Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-4376/20

03 июня 2020 года

г.Москва

Резолютивная часть решения объявлена 03 июня 2020 года 

Полный текст решения изготовлен 03 июня 2020 года.

Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующий судья М.Ю. Бондарев, при ведении протокола судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ИП ФИО2 к ООО "МАКДОНАЛДС" о взыскании

При участии в судебном заседании- согласно протоколу

Рассмотрев материалы дела, суд 

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Макдоналдс» (далее – ООО «Макдоналдс», общество, ответчик) со следующими требованиями о взыскании по договору №88-32/15 (долгосрочный) от 05.02.2015:

- фиксированной арендной платы в размере 4 078 872 рубля 00 копеек, за 2019 год;

- коммунальных расходов в размере 414 618 рублей 54 копейки, за период с июня 2018 года по ноябрь 2019 года.

- пени в размере 382 702 рубля 80 копеек - за задержку оплаты фиксированной арендной платы за 2019 год;

- пени в размере 47 868 рублей 89 копеек - за задержку оплаты фиксированной арендной платы за семь месяцев 2017 года;

- пени в размере 601 595 рублей 05 копеек - за задержку оплаты арендной платы (фиксированная арендная плата за 2018 год и коммунальные услуги в размере 280 080 рублей 55 копеек;

- госпошлину.

Иск основан на положениях ст.ст. 15,309,310,330,614,622 ГК РФ.

В обоснование требований ИП ФИО2 указала, что ответчик в спорный период не выполнил свои обязательства по внесению арендных платежей после расторжения договора, но при том, что имущество, являвшееся предметом договора аренды до настоящего времени ответчиком не возвращено истцу.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал.

Ответчик не явился, извещен, представил отзыв. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 05.02.2015 между гр. ФИО3, гр. ФИО4 (арендодатели) и ООО «Макдоналдс» (арендатор) заключен долгосрочный договор аренды № 88-32/15 помещения с кадастровым номером 50:45:0040817:1271, общей площадью 105 кв.м, расположенного на первом этаже здания торгового центра, по адресу 

<

...>. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 30.06.2015.

Пунктом 1.3 договора арендатор обязался использовать помещение под размещение и эксплуатацию части предприятия общественного питания быстрого обслуживания под товарным знаком «Макдоналдс», складских, технических и административных целей, связанных с такой деятельностью, в том числе организацию обслуживания посетителей через окно раздачи «МакЭкспресс».

Пунктом 1.2 договора, приложениями № 1 и № 2 к нему, определены общая площадь помещения и поэтажный план части первого этажа здания.

Передача арендодателем арендатору помещения по акту приема передачи осуществляется в дату подписания договора сторонами (пункт 2.2).

Согласно разделу 4 договора арендатор обязуется: владеть и пользоваться помещением согласно разрешенному использованию и в соответствии с установленными техническими, санитарными, противопожарными нормами, требованиями природоохранного законодательства, а также общепризнанными нормами и правилами общественного порядка (пункт 4.3); не производить какого-либо переустройства помещений (в том числе их перепланировку, переоборудование, устройство (заделку) проемов в стенах, перекрытиях и перегородках, изменения несущих конструкций, реконструкцию и т.п.) без письменного согласия арендодателя (пункт 4.8); своевременно совершать все платежи, предусмотренные договором (пункт 4.2).

Согласно пункту 7.1 договора арендная плата за аренду помещения складывается из следующих частей: фиксированной арендной платы; коммунальных расходов.

В случае задержки какого-либо из платежей по договору, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от просроченной суммы за каждый календарный день просрочки платежа (пункт 7.4.7).

Собственником помещения с 20.10.2016 стала являться индивидуальный предприниматель ФИО2 на основании договора купли-продажи от 13.10.16, следовательно, с этого момента она также является арендодателем по договору аренды от 05.02.2015 согласно ст. 608,617 ГК РФ.

Уведомлением от 24.04.2017 ответчик сообщил истцу о досрочном отказе от договора на основании пункта 9.6 договора аренды, предложил 01.06.2017 принять помещение по акту приема-передачи.

Согласно пояснениям истца, уведомление получено им 12.05.2017.

В ответе от 16.05.2017 предприниматель сообщила о принятии досрочного отказа от договора, о досрочном расторжении договора с 01.06.2017.

Процедура принятия возвращаемого помещения, являвшегося объектом договора аренды, состоялась 01.06.17, по результатам которой помещение не принято в связи с несоответствием его состояния тому состоянию, в котором оно было получено ответчиком.

Предприниматель 02.06.2017 обратилась в Управление Росреестра с заявлением о расторжении договора аренды и прекращении записи об аренде помещения в связи с односторонним отказом от договора арендатора.

Запись о регистрации прекращена, договор аренды расторгнут.

Между тем, до настоящего времени помещение не возвращено, что явилось основанием для обращения иска в арбитражный суд с требованиями об уплате арендной платы за заявленный период пользования помещением после расторжения договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 617, статье 653 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с абзацем 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (абзац 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьями 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Собственником и, соответственно, арендодателем помещения с 20.10.16 стала индивидуальный предприниматель ФИО2, которая, приняв отказ арендатора от договора аренды и расторгнув договор с 01.06.2017, не приняла возврат помещения от арендатора, не подписала акт приема-передачи с мотивированными возражениями.

Соответственно, до момента возврата арендованного имущества по акту, в силу статей 309, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчик несет обязательства по оплате арендных платежей, на условиях, установленных договором.

Пунктом 7.2.1 договора стороны согласовали, что ежемесячная фиксированная арендная плата за помещение осуществляется по фиксированной ставке с учетом индексации за 1 квадратный метр.

Решением Арбитражного суда Московской области от 11 октября 2018 года по делу № А41-7702/2018, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2018 года и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 20 марта 2019 года, на ООО «Макдоналдс» была возложена обязанность возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 имущество, являвшееся объектом договора аренды нежилых помещений № 88-32/15 (долгосрочный) от 05.02.2015 по акту приема-передачи в течение двух месяцев со дня вступления судебного акта в законную силу и в том виде, в котором оно было получено ООО «Макдоналдс» согласно договору аренды нежилых помещений № 88-32/15 (долгосрочный) от 05.02.15, в частности, границы помещения должны соответствовать границам, указанным в приложении № 1 к договору аренды нежилых помещений № 88-32/15 (долгосрочный) от 05.02.2015; вход в помещение расположен согласно приложению № 1 к договору аренды нежилых помещений № 88-32/15 (долгосрочный) от 05.02.2015; помещение должно быть оборудовано техническими мощностями согласно приложению № 4 к договору аренды нежилых помещений № 88-32/15 (долгосрочный) от 05.02.2015, а именно: электроэнергия - 350 кВТ - установленной мощности, 240 кВТ - единовременной нагрузки, по второй категории надёжности; вода - 18 куб.м/сутки; канализация - 18 куб.м/сутки; теплоснабжение систем вентиляции 0,19 Гкал/ч; возможность подключения телефонной связи - 3 (три) телефонных номера; пожарный водопровод; система пожаротушения; система пожарной сигнализации и оповещения.

Этим же решением арбитражного суда с ООО «Макдоналдс» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 взыскана задолженность по оплате фиксированной арендной платы в размере 2 226 462 руб., за период с июня 2017 года по декабрь 2017 года (включительно), пени за задержку платежей (оплата фиксированной арендной платы) в размере 118 509,74 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 50 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 40 725 руб.

Решением Арбитражного суда Московской области от 20 июня 2019 года, по делу № А41-25566/2019, изменённым Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 сентября 2019 года, оставленным без изменений Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 27 декабря 2019 года с ООО «Макдоналдс» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 было взыскано сумму долга по арендной плате и коммунальным услугам в размере 4 192 292,35 руб., неустойку в размере 800 575,35 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 47 924,43 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 50 000 руб. Период взысканной задолженности являлся 2018 год.

Индивидуальный предприниматель ФИО2, обращаясь с иском по настоящему делу, руководствовалась вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области по делу № А41-7702/2018 и вступившими в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 20 июня 2019 года, по делу № А41-25566/2019, изменённым Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 сентября 2019 года.

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В пункте 7.3 договора аренды № 88-32/15 стороны согласовали, что арендная плата складывается, в том числе, из коммунальных расходов.

Решением Арбитражного суда Московской области от 15 октября 2018 года по делу № А41-57389/2018, оставленным без изменений постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2018, были удовлетворено исковое заявление ООО «Гелиос» к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании задолженности по оплате оказанных услуг по управлению и техническому обслуживаю общего имущества общественно-делового центра и оплате коммунальных услуг в общей сумме 280 080,55 руб. за период с 01 июня 2017 года по 29 июня 2018 года.

Как установлено апелляционным судом, ООО «Гелиос» обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском о взыскании коммунальных платежей непосредственно с собственника имущества, то есть, с индивидуального предпринимателя ФИО2, в связи с тем, что ООО «Макдоналдс» не исполняло взятую на себя по договору аренды обязанность по оплате коммунальных платежей (пункты 7.1. и 7.3. договора аренды).

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В случае задержки какого-либо из платежей по договору, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,5 процента от просроченной суммы за каждый календарный день просрочки платежа (пункт 7.4.7 договора).

Поскольку задолженность по фиксированной арендной плате и коммунальным расходам ответчиком своевременно не погашена, истец в соответствии с 7.4.7 договора начислил неустойку.

Поскольку материалами дела подтвержден факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы и возмещению коммунальных расходов, требование истца о взыскании неустойки является обоснованным.

Представленный истцом расчет задолженности и неустойки судом проверен и признан обоснованным и математически верным.

Оснований для применения положения ст. 333 ГК РФ не установлено.

Судебные расходы суд возлагает на ответчика. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО "МАКДОНАЛДС" в пользу ИП ФИО2:

- долг фиксированной арендной платы в размере 4 078 872 рубля 00 копеек, за 2019 год;

- долг коммунальных расходов в размере 414 618 рублей 54 копейки, за период с июня 2018 года по ноябрь 2019 года;

- пени в размере 382 702 рубля 80 копеек - за задержку оплаты фиксированной арендной платы за 2019 год. Период начисления пени с 11 января 2019 года по 31 декабря 2019 года;

- пени в размере 47 868 рублей 89 копеек - за задержку оплаты фиксированной арендной платы за семь месяцев 2017 года (июнь, июль, август, сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь). Период начисления пени: с 01 января 2019 года по 12 февраля 2019 года (включительно);

- пени в размере 601 595 рублей 05 копеек - за задержку оплаты арендной платы (фиксированная арендная плата за 2018 год и коммунальные услуги в размере 280 080 рублей 55 копеек. Период начисления пени с 01 января 2019 года по 14 октября 2019 года (включительно);

- расходы по госпошлине в размере 50 628 рублей 29 копеек.

Решение может быть обжаловано.

СудьяМ.Ю. Бондарев