АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Воронеж                                                                         Дело№А14-3740/2018

«23» апреля 2018  г.                                                                                                      

Резолютивная часть решения объявлена 16.04.2018 г.

Решение в полном объеме  изготовлено 23.04.2018 г. 

Судья Арбитражного суда Воронежской области Гашникова О.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

Арбитражный суд Воронежской области в составе  судьи Гашниковой О.Н.,

Общества с ограниченной ответственностью «МТС-Агро», (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), п. Пионерский, р-н Новохоперский, Воронежская область, 

к индивидуальному предпринимателю главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРНИП 304362936600331, ИНН 

<

***>), п. Пионерский, р-н Новохоперский, Воронежская область 

о взыскании 12 180 000руб.00коп.

при участии в заседании: 

от истца: ФИО3 - представителя по доверенности от 02.04.18

от ответчика:  ФИО4 - представителя по доверенности от 22.11.18

установил:

общество с ограниченной ответственностью «МТС-Агро» (далее -  истец) обратилось в арбитражный суд с иском  к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее - ответчик) о взыскании 12 000 000 руб. 00 коп. – задолженности по договорам купли-продажи недвижимого имущества, уступки прав аренды земельных участков,                     180 000 руб. 00 коп. – пени за нарушение сроков уплаты денежных средств за период с 02.02.2018 по 16.02.2018   (с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК  РФ уточнений исковых требований). 

В судебном заседании истец иск поддержал. 

Ответчик  - требования в части основного долга не оспорил, полагал заявленную неустойку несоразмерной нарушенным обязательствам, ходатайствовал о применении ст. 333 ГК РФ. 

В порядке ст. 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 15 час. 45 мин. 16.04.2018. 

С учетом того, что определением суда от 05.03.2018 дело назначено к судебному разбирательству в предварительном судебном заседании и в судебном заседании суда первой инстанции, суду не заявлено возражений против рассмотрения дела в настоящем судебном заседании, суд вынес определение о завершении предварительного судебного заседания и переходе к судебному заседанию  суда первой инстанции.

Из материалов дела следует, что между обществом с ограниченной ответственностью «МТС-АГРО» и индивидуальным предпринимателем ФИО2 заключены договоры купли-продажи недвижимого имущества от 30.12.2017, договоры уступки от 30.12.2017.  

В соответствии с договорами купли-продажи недвижимого имущества от 30.12.2017 продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями указанного договора следующее недвижимое имущество: 

- здание детского сада, расположенное по адресу: 

<

...>, общая площадь – 136, 9 кв.м., условный номер 36-36-18/009/2010-519; 

- земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, общая площадь – 278 кв.м., кадастровый номер 36:17:00002:65; 

- отдельно стоящее здание (здание общежития двухэтажное), расположенное по адресу: 

<

...>, общая площадь – 820, 6 кв.м., условный номер 36-36-18/002/2005-162; 

- земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, общая площадь – 616 кв.м., кадастровый номер 36:17:4000001:32; 

- сооружение (силосная траншея № 1), расположенное по адресу: 

<

...>, общая площадь – 1 750 кв.м., условный номер 36-36-18/002/2005-178; 

- земельный участок, расположенный по адресу:   

<

...>, общая площадь – 867 кв.м.,  кадастровый  номер 36:17:7000014:17;

- тракторная мастерская, расположенная по адресу: 

<

...>, общая площадь – 369,7 кв.м.,  кадастровый  номер 36:17:3000005:170;

- дом культуры, расположенный по адресу: 

<

...>, общая площадь – 658,9  кв.м.,  кадастровый  номер 36:17:3000005:212.

В соответствии с п. 3.1 договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.12.2017 года имущество подлежит передаче продавцом покупателю по передаточному акту, подписываемому уполномоченными представителями обеих сторон, в течение 5 пяти дней после подписания сторонами договора купли-продажи имущества.

В силу п. 3.6 указанного договора купли-продажи   стороны в срок до 01 февраля 2018 года представляют в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, все документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на имущество. 

На основании передаточного акта, спорное имущество передано покупателю в день заключения договора купли-продажи (т.е.  30.12.2017). 

Право собственности  на спорное имущество зарегистрировано, о  чем в ЕГРН сделаны соответствующие записи. 

В соответствии с пунктами 1.1 договоров уступки прав аренды земельных участков  от 30.12.2017 арендатор обязался передать новому арендатору права и обязанности, предусмотренные договорами аренды земельных участков № 68 от 19.11.2014 и договором аренды земельного участка из земель населенных пунктов от 12.12.2017, заключенными между арендатором и отделом по управлению муниципальным имуществом и земельными отношениями администрации Новохоперского муниципального района  Воронежской области, заключенными в отношении следующих земельных участков: 

- земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый  номер 36:17:3000005:117, общая площадь 524 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов;

- земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый  номер 36:17:3000005:136, общая площадь 995 кв.м., категория земель- земли населенных пунктов.

В соответствии с п. 1.1. договоров уступки права аренды земельных участков от 30.12.2017 новый арендатор обязался принять переданные ему права и обязанности и оплатить их. 

В соответствии с пунктами 1.4 договоров уступки прав аренды земельных участков от 30.12.2017 передача прав и обязанностей оформляется передаточным актом, по п. 3.1 договоров уступки прав аренды земельных участков права и обязанности по договорам аренды передаются арендатором новому арендатору в течение 5 дней. Права и обязанности по договорам аренды переданы новому арендатору в день подписания соответствующих договоров, т. е. 30.12.2017, что подтверждается соответствующим передаточным актом. 

Права аренды, переданные  по договорам уступки прав аренды земельных участков, перешли к новому арендатору с момента государственной регистрации прав на указанные земельные участки: 

  - на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый  номер 36:17:3000005:117, о чем в ЕГРН 29.01.2018 сделана запись № 36:17:3000005:117-36/018/2018-5;

- на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый  номер 36:17:3000005:136, общая площадь 995 кв.м., о чем в ЕГРН 29.01.2018 сделана запись № 36:17:3000005:136-36/018/2018-5.

В соответствии с условиями договоров купли- продажи недвижимого имущества, уступки прав аренды земельных участков, денежные средства в сумме 12 000 000 руб. 00 коп. уплачиваются в срок до 01.02.2018.

Поскольку указанные денежные средства  не уплачены в адрес истца, последний обратился к ответчику с требованием об оплате  по договорам купли-продажи недвижимости, уступки права аренды земельных участков. 

Неисполнение требований, изложенных в претензии, послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.   

Рассмотрев представленные по делу доказательства и исследовав их,  заслушав пояснения сторон, арбитражный суд пришёл к выводу об удовлетворении иска по следующим основаниям.

В силу ст.ст. 307, 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 с. 551 ГК РФ).

В соответствии с п.2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. 

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (п. 1 ст. 456 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ,  если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Пунктом 2.3 договора купли- продажи недвижимого имущества от 30.12.2017 стороны предусмотрели, что с момента передачи имущества покупателю и до его оплаты оно признается находящимся в залоге у продавца для исполнения покупателем его обязанности по оплате имущества. 

Как следует из материалов дела, органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировано право залога в отношении спорного недвижимого имущества (ипотека), о чем в ЕГРН сделаны соответствующие записи. 

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1 ст. 486 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (п.3 ст. 488 ГК РФ).

В соответствии с п.2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), в указанном случае ответственным по договору перед арендодателем признается новый арендатор. 

В соответствии с разъяснениями, данными в п.1 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» по смыслу пункта 1 статьи 382, пункта 1 статьи 389.1, статьи 390 ГК РФ уступка требования производится на основании договора, заключенного, первоначальным кредитором (цедентом) и новым кредитором (цессионарием). В силу статьи 421 ГК РФ такой договор между цедентом и цессионарием может являться договором, предусмотренным законом или иными правовыми актами, смешанным договором или договором, который не предусмотрен законом или иными правовыми актами. Например, уступка требования  может производится на  основании предусмотренных ГК РФ договора продажи имущественного права (пункт 4 статьи 454 ГК РФ) или договора дарения (пункт 1 статьи 572 ГК РФ). В таком случае следует учитывать правила гражданского законодательства об отдельных видах договоров. 

Заключенные между ООО «МТС-Агро» и ИП главой КФХ ФИО2 договоры уступки прав аренды земельных участков от 30.12.2017 являются по своей сути  договорами продажи имущественных прав. 

В соответствии с п. 4 ст. 454 ГК РФ положения, предусмотренные параграфом 1 ГК РФ  (общие положения о купле-продаже), применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав. 

Согласно п. 1 ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. В силу п. 5 ст. 5 ФЗ «Об ипотеке» правила об ипотеке недвижимого имущества применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений. Таким образом, переданные ИП главе КФХ ФИО2 по договору уступки прав аренды земельных участков от 30.12.2017 права аренды на земельные участки, находящиеся под тракторной мастерской и домом культуры, так же признаются  в залоге у ООО «МТС-Агро».       

Согласно ст.65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Требования истца основаны на договорах,  подтверждаются материалами дела. 

Ответчик – наличие и размер задолженности  не оспорил,  доказательств прекращения обязательства в соответствии со ст.ст.407,408 ГК РФ суду не представил. 

При таких обстоятельствах, суд считает установленным материалами дела факт наличия у ответчика задолженности перед истцом по договорам купли-продажи недвижимого имущества, уступки прав аренды земельных участков. 

Поскольку до настоящего времени задолженность не погашена, требования истца о взыскании 12 000 000 руб. 00 коп.  подлежат удовлетворению.

Так как со стороны ответчика имела место нарушение сроков уплаты денежных средств, истец обратился с требованием о взыскании неустойки в размере 180 000  руб. 00 коп. за период с 02.02.2018 по 16.02.2018. 

Согласно ст. ст. 329, 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней) – определенной договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Пунктом 4 ст. 488 ГК РФ предусмотрено, что в случае,  когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.

При этом, согласно п. 4 ст. 395 ГК РФ в случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка на неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с п. 4.1., п. 4.3 договоров истец вправе требовать от ответчика уплаты пени в размере 0,1 % от неуплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.  

Проверив представленный истцом расчет неустойки, суд установил, что расчет соответствует условиям договора, обстоятельствам спора, подтвержден представленными доказательствами.

Вместе с  тем, ответчик заявил ходатайство о чрезмерности неустойки, просил снизить ее в порядке статьи 333 ГК РФ до 80 712 руб. 32 коп.  

Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения кредитору потерь, вызванных нарушением должником своих обязательств.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000  № 263-О указано, что статьей 333 ГК РФ предусмотрена обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Пунктом 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» закреплено, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Пунктом 77 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» предусмотрено, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

В пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» закреплено, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Пунктом 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» при разрешении вопроса о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

Критериями для установления несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств согласно пункту 2 информационного письма от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства; длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

К выводу о наличии или отсутствии оснований для снижения суммы неустойки суд приходит в каждом конкретном случае при оценке имеющихся в деле доказательств по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании.

         Согласно пункту 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 81 от 22.12.2011 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью, определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) банка России, существовавшей в период такого нарушения.  

В данном случае, оценив доводы ответчика, в целях соблюдения баланса интересов участников гражданского оборота,  суд приходит к выводу о том, что начисленная истцом неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, в связи с чем,  считает возможным снизить размер неустойки до                80 712 руб. 32 коп.  (до двукратной учетной ставки (ставок) банка России, существовавшей в период нарушения обязательства). 

В остальной части иска следует оказать. 

На основании статьи 110 АПК РФ расходы по госпошлине относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца в сумме 83 900 руб. 00 коп. Истцу надлежит возвратить из федерального бюджета 60 руб. 00 коп. госпошлины. 

При подаче искового заявления госпошлина перечислена истцом в доход федерального бюджета в сумме 83 960  руб. 00 коп. по платежному поручению                   № 171  от 16.02.2018.

Руководствуясь статьями 65, 167-171АПК РФ, арбитражный суд       

 

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРНИП 304362936600331, ИНН 

<

***>), п. Пионерский, р-н Новохоперский, Воронежская область, в пользу Общества с ограниченной ответственностью «МТС-Агро», (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), п. Пионерский, р-н Новохоперский, Воронежская область, 12 080 712руб.32коп., из них 12 000 000руб.00коп. - основного долга, 80 712 руб.32коп. - неустойки, 83 900руб.00коп. - расходов по госпошлине.

В остальной части иска отказать.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «МТС-Агро», (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), п. Пионерский, р-н Новохоперский, Воронежская область из федерального бюджета 60руб.00коп. - госпошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд и в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу в Арбитражный суд Центрального округа путем подачи  жалобы, через арбитражный суд, принявший решение.

Судья                                                                                                            О.Н. Гашникова