ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-10348/2022

г. Челябинск

05 сентября 2022 года

Дело № А07-20725/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 30 августа 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 сентября 2022 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Колясниковой Ю.С.,

судей Жернакова А.С., Томилиной В.А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания               ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.04.2022 по делу № А07-20725/2021.

В судебном заседании приняли участие представители:

ответчика - Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - ФИО2 (доверенность от 15.08.2022 сроком действия до 15.08.2022, паспорт).

истца -  общества с ограниченной ответственностью «Урас» - ФИО3 (доверенность от 29.08.2022 сроком действия на один год, диплом, паспорт).

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет, в судебное заседание представители иных лиц не явились.

С учетом мнения участвующих в заседании лиц и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие иных лиц.

Общество с ограниченной ответственностью «Урас» (далее - истец, ООО «Урас») обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - ответчик, Министерство) об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа Уфа Республики Башкортостан (далее - УЗИО, Управление, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.04.2022 (резолютивная часть от 18.04.2022) исковые требования удовлетворены: суд урегулировал разногласия, возникшие между ООО «Урас» и Министерством при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010115:52. 

Абзац 5 пункта 1.1. договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010115:52 изложить в следующей редакции: 

«целевое (функциональное) использование: деловое управление»; 

Абзац 5 пункта 1. Акта приема-передачи земельного участка к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010115:52 изложить в следующей редакции: 

«целевое (функциональное) использование: деловое управление». 

Изложил таблицу Приложения № 2 к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010115:52 «Расчет годовой арендной платы» в следующей редакции: 

КСУ

Сап

Площадь (кв. м)

Годовая Апл

(руб.)

 

S

S1

 

44185714,1

3,5%

3610

3610

1546499,99

С указанным решением суда не согласилось Министерство (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить полностью и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

По мнению апеллянта, неправильно дал оценку фактическим обстоятельствам дела, а именно, специальное регулирование риелторской деятельности отсутствует. В частности, в Гражданском кодексе Российской Федерации не предусмотрен такой вид договора, как договор на оказание риелторских услуг. В связи с этим к риелторским услугам применяются нормы о других видах договоров. Какие нормы применять, зависит от набора услуг, которые оказывает риелтор. Чаще всего это посреднические и консультационные услуги, но этим предоставляемые риелтором услуги не ограничиваются. Основным видом деятельности истца является аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом, следовательно, организация профессионально занимается на рынке риелторских услуг, в том числе и посредническими услугами. Более того, деятельность по аренде и управление собственным имуществом не исключает наличия элементов риелторских услуг по консультации, подбору вариантов недвижимости для клиента и т.п. Поэтому выводы суда о том, что сдача в аренду собственного здания не является оказанием риелторских услуг, ошибочно. Тем более, судом первой инстанции не исследовался вопрос о наличии либо отсутствии договорных отношений между ПАО «Башнефть» и истцом о подборе вариантов аренды недвижимости. Тем более, аренда и управление собственным недвижимым имуществом тесно связана и с рекламной деятельностью. Учитывая вышеизложенное, применение ответчиком в расчетах арендной платы за спорный земельный участок в размере 10,52% в соответствии с п. 8.3 «Риелтерские, рекламные и туристические агентства» является обоснованным.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2022 апелляционная жалоба была принята к производству и назначена к рассмотрению в судебном заседании 30.08.2022.

От Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан поступили письменные пояснения по делу.

От общества с ограниченной ответственностью «Урас» поступили возражения на апелляционную жалобу.

После того, как стороны озвучили доводы по представленным пояснениям и возражениям, указанные документы приобщены к материалам дела.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО «Урас» (истец) на праве собственности принадлежит административное нежилое здание, кадастровый номер 02:55:010115:168 (условный номер: 02-04-01/127/2010-017), общей площадью 6 842,5 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>. 

Указанное здание расположено на земельном участке, общей площадью 3 610 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка: Почтовый адрес ориентира: 

<

...>, кадастровый номер земельного участка 02:55:010115:52. Земельный участок относится к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования: деловое управление. 

Между ООО «Урас» и Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан был заключен договор аренды указанного земельного участка № 502-11 от 12.05.2011 (далее – договор, т. 1 л.д. 42-45), согласно которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:010115:52, расположенный по адресу: Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Чернышевского, 115 (далее - Участок), для эксплуатации автокомплекса, в границах, указанных в кадастровом паспорте (плане) Участка, прилагаемом к Договору и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 3610 кв. м (пункт 1.1 договора). 

Срок аренды устанавливается с 14.02.2011 до 14.02.2021 (пункт 3.1 договора). 

В соответствии с пунктом 3.3 договора аренды, в соответствии со статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с приближающимся истечением срока договора аренды 16.11.2020 ООО «Урас» обратилось в адрес Управления (вх. №№ УЗиО 2360-ОС, 2437-ОС) с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым № 02:55:010115:52, расположенном по адресу: г. Уфа, Кировский р-н, ул. Чернышевского, д. 115, общей площадью 3610 кв. м, цель использования: для обслуживания административного здания, вид разрешенного использования: деловое управление, для эксплуатации указанного объекта недвижимого имущества. 

В ответ на данные заявления, Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан 28.12.2020 подготовило и предоставило проект договора аренды заявленного земельного участка с кадастровым номером 02:55:010115:52, расположенного по адресу: г. Уфа, Кировский р-н, ул. Чернышевского, д. 115. 

В силу пункта 1.1 проекта договора аренды, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов: с кадастровым номером 02:55:010115:52, расположенный по адресу: Кировский район городского округа 

<

...>, разрешенное использование (по Единому государственному реестру недвижимости): деловое управление, для иных видов жилой застройки, целевое (функциональное): деловое управление (сдача внаем (аренду) собственного нежилого недвижимого имущества с кадастровым номером 02:55:010115:168), общей площадью - 3610 кв. м, из них арендатору к оплате (без выдела в натуре): 3610 кв. м (далее - Участок). 

В акт приема-передачи к договору аренды, Управление также указывает целевое (функциональное) использование: деловое управление (сдача внаем (аренду) собственного нежилого недвижимого имущества с кадастровым номером 02:55:010115:168). 

На основании пункта 4.1 проекта договора аренды, расчет арендной платы определен в приложении к договору. 

Истец также указал, что в расчете годовой арендной платы (с 01.12.2020 по 31.12.2020), являющимся Приложением № 2 к указанному проекту договора аренды земельного участка допущена ошибка: использована неверная ставка арендной платы - вместо необходимого подвида функционального использования «Офисы, представительства коммерческих организаций» (пп. 8.5 Приложения № 1-3 к Решению Совета городского округа г. Уфа Республики Башкортостан от 3 декабря 2007 года № 30/7 «Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан»), использован вид «Риэлтерские, рекламные и туристические агентства» (пп. 8.3 Приложения № 1-3 к Решению Совета городского округа г. Уфа Республики Башкортостан от 3 декабря 2007 года № 30/7 «Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан»). 

Соответственно, ставка арендной платы вместо подлежащей применению 3,5% от кадастровой стоимости земельного участка, указывается - 10,52%. 

Не согласившись с указанной в пункте 1.1. проекта договора аренды и в расчете арендной ставкой (приложение № 2), предусмотренной п. 8.3. Решения СГО г. Уфа РБ от 03.12.2007 № 30/7, истец направил в адрес ответчика претензию с приложением протокола разногласий к указанному проекту договору. 

Ввиду принятия Закона Республики Башкортостан от 02.11.2020 № 319-3 «О внесении изменений в статью 101 Закона Республики Башкортостан «О местном самоуправлении в Республике Башкортостан» с 01.01.2021 полномочия по оформлению прав на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, переданы от Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан. 

В связи с этим ООО «Урас» 31.03.2021 (исх. № 27 от 31.03.2021 г., вх. № 12336 от 31.03.2021) обратилось с претензией к Министерству за разрешением сложившейся ситуации. 

В ответ на обращение, 25.05.2021 Министерство подготовило и передало проект договора аренды заявленного земельного участка с кадастровым № 02:55:010115:52, расположенного по адресу: г. Уфа, Кировский р-н, ул. Чернышевского, д. 115. 

В пункте 1.1 проекта договора аренды, и акта приема-передачи к договору аренды Министерство указывает целевое (функциональное) использование: деловое управление (сдача внаем (аренду) собственного нежилого недвижимого имущества с кадастровым номером 02:55:010115:168). 

В расчете годовой арендной платы (с 01.01.2021 по 31.12.2021), являющемся Приложением № 2 к указанному проекту договора аренды земельного участка использована неверная ставка арендной платы - вместо необходимого подвида функционального использования «Офисы, представительства коммерческих организаций» (пп. 8.5 Приложения № 1-3 к Решению Совета городского округа г. Уфа Республики Башкортостан от 3 декабря 2007 года № 30/7 «Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан»), использован вид «Риэлтерские, рекламные и туристические агентства» (пп. 8.3 Приложения № 1-3 к Решению Совета городского округа г. Уфа Республики Башкортостан от 3 декабря 2007 года № 30/7 «Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан»). 

Соответственно, ставка арендной платы вместо подлежащей применению 3,5% от кадастровой стоимости земельного участка, необоснованно указывается - 10,52%. 

Истец не отрицает, что на нежилые помещения здания заключен договор аренды № БHФ/Р/8/415/19/АРН от 18.12.2019, арендатором является публичное акционерное общество «Акционерная нефтяная компания «Башнефть», срок аренды составляет с 01.01.2020 по 31.12.2024, договор зарегистрирован в установленном порядке, запись о регистрации № 02:55:010115:168-02/101/2020-25 от 09.01.2020. 

В расчетах арендной платы за этот же земельный участок с 30.10.2015 по 31.03.2016 применялась ставка 3,13%, предусмотренная п. 8.4 Приложения № 1-Е к Решению Совета ГО г. Уфа № 30/7 от 03.12.2007: подвид функционального использования, виды, типы объектов «офисы, представительства коммерческих организаций», вид деятельности и примеры объектов: «офисы, представительства коммерческих организаций, индивидуальных предпринимателей и физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями (кроме указанных в других видах деятельности). 

В расчетах арендной платы за этот же земельный участок с 01.04.2016 по 31.05.2017 применялась ставка 3,35%, предусмотренная п. 8.4 Приложения № 1-Ж к Решению Совета ГО г. Уфа № 30/7 от 03.12.2007: подвид функционального использования, виды, типы объектов «офисы, представительства коммерческих организаций», вид деятельности и примеры объектов: «офисы, представительства «коммерческих организаций, индивидуальных предпринимателей и физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями (кроме указанных в других видах деятельности). 

В расчетах арендной платы за этот же земельный участок с 01.06.2017 по дату окончания срока действия договора применялась ставка 3,5%, предусмотренная п. 8.4 Приложения № 1-З к Решению Совета ГО г. Уфа № 30/7 от 03.12.2007: подвид функционального использования, виды, типы объектов «офисы, представительства коммерческих организаций», вид деятельности и примеры объектов: «офисы, представительства коммерческих организаций, индивидуальных предпринимателей и физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями (кроме указанных в других видах деятельности). 

При этом в приложениях №№ 1-Е, 1-Ж, 1-3 к Решению Совета ГО г. Уфа № 30/7 от 03.12.2007 также имелся п. 8.3 (подвид функционального использования, виды, типы объектов «риэлтерские, рекламные и туристические агентства», вид деятельности и примеры объектов - операции с недвижимым имуществом, оказание рекламных услуг, учреждения по организации туризма, экскурсионные бюро, туристические агентства) - со ставками 5,05%, 5,4%, 10,52%, соответственно, однако ответчик и третье лицо, несмотря на то, что в момент заключения ранее действующего договора аренды № 502-11 ограничение права и обременение объекта недвижимости ООО «Урас» в пользу ПАО «АНК «Башнефть» уже имелось, тем не менее, не применял в расчетах арендной платы ставку, предусмотренную п. 8.3. 

Как усматривается из содержания всех приложений к Решению СГО г. Уфа № 30/7, критерием для определения ставок арендной платы в процентах от кадастровой стоимости является именно тот вид деятельности, который осуществляется на земельном участке. 

Принадлежащий истцу объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, используется в соответствии с его видом разрешенного использования под офисы, представительства коммерческих организаций. В принадлежащем истцу объекте недвижимости не располагались/располагаются риэлтерские, рекламные или туристические агентства, где осуществляются операции с недвижимым имуществом. 

ООО «Урас», полагая, что доводы, изложенные в письме ответчика, являются несостоятельными, воспользовавшись предусмотренным законодательством правом на урегулирование разногласий, возникших относительно заключения договора, в досудебном порядке, и получив при этом отказ, обратилось с настоящим иском в Арбитражный суд Республики Башкортостан. 

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции принял во внимание, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и соответствовать сведениям, внесенным в государственный кадастр недвижимости. Доказательства предоставления земельного участка истцу и его фактического использования для размещения риелторских, рекламных и туристических агентств, как указано в пункте 8.3 приложения № 1-З к решению СГО г. Уфа РБ № 30/7, суду не представлены и материалы дела не содержат. В связи с отсутствием доказательств изменения вида разрешенного использования земельного участка судами был проверен и признан верным расчет истца, выполненный исходя из ставок, предусмотренных пунктом 5.7 приложения № 1-3 к решению СГО г. Уфа РБ № 30/7 «Земельные участки для размещения объектов розничной торговли в капитальных зданиях - магазины, аптеки и аптечные пункты, земли под стационарными (объекты недвижимости) объектами торговли (кроме указанных в других видах деятельности)» - 2,83% и «Земли под административно-управленческими, финансово-кредитными объектами, объектами по оказанию услуг в сфере недвижимости, юридической помощи и других услуг», по подвиду функционального использования «Офисы, представительства коммерческих организаций» (пункт 8.5 Решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 г. № 30/7) - 3,5%.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции являются правильными, соответствуют обстоятельствам дела и действующему законодательству.

Согласно пункту 4 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты (пункт 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

На основании пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432, пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Согласно пункту 3 статьи 607, статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации существенными условиями договора аренды земельного участка являются предмет и размер арендной платы.

Между тем указанные нормы следует понимать в их нормативном единстве с абзацем 2 пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которого к существенным условиям, подлежащим определению при заключении договора, помимо условия о предмете и условий, названных в законе, относятся все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение, а также с учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 11657/11 от 31.01.2012, согласно которой разрешение судом спора о понуждении к заключению договора при возникновении разногласий по конкретным условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», договор не может считаться заключенным до тех пор, пока стороны не согласуют условие, по которому одной из сторон заявлено о необходимости его согласовать как существенное условие договора.

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

На основании пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора.

Из материалов дела следует и судом установлено, что ООО «Урас» (истец) на праве собственности принадлежит административное нежилое здание, кадастровый номер 02:55:010115:168 (условный номер: 02-04-01/127/2010-017), общей площадью 6 842,5 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, расположенное на земельном участке, общей площадью 3 610 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка: Почтовый адрес ориентира: 

<

...>, кадастровый номер земельного участка 02:55:010115:52. Земельный участок относится к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования: деловое управление.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Поскольку по правилам пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы может быть согласован сторонами в договоре путем указания на порядок ее определения.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 данного постановления Пленума).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 № 1709/11, арендодатель по договору аренды земли, право государственной собственности, на которую не разграничено, вправе изменить размер базовых ставок арендной платы без изменения методики ее расчета. Кроме того, ставки платежей должны быть установлены таким нормативным правовым актом, который является обязательным к применению в равной степени для обеих сторон договора аренды.

В рассматриваемом случае, как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, разногласия между сторонами при подписании договора аренды возникли при определении деятельности, осуществляемой истцом на земельном участке.

При начислении арендной платы Управление применило приложение № 1-З к решению СГО г. Уфа РБ № 30/7, а именно пункт 8.3 подвид функционального использования, виды, типы объектов «риелторские, рекламные, туристические агентства», виды деятельности и примеры объектов - операции с недвижимым имуществом (в том числе сдача внаем (аренду) собственного нежилого недвижимого имущества), оказание рекламных услуг, учреждения по организации туризма, экскурсионные бюро, туристические агентства (ставка - 10,52%).

Применяя ставку 10,52%, ответчик руководствовался тем, что арендатор осуществляет сдачу в аренду принадлежащего ему недвижимого имущества иной организации.

Материалами дела подтверждается, судами установлено и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что принадлежащее обществу здание общей площадью 6 842,5 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010115:52 общей площадью 3 610 кв. м, фактически используется под торговые помещения. 

Так, на нежилые помещения здания заключен договор аренды № БHФ/Р/8/415/19/АРН от 18.12.2019, арендатором является публичное акционерное общество «Акционерная нефтяная компания «Башнефть», срок аренды составляет с 01.01.2020 по 31.12.2024, договор зарегистрирован в установленном порядке, запись о регистрации № 02:55:010115:168-02/101/2020-25 от 09.01.2020.

Отклоняя доводы ответчика о необходимости применения ставки 10,52%, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Согласно подпункту 8 пункта 2.1 постановления Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» под риелторскими фирмами понимаются юридические лица, являющиеся профессиональными посредниками на рынке купли-продажи жилья.

К функциям риелторов относятся подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купле-продаже, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание (пункт 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).

Учитывая содержание указанных выше понятий, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что сдача в аренду собственного здания не является оказанием риелторских услуг.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц основным видом деятельности ООО «Урас» является аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом (код 68.20), код 68.31 отсутствует, что так же подтверждает отсутствие риэлтерской деятельности в здании. 

Из выписки из ЕГРН от 19.03.2020 № 02/264/022/2020-2596 следует, что разрешенным использованием земельного участка с кадастровым номером 02:55:010115:52 является деловое управление. 

Изменение вида разрешенного использования любого земельного участка осуществляется с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта недвижимости при условии уже состоявшегося изменения вида его фактического использования с соблюдением установленных требований (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 № 13016/11, № 12919/11). 

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 № 12651/11, фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и сходиться со сведениями, внесенными в кадастр.

Сведений о том, что установленный вид разрешенного использования земельного участка был изменен в установленном порядке на какой-либо иной, либо к нему был добавлен вид разрешенного использования «Риелторские, рекламные и туристические агентства» с арендной ставкой 10,52%, в материалах дела не имеется и судами не установлено.

Как усматривается из содержания всех приложений к Решению городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 № 30/7 критерием для определения ставок арендной платы в процентах от кадастровой стоимости является именно тот вид деятельности, который осуществляется на земельном участке. 

Из материалов дела следует, что принадлежащий истцу объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, используется в соответствии с его видом разрешенного использования. 

Сведения о том, что в принадлежащем истцу объекте недвижимости располагались либо располагаются риелторские, рекламные или туристические агентства, где осуществляются операции с недвижимым имуществом, в материалах дела не имеется.

С учетом изложенного, принимая во внимание виды осуществляемой истцом экономической деятельности (согласно данным ЕГРЮЛ), суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о недоказанности ответчиком факта осуществления истцом риелторской деятельности на спорном земельном участке в принадлежащем истцу объекте недвижимости и о том, что факт однократной сдачи недвижимого имущества в долгосрочную аренду под размещение магазинов и офисных помещений не свидетельствует об осуществлении на земельном участке постоянной риелторской деятельности и операций с недвижимым имуществом.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно признал неправомерным применение ответчиком при расчете арендной платы за пользование земельным участком ставки 10,52% в соответствии с пунктом 8.3 «Риелторские, рекламные и туристические агентства» приложения № 1-З к решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 № 30/7 и удовлетворил заявленные истцом требования.

Утверждение апеллянта об отсутствии законодательного определения риэлторской организации и деятельности неверно, а сдача собственного недвижимого имущества в аренду само по себе не свидетельствует о том, что арендодатель является риэлтором.

Так, в соответствии с подп. 8 п. 2.1. Постановления Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 риэлтерские фирмы - юридические лица, являющиеся профессиональными посредниками на рынке купли - продажи жилья. К функциям риэлтеров относятся подбор вариантов купли -продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купле -продаже, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание.

Аналогичное определение содержится в п. 1.3. Постановления Кабинета Министров РБ от 10.06.1998 № 119. Под риелторской деятельностью понимается профессиональная деятельность юридических лиц и индивидуальных предпринимателей по совершению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом и правами на него, осуществляемая на основе соглашения с заинтересованным лицом от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица.

Как установлено выше, сам по себе факт сдачи в долгосрочную аренду недвижимого имущества находящегося в собственности истца не свидетельствует о том, что истец занимается риэлторской деятельностью. 

ООО «Урас», сдав собственный объект недвижимости в аренду, не приобрело статус риэлторской организации, поскольку являлось в данном случае не посредником, а непосредственной стороной сделки.

Доводы ответчика о необходимости исчисления арендной платы в соответствии с п. 8.3 Решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 №30/7, подлежат отклонению как основанные на неверном толковании норм права, поскольку в основу дифференциации ставок арендной платы, установленных Решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 №30/7 положены виды функционального использования земель (с учетом видов (типов) размещенных на земельном участке объектов), а не виды деятельности арендатора земельного участка. 

Доводы, заявленные в апелляционной жалобе, судом апелляционной инстанции отклоняются, как неподтвержденные материалами дела, противоречащие фактическим обстоятельствам дела и основанные на неправильном толковании норм материального права, и им дана надлежащая правовая оценка.

При таких обстоятельствах, апелляционная инстанция приходит к выводу, что судом первой инстанции дана надлежащая оценка фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права. В свою очередь, доводы апеллянта не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

По изложенным мотивам решение суда первой инстанции отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относится на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.04.2022 по делу № А07-20725/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Ю.С. Колясникова

 

Судьи:

А.С. Жернаков

 

В.А. Томилина