для удовлетворения требований заявителя является наличие одновременно двух установленных в ходе судебного разбирательства и подтвержденных надлежащими доказательствами обстоятельств: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта требованиям закона, а также нарушение материальных прав заявителя принятием данного документа.

Согласно ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли, оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Управление осуществляет свою деятельность в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", а также в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами.

Согласно Закону о регистрации при осуществлении государственной регистрации прав должна быть проведена правовая экспертиза представленных документов, а также установлено отсутствие других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. Исходя из вышеуказанных положений Закона о регистрации, решение о проведении, либо о приостановлении государственной регистрации прав или отказе в проведении государственной регистрации прав принимается по результатам правовой экспертизы представленных на регистрацию документов.

Поскольку по смыслу и содержанию Закона о регистрации государственная регистрация осуществляется на основании документов, поступивших в установленном порядке в регистрирующий орган, ответственность за подлинность документов, полноту и достоверность сведений в них содержащихся, а также за соответствие требованиям действующего законодательства (юридическую силу) лежит на лицах их предоставивших в регистрирующий орган, либо выдавших данные документы.

В соответствии со ст. 14 Закона о регистрации государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями  для осуществления государственной регистрации прав являются, кроме всего прочего, иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (п. 8 ст. 14 Закона о регистрации).

Согласно п. 4 ст. 18 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами. 

Пунктом 3 части 1 статьи 29 названного Закона установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом № 218-ФЗ оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В ст. 26 Закона о государственной регистрации недвижимости указано 63 основания для приостановления регистрационных действий. Указанный перечень является закрытым, произвольному расширению и трактовке не подлежит.

В соответствии со статьей 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Согласно ч. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Требования к содержанию договора об ипотеке установлены ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее – Закон об ипотеке).

В п. 1 обозначенной статьи предусмотрено, что в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой.

В соответствии с абзацем 4 п. 123 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН), утвержденного Приказом Росреестра от 01.06.2021 № П/0241 "Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки", в записи об ограничении (обременении) дополнительно указывается, в том числе, срок: дата возникновения ипотеки в соответствии с договором об ипотеке и срок исполнения обязательства, обеспеченного залогом. 

Пунктом 7.1.1 рассматриваемого Договора ипотеки установлено, что договор прекращается 02 сентября 2027 года (в связи с истечением срока действия Договора аренды, указанного в пункте 3.1 Договора).

В пункте 3.7 Договора ипотеки указано на наличие согласия собственника земельного участка на передачу в залог прав аренды.

Таким образом, в Договоре ипотеки определен его предмет, оценочная стоимость имущества, согласие Залогодателя отвечать за исполнение своих обязательств по Кредитному договору.

Из пункта 3 ч. 1 ст. 352 ГК РФ следует, что в случае прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 ГК РФ, залог прекращается.

Все существенные условия Договора об ипотеке предусмотрены его сторонами. Принимая в залог право аренды Банк по собственному волеизъявлению  принимает на себя риски прекращения залога в связи с прекращением договора, что согласуется со ст. 421 ГК РФ. 

При этом гражданское законодательство РФ, включая положения ГК РФ о залоге, Закон об ипотеке, иные нормативные акты не содержат императивного требования о том, что срок исполнения обязательства должен быть аналогичным сроку ипотеки. Более того, такое предписание противоречило бы сути института обеспечения, поскольку в этом случае залог как обеспечение исполнения обязательства прекращал бы свое действие одновременно с наступлением срока исполнения основного обязательства, что противоречит как смыслу института обеспечения исполнения обязательства, так и здравому смыслу.

Таким образом, суд соглашается с доводами заявителя о том, что отказ Управления в государственной регистрации прав по причине того, что залог права аренды заявленного земельного участка не может обеспечивать исполнение обязательств по Кредитному договору сроком до 13.04.2033, в связи с тем, что срок аренды земельного участка заканчивается 02.09.2027, не основан на норме закона, следовательно, данный отказ является незаконным.

Отказ в государственной регистрации прав по причине необходимости предоставления документов, соответствующих требованиям действующего законодательства в части выполнения условий второго абзаца пункта 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке - залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка, противоречит фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, приобщенным к материалам дела.

Согласно ч. 1.1. ст. 62 Закона об ипотеке если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. 

Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. 

Департаментом городского имущества города Москвы письмом № 33-5-45280/23-(0)-1 от 15.05.2023 предоставлено ООО "ПК "Элитгрупп Инвест" согласие на передачу в залог (ипотеку) АО "Россельхозбанк" права аренды земельного участка с кадастровым номером 77:07:0015009:8 сроком до 02.09.2027, о чем указано в п.3.7. Договора об ипотеке. Указанное письмо было предоставлено Управлению совместно с документами для государственной регистрации ипотеки Заявителем и ООО "ПК "Элитгрупп Инвест", что подтверждается распиской от 30.05.2023, имеющейся в материалах дела. Также данное согласие было направлено Департаментом городского имущества г. Москвы в адрес Управления письмом от 21.06.2023 № ДГИ-1-34513/23-1 в ответ на запрос Управления от 02.06.2023 № 15-2904/2023, что подтверждается документами реестрового дела № OfSite-2023-06-21-998201, предоставленными Управлением в материалы дела.

Указанный в пункте 7.1. Договора об ипотеке срок ипотеки соответствует указанному в согласии № 33-5-45280/23-(0)-1 от 15.05.2023 и в п. 2.1. Договора аренды от 02.09.2022 сроку аренды.  

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (ч. 5 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).

Суд, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства в их совокупности и взаимной связи, приходит к выводу о том, что АО "Россельхозбанк" были представлены в Управление Росреестра по Москве все необходимые документы для осуществления государственной регистрации права собственности на здание.

Исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что обжалуемое решение Управления Росреестра по Москве нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае имеются основания, предусмотренные статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 198 АПК РФ, которые одновременно необходимы для признания ненормативного акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а решения или действия незаконными, таким образом, требования заявителя подлежат удовлетворению.

В силу ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличие у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии с ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 201 АПК РФ, в резолютивной части решения суда должно быть указано на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Освобождение государственных органов от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации не влечет за собой освобождение от исполнения обязанности по возмещению судебных расходов, понесенных стороной, в пользу которой принято решение, в соответствии со статьей 110 Кодекса. Данная позиция соответствует разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" (абзац третий пункта 21).

Руководствуясь статей 4, 65, 110, 167, 168, 169, 170, 181, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным решение Управления Росреестра по Москве от 04.09.2023 года об отказе в государственной регистрации ипотеки на основании договора № 237900/0016-7 о залоге права аренды земельного участка от 26.05.2023 года в отношении прав аренды земельного участка с кадастровым номером 77:07:0015009:8, площадью 25677 кв.м., по адресу: 

<

...> промзона Орлово.

Проверено на соответствие гражданскому законодательству.

Обязать Управление Росреестра по Москве устранить допущенные нарушения прав и законных интересов АО "Россельхозбанк" путём осуществления государственной регистрации обременения в виде ипотеки права аренды земельного участка от 26.05.2023 года в отношении прав аренды земельного участка с кадастровым номером 77:07:0015009:8, площадью 25677 кв.м., по адресу: 

<

...> промзона Орлово на основании заключенного между ООО "ПК "Элитгрупп Инвест" и АО "Россельхозбанк" договора № 237900/0016-7 о залоге права аренды земельного участка в порядке и сроки, установленные Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Взыскать с Управления Росреестра по Москве в пользу АО "Россельхозбанк" расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 (три тысячи) рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.     

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.             

Судья:

Е.А. Аксенова