ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-7829/2021

г. Челябинск

30 июня 2021 года

Дело № А47-2013/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 июня 2021 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Аникина И.А.,

судей Колясниковой Ю.С., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Юбилейное» на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 14.04.2021 по делу                        № А47-2013/2020.

В судебном заседании приняли участие представители сельскохозяйственного производственного кооператива «Ника» - ФИО2 (доверенность от 19.08.2020 со сроком действия один год, диплом, паспорт), ФИО3 (доверенность от 12.10.2020 со сроком действия один год, паспорт).

Общество с ограниченной ответственностью «Юбилейное» (далее – истец, ООО «Юбилейное») обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к сельскохозяйственному производственному кооперативу «Ника» (далее – ответчик, СПК «Ника») о взыскании 16 044 909 руб. задолженности по договору субаренды земельного участка от 28.04.2016 за период с 01.01.2017 по 31.12.2017 и 2 481 261 руб. 28 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.01.2018 по 11.02.2020 (т.1, л.д.10-11).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО4 (далее – третье лицо).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 14.04.2021 (резолютивная часть объявлена 05.04.2021) в удовлетворении исковых требований отказано (т.6, л.д. 79-86).

С указанным решением суда не согласилось ООО «Юбилейное» (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить.

В обоснование доводов жалобы ее податель указывает, что решение общего собрания собственников земельного участка от 26.12.2015 в части принятия вопроса о расторжении договора аренды с ООО «Юбилейное» является ничтожным. СПК «Ника» своими конклюдентными действиями (признание иска в рамках дела № А47-11091/2018; выплата арендных платежей собственникам) признает действие договора субаренды.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путём размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание представители истца и третьего лица не явились.

С учетом мнения представителей ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей истца и третьего лица.

От ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, в приобщении которого к материалам дела отказано ввиду отсутствия доказательств его направления третьему лицу (части 1 и 2 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

От ООО «Юбилейное» поступило ходатайство о приостановлении производства по делу № А47-2013/2020 до рассмотрения кассационной жалобы па определение Арбитражного суда Оренбургской облает от 14.10.2020 по делу № А47-6575/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2021 по тому же делу, а также до рассмотрения Адамовским районным судом Оренбургской области гражданского дела                      № 2-406/2021 по иску ООО «Юбилейное» о признании соглашения от 30.03.2016 о расторжении договора аренды незаключенным.

В судебном заседании представители ответчика возражали против удовлетворения апелляционной жалобы и приостановления производства по делу.

Рассмотрев ходатайство ООО «Юбилейное» о приостановлении производства по делу, апелляционный суд полагает его не подлежащим удовлетворению в связи со следующим.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

По смыслу данной нормы рассмотрение дела в арбитражном суде невозможно, если оно связано с другим делом, в том числе, если обстоятельства, исследуемые в другом деле, либо результат рассмотрения другого дела имеют значение для дела, рассматриваемого арбитражным судом, то есть могут повлиять на результат его рассмотрения по существу.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств», указано, что возбуждение самостоятельного производства по иску об оспаривании договора само по себе не означает невозможности рассмотрения дела о взыскании по договору в судах первой и апелляционной, кассационной и надзорной инстанций, в силу чего не должно влечь приостановления производства по этому делу на основании пункт 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, оснований для приостановления производства по делу не имеется.

Более того, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что при наличии установленных законом оснований и по результатам рассмотрения указанных выше кассационной жалобы и дела № 2-406/2021 решение Арбитражного суда Оренбургской области от 14.04.2021 по делу                        № А47-2013/2020 может быть пересмотрено в порядке главы 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 05.05.2014 между собственниками земельных долей (арендодатель) в лице ФИО4, действующего на основании протокола общего собрания участников долей собственности от 24.12.2013, и ООО «Юбилейное» (арендатор) в лице директора ФИО5, заключен договор аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (т. 1, л.д. 36-47).

По условиям договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 56:02:0:220, местоположение: Оренбургская область, Адамовский район, участок расположен в Адамовском районном кадастровом квартале 56:02:0, общей площадью 173 840 000 кв. м сельскохозяйственных угодий, для производства сельхозпродукции (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 1.2 договор заключен сроком на 12 лет: с 05.05.2014 по 05.05.2026, вступает в силу с момента его государственной регистрации.

В пункте 1.4 договора стороны согласовали, что если ни одна из сторон за три месяца до окончания срока действия договора не уведомит другую сторону о его прекращении, договор будет считаться продленным на следующий, установленный пунктом 1.3 договора срок.

В пункте 2 договора стороны согласовали условия оплаты за пользование земельным участком с кадастровым номером 56:02:0:220, в соответствии с которыми ежегодная арендная плата рассчитывается следующим образом: при средней урожайности от 6 центнеров с гектара и выше 10% от валового сбора с посевной площади. Выдача сена и соломы не предусмотрена. 

В соответствии с пунктом 2.2 договора арендодатель вправе по согласованию с арендатором предусмотреть дополнительным соглашением иной порядок оплаты.

Арендная плата за земельные доли производится один раз в календарный год, в период с 01 сентября текущего года по 31 декабря текущего года (пункт 2.3 договора).

Пунктом 3.1 договора предусмотрено право арендатора передавать земельный участок или часть земельного участка в субаренду третьим лицам с согласия арендодателя.

Арендатор в соответствии с пунктом 3.2 договора обязан своевременно вносить арендную плату.

За несвоевременное или ненадлежащее исполнение обязанностей, предусмотренных настоящим договором, стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации (пункт 5.1 договора).

Изменение условий договора и его прекращение до истечения срока, указанного в пункте 1.3 договора, допускается по письменному соглашению сторон до начала или после завершения полевых сельскохозяйственных работ арендатором (пункт 8.1 договора).

Согласно представленному в материалы дела уведомлению Управления Росреестра по Оренбургской области от 01.03.2021 право аренды ООО «Юбилейное» на основании указанного договора зарегистрировано в ЕГРН 23.05.2014. 

Согласно протоколу общего собрания участников долевой собственности – собственников земельных долей земельного участка с кадастровым номером 56:02:0:220 от 26.12.2015 ФИО4 предложил расторгнуть договор аренды с ООО «Юбилейное» и заключить прямой договор с СПК «НИКА».

Проголосовали за – 263,5, против – 7 (т. 6, л.д. 50-51).

Протоколом общего собрания участников долевой собственности – собственников земельных долей земельного участка с кадастровым номером 56:02:0:220 от 26.03.2016 принято решение расторгнуть договор аренды от 05.05.2014 с ООО «Юбилейное» и заключить долгосрочный договор аренды на земельный участок с кадастровым номером 56:02:0:220 с СПК «Ника»

Проголосовали за – 156, против – 7 (т. 1, л.д. 83-85).

30.03.2016 между собственниками земельных долей (арендодатель) в лице ФИО4 и ООО «Юбилейное» (арендатор) заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 05.05.2014 б/н (т. 1, л.д. 86).

В соответствии с пунктом 1 соглашения договор аренды земельного участка от 05.05.2014 № б/н расторгается с момента подписания сторонами настоящего соглашения.

Соглашение зарегистрировано Управлением Росреестра по Оренбургской области 31.10.2018 за номером 56:02:0000000:220-56/014/2018-227.

05.04.2016 между собственниками земельных долей (арендодатель) в лице ФИО4 и СПК «Ника» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, по которому арендодатели передают, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 56:02:0:220, местоположение объекта: Оренбургская обл., Адамовский район, участок расположен в Адамовском районном кадастровом квартале 56:02:0, общей площадью 173 840 000 кв. м сельскохозяйственных угодий, для производства сельхозпродукции (пункт 1.1 договора) (т. 3, л.д. 62- 63).

Срок действия договора в соответствии с пунктом 1.3 договора 12 лет: с 05.04.2016 по 05.04.2028, вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Условия оплаты за пользование земельным участком согласованы сторонами в пункте 2 договора.

Изменение условий договора и его прекращение до истечения срока, указанного в пункте 1.3 договора, допускается по письменному соглашению сторон, до начала или после завершения полевых сельскохозяйственных работ арендатором (пункт 8.1 договора).

Согласно пояснениям ответчика, стороны договора от 05.04.2016: собственники земельных долей (арендодатель) в лице ФИО4 и СПК «Ника» (арендатор), обращались в Управление Росреестра по Оренбургской области за государственной регистрацией данного договора, однако, уполномоченным органом дан ответ о наличии обременений в отношении земельного участка в виде действующего договора аренды между собственниками земельных долей и ООО «Юбилейное».

Как указывает ответчик, в связи с названными обстоятельствами 28.04.2016 между ООО «Юбилейное» в лице директора ФИО6 (арендатор) и СПК «НИКА» в лице председателя ФИО7 (субарендатор) подписан договор субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 56:02:0000000:220, местоположение объекта: Оренбургская область, Адамовский район, участок расположен в центральной части Адамовского районного кадастрового квартала 56:02:0, общей площадью 173 840 000 кв. м для сельскохозяйственного производства (т. 1, л.д. 48- 49).

Согласно договору арендатор обязуется предоставить субарендатору за плату и во временное пользование земельный участок площадью 173 840 000 кв. м, с кадастровым номером 56:02:0000000:220, местоположение: Оренбургская обл., Адамовский район, земельный участок расположен в центральной части Адамовского районного кадастрового квартала 56:02:0, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 1.2 договора участок принадлежит арендатору на праве аренды в соответствии с договором аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности от 05.05.2014 и с согласия арендатора, путем письменного уведомления его представителя о передаче в субаренду.

Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Росреестра по Оренбургской области и действует до окончания действия «Договора аренды», то есть до 05.05.2026, а в части расчетов - до полного исполнения сторонами своих обязательств по договору. Несоблюдение требования о государственной регистрации договора влечет его недействительность (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 4.1 договора арендная плата по соглашению сторон рассчитывается следующим образом: при средней урожайности от 6 центнеров с гектара и выше – 10 % от валового сбора с посевных площадей. Выдача сена и соломы не предусмотрена.

Плата за пользование земельным участком, находящимся в долевой собственности, производится один раз в календарный год, в период с 01 сентября текущего года по 31 декабря текущего года (пункт 4.3 договора).

В соответствии с пунктом 7.1 договора все споры и разногласия, возникающие по настоящему договору или связанные с ним, разрешаются путем переговоров между сторонами.

Указанный договор согласован с ФИО4, действующем на основании Протокола общего собрания участников долевой собственности – собственников земельных долей земельного участка с кадастровым номером 56:02:0:220 от 24.12.2013.

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Оренбургской области 21.05.2016 (т. 1, л.д. 49).

После вынесения Арбитражным судом Оренбургской области решения от 28.02.2018 по делу № А47-6575/2017 о признании ООО «Юбилейное» несостоятельным (банкротом) конкурсным управляющим ФИО8 в адрес уполномоченного представителя собственников земельных долей земельного участка с кадастровым номером 56:02:0000000:220 ФИО4 направлено уведомление о необходимости обращения в Арбитражный суд Оренбургской области в рамках дела № А47-6575/2017 с заявлением о включении в реестр требований кредиторов ООО «Юбилейное» задолженности по арендной плате за 2016 год по договору аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности от 05.05.2014, поскольку указанная задолженность является реестровой в соответствии с нормами Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (т. 1, л.д. 94).

Согласно справке от 22.10.2018, выданной представителем собственников ФИО4, ООО «Юбилейное» арендную плату за 2016 год собственникам земельных долей не выплачивало. Расчеты производил СПК «Ника».

В материалах дела отсутствуют сведения о включении арендодателей (собственников земельных долей) в реестр требований кредиторов ООО «Юбилейное» в период банкротства последнего.

Также судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 56:02:0000000:220 площадью 173 840 000 кв. м был преобразован в связи с выделом земельных долей.

12.12.2016 из земельного участка с кадастровым номером 56:02:0000000:220 образован земельный участок с кадастровым номером 56:02:0000000:1897 площадью 20 910 000 кв. м.

29.12.2016 из земельного участка с кадастровым номером 56:02:0000000:220 образован земельный участок с кадастровым номером56:02:0000000:1902 площадью 106 600 000 кв. м.

31.03.2017 из земельного участка с кадастровым номером 56:02:0000000:220 образован земельный участок с кадастровым номером 56:02:0000000:1908 площадью 14 452 500 кв. м.

С учетом выделенных земельных участков площадь земельного участка с кадастровым номером 56:02:0000000:220 составляет 31 877 500 кв. м.

Также судом установлено, что в настоящее время в ЕГРН содержится запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 56:02:0000000:220 правом аренды на основании договора № 1/78,25 земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя, заключенного между участниками общей долевой собственности (арендодатели) в лице уполномоченного представителя ФИО4 и СПК «Ника» (арендатор), по условиям которого арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 31877500 кв. м с кадастровым номером 56:02:0000000:220, местоположение объекта: Оренбургская обл., Адамовский район, участок расположен в центральной части Адамовского района кадастрового квартала 56:02:0 (пункт 1 договора; т. 5, л.д. 36-40).

Договор заключен сроком на 12 лет: с 29.01.2019 по 29.01.2031, вступает в силу с момента его государственной регистрации в Адамовском отделе Управления Росреестра по Оренбургской области (пункт 1.2 договора).

Регистрация договора произведена 11.02.2019.

Полагая, что за период с 01.01.2017 по 31.12.2017 на основании договора субаренды от 28.04.2016 у СПК «Ника» перед ООО «Юбилейное» образовалась задолженность по арендной плате в размере 16 044 909 руб. истец направил в адрес ответчика претензию № СПС-Л от 02.10.2019 с предложением оплатить задолженность в течение 10 дней с момента получения претензии (т. 1, л.д. 33-34).

Расчет задолженности произведен на основании справки оценщика ИП ФИО9 о контрактной величине годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 56:02:0000000:220 (т. 1, л.д. 50).

Ответчиком претензия оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для подачи настоящего иска.

В ходе судебного разбирательства конкурсному управляющему ООО «Юбилейное» ФИО8 стало известно о существовании соглашения от 30.03.2016 о расторжении договора аренды земельного участка от 05.05.2014 № б/н, зарегистрированного в Управлении Росреестра по Оренбургской области 31.10.2018, в связи с чем он обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением в рамках дела о банкротстве                                      № А47-6575/2017 к собственникам земельного участка 56:02:0000000:220 в лице представителя ФИО4 с требованием о признании недействительным соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 05.05.2014 № б/н и восстановлении права аренды ООО «Юбилейное» на земельный участок с кадастровым номером 56:02:0000000:220.

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 14.10.2020 по делу № А47-6575/2017 в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ООО «Юбилейное» отказано.

Постановлением Восемнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 24.03.2021 определение Арбитражного суда Оренбургской области от 14.10.2020 по делу № А47-6575/2017 оставлено без изменения.

Истец в обоснование заявленных требований полагает, что соглашение от 30.03.2016, заключенное между собственниками земельных долей (арендодатель) в лице ФИО4 и ООО «Юбилейное» (арендатор) о расторжении договора аренды земельного участка от 05.05.2014 № б/н порождает правовые последствия для сторон только после его регистрации в Управлении Росреестра по Оренбургской области, а именно после 31.10.2018. Исковые требования заявлены за период с 01.01.2017 по 31.12.2017 правомерно, поскольку до 31.10.2018 договор аренды от 05.05.2014 и договор субаренды от 28.04.2016 сохраняли свое действие для всех третьих лиц. Решение общего собрания собственников о расторжении договора аренды с ООО «Юбилейное» считает ничтожным. Полагает, что обоснованность требований истца подтверждается фактической оплатой, произведенной ответчиком по решению суда в рамках арбитражного дела № А47-11091/2019. Соглашение о расторжении договора, несмотря на его государственную регистрацию, истец считает незаключенным, поскольку у лица, подписавшего соглашение со стороны ООО «Юбилейное», отсутствовали достаточные полномочия.

Возражая против доводов ответчика о неверном начислении арендных платежей, истец ссылается на пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации и полагает, что в отношении выделенных земельных участков в части внесения арендных платежей распространяются положения договора аренды и субаренды, действующие в период выдела земельных участков.

СПК «Ника», возражая против заявленных требований в письменном отзыве на исковое заявление, указало, что у истца отсутствует право на получение арендной платы в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:02:0:220 за указанный период, поскольку договор аренды земельного участка от 05.04.2014 расторгнут соглашением сторон от 30.03.2016. Также полагает, что истцом неверно произведен расчет арендной платы, так как арендная плата исчисляется исходя из посевной площади, а в спорный период земельный участок с кадастровым номером 56:02:0:220 ответчиком не засеивался ввиду проведения процедур по выделу и межеванию из него новых земельных участков. В обоснование соответствующих доводов ссылается на сведения, отраженные конкурсным управляющим, в письме-уведомлении от 16.10.2018 (т. 1, л.д. 94). В данном письме конкурсный управляющий ссылается на справку от 26.04.2018 № 01-01/881, выданную администрацией муниципального образования Адамовский район о том, что в 2017 году земельный участок с кадастровым номером 56:02:0000000:220 не использовался в связи с проведением работ по выделу и межеванию.

Утверждает, что СПК «Ника» владел земельным участком на основании заключенного договора от 05.04.2016 с собственниками долей. СПК «Ника» вносил арендную плату за 2017 год собственникам, в обоснование чего представил в материалы дела ведомости выплат. Пояснил, что расчетов с ООО «Юбилейное» не производилось, договор субаренды сторонами не исполнялся.

Относительно задолженности, взысканной по решению суда в рамках дела № А47-11091/2018, ответчик в судебном заседании пояснил, что признал иск в части обязанности по внесению платы ООО «Юбилейное» за период с 01.01.2016 до даты расторжения договора между собственниками и ООО «Юбилейное» - 30.03.2016, поскольку фактически пользовался земельным участком. Пояснил, что согласился оплатить фактическое использование земельного участка в тот период, когда договор аренды действительно имелся между собственниками и ООО «Юбилейное». Просит учесть первоначальную сумму иска 2 246 459 руб. 99 коп. и уточненное требование ООО «Юбилейное» после проведенных сторонами переговоров и достижения мирного урегулирования, в соответствии с которым истец уменьшил исковые требования до 32 993 руб. 67 коп. (основной долг и проценты), а ответчик СПК «Ника» их признал в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В дополнительных возражениях, СПК «Ника» полагает, что к спорным правоотношениям должны быть применимы правовые позиции относительно договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества, поскольку независимо от расторжения либо не расторжения договора аренды от 05.05.2014, собственники сдали в аренду этот же земельный участок СПК «Ника» по договору от 05.04.2016.

По мнению ответчика, в этом случае ООО «Юбилейное» может использовать только специальный способ защиты, предусмотренный статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно требовать от арендодателя возмещения убытков, но не имеет права требовать взыскания арендной платы с иного арендатора. 

Оценив представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Выводы суда первой инстанции являются верными.

Поскольку правоотношения сторон возникли в связи с внесением платы за предоставление в пользование земельного участка, их следует оценивать применительно к положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим предоставление имущества в аренду.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (абзац третий пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела следует, что ответчик вступил во владение земельным участком с кадастровым номером 56:02:000000:220  на основании договора аренды, заключенного с его сособственниками 05.04.2016.

Договор подписан уполномоченными лицами, никем не оспорен.

Коллегия судей апелляционной инстанции соглашается с выводом суда о том, что отсутствие регистрации права аренды на земельный участок СПК «Ника» на основании договора аренды от 05.04.2016, с учетом разъяснений, данных в абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», не отменяет обязательности взаимных договоренностей сторон, а именно ответчика и сособственников земельного участка.

Лица, участвующие в деле, не оспаривают факт владения земельным участком СПК «Ника» в период с января 2016 года и внесения арендной платы СПК «Ника» собственникам земельного участка в спорный период.

Данный факт подтверждается ведомостями выплаты арендной платы СПК «Ника», представленными в материалы дела (т. 5, л.д. 121-132).

Выплата арендной платы СПК «Ника» также подтверждается содержанием протокола общего собрания от 26.03.2016 (т. 1, л.д. 85). Из протокола следует, что ООО «Юбилейное» не обрабатывало земельный участок, что явилось основанием для принятия решения о расторжении договора аренды с ООО «Юбилейное». 

При этом договор субаренды от 28.04.2016 не является актом приема-передачи земельного участка. Акт приема-передачи земельного участка между ООО «Юбилейное» и СПК «Ника» в материалы дела не представлен. 

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно указал, что земельный участок ООО «Юбилейное» фактически не передавало СПК «Ника»; на момент  подписания договора субаренды земельный участок уже находился во владении ответчика на основании договора аренды от 05.04.2016.

Кроме того, определением Арбитражного суда Оренбургской области от 14.10.2020 по делу № А47-6575/2017 в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ООО «Юбилейное» о признании недействительным соглашения от 30.03.2016 о расторжении договора аренды земельного участка от 05.05.2014 № б/н и восстановлении права аренды ООО «Юбилейное» на земельный участок с кадастровым номером 56:02:0000000:220 отказано.

Постановлением Восемнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 24.03.2021 определение Арбитражного суда Оренбургской области от 14.10.2020 по делу № А47-6575/2017 оставлено без изменения.

Суды учли, что собственники земельного участка, заключая с должником оспариваемое соглашение от 30.03.2016, фактически реализовали гарантированное им земельным и гражданским законодательством право по распоряжению принадлежащих им долей с учетом неплатежеспособности ООО «Юбилейное», соглашение было направлено на уменьшение кредиторской задолженности и текущих расходов должника.

Суды также пришли к выводу о добросовестности действий собственников земельного участка и должника, фактической экономической обоснованности действий по расторжению договора аренды. Заявителем не было представлено доказательств того, что должник на момент расторжения договора аренды имел возможность использовать земельный участок по назначению и извлекать прибыль, а именно - осуществлять необходимые сельскохозяйственные работы, оплачивать арендную плату, либо иным образом использовать земельный участок таким образом, что бы такое использование улучшило финансовое положение должника и не привело бы к увеличению кредиторской задолженности, нерациональному использованию земельного участка и уменьшению его стоимости. На момент принятия решения о расторжении договора аренды с должником, имелась задолженность перед собственниками за пользование арендованным земельным участком. Суды указали, что расторжение договора аренды с должником произошло в связи наличием прямого волеизъявления участников арендных отношений на прекращение спорных отношений. Обстоятельства заключения оспариваемого соглашения не свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны арендатора либо арендодателей. Земельные участки арендовались должником для использования в сельскохозяйственной деятельности, однако, доказательств возможности использования арендованного имущества для производства и получения дохода не представлено. 

Возражение истца относительно того обстоятельства, что соглашение от 30.03.2016 о расторжении договора аренды со стороны ООО «Юбилейное» подписано неуполномоченным лицом, не может быть принято во внимание, поскольку соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке, недействительность сделки опровергнута вступившим в законную силу судебным актом.  

Таким образом, на момент подписания договора субаренды земельного участка от 28.04.2016, ООО «Юбилейное» не обладало соответствующим вещным правом.

При этом неуправомоченное лицо ООО «Юбилейное» не имеет права на получение дохода от сдачи имущества в аренду, несмотря на регистрацию договора субаренды земельного участка от 28.04.2016, поскольку не обладало данным правом и фактически не передавало земельный участок во владение ответчику. 

В ходе рассмотрения дела позиция истца строилась на вступившем в законную силу решении арбитражного суда по делу № А47-11091/2018 о фактическом исполнении договора субаренды. 

В рамках дела № А47-11091/2018 рассматривались требования ООО «Юбилейное» (конкурсный управляющий ФИО8) к СПК «Ника» о взыскании задолженности по договору субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности от 28.04.2016 в размере 2 246 459 руб. 99 коп., из которых 1 990 926 руб. - сумма основного долга за 2016 год, 255 533 руб. 99 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. 

В судебном заседании истцом заявлено и судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уточнение исковых требований, согласно которым истец просил взыскать с СПК «Ника» в пользу ООО «Юбилейное» задолженность по договору субаренды в размере 32 993 руб. 67 коп., в том числе сумму основного долга - 28 930 руб., а также проценты за пользование чужими денежными средствами - 4 063 руб. 67 коп.  

Ответчик в судебном заседании заявил о признании соответствующей задолженности, в связи с чем решением Арбитражного суда Оренбургской области от 15.11.2018 по делу № А47-11091/2018 исковые требования с учетом уточнения удовлетворены.

В решении суд указал, что в случае признания иска ответчиком и принятия судом этого признания иск подлежит удовлетворению без рассмотрения дела по существу и оценки имеющихся в деле доказательств. 

С учетом пояснений ответчика об обстоятельствах признания иска по указанному делу, а именно оплаты фактического пользования земельным участком до момента расторжения договора аренды между собственниками земельного участка с ООО «Юбилейное» (30.03.2016) и заключения прямого договора аренды между собственниками и СПК «Ника» (05.04.2016), принимая во внимание, что суд не проверял обоснованность исковых требований, в настоящем деле не имеется оснований для вывода о подтверждении данным судебным актом факта исполнения сделки субаренды за весь спорный период.

Кроме того, несмотря на уведомление конкурсного управляющего в адрес собственников земельного участка о необходимости предъявления кредиторских требований об оплате арендной платы в рамках дела о банкротстве ООО «Юбилейное», собственники земельного участка таких требований не заявляли. Доказательств включения в реестр требований кредиторов ООО «Юбилейное» арендодателей по договору аренды от 05.04.2014 материалы дела не содержат. Указанные обстоятельства подтверждают возражения ответчика о прямых расчетах с собственниками земельных участков СПК «Ника» за спорный период 2017 год и фактическое исполнение договора аренды от 05.04.2016, заключенного между собственниками и СПК «Ника».  

Суд первой инстанции обоснованно указал, что доводы истца о ничтожности решения общего собрания собственников земельного участка от 26.12.2015 о расторжении договора аренды с ООО «Юбилейное» не подлежат оценке в настоящем деле, поскольку данные обстоятельства не входят в предмет доказывания. 

Довод апеллянта о том, что СПК «Ника» своими конклюдентными действиями (признание иска в рамках дела №А47-11091/2018; выплата арендных платежей собственникам) признает действие договора субаренды, отклоняется судом апелляционной инстанции, исходя из следующего.

Как было указано выше, между ООО «Юбилейное» и собственниками земельных долей земельного участка с кадастровым номером 56:02:0:220 было заключено соглашение о расторжении договора аренды от 05.05.2014 № б/н. На основании этого же протокола был заключен договор аренды от 05.04.2016 между собственниками земельных долей земельного участка с кадастровым номером 56:02:0:220 и СПК «Ника». При обращении в Управление Росреестра за государственной регистрацией данного договора СПК «Ника» был получен ответ о наличии обременении на земельном участке в виде действующего договора аренды между собственниками земельных долей и ООО «Юбилейное» (государственная регистрация соглашения о расторжении договора аренды от 05.05.2014 № б/н проведена только 31.10.2018).

Таким образом, зарегистрировать договор аренды от 05.04.2016 между собственниками земельных долей земельного участка с кадастровым номером 56:02:0:220 и СПК «Ника» не удалось.

После подписания соглашения о расторжении договора аренды от 05.05.2014 № б/н с ООО «Юбилейное» правомочие «владение» возвращено собственнику земельного участка, а уже 05.04.2016 - передано на основание договора аренды СПК «Ника», после чего именно ответчик приступил к возделыванию данного земельного участка.

Поскольку правовые последствия сделки для третьих лиц наступают после регистрации такой сделки, СПК «Ника» до регистрации соглашения о расторжении договора аренды от 05.05.2014 во избежание возможных претензий со стороны ООО «Юбилейное» и в целях работы на земельном участке с кадастровым номером 56:02:0:220 был заключен договор субаренды с ООО «Юбилейное». Однако арендная плата в ООО «Юбилейное» не платилась, все оплаты совершалась в адрес собственников земельных долей на основании прямого договора аренды, а не за ООО «Юбилейное», что подтверждается вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Оренбургской области в рамках дела № А47-6575/2017 от 14.10.2020.

Довод апеллянта о том, что СПК «Ника» не мог использовать земельный участок с кадастровым номером 56:02:0000000:220 на основании договора аренды с собственниками данного земельного участка от 05.04.2016, также отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку действующим законодательством предусмотрен специальный способ защиты арендатора, лишенного возможности использовать вещь по причине того, что она была в целом передана другому арендатору, а именно: требовать возмещения убытков и уплаты установленной договором неустойки. При этом, наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества в целом не влечет недействительность этих сделок, такие договоры порождают лишь различные обязательства перед контрагентами (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.10.2018 № 303-ЭС18-12573).

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

При совокупности изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными в полном объеме, оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Поскольку при подаче апелляционной жалобы была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, в силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина в сумме 3 000 руб. подлежит взысканию с подателя жалобы в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 14.04.2021 по делу № А47-2013/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Юбилейное» - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Юбилейное» в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья И.А. Аникин

Судьи Ю.С. Колясникова

И.Ю. Соколова