ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

Дело № А49-8578/2018

г. Самара

07 мая 2019 года.

Резолютивная часть постановления объявлена 06 мая 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 мая 2019 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бажана П.В.,

судей Лихоманенко О.А., Корнилова А.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

с участием:

от заявителя - не явился, извещён,

от ответчика - не явился, извещён,

от третьего лица - не явился, извещён,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Сан-Лико-Инвест» на решение Арбитражного суда Пензенской области от 26 февраля 2019 года по делу № А49-8578/2018 (судья Дудорова Н.В.),

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сан-Лико-Инвест» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), город Пенза,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), город Пенза,

с участием третьего лица ФИО2, город Пенза,

об оспаривании ненормативного правового акта,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «САН-Лико-Инвест» (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (далее - ответчик, управление), с привлечением третьего лица ФИО2, о признании незаконным решения об отказе во внесении в ЕГРН записи о расторжении договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № 104-1-2015 от 23 июня 2015 года.

Решением суда от 26.02.2019 г. в удовлетворении заявления общества отказано. 

Заявитель, не согласившись с решением суда, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Управление, апелляционную жалобу отклонило, по основаниям, приведенным в отзыве, приобщенном к материалам дела, и просило решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

На основании ст. 156 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие представителей сторон, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.

Проверив материалы дела, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между заявителем и ООО «СтройИндустрия» был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 104-1-2015 от 23.07.2015 г. (т. 1 л.д. 12 - 14), по условиям которого (застройщик) принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок с привлечением других лиц построить жилой дом со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома и полной оплаты участником долевого строительства (ООО «Стройиндустрия») цены договора передать участнику долевого строительства объект долевого строительства - однокомнатную квартиру № 104 общей площадью 34,37 кв.м., однокомнатную квартиру № 85 общей площадью 39,88 кв.м, однокомнатную квартиру № 91 общей площадью 41,16 кв.м.

Участник долевого строительства принял на себя обязательство уплатить застройщику цену договора и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Согласно п. 3.1 договора его цена определена в размере 4 847 220 руб. из расчета стоимости одного квадратного метра общей площади 42 000 руб., в том числе: стоимость квартиры № 104 - 1 443 540 руб., стоимость квартиры № 85 – 1 674 960 руб., стоимость квартиры № 91 - 1 728 720 руб., а 28.07.2015 г. Управлением Росреестра произведена государственная регистрация договора.

29.11.2017 г. заявителем в управление подано заявление о государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 104-1-2015 от 23.07.2015 г.

По результатам проведенной правовой экспертизы представленных документов государственным регистратором 13.12.2017 г. принято решение о приостановлении государственной регистрации до 13.03.2018 г. по основаниям, указанным в п. 5 и 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ): не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (т. 1 л.д. 79).

28.12.2017 г. государственная регистрация была приостановлена до снятия ареста в связи с поступлением определения Арбитражного суда Пензенской области от 25.12.2017 г. по делу № А49-775/2017 о принятии обеспечительных мер в виде запрета на совершение регистрационных действий по расторжению договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 104-1-2015 от 23.07.2015 г. (т. 1 л.д. 80 - 82), а 21.05.2018 г. обеспечительные меры сняты на основании определения суда от 12.04.2018 г.

Поскольку в установленный срок ООО «САН-Лико-Инвест» не устранены обстоятельства, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации по его обращению, управлением 22.05.2018 г. принято решение об отказе в государственной регистрации (т. 1 л.д. 83).

Считая решение незаконным, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Исследовав представленные доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что заявленные обществом требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 198, ст. ст. 200 и 201 АПК РФ, а также разъяснений, содержащихся в п. 6 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением ч. 1 ГК РФ» для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

В силу ст. 65 АПК РФ обязанность доказать факт нарушения оспариваемым решением, действием (бездействием) прав и законных интересов субъекта предпринимательской и иной экономической деятельности возлагается на заявителя.

В соответствии с ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В силу ч. 1 ст. 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом порядке.

Согласно п. 2 ч. 4 ст. 18 Закона № 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством РФ случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством РФ должностных лиц (ч. 1 ст. 21 Закона № 218-ФЗ).

Статьей 26 Закона № 218-ФЗ установлены основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав, в том числе: непредставление документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; несоответствие требованиям законодательства РФ по форме и (или) содержанию документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п.п. 5, 7 ч. 1).

По правилам ст. 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в ст. 26 Закона № 218-ФЗ.

В ст. 48 Закона № 218-ФЗ определены особенности осуществления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве и прав участника долевого строительства на объект долевого строительства.

Согласно ч. 8 ст. 48 Закона № 218-ФЗ заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении или прекращении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение или прекращение договора.

В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение.

Орган регистрации прав при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение одного рабочего дня обязан направить уведомление об этом другой стороне договора по адресу электронной почты, указанному в договоре. При отсутствии в договоре адреса электронной почты уведомление направляется в письменной форме посредством почтового отправления.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, урегулированы нормами Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ).

В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Законом.

Частью 3 ст. 9 Федерального закона № 218-ФЗ предусмотрено следующее: в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных ч. 4 и 5 ст. 5 Федерального закона № 218-ФЗ, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 8 названного Закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с ч. 4 настоящей статьи.

Согласно ч. 4 ст. 9 Федерального закона № 218-ФЗ в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора,  и указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Статьей 5 Федерального закона № 218-ФЗ предусмотрено: в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем 2 месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9 настоящего Федерального закона (часть 4); в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем 3 раза в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем 2 месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9 настоящего Закона (ч. 5).

Исходя из нормы ч. 4 ст. 8 Федерального закона № 218-ФЗ применительно к нормам ст. 9 названного Закона предупреждение участника долевого строительства о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования должно быть направлено застройщиком по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.

В рассматриваемом случае основанием для приостановления государственной регистрации расторжения договора долевого участия, а впоследствии основанием для отказа в государственной регистрации послужил факт непредставления заявителем доказательства надлежащего предупреждения участника долевого строительства о необходимости погашения задолженности и о последствиях неисполнения такого требования.

Участником долевого строительства по спорному договору является ООО «СтройИндустрия».

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 04.09.2017 г. ООО «СтройИндустрия» признано несостоятельным (банкротом), а конкурсным управляющим утвержден ФИО3 (т. 1 л.д. 72 - 74).

В силу п. 1 ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительным документом.

В соответствии с п. 2 ст. 126 Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 г. «О несостоятельности (банкротстве)» с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства прекращаются полномочия руководителя должника, иных органов управления должника и собственника имущества должника - унитарного предприятия (за исключением полномочий общего собрания участников должника, собственника имущества должника принимать решения о заключении соглашений об условиях предоставления денежных средств третьим лицом или третьими лицами для исполнения обязательств должника).

Согласно п. 1 с. 129 Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)» с даты утверждения конкурсного управляющего до даты прекращения производства по делу о банкротстве, или заключения мирового соглашения, или отстранения конкурсного управляющего он осуществляет полномочия руководителя должника и иных органов управления должника, а также собственника имущества должника - унитарного предприятия в пределах, в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Законом.

Таким образом, с момента признания ООО «СтройИндустрия» банкротом (04.09.2017 г.) единственным единоличным органом управления, правомочным действовать от имени данного юридического лица, становится его конкурсный управляющий, полномочия иных единоличных органов управления прекращаются.

В качестве документа - основания для государственной регистрации расторжения договора долевого участия заявитель представил в управление уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора и расторжении договора долевого участия № 13/09 от 25.09.2017 г., адресованное генеральному директору ООО «СтройИндустрия» ФИО4 (т. 1 л.д. 17).

В данном документе застройщик уведомляет участника долевого строительства об имеющейся задолженности по договору в сумме 302 659 руб., о размере неустойки на дату уведомления 64 539,47 руб.; разъясняет имеющееся у застройщика право на односторонний отказ от исполнения договора через тридцать дней после предупреждения о необходимости погашения задолженности, а также уведомляет об одностороннем отказе от исполнения договора и его расторжении в случае неуплаты задолженности и неустойки в течение 30 дней с момента получения данного уведомления.

В подтверждение факта направления уведомления в адрес участника долевого строительства заявителем представлены: опись вложения в почтовое отправление, а также уведомление о вручении почтового отправления (т. 1 л.д. 18 - 19).

Указанное почтовое уведомление свидетельствует о доставке почтового отправления по адресу: 440000, 

<

...>. Наименование адресата на почтовом уведомлении отсутствует. Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц ООО «СтройИндустрия» ликвидировано на основании определения суда о завершении конкурсного производства, его деятельность прекращена, о чем в ЕГРЮЛ 27.04.2018 г. внесена соответствующая запись (т. 1 л.д. 123).

Его юридический адрес до ликвидации: 440000, 

<

...>, (т. 1 л.д. 123). В договоре участия в долевом строительстве № 104-1-2015 на дату его заключения 23.07.2015 г. адрес ООО «СтройИндустрия» - 440000, 

<

...>, однако, в последующих соглашениях к договору, подписанных 31.12.2015 г., адрес ООО «СтройИндустрия» - 440000, 

<

...>.

С 14.12.2016 г. полномочия ФИО4 как генерального директора прекращены, на эту должность назначен ФИО5 (т. 1 л.д. 128), что отражено в ЕГРЮЛ, сведения которого находятся в свободном публичном доступе.

Адрес конкурсного управляющего: 440031, г. Пенза, а/я 1074, он является членом СРО АУ «Лига», адрес которой: 

<

...>. Информация о введении конкурсного производства, об адресах конкурсного управляющего и СРО, членом которой он состоит, размещена в общедоступном информационном ресурсе - Единый федеральный реестр сведений о банкротстве 04.09.2017 г. (т. 1 л.д. 152).

Таким образом, уведомление ООО «САН-Лико-Инвест» № 13/09 от 25.09.2017 г. адресовано не конкурсному управляющему, а бывшему генеральному директору ООО «СтройИндустрия», направлено не в адрес конкурсного управляющего, а по адресу участника долевого строительства, указанному в договоре, не являющемуся юридическим адресом юридического лица, доставлено в офис 204 по ул. Суворова, 111 в г. Пензе, кому конкретно - из документов не явствует.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд правильно посчитал, что при описанных обстоятельствах представленные заявителем доказательства правомерно не приняты управлением в качестве документов, подтверждающих факт направления в адрес участника долевого строительства предупреждения о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования, предусмотренного ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ.

Отсутствие такого документа правильно расценено управлением как основание для приостановления государственной регистрации, а затем и для отказа в регистрации.

Ссылка заявителя на имеющееся в материалах регистрационного дела письмо конкурсного управляющего ООО «СтройИндустрия» от 03.10.2017 г., подготовленное в ответ на уведомление ООО «САН-Лико-Инвест» исх. № 13/09 от 25.09.2017 г. (т. 1 л.д. 68), как доказательство того, что конкурсный управляющий был ознакомлен с содержанием уведомления от 25.09.2017 г., в котором содержалось предупреждение о наличии задолженности и последствиях ее непогашения, правильно отклонена судом по следующим основаниям.

В ходе проведения правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов государственный регистратор оценивает полноту представленного пакета документов и их соответствие требованиям материальных и процессуальных правовых норм. При этом он не наделен полномочиями по толкованию содержания переписки участников правоотношений и оценке приведенных в ней доводов.

Факт соблюдения застройщиком требований ч. 3 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ при одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия в части направления в адрес участника долевого строительства предупреждения в порядке, установленном ч. 4 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ, должен быть подтвержден соответствующим документом, но не может быть признан регистрирующим органом, установленным вследствие упоминания о таком предупреждении в переписке.

Суд правильно посчитал обоснованными доводы ответчика в письменном отзыве о том, что письмо конкурсного управляющего ООО «СтройИндустрия» от 03.10.2017 г. действительно содержит ссылку на реквизиты письма о предупреждении (исходящий номер и дату), однако его содержание не позволяет сделать однозначный вывод о получении конкурсным управляющим именно предупреждения, предусмотренного ч. 3 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ.

Более того, в данном ответе указано на наличие права заявителя на включение в реестр требований кредиторов должника; конкурсным управляющим представлено в управление направленное в адрес заявителя требование о направления акта приемки объекта договора долевого участия.

В период приостановления государственной регистрации расторжения договора долевого участия между застройщиком (заявителем) и участником долевого строительства (ООО «СтройИндустрия») имелись судебные разбирательства по делам №А49-14206/2017 о признании права собственности на объект строительства, № А49-663/2018 о расторжении договора долевого участия, которые, хотя и не завершились вынесением судебных актов по существу спора, и производство по ним было прекращено, но свидетельствуют о поведении сторон в рамках действующего договора долевого участия № 13/09 от 25.09.2017 г.

Довод заявителя о том, что уведомление направлено им по адресу ООО «СтройИндустрия», указанному в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № 104-1-2015 от 23.06.2015 г., а направление предупреждения по другому адресу повлекло бы нарушение условий договора, правильно признан судом несостоятельным, поскольку с момента возбуждения судом в отношении юридического лица процедуры банкротства все гражданско-правовые отношения указанного лица должны осуществляться с учетом особенности правового положения данного лица как должника в деле о банкротстве, с применением специальных норм Закона о банкротстве.

Как указано в п. 14 постановления Пленума ВС РФ № 54 от 22.11.2016 г. «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ об обязательствах и их исполнении», при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (п. 3 ст. 307, п. 4 ст. 405.1 ГК РФ).

При изложенных обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что оспариваемое решение управления не противоречит подлежащим применению нормам законодательства, не нарушает прав и законных интересов заявителя, а поэтому суд правильно отказал обществу в удовлетворении заявленных требований в соответствии с ч. 3 ст. 201 АПК РФ.

Доводы жалобы со ссылкой на положения ч. 1 и 3 ст. 4, ч. 5 ст. 5, ч. 4 ст. 8, ч. 3 и 4 ст. 9 Закона № 214-ФЗ, Федеральный закон от 17.07.1999 г. № 176-ФЗ «О почтовой связи», Правила оказания почтовой связи, о том, что выводы суда в обжалуемом решении о не указании наименования адресата в почтовом уведомлении к предупреждению № 13/09 от 25.09.2017 г., о направлении данного предупреждения не по юридическому адресу ООО «Стройиндустрия» и не по адресу его действующего единичного руководящего органа, не соответствуют закону, отклоняются апелляционным судом по следующим основаниям.

В силу п.п. 2 п. 4 ч. 1 ст. 18 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с ч. 1 ст. 21 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно ч. 8 ст. 48 Закона о регистрации заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении или прекращении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение или прекращение договора.

В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение.

В соответствии с ч. 3 ст. 9 Закона № 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных ч. 4 и 5 ст. 5 настоящего Закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 8 настоящего Закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с ч. 4 вышеназванной статьи.

В качестве документа, подтверждающего выполнение требований ч. 3 ст. 9 Закона №214-ФЗ о направлении участнику долевого строительства соответствующего предупреждения, застройщиком представлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения и расторжении договора долевого участия исх. № 13/09 от 25.09.2017 г. (далее - уведомление № 13/09), направленное на имя генерального директора ООО «Стройиндустрия» K.JI. ФИО4.

При проведении правовой экспертизы документов было установлено, что участник долевого строительства решением Арбитражного суда Пензенской области от 04.09.2017 г. по делу № А49-775/2017 признан несостоятельным (банкротом), а конкурсным управляющим утвержден ФИО3.

Согласно ч. 1 ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительным документом.

Пунктом 2 ст. 126 Закона о банкротстве предусмотрено, что с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства прекращаются полномочия руководителя должника, иных органов управления должника и собственника имущества должника - унитарного предприятия (за исключением полномочий общего собрания участников должника, собственника имущества должника принимать решения о заключении соглашений об условиях предоставления денежных средств третьим лицом или третьими лицами для исполнения обязательств должника).

В соответствии с п. 1 ст. 129 Закона о банкротстве с даты утверждения конкурсного управляющего до даты прекращения производства по делу о банкротстве, или заключения мирового соглашения, или отстранения конкурсного управляющего он осуществляет полномочия руководителя должника и иных органов управления должника, а также собственника имущества должника - унитарного предприятия в пределах, в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Законом.

Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу о том, что с момента признания ООО «СтройИндустрия» банкротом (04.09.2017 г.) единственным единоличным органом управления, правомочным действовать от имени данного юридического лица, становится его конкурсный управляющий, а полномочия иных единоличных органов прекращаются.

При этом, суд правильно установил, что уведомление № 13/09 было направлено K.JI. ФИО4, полномочия которого как генерального директора ООО «СтройИндустрия» были прекращены с 14.12.2016 г., на эту должность назначен ФИО5

Кроме того, спорное почтовое отправление было отправлено по адресу: 

<

...>., но в решении обоснованно указано, что согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц юридический адрес ООО «СтройИндустрия» до ликвидации: 

<

...>. В последующих соглашениях к договору, подписанных 31.12.2015 г., адрес ООО «СтройИндустрия» - 

<

...>.

Адрес конкурсного управляющего - г. Пенза, а/я 1074.

Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу о том, что уведомление заявителя № 13/09 от 25.09.2017 г. адресовано не конкурсному управляющему, а бывшему генеральному директору ООО «СтройИндустрия», направлено не в адрес конкурсного управляющего, а по адресу участника долевого строительства, указанному в договоре, не являющемуся юридическим адресом юридического лица, а доставлено в офис 204 по ул. Суворова, 111 в г. Пензе, и кому конкретно - из документов не явствует.

При изложенных обстоятельствах ссылки подателя жалобы на Правила оказания почтовой связи, подтверждающие, по его мнению, надлежащую проверку сотрудником почты адресата и полномочий его представителя, юридического значения в данном случае не имеют.

Также податель жалобы указывает, что в обжалуемом решении не приняты доводы заявителя о том, что в соответствии с п.п. 12.1 договора № 104-1-2015 от 23.07.2015 г. ООО «Сан-Лико-Инвест» и ООО «Стройиндустрия» обязались в 2 дневный срок сообщать друг другу об изменении своих реквизитов (платежных, почтовых и других). Однако проверить факт возможного направления ООО «Стройиндустрия» в адрес ООО «Сан-Лико-Инвест» подобного уведомления невозможно по причине того, что данное заявление об оспаривании отказа управления апеллянтом было подано уже после ликвидации и прекращения деятельности ООО «СтройИндустрия».

Ссылка подателя жалобы на то, что представителем заявителя в качестве доказательства получения данного предупреждения конкурсным управляющим ООО «Стройиндустрия» представлен ответ от 03.10.2017 г. на уведомление № 13/09, подписанный ФИО3, отклоняется апелляционным судом, поскольку несмотря на то, что указанное письмо действительно содержит ссылку на реквизиты (исходящий номер и дата) предупреждения, однако его содержание не позволяет сделать однозначный вывод о получении конкурсным управляющим именно предупреждения, предусмотренного ч. 3 ст. 9 Закона № 214-ФЗ.

Более того, в данном ответе указано на наличие права ООО «Сан-Лико-Инвест» на включение в реестр требований кредиторов ООО «СтройИндустрия».

Кроме того, арбитражный управляющий ООО «Стройиндустрия» ФИО3 в письменных дополнениях по делу № А49-14206/2017, которые были отражены в определениях суда от 16.04.2018 г. и от 21.05.2018 г., указывал, что договор участия в долевом строительстве до настоящего момента не расторгнут, поскольку ООО «Сан-Лико-Инвест» в нарушение ст. 9 Закона № 214-ФЗ не направило в адрес ФИО3 предупреждения о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

Указанное уведомление направлено в адрес генерального директора, а не конкурсного управляющего, а ссылка ответчика о том, что конкурсный управляющий получил письмо № 13/09 от 25.09.2017 г., по мнению конкурсного управляющего, не может быть принята во внимание, поскольку в нем идет речь о намерении передать квартиру, а не о погашении долга.

Таким образом, представленные документы не позволяли сделать однозначный вывод о получении конкурсным управляющим предупреждения о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования, предусмотренного Законом № 214-ФЗ.

Для принятия решения о проведении государственной регистрации расторжения ДЦУ ООО «Сан-Лико-Инвест» следовало представить в орган регистрации прав надлежащим образом оформленное предупреждение о необходимости погашения долга за квартиру, направленное конкурсному управляющему ООО «Стройиндустрия», но этого сделано не было.

Доводы апелляционной жалобы о неправомерности позиции суда о том, что с момента возбуждения судом в отношении юридического лица процедуры банкротства все гражданско-правовые отношения указанного лица должны осуществляться с учетом особенности правового положения данного лица как должника в деле о банкротстве, с применением специальных норм Закона о банкротстве, отклоняются апелляционным судом по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 3 ст. 232 Закона о банкротстве впредь до приведения законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории РФ и регулирующих отношения, связанные с банкротством, в соответствие с настоящим Федеральным законом указанные Законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат настоящему Закону.

Таким образом, положения Закона о банкротстве имеют приоритетное значение по сравнению с иными нормативными правовыми актами.

В силу изложенного, суд, ссылаясь на положения ст. ст. 126 и 129 Закона о банкротстве, пришел к обоснованному выводу о том, что уведомление № 13/09 от 25.09.2017 г. должно было направляться конкурсному управляющему ООО «Стройиндустрия», а не генеральному директору данного юридического лица.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что приостановление государственной регистрации по причине отсутствия доказательств соблюдения условий одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве имело место 13.12.2017 г., а решение об отказе в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве принято 22.05.2018 г., т.е. в государственной регистрации отказано по истечении 5 месяцев с момента приостановления регистрации.

Таким образом, у заявителя имелось достаточно времени, чтобы соблюсти процедуру одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве, в т.ч. направить уполномоченному органу ООО «Стройиндустрия» (конкурсному управляющему) предупреждение о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

Кроме того, из определения суда от 06.12.2017 г. по делу № А49-14206/2017 по исковому заявлению ООО «Стройиндустрия» к ООО «Сан-Лико-Инвест» о признании права собственности следует, что представитель истца в судебном заседании ходатайствовал об отложении судебного заседания для урегулирования спора миром, и пояснил, что им направлено письмо в адрес ответчика о предоставлении реквизитов для перечисления неоплаченной по договору № 104-1-2015 от 23.07.2015 г. суммы долга. Представитель ответчика против отложения судебного заседания не возражает, но также пояснил, что намерен принять меры для урегулирования спора с истцом.

С иском к ООО «Стройиндустрия» о расторжении договора участия в долевом строительстве заявитель обратился в Арбитражный суд Пензенской области лишь в конце января 2018 г., и определением от 08.02.2018 г. по делу № А49-633/2018 данный иск был принят к производству суда.

Таким образом, в период между обращением заявителя в управление за односторонним расторжением ДДУ (29.11.2017 г.) и принятием решения о приостановлении государственной регистрации (13.12.2017 г.) у сторон договора, в т.ч. у заявителя, не имелось намерений к расторжению договора участия в долевом строительстве.

Кроме того, в силу ст. 27 Закона о регистрации в государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, указанные в ст. 26 настоящего Закона. На указанное обстоятельство было обращено внимание заявителя в уведомлении о приостановлении от 13.12.2017 г.

Отказ в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве имел место после приостановления такой регистрации и не устранения заявителем в установленный срок причин, послуживших основанием приостановления регистрации, а поскольку доказательств устранения в установленный срок причин приостановления регистрации нет, и решение государственного органа не оспорено, то оснований для удовлетворения требований заявителя о признании незаконным отказа в государственной регистрации прав не имеется.

Таким образом, в период действия решения о приостановлении государственной регистрации заявитель не принял меры ни по надлежащему направлению предупреждения о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования, ни по обжалованию такого решения о приостановлении.

По правилам ст. ст. 198 и 201 АПК РФ для признания решения управления об отказе в государственной регистрации от 22.05.2018 г. незаконным необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие указанного решения закону и нарушение прав и законных интересов заявителя, а совокупность указанных условий в данном случае отсутствует.

Вышеизложенное в совокупности и взаимосвязи свидетельствует о том, что суд сделал правильный вывод об отказе обществу в удовлетворении заявленных требований.

Положенные в основу апелляционной жалобы доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме, но учтены быть не могут, так как не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции, и, соответственно, не влияют на законность принятого судебного акта.

Иных доводов, которые могли послужить основанием для отмены обжалуемого решения в соответствии со ст. 270 АПК РФ, из апелляционной жалобы не усматривается.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции, разрешая спор, полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения ни норм материального права, ни норм процессуального права.

Таким образом, решение суда является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 26 февраля 2019 года по делу №А49-8578/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                                  П.В. Бажан

Судьи                                                                                                                 О.А. Лихоманенко

                                                                                                                            А.Б. Корнилов